Dnes vstoupil v účinnost nový zákon o realitním zprostředkování

Dnes vstoupil v účinnost dlouho očekávaný zákon o realitním zprostředkování. Jaké zásadní změny přináší? Jaké povinnosti přináší pro makléře?

Jak dále podnikat jako realitní zprostředkovatel?

• Podat do 6 měsíců žádost o změnu živnosti volné na vázanou
• Pojistit se do 2 měsíců
• Podřídit smluvní dokumentaci novému zákonu (ihned)

Co je vázaná živnost?

• Do 6 měsíců ode dne účinnosti zákona se musí živnostenskému úřadu 
  - ohlásit vázaná živnost ,
  - doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti pro provozování této vázané živnosti,
  - případně jmenovat odborně způsobilou osobu, ta je dokládá do 2 let
   
• Jinak uplynutím této doby jeho oprávnění v rámci živnosti volné zaniká
• Změna není zpoplatněna

Podmínky výkonu činnosti

Kvalifikace pro živnost:

• VŠ Právo nebo VŠ - Ekonomické obory (ekonomie, marketing a obchod) nebo VŠ Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu staveb, nebo VŠ tomu odpovídající
• jiná VŠ, vyšší odborné nebo SŠ + 3 roky praxe v oboru
• Profesní kvalifikace realitního zprostředkovatele (zkouška)
• Bc + 1 rok praxe + MBA (nemovitosti)
• Mezinárodní uznání (není v zákoně uvedeno – již dnes platí)

Odborně způsobilá osoba (pověřená výkonem činnosti zprostředkovatele) dle §7 odst. 6 živnostenského zákonaØVŠ Právo, Ekonomické obory, Stavebnictví (stavitelství, příprava a realizace), nebo VŠ odpovídající (novela VŠ zákona)

• VŠ jiné, SŠ s maturitou + 1 rok praxe v obor
• Profesní kvalifikace (zkouška)
• 3 roky praxe
• Uznání platné živnosti ze zahraničí
• Doklady o tom musí mít zprostředkovatel ke kontrole

Doložení praxe

Praxe je výkon odborných činností náležejících do oboru nebo příbuzného oboru živnosti, a to

• osobou samostatně výdělečně činnou (OSVČ) v oboru nebo v příbuzném oboru na základě příslušného oprávnění k podnikatelské činnosti, nebo
• osobou pověřenou vedením obchodního závodu (dále jen "závod") nebo odštěpného závodu, nebo
  odpovědným zástupcem, nebo
• osobou bezprostředně odpovědnou za řízení činnosti, která je předmětem živnosti, nebo
• osobou vykonávající samostatné odborné práce odpovídající oboru živnosti v pracovněprávním vztahu, služebním, členském nebo obdobném poměru (dále jen „pracovněprávní vztah“)

Dobou praxe se rozumí:

• doba výkonu odborných činností konaných v pracovním poměru po stanovenou týdenní pracovní dobu nebo

souměřitelná doba výkonu těchto činností konaných
- v pracovním poměru po kratší pracovní dobu nebo
- v jiném pracovněprávním vztahu nebo
- s tím souměřitelná doba výkonu odborných činností osobou samostatně výdělečně činnou, osobou pověřenou vedením závodu nebo odštěpného závodu nebo odpovědným zástupcem.
 

Za příbuzné obory se považují obory, které užívají stejných nebo podobných pracovních postupů a odborných znalostí

Přímo uznatelné obory a příbuzné obory pro uznání odbornosti

Praxí v oboru se rozumí výkon odborných činností

Buď náleží:

• do vlastního oboru živnosti
• nebo do příbuzného oboru živnosti

Za příbuzné obory se považují obory, které užívají stejných nebo podobných pracovních postupů a odborných znalostí. Přímo uznatelné obory pro prokázání odbornosti realitního zprostředkovatele se odvíjí od dosavadní živnosti. Ta se mění z volné do vázanou. Mění se název, nikoli však větší část zaměření oboru, vzniká nově pojmenovaná vázaná živnost „Realitní zprostředkovatel“, svým označením dosud neznámá.

