Počítá se energie nájemníků do limitu? Od listopadu platí nová pravidla energetických auditů

Nová vyhláška od 1. listopadu: co se vlastně mění?

Ministerstvo průmyslu a obchodu vydalo 5. října 2026 vyhlášku č. 183/2026 Sb., o energetickém auditu a systému hospodaření s energií.

Předpis byl vyhlášen 13. října 2026 a účinnosti nabude 1. listopadu 2026.

Nahrazuje dosavadní vyhlášku č. 140/2021 Sb., o energetickém auditu.

Pro realitní trh je podstatné, že nejde pouze o novou podobu závěrečné auditní zprávy.

Vyhláška nově podrobně upravuje zejména:

• způsob zahrnování spotřeby propojených podnikatelů,
• výpočet průměrné roční konečné spotřeby energie,
• zavedení systému hospodaření s energií,
• postup provádění energetického auditu,
• obsah a strukturu auditní zprávy,
• hodnocení příležitostí k energetickým úsporám.

Základní právní povinnosti však vyplývají ze zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, zejména z jeho § 9.

Nová vyhláška stanovuje konkrétní způsob jejich provedení.

Oficiální znění: vyhláška č. 183/2026 Sb. v e-Sbírce.

„Pro vlastníky a správce větších nemovitostních portfolií je důležité, aby měli jasno nejen v tom, kolik energie jejich budovy spotřebují, ale také komu tato spotřeba skutečně náleží. Nová pravidla jsou příležitostí udělat pořádek v měření, smlouvách i dokumentaci. Zároveň je potřeba správně rozlišovat mezi povinnostmi velkých provozovatelů a běžných vlastníků nemovitostí, kterých se tyto limity automaticky netýkají.“

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Počítá se spotřeba nájemníků do limitu vlastníka budovy?

Právě tato otázka může mít pro vlastníky komerčních a nájemních nemovitostí mimořádný praktický význam.

Představme si rozsáhlou kancelářskou budovu, obchodní centrum nebo logistický areál.

Objekt má vysokou spotřebu elektřiny, plynu a případně dalších energií.

Část energie však nespotřebovává přímo vlastník, ale jednotliví nájemci.

Nová vyhláška v § 4 písm. d) výslovně řeší spotřebu energie jiné osoby než zadavatele.

Stanovuje, že se tato spotřeba nemusí zahrnout, pokud jsou splněny příslušné podmínky.

Pro správce realitních portfolií je tedy důležité rozlišit, jaká energie se skutečně spotřebovává v energetickém hospodářství zadavatele a jaká připadá dalším osobám.

Nejde však o automatické pravidlo, podle kterého lze z celkové spotřeby odečíst každou pronajatou plochu.

Rozhodují konkrétní smluvní vztahy, způsob užívání spotřebičů, měření a skutečný režim dodávky nebo přeúčtování.

U veřejných zadavatelů je navíc třeba posoudit zvláštní pravidlo § 4 písm. e), které řeší spotřebu určitých vlastnicky propojených osob.

Proto je vhodné, aby vymezení započítávané spotřeby potvrdil příslušný energetický specialista.

Příklad: administrativní budova s několika nájemci

Vlastník provozuje budovu, v níž nájemci využívají vlastní kanceláře.

Část spotřeby souvisí se společnými prostory, výtahy a centrálními technologiemi.

Další část elektřiny využívají přímo nájemci.

Pokud jsou splněny podmínky § 4 vyhlášky, může být relevantní spotřeba jiné osoby z výpočtu vyloučena.

V praxi je proto zásadní mít podklady, ze kterých je patrné, která spotřeba komu náleží a proč byla do výpočtu zahrnuta nebo nezahrnuta.

Jedna budova, více společností: pozor na propojené firmy

Druhou zásadní změnou je podrobná úprava výpočtu spotřeby propojených podnikatelů.

Realitní skupiny často vlastní jednotlivé objekty prostřednictvím samostatných společností, označovaných například jako SPV.

