Peníze jsou v úschově. Je kupní cena zaplacená? Ústavní soud upozornil na zásadní riziko

V advokátní úschově mohou být miliony korun, přesto prodávající ještě nemusí mít kupní cenu na svém účtu. Zda kupující už svůj dluh splnil, nebo teprve splnil povinnost peníze složit, není totéž. Právě takový spor řešil Ústavní soud v nálezu III. ÚS 2383/25 ze dne 8. října 2026, který byl veřejně vyhlášen 20. října. Nové rozhodnutí je důležité pro přípravu kupních i úschovních smluv, nikoliv jako zákaz úschov.

1. Spor o sedm milionů: nemovitost převedena, prodávající bez peněz

V červenci 2022 uzavřely strany kupní smlouvu na budovu za 8 milionů korun. Jeden milion korun byl dříve složen jako rezervační částka a zbývajících 7 milionů korun kupující složil do advokátní úschovy. Následoval vklad vlastnického práva kupujícího do katastru, ale prodávající se uložených sedmi milionů nedočkal. Od kupní smlouvy proto odstoupil a obrátil se na soud.

Okresní soud dal prodávajícímu za pravdu. Krajský soud však rozhodnutí změnil a vyšel z úvahy, že kupující splnil povinnost zaplatit již složením peněz na úschovní účet. Nejvyšší soud tento postup ponechal v platnosti. Ústavní soud následně zrušil rozhodnutí krajského soudu a Nejvyššího soudu, protože nebylo dostatečně vysvětleno, proč mělo právě složení prostředků znamenat splnění dluhu. Nejde tedy o definitivní rozhodnutí, že prodávající má nemovitost získat zpět.

Pro přesné pochopení případu je rozhodující také způsob, jakým byla kupní cena popsána. Smlouva rozlišovala již složený milion, povinnost uložit dalších sedm milionů do úschovy a následné vyplacení této částky prodávajícímu po splnění podmínek. Právě právní význam těchto kroků soudy nedostatečně posoudily. Podrobnosti jsou v bodech 24–34 nálezu.

Jednotlivé platební a převodní fáze nejsou právně zaměnitelné.

Zdroj: ÚS III. ÚS 2383/25.

2. Co Ústavní soud skutečně rozhodl – a co naopak neurčil

Nález se opírá o základní požadavek občanského práva: smlouvu je třeba vykládat podle projevené vůle stran, jejího textu, souvislostí a hospodářského účelu. Soud nemůže předpokládat, že každá trojstranná advokátní úschova má automaticky stejné právní účinky bez ohledu na přesné znění kupní a úschovní smlouvy.

• Soudy nesmějí přeskočit výklad konkrétní smlouvy. Nejprve musejí vysvětlit, proč byl účet úschovy sjednán jako místo splnění kupní ceny – nebo proč jím nebyl.
• Pojmy „složit“, „vyplatit“ a „zaplatit“ nejsou automaticky zaměnitelné. Mohou označovat různé etapy plnění a jejich návaznost musí dávat smysl.
• Možné jsou oba výsledky. Správně vyložená smlouva může znamenat zaplacení už připsáním do úschovy; jiná smlouva může vázat splnění na výplatu prodávajícímu.
• Ústavní soud nerozhodl samotný majetkový spor. Po zrušení dvou rozhodnutí mají obecné soudy smlouvy vyložit znovu a výsledek řádně odůvodnit.

Zvlášť důležitý je bod 34 a závěrečný bod 45 nálezu. Ústavní soud tam výslovně nepředjímá, jak má nové posouzení dopadnout. Titulek „Úschova už není platba“ by proto byl právně nepřesný.

„Rozdíl mezi tím, že kupující peníze do úschovy poslal, a tím, že je kupní cena právně zaplacená, by měl znát každý účastník transakce. Smlouva musí tuto hranici vysvětlit srozumitelně nejen právníkům, ale také samotným klientům.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

3. Složit, zaplatit, vyplatit: tři okamžiky, které je nutné oddělit

Při běžné koupi nemovitosti mohou všechny tři kroky proběhnout v jiný den. Složení do úschovy znamená, že peníze byly připsány na sjednaný úschovní účet. Zaplacení kupní ceny v právním smyslu znamená, že zanikl dluh kupujícího splněním. Vyplacení prodávajícímu znamená převod z úschovy po splnění stanovených podmínek, typicky v návaznosti na zápis vlastnického práva.