V případě ZRZ byla dosavadní činnost realitního zprostředkovatele již z větší části známá, byla součástí volné živnosti (příloha č. 4 ŽZ: „58. Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“).

Přímo uznatelným obory pro praxi realitního zprostředkovatele tak bude činnost

• dosavadního realitní zprostředkovatele,
• správce, který pro vlastníka zajišťuje zprostředkovatelským způsobem správu a údržbu nemovitosti,
• nikoli však práce osoby, která se zabývá pouze rozúčtováním služeb či naopak přímo realizuje opravy, údržbu či úklid nemovitostí, nebo zajišťuje další provozní služby pro vlastníky

Příbuzným oborem uznatelný pro praxi realitního zprostředkovatele bude možno pravděpodobně uznat činnost

• developera
• dražebníka dobrovolných i nedobrovolných dražeb
• oceňování nemovitostí
• zprostředkovatele pojištění (především majetkového)
• zprostředkovatele hypotečního úvěru
• advokáta či notáře, který se pravidelně ve své činnosti zaobíral právními službami pro realitního zprostředkovatele – to je však zbytečné, neboť jde vždy o činnost vykonávanou osobou s právním vzděláním, která bude mít automaticky uznatelné vzdělání bez praxe

Přechodné období ( do 1. července 2020)

Je určeno pro to, aby dosavadní zprostředkovatel měl čas:

• na splnění podmínek odborné způsobilosti, tedy doložení vzdělání, nebo doložení praxe nebo absolvován zkoušky,
• případně pro nalezení takového odpovědného zástupce, který stanovené podmínky splňuje.

Ohlášení vázané živnosti, tedy projev vůle přejít na ni, respektive pokračovat v ní v režimu vázané, je pro dosavadní podnikatele zdarma, bez povinnosti platit správní poplatek.

Co se stane, když podnikatel v této době ohlásí vázanou živnost, ale doklady ještě nemá?

Pokud k ohlášení přechodu dojde v uvedeném přechodném období, a pokud podnikatel doloží doklady, kterými prokáže, že činnost provozoval před 1. lednem 2020 v rámci volné živnosti (např. uzavřenými smlouvami, účetními doklady), provede živnostenský úřad zápis do živnostenského rejstříku a vydá výpis, aniž by podnikatel v tuto chvíli musel ještě dokládat stanovenou odbornou způsobilost.

Podnikatel bude pravděpodobně v tu chvíli vyzván, aby tyto doklady doplnil do 1. července, jinak mu živnost zanikne v toto datum zanikne.

Pro nově začínající

Ten, kdo ke dni 31. prosince 2019 dosavadní volnou živnost „58. Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“, jež je od 1. ledna 2020 nahrazena volnou živností „58. Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“, ohlášenu neměl, a chce začít podnikat v oblasti realitního zprostředkování v průběhu prvních šesti měsíců 2019, tohoto přechodného ustanovení využít nemůže.

Nově ohlašující musí podmínky odbornosti pro novou vázanou živnost splňovat již od samotného začátku.

Nelze využít § 7 odst. 3 ŽZ

„V případě změny nebo doplnění požadavků na odbornou způsobilost po vzniku živnostenského oprávnění se nepožaduje prokázání praxe u podnikatele, kterému trvá živnostenské oprávnění pro provozování dotčené živnosti, a u osoby, která vykonává funkci odpovědného zástupce pro dotčenou živnost, jestliže ji vykonávala již před touto změnou.“

Toto by bylo určeno pro situaci, kdy by nebylo přechodné ustanovení, nebo by přechodné ustanovení bylo tolerantní k pokračování živnosti bez povinnosti doložit splnění nových podmínek. To však není případ ZRZ.