Jedna společnost může vlastnit kancelářskou budovu, druhá logistický areál a třetí nájemní bytový dům.

Při posuzování zákonných limitů proto nemusí být dostačující sledovat každou společnost zcela odděleně.

Podle § 3 nové vyhlášky se u podnikatelů posuzují kapitálové nebo hlasovací vazby ve výši alespoň 50 %.

Vyhláška výslovně řeší také situaci, kdy propojení vede přes zahraničního podnikatele.

Co když má realitní skupina zahraniční mateřskou společnost?

Nová vyhláška počítá i se situací, kdy české společnosti nejsou propojené přímo v České republice, ale jejich vlastnické vazby vedou přes zahraniční společnost.

To může být důležité pro mezinárodní realitní fondy, developerské skupiny nebo investory využívající zahraniční holdingovou strukturu.

§ 3 současně vymezuje územní působnost zahrnovaných podnikatelů.

Pro správný výpočet je proto nutné:

• identifikovat dotčené české podnikatele,
• prověřit přímé a nepřímé kapitálové a hlasovací vazby,
• zohlednit zahraniční mezičlánky vlastnické struktury,
• určit rozsah spotřeby podle § 3 a § 4 vyhlášky,
• ověřit výsledek ve spolupráci s energetickým specialistou.

Největší riziko spočívá v tom, že skupina některé relevantní vazby přehlédne, nebo naopak zahrne spotřebu, kterou podle příslušného ustanovení zahrnovat neměla.

Kdo musí mít energetický audit a kdo certifikovaný energetický management?

Základní hranice spotřeby stanovuje zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, zejména § 9.

Nová vyhláška tato čísla sama nezavádí, ale určuje podrobnější pravidla jejich aplikace.

Limity se posuzují podle průměrné roční konečné spotřeby energie za poslední tři po sobě jdoucí kalendářní roky. U jednotlivých kategorií se dále uplatní příslušná ustanovení § 9 zákona včetně výjimek a dalších podmínek. Hranice jsou uvedeny jako hodnoty, které musí být překročeny.

Zákon například obsahuje i zvláštní ustanovení pro podnikatele s nízkou vlastní roční spotřebou a pro subjekty s již zavedeným certifikovaným systémem hospodaření s energií.

U veřejných subjektů je třeba rozlišit režim nad 500 MWh, režim pravidelného auditu nad 2 778 MWh a povinnost certifikovaného systému nad 23 611 MWh.

Podrobnosti: zákon č. 406/2000 Sb., § 9.

Energetický audit není totéž co PENB

U veřejnosti se často zaměňuje energetický audit s průkazem energetické náročnosti budovy.

Jde však o odlišné dokumenty a odlišné povinnosti.

PENB hodnotí energetickou náročnost budovy podle příslušných pravidel.

Energetický audit se zaměřuje na energetické hospodářství zadavatele, skutečné užití a spotřebu energie a identifikaci vhodných příležitostí k úsporám.

Energetický audit tak může zahrnovat mnohem širší soubor zařízení, provozů a budov.

Nová auditní vyhláška proto automaticky neznamená, že každý prodávající, kupující, vlastník bytu nebo každé SVJ musí od listopadu pořizovat energetický audit.

Co musí nově obsahovat energetický audit?

Vyhláška věnuje významnou pozornost struktuře a doložitelnosti auditní zprávy.

Podle § 6 až § 11 stanovuje postup od přípravy plánu auditu až po hodnocení úsporných příležitostí.

Energetický specialista má ve spolupráci se zadavatelem připravit plán energetického auditu.

Následně pracuje s energetickou bilancí, měřenými nebo odborně odhadnutými spotřebami a dalšími relevantními podklady.

Spotřeba, měření a smlouvy musí dávat dohromady srozumitelný obraz

Přehled užití energie má podle § 9 vyhlášky zahrnovat zejména strukturu měřicích míst, historii spotřeby a analýzu užití energie.

