Hypotéky zlevňují, ale tak jednoduché to není

Úrokové sazby hypoték klesají, některé ústavy nabízí sazby hluboko pod dvěma procenty. Jenže zároveň jsou banky mnohem obezřetnější při poskytování hypoték.

Koronavirová epidemie způsobila poměrně zásadní obrat na realitním i hypotečním trhu. Ceny nemovitostí stagnují, úrokové sazby klesají a Česká národní banka výrazně uvolnila pravidla pro poskytování hypoték. Před březnovým nástupem krize se přitom trh vyvíjel opačně, sazby rostly, ceny nemovitostí také a požadavky národní banky byly poměrně přísné.

Sazby hypoték klesají              

Podle Hypoindexu aktuálně většina bank na trhu snížila úrokové sazby. Premiantem je v tomto směru Fio Banka, která má sazby pro tři nejčastější fixace na 1, 3 a 5 let pod úrovní dvou procent. Při roční fixaci to je dokonce 1,68 procenta. Ale ani to není nejnižší publikovaná sazba na trhu, tu nabízí při pětileté fixaci mBank, která inzeruje sazbu 1,64 procenta. UniCredit Bank pak nabízí při stejné fixaci sazbu 1,79 procenta. U ostatních ústavů se sazby pohybují od dvou do dvou a půl procenta.

Připomeňme, že snižování úrokových sazeb hypoték souvisí s výrazným snížením hlavní Repo sazby České národní banky. Ta byla před krizí 2,25 procenta, tedy výš, než za kolik dnes banky nabízejí hypoteční úvěry. Banka sazbu snížila v několika krocích na jedno procento, kde byla naposled v roce 2018.

Výhodné ceny hypoték a teoretické zrušení parametrů DSTI (poměru měsíční splátky dluhu k čistému příjmu) a DTI (poměr celkového zadlužení žadatele k ročnímu příjmu) na první pohled znamenají pro realitní trh dobrou zprávu. Jenže to má několik ale.

Nemovitosti levnější nejsou

Tak především, s množstvím nabízených nemovitostí krize nikterak nezahýbala, takže jich je na trhu stále nedostatek. Takže ani ceny neklesají, ale zatím alespoň ani nerostou, jako před krizí. Pokles nastal jen u pronájmů a to především v Praze, kde se s krizí uvolnilo mnoho bytů používaných pro krátkodobé pronájmy.

Jediný parametr, který Česká národní banka ponechala v platnosti je parametr LTV, tedy poměr mezi hodnotou hypotéky a zástavní hodnotou nemovitosti. Národní banka požaduje hypotéky maximálně na 90 procent zástavní ceny nemovitosti s možnou výjimkou pět procent. Jenže pokud nahlédneme do podmínek komerčních bank, tak všechny inzerují maximální  hodnotu LTV 80 procent, někdy dokonce jen 70 procent.

V podstatě to odpovídá informacím České národní banky, která uvádí dle vlastních šetření, že považuje aktuální ceny nemovitostí nadhodnocené o 15 až 25 procent. Banky tak logicky vyžadují buď další zástavu nebo vlastní vklad klienta. S ohledem na aktuální ceny nemovitostí, především ve velkých městech, to tak znamená vlastní prostředky ve výši vyšších stovek tisíc korun až několika milionů.

Banky víc prověřují klienty

Banky navíc stále počítají s parametry DTI a DSTI, s ohledem na možný příchod ekonomické krize jsou logicky opatrné. Případní zájemci o hypotéku tak na jednu stranu musí počítat s pečlivým scoringem, který bude mít vliv jak na výši hypotéky, tak na sazby. Uvedené nejnižší mají obvykle různé podmínky, které nemusí být výhodné. Na druhou stranu lze stále individuálně vyjednat zajímavé sazby hypoték, ani inzerovaná výše LTV nemusí být nepřekonatelnou překážkou. Záleží na bonitě klienta a i na konkrétní nemovitosti, kterou chce financovat.

Celkově tak platí, že papírové podmínky hypoték jsou dnes lepší, než tomu bylo před vypuknutím koronavirové krize do letošního února. Banky jsou však logicky opatrné a s tím musí zájemci o hypotéku počítat.