Postavení finančního a personálního manažera

Finanční či personální manažer v realitní kanceláři, který nevykonává zprostředkovatelskou činnost, ale pouze řídí pomocí finančních či personálních nástrojů firmu či dokonce smluvně závislé podnikatelské subjekty (např. franšízanty či osoby na smlouvu mandátní nebo jinou) nemá postavení spojené s povinnou odborností realitního zprostředkovatele.

• Po účinnosti zákona nadále zůstává pouze manažerem, nemusí splňovat podmínky odbornosti, tím pádem ani praxe.
• Pokud však je například jedním z jednatelů firmy, která vykonává realitní zprostředkování, pak musí mít ve firmě odborně způsobilou osobu.

Komu je uznána dosavadní praxe

Výše bylo uvedeno, že praxi prokážou pouze ti, kdo činnost vykonávali jako

• OSVČ
• odpovědní zástupci nebo
• osoby v pracovněprávním vztahu, služebním, členském nebo jiném obdobném poměru
   

Jaké jsou odlišnosti? Jak prokázat?

OSVČ praxe získá pouze při výkonu činnosti na základě příslušného oprávnění k provozování živnosti v oboru nebo v příbuzném oboru. Pokud však OSVČ nevykonával činnost v oboru či v příbuzném oboru s příslušným oprávněním (OSVČ), pak se nemůže domáhat uznání praxe z výkonu těchto činností. To znamená, že tato osoba musela vykonávat některou z činností odpovídající předchozí živnosti volné, či příbuznou činnost. U osob v pracovněprávním a podobném poměru musí být činnost, aby byla uznána, uvedena ve smlouvě.

Jde o pracovněprávní vztah na základě

• pracovního poměru,
• dohody o pracovní činnosti, nebo dohody o provedení práce nebo
• o služebním poměru, případně provedení práce v členském poměru v orgánech bytového družstva, nebo
• v obdobném poměru (např. společník veřejné obchodní společnosti nebo spolupracující manžel nebo manželka podnikatele, osoby samostatně výdělečně činné).

Zde nezáleží na tom, zda zaměstnavatel měl pro příslušný obor činnosti živnostenské oprávnění, nebo nikoliv. Důležitá je konkrétní činnost.

Praxi v oboru nebo příbuzném oboru lze uznat rovněž:

• osobě pověřené vedením obchodního závodu nebo odštěpného závodu, odpovědnému zástupci,
• osobě bezprostředně odpovědné za řízení činnosti, která je předmětem živnosti, nebo
• osobě vykonávající samostatné odborné práce, odpovídající oboru živnosti v pracovněprávním vztahu, služebním, členském nebo obdobném poměru

Opět se bude taková samostatná práce dokládat smlouvou

Skutečnost, že OSVČ měla příslušné oprávnění k podnikatelské činnosti v oboru nebo příbuzném oboru v období, za něž praxi prokazuje, je podmínkou nutnou, ale nikoliv postačující k prokázání praxe. Tato osoba musí ještě uvedenou odbornou činnost skutečně vykonávat.

Tj. – musí prokázat, že:

• práce byla vykonávána samostatně,
• nebo byla vykonávána řízením a organizováním těchto odborných prací na jednotlivých stupních řízení.

Takové řízení a organizování znamená:

• řízení jak osob bezprostředně odpovědných za chod realitní činnosti v dané realitní kanceláři, tak i
• řízení osob fyzicky vzdálených, tedy např. pověřených vedením pobočky v jiném místě.
  
  

Jaká práce či činnost může být pro uznání naopak problém?

• Pravděpodobně nebude možno uznat činnost spočívající pouze v řízení či kontrole finančních toků realitní kanceláře.
• Dále vyřízení personálních zdrojů bez vazby na odbornou práci, nebo
• v public relations (není tím však myšleno zadávání a zpracování inzertní a marketingové podpory konkrétních obchodních případů).
• Stejně tak může být problém, pokud u osob v závislém postavení (pracovní poměr) půjde o praxi vykonávanou u osoby blízké (pozor! Odlišit od manžela jako tzv. „spolupracující osoby).
• Nepochybně nebude uznatelné prokázání odborné způsobilosti pro praxi získané z neformálních vztahů, realizovaných např. na základě sousedské výpomoci, nebo v případech, kdy se jedná o nelegální zaměstnávání.

