13.2.2023 13:19
Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu pořadu analýza realitního trhu. Tentokráte s dalšími našimi milými hosty. Prvním z nich Petr Čajan z REALITY PRORADOST, dále pak Robert Hanzl z NEXT REALITY a místo Michala Pituchy, který, který dostal ráno horečku na první část je tady Vít Konopa, obchodní ředitel reality iDNES.
Graf č.2: Vývoj poptávky po bytech (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.3: Vývoj poptávky po bytech (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č. 4: Vývoj hledanosti bytů v ČR (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.5: Vývoj hledanosti bytů v ČR (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č. 6: Vývoj nabídky celá ČR - leden 2016 - listopad 2022 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu pořadu analýza realitního trhu. Tentokráte s dalšími našimi milými hosty. Prvním z nich Petr Čajan z REALITY PRO RADOST, dobrý den.
Dobrý den.
Robert Hanzl z NEXT REALITY. Ahoj Roberte.
Ahoj, dobrý den.
A místo Michal Pituchu, který, který dostal ráno horečku na první část je tady Vít Konopa, obchodní ředitel reality iDNES. Ahoj Vítku.
Ahoj, dobrý den.
Dneska se budeme bavit o dvou věcech. V první části o tom, jakým způsobem dneska funguje trh z hlediska samoprodejců nebo realitních kanceláří. Velmi aktuální téma. A ve druhé části se pak podíváme na vývoj trhu s byty. Pojďme možná na první část. Samoprodejci versus realitní kanceláře dlouhodobé téma. Říká se, že v České republice je nějakých 50 % samoprodeje. 50 % přes realitní, realitní kanceláře. Možná jenom krátkej komentář, pánové, od vás, proč tomu tak je? Petr možná.
Tak, když jsem dostal slovo, tak děkuju. Toto je věčný téma, jak jste říkal. To opravdu já jsem na trhu 17 let. A za těch 17 let, se to téma nezměnilo. Možná se změnil poměr, že už to není 60 ku 40 let ale 50 na 50. Což je pro nás jako dobrá zpráva. Ale proč tomu tak je? Tak spoustu lidí si to prodává jako komunitně a na doporučení. Nebylo to tak vždycky, když to v té historii bylo. A spoustu lidí prostě tu novou zprávu doloží, prodám. Takže to je za můj postřeh za ty, za ty léta.
Je otázka, jaký ten poměr opravdu je.
Přesně.
To by bylo fajn, kdyby ten náš trh začal konečně někdo měřit, abysme měli přesná data. Protože já si upřímně nemyslím, že by to mělo být 50 na 50. A určitě ne v kontextu vlastně takovéhoto standardního nabízení. To, co nabízí vlastně reagují zprostředkovatel. Jasně doporučení, když mi soused na patře řekne, já koupím ten tvůj byt, který se budu rozhodovat prodávat. Tak to úplně není ta konkurence k tomu realitním zprostředkování. Já beru jako konkurenci oborovou obecně. Tady v tom vždycky vyzývám, že bysme vlastně měli vzájemně spolupracovat tam, kde si klient zvolí nějakou formu inzerce. I když už dneska vidíme, že to není až tak úplně jednoduché, že několik těch jakoby, v uvozovkách, inzertních soukromo prodejní serveru se vlastně stalo realitními kancelářemi. Muselo, protože to prostě je podstata toho radního zprostředkování. Tak tam je, tam je přesně ta situace, kdy vlastně my bysme měli se jako vyhranit nebo nabídnout lepší službu. Ale pokud opravdu je to sousedský prodej nebo to doporučení zmíňujeme, tak tam asi je běžné a není to nic extra výjimečného i ve světě, že se to klient nebo klient, prostě člověk prodá sám.
