Praha připravuje 5 500 nájemních bytů za více než 50 miliard. Změní nová čtvrť Na Jelenách trh s bydlením?

Praha získala příslib jedné z největších nájemních čtvrtí ve své historii

Dne 14. října 2026 oznámily investiční skupina RSJ a společnost Na Jelenách dlouhodobé strategické partnerství.

Společně chtějí v jižní části Prahy vybudovat novou městskou čtvrť založenou především na dlouhodobém nájemním bydlení.

Projekt má vyrůst v lokalitě Na Jelenách mezi Chodovem a Opatovem, v blízkosti Jižního Města.

Podle zveřejněných plánů by zde mělo vzniknout přibližně 5 500 nájemních bytů s kapacitou až 16 000 obyvatel.

Předpokládané investiční náklady přesahují 50 miliard korun.

Rozvojové území má rozlohu přibližně 220 000 m², tedy 22 hektarů.

Pro lepší představu jde o plochu odpovídající zhruba 31 standardním fotbalovým hřištím o rozměrech 105 × 68 metrů.

Rozloha území ovšem není totéž jako součet podlahových ploch budoucích bytů a domů.

Význam projektu nespočívá pouze v počtu jednotek.

Ještě důležitější je způsob, jakým mají byty fungovat po dokončení.

Namísto prodeje jednotlivých bytů mnoha kupujícím se počítá s vytvořením velkého dlouhodobě spravovaného nájemního fondu.

Podle investorů má celou lokalitu v budoucnu spravovat jeden nájemní fond.

To představuje odlišný model od běžné české developerské výstavby, kde velká část nových bytů míří do osobního vlastnictví jednotlivých domácností nebo investorů.

První etapa má začít v roce 2027. Zatím ale není povolena

Investoři předpokládají zahájení první fáze výstavby v roce 2027.

Celý rozvoj území by měl podle současných plánů trvat přibližně deset let.

Je však důležité správně rozlišovat mezi oznámeným záměrem a již realizovanou výstavbou.

Podle informací zveřejněných 14. října 2026 první dvě etapy projektu teprve procházejí povolovacím procesem.

Termín zahájení proto nelze považovat za definitivně potvrzený.

Pro hodnocení dopadu na trh bude zásadní především počet bytů, které se skutečně dostanou do nabídky v jednotlivých letech.

Oznámení 5 500 bytů totiž neznamená, že všech 5 500 jednotek vstoupí na pražský nájemní trh současně.

Pokud se projekt uskuteční, nabídka se bude podle aktuálního plánu rozšiřovat postupně.

Nepůjde jen o byty. Nová čtvrť má nabídnout školy, služby, parky i pracovní příležitosti

Investor představuje koncept nazvaný Connected Life, jehož cílem je propojit bydlení s každodenním životem.

Nová čtvrť proto nemá být pouze souborem bytových domů.

V plánech figurují také obchodní a další služby, veřejný prostor, vzdělávání, sportovní možnosti a zeleň.

Důležitým tématem bude doprava.

Lokalita leží v blízkosti stanic metra Chodov a Opatov, ale její skutečné propojení s okolím je pro budoucí kvalitu bydlení zásadní.

Podle zveřejněných informací se počítá také s novým dopravním propojením přes dálnici D1, cyklostezkami a pěšími veřejnými prostory.

Součástí popisované občanské vybavenosti má být rovněž mateřská škola s osmi třídami.

V médiích se objevila také informace o přibližně 380 milionech korun plánovaných příspěvků a souvisejících opatření na veřejnou vybavenost.

Je však třeba rozlišovat mezi plánovaným rozsahem infrastruktury a tím, co bude skutečně dokončeno a uvedeno do provozu.

Proč je infrastruktura stejně důležitá jako počet bytů?

Čtvrť pro potenciálně 16 000 obyvatel vytváří poptávku po školách, školkách, lékařích, obchodech, dopravě a dalších službách.

Pokud mají obyvatelé využívat oblast jako dlouhodobý domov, musí být tyto služby dostupné a dostatečně kapacitní.

V opačném případě může výstavba přinést zvýšenou zátěž okolních částí Jižního Města.

Právě kvalita veřejného prostoru, dostupnost škol a dopravní řešení proto budou vedle nájemného podstatnými faktory úspěchu projektu.

Co znamená institucionální nájemní bydlení a proč je pro český trh důležité?

V České republice jsou lidé zvyklí na několik základních modelů nájemního bydlení.

Byt může vlastnit fyzická osoba, firma nebo obec a pronajímat jej jednotlivým domácnostem.

Institucionální nájemní bydlení funguje odlišně především svým rozsahem a způsobem správy.

Větší portfolio bytů vlastní nebo kontroluje profesionální investor, často prostřednictvím fondu či jiné investiční struktury, a provozuje jej jako dlouhodobou investici.