Vyhláška požaduje uvést historii spotřeby minimálně za dva předchozí ucelené kalendářní roky nebo za 24 po sobě jdoucích měsíců.

Podklady mohou vycházet z účetních dokladů, případně z měření, jsou-li data k dispozici.

Měsíční členění se používá tam, kde jsou příslušná data dostupná.

Pro správce portfolií je proto výhodné začít potřebná data systematicky shromažďovat co nejdříve.

Musí audit navrhnout alespoň desetiprocentní úsporu?

Jedním z důležitých pravidel nové vyhlášky je požadavek na souhrnnou bilanci navržených příležitostí.

Podle § 10 odst. 5 má tato bilance vykazovat minimálně:

• 10% úsporu konečné spotřeby energie oproti výchozímu stavu, nebo
• 10% snížení celkových emisí CO₂ oproti výchozímu stavu.

Při hodnocení se zohledňují také vzájemné synergické vlivy jednotlivých opatření.

Pokud není možné uvedeného potenciálu dosáhnout, musí energetický specialista uvést technické nebo ekonomické odůvodnění.

Pro vlastníky nemovitostí je audit přesto významným podkladem pro dlouhodobé investiční plánování.

Může pomoci určit, které technologie nebo budovy mají nejvyšší potenciál úspor a kde by investice dávala ekonomický smysl.

„U velkých realitních portfolií mohou mít přesná data o spotřebě energie zásadní ekonomický význam. Pokud investor správně vymezí spotřebu jednotlivých společností a nájemců, získá nejen kvalitnější podklady pro splnění zákonných povinností, ale také lepší přehled o skutečných provozních nákladech. To je důležité při plánování investic, správě budov i rozhodování o jejich budoucím využití.“

Petr Makovský
zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Co když už energetický audit zpracováváte?

Nová vyhláška obsahuje přechodná ustanovení v § 12.

Pro zadavatele je podstatné především to, kdy bylo provádění auditu zahájeno.

Pokud začalo ještě před 1. listopadem 2026, může být auditní zpráva dokončena podle dosavadní vyhlášky č. 140/2021 Sb.

Zpráva zpracovaná podle dosavadní vyhlášky se za podmínek přechodného ustanovení považuje za zprávu podle nové vyhlášky.

Pokud bude audit zahájen až po nabytí účinnosti, je potřeba postupovat podle nové vyhlášky.

Současně je nutné odlišit přechodná ustanovení samotné vyhlášky od přechodných pravidel zákona č. 406/2000 Sb.

Tři modelové situace z realitní praxe

Příklad 1: vlastník obchodního centra

Společnost vlastní obchodní centrum, v němž působí několik desítek nájemců.

Centrální měření zachycuje rozsáhlou spotřebu energie.

Část elektřiny a dalších energií však vlastník pouze přeúčtovává nájemcům.

Podle nové vyhlášky může být při splnění zákonných podmínek možné takovou spotřebu jiné osoby nezahrnout.

Rozhodující bude doložit skutečný režim spotřeby, přeúčtování a smluvních vztahů.

Příklad 2: skupina s několika českými SPV

Investiční skupina vlastní několik nemovitostí prostřednictvím samostatných společností.

Jednotlivé firmy mohou samostatně vykazovat spotřebu, která nepřesahuje zákonný limit.

Při posuzování povinnosti je však nutné prověřit, zda a jak se spotřeba podle § 3 vyhlášky zahrnuje společně se spotřebou dalších podnikatelů v příslušné vlastnické struktuře.

Samostatná existence jednotlivých společností proto není dostatečným důvodem k závěru, že skupinu žádná povinnost nezasáhne.

Příklad 3: město s rozsáhlým majetkem

Město spravuje školy, úřady, sportovní zařízení a další budovy.

Při posuzování energetických povinností musí zjistit svou relevantní konečnou spotřebu a určit, zda spadá do zákonných kategorií pro energetický audit nebo certifikovaný systém hospodaření s energií.

U veřejných subjektů může být významná také hranice nad 500 MWh.