Víceméně vycházíme z toho nějakého počtu transakcí, které, které na tom trhu je. Možná je to 50 na 50, blíží se to k tomuhle tomu poměru. Reálně to číslo asi není schopen samozřejmě nikdo říct, to víme, to víme, ale ten, ten odhad, odhad k tomu je. Ten trh samoprodejců samozřejmě není jenom v České republice, je všude, všude na světě. Je v Americe, je v západní Evropě. Je to, je to stejné. Někde, někde ty trhy jsou více regulované, někde jsou méně regulované. Ale možná pojďme se vrátit k tomu, co říkal Robert, že pro konkurenci pro realitní makléře, proto vlastní jakoby realitní zprostředkování jsou opravdu ty, který začnou něco inzerovat aktivně, aktivně působit. Ne, že normálně řekne Karlovy, tady prodávám byt, nechceš mi ho, nechceš mi ho koupit, protože seš soused. On řekne jasně beru, domluví se na nějaký ceně, ať je jakákoliv. Tak ta transakce proběhne, protože ta, to ukončení transakce je relativně jednoduché. Já jsem požádal ráno Vítka Konopu, který se to dozvěděl ráno, že tady s námi bude. Aby si připravil nějaké argumenty samoprodejců, které si myslíme, že jsou, že jsou relevantní. Pánové, vás poprosíme taky o nějaký komentář, proč tomu tak není, nebo proč ty argumenty jsou možná liché, možná nejsou liché. Protože samozřejmě argument z mého pohledu ušetřit provizi, je krásnej. Jo, je to, je to, je to moc pěkný, Vítku.
Tak já, já se napojím a první teda argument, který použiju, bude ten o té provizi. Nechci platit provizi, prostě nevím, proč bych vám měl platit provizi.
Je to správný argument?
Tak správný argument, můžu ušetřit za všechno, že jo vlastně svým způsobem to není jenom o radním zprostředkování. Ale pokud nebudu chtít využít služeb, já nevím, automechanika při opravě auta nebo třeba toho zubaře, kterej vždycky tak je jako s úsměvem srovnávanej. Tak se taky můžu ten zub vytrhnout sám jo a a nezaplatím za to nic. Dneska předpokládám, že se za spoustu věcí platí. Tady musí bejt ale jednoznačně samozřejmě prodána ta přidaná hodnota té služby toho makléře. Toho, že vlastně v momentě, kdy za to něco zaplatím, tak něco dostanu. Pokud nic nedostanu, tak ani já bych nechtěl platit provizi makléři, který pro mě přidanou hodnotu žádnou nemá. Takže tady jednoznačně musí být odargumentováno to, co vlastně makléř přinese. To, že v minulé době za období covidu a ještě možná pár let předtím nám rostly vlastně ty ceny nemovitostí, a ty makléři si hodně přehřívali polívčičku na tom, že prodají tu nemovitost dráž, protože ještě tu cenu vyšponujou různýma aukcema, licitacema a tak dále. Tak bylo samozřejmě v poplatný době. Dneska už to úplně neplatí. Na druhou stranu dneska by prostě makléř měl argumentovat tím, že, že prodá za nejvyšší možnou cenu opět v tu danou chvíli. Ono ta zakázka, pokud se samozřejmě neprodá teď aktuálně v období, který dneska jsme. Tak často slyšíme od makléřů a klienti už si to uvědomují, že neprodám dneska za tyhle peníze, prodám za půl roku a bude to třeba za míň jo. Takže co nejdříve prodat a za co nejvyšší cenu samozřejmě s přidanou hodnotou toho makléře, to je první jako pádnej argument na uvozovkách úsporu té provize. A poslední co dodám, ono to vlastně v konečně vždycky dopadne tak, že žádná úspora a provize vlastně jakoby není. Že klient vlastně dostane těch peněz v podstatě mít, než kdyby to právě prodával s makléřem a ještě tu provizi zaplatil.