Jak prokázat, doložit, splnění doby praxe?

Odlišnost u pracovních poměrů, u manažerských smluv, u OSVČ. U pracovního poměru je dobou uznatelnou doba výkonu odborných činností po stanovenou týdenní pracovní dobu (40 hod) a za odměnu odpovídající nejméně minimální mzdě.

Pokud jsou odborné činnosti vykonávány v pracovním poměru s pracovním úvazkem na kratší pracovní dobu nebo v jiném pracovněprávním vztahu, např. na základě dohody o provedení práce nebo dohody o pracovní činnosti, musí být celková doba takto vykonávané činnosti souměřitelná s dobou výkonu činnosti na plný pracovní úvazek.

Dopočítat se můžeme jednoduchou trojčlenkou s nepřímou úměrou nutné doby, která by odpovídala praxi v plném pracovním poměru.

Osoba pověřená vedením závodu nebo odštěpného závodu (např. manažer pobočky RK), která bude činnost vykonávat v poměru obdobném pracovnímu, bude moci prokázat souměřitelnou dobu tím, že tato doba bude odpovídat činnosti na plný pracovní úvazek (nebo v přepočtu na úvazek ve výši vyjádřenou v %, či ve zlomku). Proto bude nutno předložit manažerskou smlouvu. Pokud však taková osoba pobočku řídila na základě jiné smlouvy, kde nebude možno měřit časovou náročnost, nebude mít časově měřitelný výstup, pak bude nutno postupovat případ od případu s ohledem na charakter dané činnosti a způsob jejího výkonu.

U OSVČ je nutno při posuzování souměřitelnosti doby výkonu činnosti postupovat jinak, použít jiné důkazy o výkonu činnosti. Mechanické doložení platné volné živnosti za několik let neříká nic o tom, po jakou dobu v této činnosti osoba skutečně vykonávala uznatelnou práci. U těch, kdo dosavadní volnou živnost nebo živnost v příbuzném oboru vykonávali, bude možno doložit daňové přiznání, ze kterého bude zjevné, že se příjmů dosahovalo převážně z těchto činností.

U příbuzného oboru k tomu navíc pomohou například doklady o příjmu nebo faktury, z nichž je zřejmé, že činnost byla v daném období vykonávána.

Makléři však daňově optimalizují, co nám tedy řekne například daňové přiznání s velmi nízkými příjmy?

Jak přesvědčit živnostenský úřad?
Jednak by měl takový podnikatel doložit rozsah prací, z nichž bylo dosaženo příjmů, aby bylo možno poměřit, že je přiměřený výkonu činnosti na plný pracovní úvazek.

Ovšem jednoznačně nejprůkaznější relevantními doklad u OSVČ mimo nenulové daňové přiznání je doklad potvrzující placení minimálních odvodů na sociální a zdravotní pojištění tak, jak je stanoveno pro případ, kdy se podnikatelská činnost vykonává jako hlavní zdroj příjmů.

Realitní zprostředkování, realitní zprostředkovatel

Realitní zprostředkování

• představuje vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.
• se poskytuje se na základě smlouvy o zprostředkování.
  
  

Realitní zprostředkovatel

• je ten, kdo tuto službu poskytuje jako podnikatel
• Realitní zprostředkování je tedy podnikatelská činnost, kterou upravujeme zákonem

Pokud je to činností podnikatele, znamená to, že ji konkrétní osoba vykonává:

• opakovaně,
• na svůj účet,
• na svoji odpovědnost,
• za účelem výdělku (zisku)

Realitní zprostředkování z jiného pohledu

• zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Je základním znakem činnosti realitního zprostředkování. Je úplatné, na základě písemné smlouvy.
• Předepsaná je písemná smlouva (dle ZRZ).
  