Správa bývá centralizovaná, s jednotnými procesy komunikace, údržby, plateb nebo řešení oprav.

Žádný z modelů není automaticky lepší pro každého nájemce.

Profesionální správa může nabídnout předvídatelnější procesy a jednotný standard služeb.

Individuální pronajímatel zase může v některých situacích nabídnout větší osobní přístup nebo pružnější dohodu.

Institucionální nájemní bydlení také není automaticky sociálním ani cenově zvýhodněným bydlením.

O dostupnosti konkrétní nabídky rozhodují především výše nájemného, příjmy domácnosti, smluvní podmínky a celkové náklady.

Naše zářijová data: kolik dnes stojí nájem na Chodově, v Hájích a na Praze 4?

Abychom mohli posoudit význam projektu Na Jelenách pro místní realitní trh, využili jsme zářijový export projektu Realiťák roku ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP – cenové mapy.

Zaměřili jsme se na nabídky nájemních bytů na Chodově, v Hájích a ve vybraných blízkých lokalitách Prahy 4.

Důležité je také geografické vymezení.

Městská část Praha 11 zahrnuje katastrální území Chodov a Háje. Náš export obsahuje právě tato lokální členění.

Pro srovnání s Prahou 4 jsme vybrali Krč, Braník a Podolí.

Nejde tedy o jeden agregovaný průměr celé Prahy 4 ani o nově dopočtený souhrnný ukazatel Prahy 11.

Nabídkové nájemné v září 2026

Zdroj: projekt Realiťák roku, Reality.iDNES.cz a CEMAP, soubor Export_202609, list „Byt pronájem Praha části“. Ceny jsou průměrné nabídkové Kč/m²/měsíc. Nabídky představují deduplikované záznamy za září 2026. Procentní změny jsou vypočteny ze zářijových cen 2025 a 2026.

Chodov: 450 Kč/m² a relativně mírný meziroční růst

Na Chodově dosáhlo průměrné nabídkové nájemné v září 2026 hodnoty 450 Kč/m² měsíčně.

O rok dříve činilo 445 Kč/m².

Meziroční růst tak dosáhl přibližně 1,1 %.

V zářijovém exportu bylo evidováno 164 deduplikovaných nabídek bytů k pronájmu.

Chodov tedy v tomto konkrétním měsíčním srovnání vykazuje relativně stabilní průměrnou cenovou hladinu.

To však samo o sobě neznamená, že zde nejsou rozdíly mezi novostavbami, staršími panelovými byty, menšími dispozicemi a většími rodinnými byty.

Háje: 469 Kč/m² a růst o 11,1 %

V Hájích dosáhla průměrná nabídková cena 469 Kč/m², proti 422 Kč/m² v září 2025.

To představuje meziroční růst přibližně o 11,1 %.

Zde však bylo v září 2026 evidováno pouze 49 deduplikovaných nabídek.

Výsledek proto může být citlivější na skladbu konkrétních bytů než soubor s větším počtem nabídek.

Praha 4: rozdíly mezi Krčí, Braníkem a Podolím

Z vybraných lokalit Prahy 4 dosahovala Krč 427 Kč/m², Braník 432 Kč/m² a Podolí 481 Kč/m².

Pozoruhodný je zejména Braník, kde průměrná nabídková cena meziročně vzrostla o 14,6 %.

Jde však opět o změnu průměrné nabídky ve sledovaném období, nikoli o prokázaný růst nájemného všech existujících smluv.

Kolik by dnes vyšel modelový nájem bytu 50 nebo 60 m²?

Pro lepší orientaci můžeme přepočítat aktuální průměrné nabídkové ceny na dvě modelové velikosti bytů.

Použijeme byt o rozloze 50 m² a byt o rozloze 60 m².

Výpočet vychází z prostého vynásobení nabídkové ceny za metr čtvereční.

Ilustrativní výpočet z průměrné nabídkové ceny za m² v září 2026. Bez služeb, energií, parkování a dalších plateb. Nejde o medián skutečných padesátimetrových či šedesátimetrových bytů a už vůbec ne o ceník připravovaného projektu Na Jelenách.

Modelový šedesátimetrový byt na Chodově tak podle aktuálního průměru vychází na 27 000 Kč měsíčně bez energií a služeb.

V Hájích by to bylo 28 140 Kč a v Krči 25 620 Kč.

Rozdíly mohou kupujícím a nájemcům pomoci pochopit současné cenové hladiny.

Nelze je však mechanicky použít jako budoucí nájemné nově budovaných bytů.

Novostavby mohou mít odlišný standard, energetickou náročnost, služby a strukturu dispozic.