Tak já s tím úplně souhlasím. Takže všechno, co asi bych řekl, tak bylo shrnuto. Nicméně to, že nechce platit provizi, tak málo kdo by chtěl platit provize. Ta, ta cena je vlastně nějaká očekávaná virtuální hodnota, kterou ten člověk chce dostat na tom trhu. Máme tady cenové mapy, máme tady spoustu věcí, o kterých se budeme ještě dneska bavit a nějaký nástroje. Můžeme třeba srovnávat tu první cenu v historii. Ale jestli taková cena bude do budoucna? Jestli takovouhle cenu dostane ten klient, když si jí stanoví. Takže ono je nějaký očekávání a z toho očekávání se říká, aha tak to ještě budu platit provize. Ale kdežto když to dám profesionálovi a za mě to je docela dobře, že přišel třeba novej zákon, že lidi zůstávají na trhu. Možná i ta krize je docela příležitost. Protože opravdu se odděluje, odděluje se to, že to dám jenom do nabídky. Nepřináším žádnou přidanou hodnotou. Tak v ten moment nemůžu čekat provize. Nebo ano, když jí očekávám, tak jsou to lidi na*raný, pardon, frustrovaný. Ty lidi nějakým způsobem to vnímají negativně, kdežto když je to služba a ten člověk udělá kvalitní prezentaci. Nějakým způsobem si na tom dá záležet. Srovná cenové mapy. Těch nástrojů je celá řada. Tak je to služba, kterou ten člověk, když uvidí, že jí dodá, tak to není o tom, že platí provizi. Ale vyšroubuje tu cenu na maximum možného. Hezký jí předá zájemcům o tu nemovitost, případně vůbec najde, což je zásadní ty zájemce. Třeba má kontakty, své sítě, nějakou prezentaci. Jo dneska těch možností je dost. Takže za mě co já vnímám, to není o tom, že by nechtěl platit provizi, ale nebo že chci platit provizi. Ale jde o to, že když vyšrobuju cenu na maximum. Je spokojená strana kupujících a hlavně by měli být spojení prodávající. Takže v tom je ten, ten makléř, to je ta jeho přidaná hodnota. A ten trh se tady tím směrem hodně za mě v poslední třeba pěti letech hodně posunul.
Není náhodou to, že nechci platit provizi realitní zprostředkovateli, tam možná zdůrazním realitnímu zprostředkovali to, že ta pověst realitního zprostředkovatele byla v posledních x letech. Teď se to teda výrazně zlepšuje tak špatná? Že ve finále to bylo možná to nejhorší a možná nejsprostší slovo, který tady bylo? Není to taky v závislosti k tomuhle tomu, že prostě ta pověst toho, tý profesi jako takový, ještě není na tý úrovni, abysme mohli říct, je to, je to zubař, je to učitel. Je to prostě člověk, kterej vám něčím pomůže.
No, tak to platilo určitě. To jako vzpomeňme na začátky realitního trhu toho novodobýho, kdy vlastně do toho začala promlouvat inzerce na internetu. To já beru vlastně jakou tu novou éru toho realitního zprostředkování, což se datuje právě tady zmíněných 17 let, možná už 20 dokonce, letí to ale. Tak v tý době, kdo byl realitní makléř? To byl nějakej schované človíček někde neviditelnej, realitky zamřížovaný. V prvních, druhých patrech, i neviditelný klient vlastně se nemohl nikde dovolat, jenom vybrat rezervaci a teďka konec jo. Dneska samozřejmě jsme úplně jinde. Dneska i díky Realiťákovi roku. Makléři jsou viditelní, ukazují se, mají dobré renomé, vydělávají velký peníze. Jo srovnáváme to prestižní profesi. Já vždycky říkám úspěšnému kolegům, uvědomujte si, že vlastně dneska vy vyděláváte víc než třeba ředitelé bank jo. Protože prostě ta vaše prestiž nebo to povolání má prestiž. Vy děláte vlastně s tím často nejhodnotnějším, co ty lidi mají. To jsou ty materiální jakoby majetky. A taky podle toho prostě musíte nějak jako vystupovat, vypadat, a tu prestiž mít. A tohle to, tohle to si myslím, že ten náš obor nabyl. Přispěl k tomu zákon i o radním zprostředkování jednoznačně. To zaplaťpánbůh, že ho máme. Ale přispívá k tomu prostě obecně. Často se tomu v minulosti říkal neviditelná ruka trhu. Kdy prostě ty klienti dneska jsou sami vzdělanější, k informacím se dostanou, a to požadujeme po těch makléřích. A na tom trhu vlastně de facto to dnešní, když nás je hodně, ale přežívají a budou teď v kontextu nějakýho výkyvů trhu přežívat jenom ty nejlepší, který už prostě tu nálepku to těch dobrých makléřů mít budou. Takže já si myslím, že jako to vůbec ta prestiž toho povolání v tomhle tom krásně nám jakoby se posouvá, že už tu obavu z nějakých jako neseriózních jednáních, mít ani klienti nemusí.