Je nutné správně vymezit energetické hospodářství a případné samostatné právnické osoby, nikoli bez dalšího předpokládat, že každá budova nebo každá organizace automaticky tvoří jeden společný celek.

Všechny uvedené příklady jsou ilustrativní. Samotné skutečnosti popsané v příkladu nestačí k definitivnímu určení právní povinnosti konkrétní osoby.

Co by měli vlastníci a správci udělat před 1. listopadem 2026?

Tato příprava může snížit riziko nesprávného určení povinnosti, opožděného zpracování auditu nebo zbytečných nákladů na opakované doplňování podkladů.

Proč je nová vyhláška důležitá pro realitní trh?

Energetická spotřeba není pouze technický údaj.

U velkých budov a celých portfolií představuje významnou součást jejich provozních nákladů.

Ty se následně mohou promítat do ekonomiky pronájmu, správy budov, plánování oprav i investičního rozhodování.

Přesnější podklady o energetickém hospodářství mohou pomoci identifikovat provozní rezervy, posoudit investice do modernizace a připravit dlouhodobou strategii správy majetku.

Současně je však důležité nepřeceňovat rozsah nové povinnosti.

Samotné vlastnictví kancelářské budovy, logistického areálu nebo nájemního domu ještě automaticky neznamená, že daný subjekt musí zpracovat energetický audit.

Rozhodující je zákonné postavení povinné osoby, správné vymezení energetického hospodářství, spotřeba a další podmínky.

Stručně řečeno

Od 1. listopadu 2026 začne platit nová vyhláška č. 183/2026 Sb.

Nahrazuje dosavadní předpis o energetickém auditu a zavádí podrobnější pravidla pro výpočet spotřeby, propojené podnikatele, auditní dokumentaci a energetické úsporné příležitosti.

Pro realitní portfolia jsou nejdůležitější dvě oblasti:

• správné vymezení spotřeby nájemců a dalších osob,
• správné posouzení spotřeby v relevantně propojené podnikatelské struktuře.

Samotné zákonné spotřební limity se novou vyhláškou nezavádějí.

Vlastníci a správci by však měli ověřit, že mají potřebné smluvní, měřicí a spotřební podklady.

Co si z článku odnést

• Vyhláška č. 183/2026 Sb. byla vyhlášena 13. října 2026.
• Účinnosti nabude 1. listopadu 2026.
• Nahrazuje vyhlášku č. 140/2021 Sb.
• Spotřeba nájemce se za stanovených podmínek nemusí zahrnout.
• U podnikatelských skupin se posuzují také relevantní vlastnické vazby alespoň 50 %.
• Zákonné hranice 2 778 a 23 611 MWh vycházejí z § 9 zákona č. 406/2000 Sb.
• Auditní zpráva musí obsahovat podrobné informace o měření, spotřebě a úsporných příležitostech.
• Požadavek na návrh desetiprocentních úspor není automatickou povinností všechna opatření uskutečnit.
• Audity zahájené před účinností lze dokončit podle přechodných ustanovení dosavadní vyhlášky.
• Běžný vlastník bytu ani každé SVJ nemají automaticky novou povinnost energetického auditu.

Nejčastější otázky k energetickým auditům od listopadu 2026

Od kdy platí nová vyhláška o energetickém auditu?

Vyhláška č. 183/2026 Sb. byla vyhlášena 13. října 2026 a účinnosti nabude 1. listopadu 2026.

Nahrazuje nová vyhláška dosavadní předpis?

Ano. Vyhláška č. 183/2026 Sb. ruší vyhlášku č. 140/2021 Sb., o energetickém auditu.

Započítává se do limitu spotřeba nájemníka?

Ne vždy. Podle § 4 nové vyhlášky se za určitých podmínek nemusí zahrnout konečná spotřeba jiné osoby, například při přímém smluvním vztahu s dodavatelem nebo při pouhém přeúčtování energie.

Musí se sčítat spotřeba propojených firem?