  

Co je cílem zprostředkování podle zákona? Uzavření realitní smlouvy.

Realitní smlouva je :  

1.  smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci,
2.  nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, s výjimkou ubytování (do tohoto výčtu patří i družstevní byty).

Lze jedině doporučit písemnou formu. Pozor u nájmů a podnájmů (roční lhůty u nepísemné smlouvy u nájmů, či vydržení).

Jak na tom budou tzv. obchodně závislí podnikatelé? Kam až sahá „švarcsystém“? Jak na tom budou masterfranšízy, franšízanti? Jak na tom budou realitní servery?

Pokud jsou základní znaky činnosti splněny, a pokud je taková činnost prováděna opakovaně za účelem zisku, na vlastní účet a odpovědnost, spadá pod účinnost zákona.
Zákon proto jako pomůcku pro rozlišení typu podnikání definuje pojmy, podle kterých se činnost dá odlišit, identifikovat.

Jaká další činnost patří do realitního zprostředkování. Proč to je v zákoně?

• poskytnutí inzertní služby,
• posouzení stavu a zpracování návrhu nabídkové ceny,
• zpracování marketingu nemovité věci,
• zajištění prohlídky nemovité věci pro zájemce,
• obstarání dokumentace související s nemovitostí,
• zprostředkování poskytnutí právních služeb,
• zprostředkování úschovy za účelem plnění.
  
  

Realitní zprostředkovatel není oprávněn nabízet

• úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy,
• zprostředkování takové úschovy jinak než bankou, notářem či advokátem,
• nebo podle podmínek v zákoně.
• Smlouva o úschově (dvoustranná) – typově spíše pro úschovu věcí, zřejmě nebude úschovou podle zákona!!
• Nepojmenovaná smlouva o úschově trojstranná – bude zřejmě častější, a bude muset být použita v režimu zákona.
• Pozor! – rezervační smlouvy, smlouvy o blokovacím depozitu.

Další podmínky výkonu činnosti

Povinné pojištění odpovědnosti realitního zprostředkovatele

Pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování.

• Limit plnění 1 750 000 Kč na pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro souběh. Spoluúčast do 5 000 Kč nebo 1 %.
• Povinnost ukázat ji na vyžádání zájemci a informovat o uzavření pojistky MMR.
• Franšízanti a „mandatáři“ nižší limit pojištění o 50%

Přehled některých ustanovení v zákoně

• Výhradní zastoupení (exkluzivita)
• Výpověď smlouvy
• Provize
• Zajištění úschovy plnění
• Dozor a přestupky
  
  

Exkluzivita a výpovědi

Výhradní realitní zprostředkování (exkluzivita)

• lze uzavřít maximálně na dobu 6 měsíců.
  
  

Zájemce je omezen

• uzavřít smlouvu s někým jiným,
• nebo ji uzavřít bez součinnosti s výhradním (primárním) smluvním partnerem.
  
  

Běžná výpovědní lhůta u smlouvy na dobu neurčitou je 1 měsíc.

Provize (odměna za zprostředkování)

Vázat proplácení lze pouze

• na splnění (došlo k uzavření realitní smlouvy) či naplnění (vklad do katastru nemovitostí). Doporučuji s ohledem na PR to druhé.
• nebo obstarání příležitosti (musí to být ale ve smlouvě).

Záloha na provizi není neetická, ale

• může být maximálně do 2/3,
• musí být ve smlouvě uvedena a správně pojmenován

Nelze uplatňovat nárok na zaplacení nějakých dalších nákladů.

• Dle OZ se má za to, že řádně ujednaná provize již obsahuje všechny náklady.

Pokud zprostředkovatel pracuje pro druhou stranu a neuvedl to ve smlouvě,

• o provizi může přijít,
• nemá nárok ani na úhradu nákladů.