Já bych na to zareagoval tím, že my tady máme kapitalismus několik dekád jo v podstatě. Raný kapitalismus třeba 10 let, pak je tady nějaká konsolidace 10 let a teď přichází právě ta poslední třetina, kdy už je vidět ten rozdíl jo. Protože bohužel si to radní kanceláře můžou sami nebo některý sítě. Dvě ruce, dvě nohy, tak pojď k nám jo, že se to, to bylo takový síto. Bohužel tady nebyl ten zákon, nebylo tady spousta jako věcí. Jak říkal kolega, tak teď v tuto chvíli se to proselo docela dost za mě. A budou zůstávat na trhu nebo zůstávají, už je to vidět. Ty lidi co se tím opravdu věnujou. A dělají tu kvalitní práci. Vždycky tady budou na tom trhu a je to i na tom západě běžný. Vždycky jsou tady ty, co to dělají nahodile a občas. Ty to prostě bohužel kazí, ale ten trh s obchodem obecně jako problém všude jo. Protože to je obchod. Každý si myslí, že ho může dělat ještě navíc v Čechách v zemi kutilů, kdy si opravili přece, dřív si opravili pračku, proč by dneska nemohli prodat byt, že jo nebo nemovitost. Takže v tomto paradigmatu tady žijeme prostě desítky let už předtím. Takže až teď přichází konečně taková stabilizace toho trhu a bohužel ty krize jsou od toho, aby se to jako trošku víc vyprofilovalo. Takže vidím to jako příležitrost obrovskou pro ten trh. Když nebude trvat třeba ta příležitost 3-4 roky, pak už se tady taky nemusíme sejít. Ale to je věc jakoby na (???) tématu.
Vítku, co tam máme dalšího?
Další argument, který bych řekl je, o své nemovitosti toho vím nejvíc, vždyť tu žiju už 15 let. Tak jak to může makléř jako prodal líp než já.
Což vlastně je otázka, jestli je to dobře. To já při, já použiju příklad ze své praxe. Já si vzpomínám, když jsem si prodával svojí vlastní nemovitost. A vybral jsem s klienty do svý vlastní nemovitosti. Je už to hodně dávno. Dneska to je jednoznačně nedoporučovaná věc ale dobrý, když si člověk ty věci vyzkouší. A já jsem měl snad na tom domě tam možná 30 klientů. Si na to vzpomínám, to se psal tak rok 2006, 7 nějak takhle do toho dělám.
To už jsi dělal realitního makléře nebo pro nějaký zprostředkování hodně dlouho.
No a to v tý době už jsem udělal hodně dlouho. A myslel jsem si, že se ten dům prodá úplně levou zadní. A vždycky jsem si klienty pozval. A teď jsem vlastně dával tu přidanou hodnotu, že to prodávám já, že prodávám svojí nemovitost, kterou jsem se stavěl, ve své kvalitě, že jsem si myslel, že tam budu celej život žít samozřejmě. Nikdo mi nechtěl složit rezervaci. Pak už jsem byl tak zoufalej, že jsem oslovil kolegu Romana Vlasáka v tý době. Přesně si to pamatuju, dáme to k dobru celý léta. Na první prohlídku mi to zarezervoval a vlastně úspěšně se prodala. A bylo to možná právě ten argument, kterej bych nebral jako výhodu, že tu nemovitost si prodávám sám a vím o ní všechno. Ono to taky na toho kupujícího nemusí působit vůbec dobře. Člověk vlastně se snaží s takovouto jako přemírou tý snahy všechno ukázat, všechno vysvětlit, že možná někdy ukáže věci, který třeba toho kupujícího můžou odradit. Realitní makléř už prodal úspěšný stovky nemovitostí. Bavíme se tady o výběru, kam ten trh došel. Je to o tom, že se klient dneska může vybrat úspěšného makléře. Podle referencí zjistit, co za jakou dobu, kolik toho prodal. A ten ví, jak se taky v těch věcech pohybovat a co všechno vlastně prodávat. Bavíme se o tom, že prostě ten makléř a ta dnešní doba je zase tím hodně specifická. Musí umět nemovitost prodat. To jsme tady poslední léta nezažívali. Stačilo ho odinzerovat, vypsat aukci, jak jsem zmínil a ono se to prodalo samo. Dneska ty makléři se musej vrátit zpátky na stromy a umět nemovitost prodat. To znamená využít k tomu všechny nástroje co se týče marketingu a pak i při tý prohlídce vědět, jak přesně provázet vlastně toho klienta a celý ten obchod vytvářet, aby, aby k němu úspěšně došlo. Takže pro mě tohle není vlastně argument pro, naopak spíš já ho beru jako proti.