Při splnění podmínek § 3 vyhlášky se do výpočtu zahrnují údaje relevantně propojených podnikatelů. Posuzují se mimo jiné kapitálové a hlasovací vazby alespoň 50 %, včetně určitých nepřímých vazeb přes zahraniční podnikatele.

Jaký je limit pro energetický audit podnikatele?

Zákon č. 406/2000 Sb. stanovuje pro příslušné podnikatele hranici překročení průměrné roční konečné spotřeby 2 778 MWh za poslední tři po sobě jdoucí kalendářní roky. Při jejím posouzení je nutné zohlednit také další zákonné podmínky a výjimky.

Kdy je povinný certifikovaný systém hospodaření s energií?

U příslušných povinných subjektů při překročení průměrné roční konečné spotřeby 23 611 MWh za poslední tři po sobě jdoucí kalendářní roky podle § 9 zákona.

Kolik let historie spotřeby potřebuje audit?

Auditní zpráva podle nové vyhlášky zahrnuje historii spotřeby minimálně za dva předchozí ucelené kalendářní roky nebo za 24 po sobě jdoucích měsíců, získanou z dostupných účetních dokladů či měření. Pro posouzení vzniku zákonné povinnosti se používá tříleté období.

Musí vlastník realizovat všechna opatření navržená v auditu?

Samotná vyhláška požaduje vyhodnocení a prioritizaci úsporných příležitostí, nikoli automaticky realizaci všech doporučených opatření. Případné další povinnosti je nutné posoudit samostatně.

Lze dokončit rozpracovaný audit podle starých pravidel?

Ano. Pokud bylo provádění energetického auditu zahájeno před 1. listopadem 2026, § 12 nové vyhlášky umožňuje dokončení zprávy podle dosavadní vyhlášky č. 140/2021 Sb.

Musí energetický audit pořídit každý vlastník bytového domu?

Ne. Povinnost se neposuzuje pouze podle vlastnictví budovy. Rozhodující je postavení subjektu, relevantní energetické hospodářství, spotřební limity a další zákonné podmínky.

Je energetický audit totéž co PENB?

Ne. PENB hodnotí energetickou náročnost budovy podle standardizovaných pravidel. Energetický audit analyzuje energetické hospodářství a hledá příležitosti k úsporám.

Oficiální zdroje a právní předpisy

Vyhláška č. 183/2026 Sb.:
Vyhláška o energetickém auditu a systému hospodaření s energií – e-Sbírka

Zákon č. 406/2000 Sb.:
Zákon o hospodaření energií, zejména § 9 – e-Sbírka

Dosavadní vyhláška č. 140/2021 Sb.:
Vyhláška o energetickém auditu – e-Sbírka

Legislativní materiál Ministerstva průmyslu a obchodu:
Příprava prováděcího předpisu – ODok

Článek vychází z právního stavu k 13. říjnu 2026 a popisuje pravidla účinná od 1. listopadu 2026. Má obecný informační charakter. U konkrétního vlastníka, podnikatelské skupiny nebo veřejného subjektu doporučujeme posouzení energetickým specialistou a případně právním poradcem. Modelové příklady nepředstavují individuální právní závěr.

Úplně na závěr

Devátý ročník projektu Realiťák roku pokračuje v hodnocení realitních makléřů napříč Českou republikou a současně přináší veřejnosti, profesionálům a investorům informace o změnách, které ovlivňují realitní trh.

Nová pravidla energetických auditů jsou důležitá především pro vlastníky a provozovatele rozsáhlých nemovitostních portfolií a další povinné subjekty.

Ukazují, že kvalitní správa nemovitostí vyžaduje nejen přehled o jejich hodnotě a výnosech, ale také přesná data o spotřebě energií, technickém provozu a plánovaných investicích.

Cílem projektu Realiťák roku je pomáhat veřejnosti i odborné realitní komunitě lépe se orientovat v pravidlech, která ovlivňují bezpečnost, transparentnost a ekonomiku nemovitostních transakcí.

9. ročník projektu Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a hlavního města Prahy.