Ústavní soud připouští podle obsahu smlouvy více variant.

Zdroj: III. ÚS 2383/25, body 27–28 a 34.

4. Proč starší rozhodnutí neznamená opačné pravidlo

Na první pohled může nový nález působit jako obrat oproti usnesení I. ÚS 3141/24 ze dne 20. listopadu 2024. V tamní věci byla kupní cena sjednána k úhradě na „platební místo“ představované účtem advokátní úschovy. Ústavní soud vycházel ze závěru, že kupující tuto povinnost splnila, přičemž prodávající samotné splnění na sjednané platební místo nezpochybňovala.

Nález z roku 2026 výslovně vysvětluje, že rozhodnutí nejsou v rozporu. Starší usnesení řešilo následky pozdějšího protiprávního jednání schovatelky v situaci, kdy splnění na platební místo bylo východiskem věci. Nový nález řeší předcházející otázku: zda soudy takové platební místo vůbec správně zjistily z konkrétního textu smluv. To je důvod, proč samotný odkaz na starší judikaturu nemohl jejich závěr nahradit.

Ústavní soud také připomněl judikaturu Nejvyššího soudu, která podle obsahu smluv připouští oba výsledky. V novém nálezu se objevuje i odlišné stanovisko soudce Jana Svatoně, který nesouhlasil s nezbytností kasačního zásahu. Pro praktické posouzení transakce je však podstatný závěr většinového nálezu: rozhodnutí musí stát na řádném výkladu konkrétních smluv, nikoli na automatickém předpokladu.

5. Kdo nese riziko, když schovatel peníze nevyplatí?

Právě zde se technický detail smlouvy proměňuje v otázku s dopadem několika milionů korun. Pokud závazek kupujícího zanikl splněním už na úschovní účet, prodávající zpravidla nemůže vycházet jen z toho, že peníze nedostal, a automaticky požadovat znovu tutéž kupní cenu od kupujícího. Pokud ale smlouva váže splnění až na následnou výplatu, může být postavení stran opačné. Do úvahy zároveň vstupují nároky vůči schovateli a další ujednání.

Nelze však předem určit univerzálního nositele rizika. Ústavní soud ve svém nálezu požaduje, aby se zkoumala skutečná vůle stran a právní účinky všech souvisejících smluv. Pokud se ani potom nepodaří určit, jak strany nesení rizika upravily, soud musí případné podpůrné pravidlo řádně zdůvodnit se zřetelem k současnému právu. Nález tedy nedává jednoduchou poučku „vždy platí kupující“ ani „vždy tratí prodávající“.

Prakticky je potřeba přezkoumat také to, kdo a za jakých okolností vybírá schovatele, zda jsou přesně určeny účty a podmínky výplaty, co se stane při zpoždění nebo neúspěšném převodu a jak se postupuje při podezření na nesprávné nakládání s penězi. Vlastní odpovědnost schovatele je samostatná otázka, nikoliv automatická náhrada za jasné rozdělení práv a povinností kupujícího a prodávajícího.

„Kupní smlouva a smlouva o úschově nesmějí být dva dokumenty, které každý jinak popisují splnění ceny. Realitní makléř má umět rozpoznat rizikové místo a zajistit, aby se k němu před podpisem vyjádřil právník. Nejde o právní formalitu, ale o ochranu obou klientů.“

Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

6. Co konkrétně zkontrolovat v kupní a úschovní smlouvě

Nejdůležitější není najít v dokumentu samotné slovo „úschova“, ale prověřit logickou návaznost kupní smlouvy, úschovní smlouvy a kroků v katastrálním řízení. Před podpisem by kupující i prodávající měli dostat jasnou odpověď na následující otázky:

1. Okamžik splnění: Kdy přesně se má za to, že kupující uhradil kupní cenu – při připsání na účet úschovy, při výplatě, nebo za jiné jednoznačně popsané podmínky?
2. Soulad smluv: Používají kupní a úschovní smlouva stejné výrazy a stejné časové okamžiky, nebo vytvářejí rozpor?
3. Podmínky výplaty: Které doklady musí schovatel obdržet a co se stane, pokud není vklad vlastnického práva povolen?
4. Selhání úschovy: Jaký je postup při nevyplacení, zablokování účtu, neoprávněném převodu nebo při dlouhé prodlevě?
5. Nakládání s dokumenty: Kdo kontroluje potvrzení o úschově, stav katastrálního řízení, zástavní práva a související platební podmínky?
6. Odstoupení a nároky: Jak jsou upraveny důsledky skutečného nesplnění ceny, případné vracení plnění a řešení sporu?

