AI Act a prodej bytu: kdy musí být AI upravená fotografie označena?

Ještě před několika lety bylo možné předpokládat, že fotografie v realitním inzerátu zachycuje skutečně existující místnost. Dnes může jeden obraz vzniknout spojením původního snímku, automatické retuše, virtuálně doplněného nábytku a zcela vymyšleného výhledu. Na první pohled přitom nemusí být poznat, co je skutečnost a co výsledek generativní umělé inteligence.

Pro kupující je rozhodující důvěryhodnost informací. Pro prodávající a makléře zase hranice mezi legitimním zvýrazněním potenciálu bytu a prezentací, která vyvolává nesprávný dojem o jeho současném stavu. Evropský AI Act přináší důležitá pravidla transparentnosti, ale neukládá univerzální povinnost přidávat štítek AI na každou fotografii, kterou software upravil.

Co od 2. srpna 2026 skutečně platí

Transparentnost AI systémů upravuje článek 50 evropského nařízení AI Act. Základní povinnosti se uplatňují od 2. srpna 2026. Ustanovení rozlišuje poskytovatele AI systému a subjekt, který systém profesionálně používá. Tyto role nejsou zaměnitelné.

Poskytovatel nástroje pro generování či úpravu obrazu musí za stanovených podmínek zajistit strojově čitelné označení syntetického obsahu. Realitní kancelář, která systém používá pro své nabídky, řeší především, zda zveřejňuje obsah spadající pod definici deepfake a zda jej musí zřetelně přiznat publiku. Metadata nebo neviditelný technický příznak nemusí samy o sobě splnit povinnost viditelného upozornění pro čtenáře.

Deepfake není pouze falešné video známé osoby. AI Act zahrnuje také obrazy napodobující existující objekty a místa, pokud mohou nepravdivě působit jako autentické. Reálný byt digitálně předělaný do neexistující podoby proto může být právně citlivější než abstraktní grafická ilustrace.

Výklad Evropské komise současně zdůrazňuje kontext: komu je snímek určen, jak bude použit, zda jej publikum očekává jako dokumentární fotografii a do jaké míry se podobá existující realitě. O právním zařazení proto nerozhoduje pouze použitý software.

Šest příkladů z realitní praxe: co je přijatelné a co už rizikové

Klíčové rozlišení: Technická korekce upravuje způsob zachycení. Virtuální staging upravuje vybavení. Manipulace s dispozicí nebo vadami mění informaci o samotné nemovitosti. Čím zásadnější změna, tím větší význam má transparentní oddělení reality a návrhu.

Fotografie v inzerátu je součást rozhodování o milionech korun

Kupující si podle obrazové prezentace vybírá nemovitosti k prohlídce. Může na jejím základě hodnotit orientaci, světlo, rozměry, průchodnost pokojů nebo technický stav. Fotografie tedy není jen reklamní dekorace: vytváří očekávání, která mohou ovlivnit ekonomické rozhodnutí.

Představme si malý pokoj, do něhož AI umístí velkou postel, šatní skříň a pracovní stůl, aniž by odpovídaly reálným rozměrům. I kdyby nábytek formálně nebyl součástí prodeje, celkový snímek může vytvářet nepravdivý dojem o využitelnosti prostoru. Bezpečnější prezentace pracuje s měřítkem, uvádí vizualizaci a současně nabídne originální fotografii.

Obzvlášť citlivé jsou výhled z oken, poloha staveb, hranice pozemku, stavební vady a podzemní či nadzemní vedení. Jejich digitální odstranění nebo změna může podstatně ovlivnit posouzení hodnoty nemovitosti.

Jak poznat transparentní inzerát: pět jednoduchých kontrol

1. V galerii je jasně odlišena skutečná fotografie a digitální vizualizace. Štítek je vidět již u snímku, nikoli ukrytý až v obchodních podmínkách.
2. Inzerát neskrývá původní podobu. U digitálně zařízené místnosti lze získat nebo zobrazit snímek před úpravou.
3. Popis a fotografie si neodporují. Dispozice, plocha, okna a stav domu souhlasí s dokumenty a prohlídkou.
4. Virtuální vybavení není vydáváno za součást prodeje. Je jasně řečeno, co skutečně zůstává v bytě.
5. Zásadní informace lze ověřit u člověka. Makléř vysvětlí úpravy a poskytne relevantní dokumenty.

Tyto kroky jsou doporučenou dobrou praxí projektu Realiťák roku, nikoliv pěti předepsanými body evropského nařízení.