Mám opět obdobnou zkušenost, protože sám si prodal taky nemovitosti. A dopadlo stejně jo. V tý době v roce 2007-8 už jsem byl taky na trhu nějakou dobu a myslel jsem si, já jsem zkušenej, si to prodám. Je to moje nemovitost, kdo ví přece víc než já ty nemovitosti a spálil jsem se úplně stejným způsobem, protože majitel je v tom angažovanej. Koupil si tu nemovitost s nějakým záměrem. Takže výhoda toho jenom, jenom malá výhoda je, že tam je ta jiskra, že to místo bylo třeba dobrý. Ale tím výhody končí, protože velmi lpí na to, aby řešil nějaký detaily. Ty svý osobní detaily. Ale dost často každej má jiný potřeby, jiný jako, někoho zajímá, že je tady dětský hřiště. Někoho zajímá, že tady je třeba blízko vlak a podobně. A což ten, což ten člověk, když to dělá jednou v životě, není to profesionál, tak se směřujeme jenom na určitej okruh těch věcí kolem sebe. Ale díky tomu paradoxně může od, od sebe odhodit spoustu zákazníků nebo klientů, pro které je to zajímavý ta záležitost jo. Takže ten profesionál, člověk, který prostě prodá stovky možností, tak si k tomu jako udělá nějakou analýzu. Zjistí od toho majitele, pokud je teda schopen, což by už v dnešní době měl být. Spoustu věcí, který jsou jako zajímavý. Ale zase zná ty svý klienty nebo okolí, co je důležitý v rámci toho prodeje pro jiný lidi jo. Nejenom pro toho jednoho konkrétního Roberta třeba, anebo někoho jinýho. Ale je důležitý zjistit, kdo tam vlastně na to jedná, nebo na tu schůzku jde. A kdo má zájem o tu prohlídku a vlastně jakou nemovitost hledá. A na ten moment už se může napasovat anebo případně vhodně mu říct, takže tady máme, tady máme dětské hřiště. Tady je třeba tamhle, tady je něco dalšího. Což ten člověk, když je v tom angažovanej. Kolikrát má ty klapky na očích a říká si, tady je nejhezčí výhled. Ale oni tam nejdou třeba kvůli výhledu. Ano, je to jedna jako plusová hodnota. Ale v okolí může být 20 nemovitostí s výhledem. Takže bohužel se velmi ukazuje, pokud to není schopný obchodník a člověk s nějakou zkušenost z obchodu nebo v minulosti měl velký štěstí, protože tam přišel podobný člověk, on se na to pasoval. Tak bohužel to je obrovská nevýhoda jo. Tím, že tam ten člověk bydlí, tím je to větší koule u nohy a tím větší to je problém. Takže za mě potom máme ty profesionály.
Já možná na to navážu nebo spíš, spíš řeknu svojí zkušenost nebo proč já bych si vybral takovýho zprostředkovatele. Neprodával bych si to sám, i když o tom taky malinko něco vím. Pro mě největší úspora, největší přidaná hodnota je čas. Můj čas, kterej tomu nemusí věnovat. Kdybyste vy našli pánové 2-3 věci, proč si vzít realitního profesionála a neprodávat si to sám tak jsou to který ještě?