„Projekt s pěti a půl tisíci nájemními byty je z pohledu pražského realitního trhu mimořádně významný. Podstatné ale bude, kolik bytů se skutečně dokončí, v jakém časovém období a za jaké nájemné budou nabízeny. Naše zářijová data ukazují, že i mezi sousedními částmi Prahy existují výrazné rozdíly. Proto zatím není možné tvrdit, že nová výstavba automaticky sníží ceny nájmů. Může však postupně změnit konkurenční prostředí a nabídnout domácnostem další variantu bydlení.“

Petr Makovský
výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Může příchod 5 500 nájemních bytů snížit nájemné v Praze?

Větší nabídka nájemního bydlení může za jinak stejných podmínek zvýšit konkurenci mezi pronajímateli.

To však neznamená, že samotné oznámení projektu automaticky povede ke zlevnění nájmů.

Rozhodující bude několik faktorů.

1. Kolik bytů skutečně přibude každý rok

Projekt je rozvržen přibližně do desetiletého období.

Není proto správné srovnávat celkových 5 500 plánovaných bytů s aktuální měsíční nabídkou, jako by všechny jednotky vstoupily na trh současně.

Význam bude mít tempo dokončování jednotlivých etap a skutečná obsazenost bytů.

2. Jaké bude nájemné a standard

Pokud budou byty cílit především na domácnosti s vyššími příjmy, mohou konkurovat zejména kvalitnějším novostavbám a dražším nájemním bytům.

Pokud bude nabídka zahrnovat také menší a cenově přístupnější byty, může oslovit širší skupinu domácností.

Zatím však nejsou známé ceníky ani podrobná skladba dispozic.

3. Kolik nových obyvatel projekt přivede

Nová čtvrť může přitáhnout domácnosti, které již v Praze bydlí, ale také nové obyvatele z jiných částí města nebo regionů.

Pokud se zvýší samotná poptávka po bydlení v lokalitě, může část dopadu vyšší nabídky vyrovnat.

4. Jak se budou vyvíjet ostatní developerské projekty

Na pražský nájemní trh nebude působit pouze Na Jelenách.

Výslednou situaci ovlivní další bytová výstavba, vývoj pracovních příležitostí, migrace, hypotéky i celkové příjmy domácností.

Začíná nová éra dostupnějšího nájemního bydlení?

Projekt Na Jelenách může být jedním ze signálů posilování institucionálního nájemního bydlení v České republice.

Znamená to, že velcí investoři vidí dlouhodobý potenciál nejen ve výstavbě bytů k prodeji, ale také v jejich dlouhodobém držení a pronajímání.

To může domácnostem postupně rozšiřovat výběr mezi osobním vlastnictvím a nájmem.

Pro některé zájemce může být profesionálně spravovaný nájem atraktivní alternativou k hypotéce.

Například pro mladé domácnosti, lidi s proměnlivým zaměstnáním, rodiny plánující změnu bydlení nebo klienty, kteří nechtějí vázat vysoký kapitál do vlastní nemovitosti.

Zůstává však zásadní otázka skutečné cenové dostupnosti.

Nový nájemní byt ještě automaticky neznamená levný nájemní byt.

Pro domácnost je rozhodující kombinace nájemného, energií, služeb, jistoty a dlouhodobé předvídatelnosti výdajů.

Pokud by nájemné výrazně převyšovalo finanční možnosti běžných domácností, projekt by rozšiřoval nabídku na trhu, ale nemusel by sám o sobě vyřešit problém cenové dostupnosti.

„Pro veřejnost je důležité, že se vedle klasického vlastnického bydlení rozvíjejí další možnosti dlouhodobého nájmu. Velký profesionálně spravovaný projekt může nabídnout jednotné služby, jasnější komunikaci a prostředí plánované pro dlouhodobý život. Zároveň ale nesmíme zaměňovat novou výstavbu s automaticky dostupným bydlením. Rozhodující bude výše nájemného, podmínky smluv, kvalita služeb a to, zda budou byty skutečně odpovídat potřebám rodin i jednotlivců.“

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Co příchod velkého institucionálního pronajímatele znamená pro realitní makléře?

Rozvoj institucionálního nájemního bydlení může v některých segmentech změnit způsob zprostředkování pronájmů.

Velcí vlastníci mohou mít vlastní obchodní týmy, centralizovaný systém obsazování bytů a profesionální správu.

Část nabídky tak může být pronajímána bez tradičního zprostředkování jednotlivým realitním makléřem.

To ovšem neznamená, že role makléřů na nájemním trhu zanikne.

Spíše se může více rozlišovat mezi jednoduchým uvedením nabídky na trh a komplexním poskytováním realitních služeb.

Pro úspěšného makléře bude důležité umět vysvětlit rozdíly mezi individuálním a institucionálním pronájmem.

Zároveň poroste význam přesných dat, transparentní komunikace a dlouhodobé péče o klienta.

