Investiční nemovitost: aktuálně skvělá příležitost nebo noční můra?

Řešit investiční byt před rokem a dnes může být v mnoha lokalitách jako den a noc. Koronavirová pandemie toho hodně změnila a jelikož se její konec zatím ani neblíží, tak je nutné při pořizování investičního bydlení dobře počítat.

Za rok se toho změnilo docela dost, ale některé věci týkající se nemovitostí zůstávají stejné nebo jsou ještě výhodnější. Pojďme si to projít podrobně. Nezměnily se ceny nemovitostí. Ačkoliv je v podstatě hospodářská krize, ceny nemovitostí v lepším případě stagnují, v horším dále rostou. U nájmů záleží na lokalitě. Třeba v Praze nájmy klesají, a podobných míst je víc, ale těm se budeme za chvíli věnovat podrobněji. Jinde nájmy stagnují. Další podstatnou položkou jsou úrokové sazby. Ty klesly, což je pozitivní pro hypotéky a negativní pro spoření.

Suma sumárum, kdo má peníze nebo si může dovolit hypotéku na investiční nemovitost, může mít pocit, že je vlastně situace lepší než loni. Peníze jsou levnější, což znamená výhodnější hypotéky, kde sazby klesly i o víc než půl procentního bodu a vcelku běžně jsou na trhu nabídky se sazbami pod 2 procenta. Naopak nechat vlastní peníze na spořícím účtu je dnes v podstatě nesmysl. Nízké úroky nepokryjí ani inflaci.

Ceny nemovitostí rostou, nájmy stagnují

Ceny nemovitostí meziročně v lepším případě stagnují, v horším zase vzrostly. To na jednu stranu znamená, že i přes hospodářskou krizi způsobenou pandemií koronaviru vypadá realitní trh stabilní, ale samozřejmě nikdo nevidí dopředu. Je však spíš málo pravděpodobné, že by ceny nemovitostí začaly výrazně klesat. I to je vlastně pro investora do nemovitostí dobrá zpráva.

Poněkud jiná situace je u nájmů. Kdo nechce investovat do pozemků, tak by měl zpozornět. Všeobecně klesají nájmy u komerčních nemovitostí a to jak kancelářských prostor ale i třeba výrobních, prodejních a skladovacích. Opět je na vině pandemie koronaviru a výhled v krátkodobém horizontu nenapovídá, že by se trend měl obracet.

To samé platí o nájemních bytech využívaných pro krátkodobé ubytování, což je záležitost především Prahy a několika málo dalších turistických regionů, které se orientují především na zahraniční klientelu. Tento způsob nájmů je aktuálně v podstatě úplně mrtvý a mírné oživení nelze očekávat dřív než příští rok v létě. Do stavu z loňského roku se trh jen stěží vrátí v nejbližších třech letech. Faktorů proti je hodně, především pandemie koronaviru stále není vyřešena a hned tak nebude. A až se tak stane, bude návrat turistů spíš pomalejší a proti budou i stovky a tisíce hotelů, které budou o klienty tvrdě bojovat. Navíc lze očekávat zpřísnění právního rámce krátkodobého ubytování přes globální platformy.

Oživení krátkodobého ubytování bude trvat dlouho

Prostě kalkulovat v krátkodobém horizontu s investiční nemovitostí pro krátkodobé ubytování je neuvážené. Trochu jiná situace je u rekreačních nemovitostí s orientací na domácí klientelu, tam může být trend opačný, pokud i v následujících letech bude obtížnější cestovat do zahraničí. Alespoň letošní sezóna to naznačila. Zde je však mnohem větší faktor sezónnosti a populární jsou oblasti, které naopak nelze většinou využít pro krátkodobá ubytování zahraničních návštěvníků (Praha, Český Krumlov a podobně).

Především pro Prahu pak platí, že krach krátkodobého ubytování vrhl na trh střednědobých a dlouhodobých podnájmů velké množství nemovitostí, což mělo všeobecný vliv na nájmy, které meziročně klesly. Opět nelze očekávat, že to bude jen velmi krátká epizoda, v nejlepším případě lze očekávat stagnaci cen středně a dlouhodobých pronájmů. Ostatně aktuální situace, která však může pominout rychleji, nájmům ve velkých městech nesvědčí. Jsou zavřené vysoké školy, zaměstnanci pracují z domova, takže ti přespolní nepotřebují podnájmy. Jak dlouho to bude trvat, nelze předvídat, optimisté tuší oživení během příštího roku.

Vše výše zmíněné je potřeba při zájmu o investiční nemovitost vzít v potaz. Neznámých je hodně, přesto by byla škoda investici hned zavrhnout. I proto se k tématu brzy vrátíme.