Tak, no tak jednoznačně samozřejmě čas, čas ano, to ale musí být trošku klient, který opravdu jako si toho času váží. Máme tady celou řadu klientů, kteří právě si jako řeknou, no tak ten čas vlastně jsou pro mě úspora tý provize. Musí si klient ale uvědomit, že právě to zacílení, že v momentě, kdy budu prostě prodávat sám, mám jenom nějakej velmi omezenej okruh zájemců. V momentě, kdy si vyberu radního zprostředkovatele, tak ten mi prostě musí dneska zacílit na maximum možných potencionálních klientů, kteří by to chtěli koupit. A co to je prostě dneska absolutní zájem. Nemáme už tady desítky zájemců, máme tady jednotky. A v momentě, kdy prostě na ně necílím, tak jim neprodám jo. Samozřejmě ta cena taky jsme jí zmínili. Ale znova jí tady podtrhnu. Máme dneska nástroje a je přeci dokázaný, že v momentě, kdy využiju jako vhodný formy, ať už toho, řekněme, nadesignování nemovitosti nebo uvedení tý zakázky do toho reklamního světa. Já vždycky říkám, že inzerce zakázky, to je prostě reklama na to, abych vůbec vzal klienta na prohlídku a následně mu prodal. Takže teď k tomu musím nějaký nástroj využít. Tak ty klienty tyhle ty nástroje většinou ty klienty prostě nemají. Dělaj to jednou nárazově. Myslí si, že to uvedou někde na, na server. Ale prostě nedají tomu tu přidanou hodnotu jo. Takže za mě prostě jsou to tyhle ty, tyhle ty prvky. A samozřejmě můžou, můžou těžit i z dalších jakoby věcí, který v tom jsou. Nechám kolegovi, aby případně ještě doplnil.
Já, když tě poslouchám, tak bych to chtěl doplnit. Ono samozřejmě většinu z těch věcí jako asi publikum co sleduje, tak asi bude vědět. Ale, když se nad tím zamyslím pořádně, tak já si myslím, že počet kupujících je furt stejný jo bohužel. Bohužel těch, co na to mají, je výrazně mít. Anebo se jim čtou články, že to furt padá a podobně, tak vyčkávají. Ale počet je furt stejný, ale je dokonce větší kvůli těm jako věcem, že se tady málo staví a podobně. Tak takže problém není v tom, že by, že by nebyli kupující. Problém je v tom, že prostě je tady nějaký očekávání a je tady dalších milion vlivu v tom. Takže ten hlavní argument by mělo být dostat samozřejmě marketingem nebo vůbec těm aktivitám mezi ty lidi. To je ta hlavní přidaná hodnota toho makléře. A potom, když já jsem třeba dobrý v tom, že budu řezat stolky, anebo že budu dobrý truhlář. Tak přece já si myslím, že bych to dokázal. Jo, kdybych se tomu věnoval pár let, tak vám tady udělám hezký stolek. Ale ty nemovitosti bohužel teď než jiný v době, jak už není taková extra poptávka, takže by nebyla ale že bohužel jako není kupní síla tolik. Tak čím díl se ta nemovitost dává na trh a špatně je nahodnocená a obecně to okolí kolem toho prodeje není připravený. Tak tím se ten člověk třeba teď v tuto chvíli připravuje o poměrně značnej třeba jako profit z té nemovitosti. Nebo respektive ne takovou ztrátu. Ale většina to lidí to kupovala v historii. Teď se bavíme o tom, že to není o tom, že by měli ztrátu většina z těch lidí, ale nebudou mít takový profit. Jo očekávám, že zhodnocení nemovitosti, koupil jsem za 5 milionů, teď jí prodám za 15, to je nádhera. Jo to je sen. V podstatě tady se vytvořil takovej sekundární trh, že bohatnou lidi na tom, že prostě neustále rostou nemovitosti. Tak dobře, tak nebudu mít na tom 15 milionů, budu na to mít třeba 10. Já nevím, to je dost příkladů. Záleží jestli jsem to kupoval v jakém čase samozřejmě. Takže za mě největší přidaná hodnota je umístit to za co nejlepších podmínek na trh, aby se to dozvědělo co nejvíc lidí. A zároveň, aby když tam někdo přijde, tak aby ten člověk ten profesionál co prodává, tak aby opravdu mluvil řečí toho kupujícího. Jo, aby mu právě řekl to co ho zajímá, aby ho takzvaně popostrčil, aby mu dodal třeba jistotu. Sehnal mu lepší financování jo, takže ta přidaná hodnota je obrovská v dnešní době. A teď bohužel se to nebo bohužel, bohudík možná i to plévo od zrna se opravdu oddělilo a odděluje, takže dobrá zpráva pro vás.