Co musí ohlídat prodávající, který využívá makléře

Vlastník by měl vědět, jak bude jeho nemovitost zobrazena. Doporučujeme dohodnout rozsah úprav fotografií ještě před zveřejněním inzerátu. V případě virtuálního stagingu je vhodné archivovat originály, schválit použitý typ vizualizace a zkontrolovat, zda nevzniká zavádějící dojem.

Souhlas vlastníka ovšem sám o sobě nelegalizuje klamavou prezentaci. Pokud se na fotografii odstraní zatékání nebo zásadně změní prostor, problém se neřeší tím, že s obrázkem prodávající souhlasil. Přesná dokumentace pomáhá i při pozdějším sporu o to, co bylo zájemci skutečně sděleno.

Co by měl nastavit realitní makléř a kancelář

Makléř by měl mít u každé nabídky označeno, zda jde o originální foto, běžnou retuš, virtuální staging, developerskou vizualizaci či podstatně AI upravený obraz. U významných úprav doporučujeme připojit původní soubor a záznam o tom, co se změnilo. Kancelář by měla mít také pravidlo, že materiální vady a stavební atributy se nikdy „neopravují“ pouze v obraze.

Vedle obrázků je důležitá i kontrola textů vytvořených AI. Zvláště plocha, dispozice, právní omezení, energetická náročnost, cena, stav rekonstrukce a přístupová cesta musí být doloženy jiným zdrojem než generovaným popisem.

Pohled projektu Realiťák roku

„AI dokáže nemovitost ukázat atraktivně a srozumitelně, ale mezi vizualizací potenciálu a záměnou za skutečný stav musí zůstat jasná hranice. Kupující by neměl zjišťovat až na prohlídce, že fotografie ukazovala něco, co v bytě nikdy nebylo.“ — Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

„Důvěra v nabídku je pro realitní trh ekonomická hodnota. Když fotografie vyvolá přehnané očekávání, zvyšuje počet zbytečných prohlídek a snižuje důvěru nejen v konkrétní inzerát, ale i v makléře. Kvalitní prezentace musí stát na přesných datech a autentickém popisu.“ — Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Jaké označení použít přímo u fotografie

Neexistuje jedna jediná povinná česká formulace pro všechny typy obrazového obsahu. Z praktického hlediska doporučujeme štítky uvádět stručně, v běžném jazyce a přímo u zobrazení. Následující texty jsou návrhem redakčního standardu, nikoli doslovným zněním AI Actu:

• Skutečná fotografie: autentický stav, pouze běžné technické korekce.
• AI upravená fotografie: „Tento snímek obsahuje digitální změny. Pro přesné posouzení nemovitosti si vyžádejte originál.“
• Virtuální staging: „Zobrazené vybavení bylo digitálně doplněno pomocí AI a není součástí nabídky.“
• Vizualizace budoucího stavu: „Ilustrativní návrh po možné rekonstrukci; současný stav se liší.“

Viditelné upozornění je důležitou součástí transparentnosti. Nezbavuje ale nabízejícího odpovědnosti za pravdivost inzerce.

Úplně na závěr

AI Act nepřináší zákaz využívání umělé inteligence při prodeji nemovitostí. Přináší pravidla tam, kde syntetický obraz nebo komunikace mohou působit jako skutečnost. Pro kupující je nejlepším vodítkem jednoduchá otázka: vidím aktuální skutečný stav, nebo ilustraci možného stavu?

Projekt Realiťák roku dlouhodobě podporuje kvalitní realitní služby a bezpečné rozhodování veřejnosti. V 9. ročníku pokračuje pod záštitami Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny, Senátu a hlavního města Prahy.

Oficiální zdroje a metodika

Právní výklad vychází z evropské legislativy a výkladových podkladů Evropské komise. Praktické scénáře, doporučené štítky a návrhy procesů jsou redakčním doporučením projektu Realiťák roku, pokud není výslovně uvedeno jinak.

• Evropská komise – AI Act, konsolidovaný text k 27. 7. 2026
• Nařízení (EU) 2026/1744 – novela AI Actu
• Evropská komise – časová osa AI Actu
• AI Act Service Desk – článek 50, transparentnost
• Evropská komise – FAQ k transparentnosti AI
• Evropská komise – pokyny k čl. 50 ze dne 20. 7. 2026
• Směrnice 2005/29/ES – nekalé obchodní praktiky

Stav analyzovaných právních zdrojů: 26. října 2026. Článek má informační charakter a nenahrazuje individuální právní posouzení konkrétního nástroje, firmy nebo případu.

Nejčastější otázky (FAQ)