Právě kvalita těchto služeb patří mezi témata, která projekt Realiťák roku dlouhodobě podporuje.

Co to znamená pro majitele investičních bytů v okolí?

Individuální pronajímatelé na Chodově, v Hájích a dalších částech jižní Prahy mohou v budoucnu získat výraznějšího konkurenta.

Pokud bude institucionální nabídka zahrnovat kvalitní novostavby s profesionální správou, část zájemců může tyto byty upřednostnit.

To ale neznamená, že starší nebo individuálně pronajímané byty ztratí svůj význam.

Rozhodovat může například nižší cena, konkrétní poloha, dispozice, vybavení, dopravní dostupnost nebo individuální podmínky pronajímatele.

Pro majitele investičních bytů tak může být stále důležitější sledovat:

• aktuální nabídku srovnatelných bytů,
• skutečně dosažitelné nájemné,
• obsazenost a délku neobsazenosti,
• náklady na údržbu a modernizaci,
• kvalitu služeb poskytovaných nájemcům,
• nově dokončované projekty v okolí.

Zvlášť důležité bude správné načasování případných investic do modernizace starších bytů.

Nová konkurence může zvýšit očekávání nájemců v oblasti energetické náročnosti, vybavení a kvality správy.

Na druhé straně může rozvoj nové čtvrti přinést také širší nabídku služeb a zlepšení veřejného prostoru, ze kterého mohou těžit i okolní lokality.

Pět otázek, které rozhodnou o skutečném významu projektu

Stručně řečeno

Projekt Na Jelenách představuje jeden z nejvýznamnějších oznámených záměrů dlouhodobého nájemního bydlení v Praze.

Pokud bude realizován podle současných plánů, vznikne během přibližně deseti let nová čtvrť s asi 5 500 byty až pro 16 000 obyvatel.

Nejde přitom pouze o velikost projektu.

Významné je, že byty mají zůstat v dlouhodobě spravovaném nájemním fondu.

Naše zářijová data ukazují, že nabídkové nájemné v okolních lokalitách se dnes pohybuje na různých cenových hladinách a vyvíjí se různým tempem.

Příchod nového institucionálního pronajímatele může postupně posílit konkurenci, ale nelze zatím tvrdit, že automaticky sníží tržní nájmy.

O dopadu rozhodnou skutečný harmonogram, velikost etap, ceny nových bytů a poptávka v celé lokalitě.

Co si z článku odnést

Oficiální zdroje a použité podklady

Investiční skupina RSJ – 14. října 2026:
Oficiální oznámení strategického partnerství RSJ a Na Jelenách.

RSJ – původní tisková zpráva:
Projekt nové nájemní čtvrti na jihu Prahy, PDF.

České noviny / ČTK – 14. října 2026:
RSJ a Na Jelenách chtějí začít stavět čtvrť za více než 50 miliard Kč.

iDNES.cz – 14. října 2026:
Na jihu Prahy vznikne obří projekt nájemního bydlení.

ČSÚ:
Vymezení městské části Praha 11 – Chodov a Háje.

Projekt Realiťák roku, Reality.iDNES.cz a CEMAP:
Zářijový datový export realitního trhu 2026, list „Byt pronájem Praha části“. Nabídkové ceny nájemních bytů za září 2025 a září 2026.

Metodická poznámka: Údaje o připravované výstavbě jsou převzaty z oznámení investorů a dostupných zpráv ke dni 15. října 2026. Nejde o potvrzení dokončení nebo vydání stavebních povolení. Údaje projektu Realiťák roku zachycují nabídkové, nikoli realizační nájemné. Srovnání lokalit se týká konkrétních částí města, nikoli kompletních správních obvodů. U menších místních vzorků mohou průměrné hodnoty výrazněji ovlivňovat změny skladby nabízených bytů. Modelové nájemné je ilustrativní, nikoli prognózou cen projektu Na Jelenách.

Úplně na závěr

Projekt Na Jelenách ukazuje, že budoucnost pražského bydlení nemusí být spojena pouze s výstavbou bytů do osobního vlastnictví.

Dlouhodobé nájemní bydlení může postupně získávat stále významnější místo v nabídce velkých měst.

Pro veřejnost přitom bude zásadní nejen počet nových bytů, ale také jejich skutečné nájemné, kvalita správy, dostupnost služeb a stabilita bydlení.

Devátý ročník projektu Realiťák roku pokračuje v hodnocení realitních makléřů a současně přináší veřejnosti praktické informace o vývoji realitního trhu.

Ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a společností CEMAP projekt analyzuje nabídkové ceny nemovitostí, jejich regionální rozdíly a další ukazatele důležité pro rozhodování kupujících, prodávajících i pronajímatelů.

9. ročník projektu Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a hlavního města Prahy.