Já ještě možná doplním. To byla ta třetí myšlenka, která se mně při vzpomínce na Michala Pituchu vykouřila z hlavy. Ale vlastně v momentě, kdy uvádím tu nemovistost jakoby na trh vlastní s tou pomocí nějaké soukromé inzerce. Tak je to vlastně krásná příležitost pro různé spekulanty. Pro často bych jako si dovolil říci nějakou šedou zónu, která se na tom trhu může odehrávat jo. A je to celý takový jako pochybný. Co se přes radního zprostředkovatele dneska nemůže stát. My máme všechny různé povinnosti od (???), ale dodržování zákona, radní zprostředkování. A v momentě, kdy se klient vydá vlastně tou jinou cestou, tak je to přesně taková ta půda pro různý, jak jsem zmínil třeba spekulanty, kteří tam vyčkávají. A ne-li až podvodníky. A těch případů v minulosti známe taky celou řadu. V momentě, kdy bude chtít někdo udělat na klienta prostě podraz, tak rozhodně nepůjde přes hradní kancelář. Tady máte jistotu, že vás ta realitka ohlídá. Ale v momentě, kdy budu chtít nabýt nemovitost na základě něčeho pochybného, a to by byly velmi zajímavý třeba data z katastru nemovitostí. Kolik takových vkladů se tam odehrává, kdy se během toho řízení nebo pořízení zjistí, že vlastně to bylo prodávaný třeba od, od nemajitele. Nebo, že bylo, že ten, kdo přišel kupovat, tak vlastně de facto jako měl nějakou pochybnou myšlenku nezaplatit ty peníze za tu nemovitost a tak dále. Že tady v tomhle tom prostředí si člověk může lehce naběhnout jo. Takže i ta ochrana, ta realitka je jakýsi policajt, který vlastně ten obchod by měl ohlídat a dneska k tomu je i ta legislativa, která k těm klientům a vůbec celkově tomu zprostředkování nahrává.
Možná některé body potom co má Vítek potom probereme v dalším díle. Mě tam napadá na závěr, na závěr jedna věc. Bavili jste se o tom, že je super mít marketing. Že je potřeba tu nemovitost uvést na trh, hezky prezentovat. Dobře a nestačíme pak mít už jenom právníka jako samoprodejce? Když už, když už, když už si to hezky nechá nafotit.
Nad rámec toho marketingu?
No, nad rámec toho marketingu, aby mi pohlídal vlastně tyhle ty věci, o které si, o kterých si teďko mluvil Roberte. Aby mě někdo nepodvedl.
No, tak samozřejmě právníka to jako je fajn. Vždycky mám rád, když klienti přijdou a mají svýho známýho právníka, který se specializuje na trestní právo a přijdou s ním řešit převod nemovitosti. Tak vidíme, dokonce ještě nedávno jsem zažil jednoho advokáta, který právě jako výborný bývalej policajt na kriminálce, trestní právo jede jenom a jeho asistentka tam ťukala kupní smlouvu na psacím stroji. Normálně opravdu ten klasickej tak jak ho známe z minulosti. Jo takže tady, tady samozřejmě není právník jako právník. Jako není doktor, lékař jako lékař. Prostě specialisti jednoznačně realitní kanceláře mají vlastně, ať už makléře, kteří musí být v té právní rovině určitým způsobem vzděláni. Tak i dle zákona o radní zprostředkováním máme, máme zprostředkovávat vlastně právní služby u právníků, který jsou nebo advokátů, kteří jsou renomovaní a samozřejmě k té činnosti se věnují třeba i převážně jo. Takže není to vysloveně si jenom jako vyberu, ale určitě je potřeba orientovat se v té praxi.