Česká advokátní komora a Ministerstvo spravedlnosti zveřejňují také pravidla bezpečnějšího provádění advokátních úschov. Složitel i oprávněný mají dostávat oznámení o vedení účtu úschovy a relevantních pohybech peněz; úschova je evidována v Elektronické knize úschov. Samotné bankovní a stavovské kontroly ovšem nenahrazují správně napsanou kupní smlouvu. Podrobnosti jsou na webu České advokátní komory a Ministerstva spravedlnosti.

Důležité doplnění k ochraně peněz: Od 1. ledna 2026 existuje také Garanční fond České advokátní komory určený pro zákonem vymezené škody způsobené trestnou činností advokáta při úschově. Nejde o automatické pojištění celé kupní ceny: podle informací Ministerstva spravedlnosti činí zákonné maximum náhrady obecně 2,5 milionu Kč na jednu úschovu, případně 5 milionů Kč při úschově kupní ceny nemovitosti určené k bydlení. Pro uplatnění nároku platí další zákonné a stavovské podmínky. Uvedené limity proto nelze chápat jako příslib náhrady v konkrétním sporu. Podrobnosti uvádí Ministerstvo spravedlnosti.

Kontrolní seznam smluv a bezpečnostních kroků před podpisem.

Zdroj: ÚS, ČAK, Ministerstvo spravedlnosti.

7. Co dělat, pokud peníze z úschovy nepřišly

Pokud již nastal problém s výplatou kupní ceny, nejhorším řešením je automaticky předpokládat, že druhá smluvní strana musí částku zaplatit znovu, nebo naopak že je celá věc bez dalšího uzavřena. Další kroky závisejí na konkrétních smlouvách, stavu převodu a povaze problému.

• Zajistěte dokumenty a důkazy. Uchovejte kupní, rezervační a úschovní smlouvu včetně dodatků, potvrzení banky, komunikaci se schovatelem a listiny z katastru.
• Zmapujte peněžní tok. Oddělte datum připsání do úschovy od data, kdy mělo dojít k výplatě, a od skutečných pohybů na účtu.
• Nechte právně posoudit splnění dluhu. Samostatně odlišujte povinnost složit peníze a povinnost zaplatit cenu; nepřenášejte automaticky závěr z jiného soudního případu.
• Řešte situaci se schovatelem, bankou a podle okolností ČAK. U podezření na neoprávněné nakládání postupujte bez zbytečného odkladu a zvažte právní a trestněprávní kroky s odborníkem.
• Neodstupujte od smlouvy naslepo. Platnost a účinky odstoupení se posuzují podle konkrétního právního důvodu; neopatrné oznámení může spor prodražit.

8. Úplně na závěr: dobrá úschova potřebuje dobře napsané smlouvy

Nález III. ÚS 2383/25 ze dne 8. října 2026 není novým zákazem advokátních úschov, novelou občanského zákoníku ani rozhodnutím, které by vždy přisuzovalo ztrátu uložených peněz kupujícímu nebo prodávajícímu. Je výrazným připomenutím, že soudy musejí respektovat skutečnou smluvní vůli stran. Pro běžného účastníka realitní transakce z toho plyne konkrétní poučení: než pošle miliony korun do úschovy, musí rozumět tomu, kdy jsou podle smlouvy právně zaplaceny a co se stane, pokud nedorazí k prodávajícímu.

O projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku v roce 2026 realizuje devátý ročník odborného hodnocení realitních makléřů a dlouhodobě podporuje profesionalitu, vzdělávání, transparentnost a bezpečnější realitní transakce. Pro veřejnost přináší praktické rady a vysvětlení důležitých právních, finančních a tržních souvislostí. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a hlavního města Prahy. Při řešení konkrétní kupní nebo úschovní smlouvy je vždy nutné spolupracovat s příslušným právním profesionálem.

Kontakt pro veřejnost a média

Monika Lukášová – ředitelka projektu Realiťák roku, monika.lukasova@realitakroku.cz. Pro veřejnost: info@realitakroku.cz. Web: www.realitakroku.cz. Další odborné informace: Aktuality projektu Realiťák roku.