Dobře a mám, mám právníka, který se zabývá nemovitostma. Co dalšího ještě důležitýho bych potřeboval?
Na to bych zareagoval, já už jsem to trochu předtím říkal. Jedna věc je dostat co nejširšímu okruhu lidí ale správně ještě k tomu. To ten marketing může být jako násobnej. Může vyhodit strašně moc peněz za marketing, můžu dát poměrně jako dobrý prostředky na to, aby se to dostal všude, kde má. Ale za mě důležitá věc, že ten makléř právě je ten, kdo řeší ty potřeby toho kupujícího. To není o tom prodávajícím. Jo jsou to vždycky dvě, dvě jako dva póly. Takže uděláte tady marketing, kupující, prodávající tak dobře. Tak se to třeba někde naučil je šikovnej. Pak přichází na řadu, že má právníka. Dokonce v lepším případě teda to není případ trestní právo. Nebo, že ty smlouvy jsou jako obrovský a jako nesmyslný. Tak co by bylo potřeba dále, je právě, aby byl prodejce. Aby dokázal mluvit s tím kupujícím, aby dokázal řešit jeho obavy, aby dokázal řešit jeho tužby. A to je takovej mix věcí, který člověk získá prostě po 10 letech, po 5. Záleží jak kdo, musí se tomu věnovat aktivně. Musí chodit na různý školení. Prostě se vzdělávat. A to bohužel má málokdo dán do vínku jo. Málokdo z nás se s tím narodil. A většina z nás musela chodit na kurzy, řešit klienty. Prostě spoustu různých konkrétních situací, aby se řeklo dobře, tak už bych mohl dokonce něco i prodat jo. Po těch 17 letech si trochu už myslím, že bych mohl něco prodat, ale ještě to není jakože wow. Teď, teď prodám všechno jo. Takže, když ten člověk si sežene dobrý marketing udělá. Vezme si právníka, který dokonce dělá i to právo jako správný a ty nemovitosti a má zkušenost. Tak on potom přijde ten kupující a no a teď je tam čelí tváří v tvář v tý realitě jo, která ho může, může mít štěstí ano. Ale tak jestli chcete prodávat nemovitost pomoci štěstí. Tak v podstatě nepotřebujete marketing. Nepotřebujete toho právníka. Jo, takže za mě to, to, to vakuum, který tam je, tak je opravdu mimo ty všechny nástroje, který už v podstatě téměř lepší kanceláře, lepší lidi, tak mají vybudovaný. Mají ty všechno jako zázemí. Provádí i ty realitní branži jako takovou, aby právě nedošlo k nějakým problémů na katastru, aby se nedostali do šedý zóny. Můžou nasměřovat na správní lidi. Můžou mi případně pomoct i v nějaký exekuce a podobně. Opravdu dobře poradit. Tak za mě je důležitější, aby to vakuum, který tam je a to je ten obchod. To je ten člověk, který spojuje ty dva mezi sebou, aby to padlo. Třeba já, když ještě do toho hodím malou vsuvku, jsem zažil několikrát, kdy kupující a prodávající opravdu si nebyli jako, nebyli, nebyli, neměli se rádi. Přesto se dá ta transakce zrealizovat jo. Protože není o tom kupujícím a prodávajícím. Je to o tom, že sladí zájmy těch všech a ta strana musí chtít, ten musí prodat jo. Takže to je ta největší role toho makléře, na kterou se často zapomíná.
No, jenom malinký doplnění k tomu právníkovi. Ten právník prostě bude opravdu zastupovat zájmy toho prodávajícího. To znamená, pokud mi takhle řekneš, jsem prodávající a mám svýho právníka, takže si zvládnu všechno sám. Ale ty to neprodáváš sám sobě tu nemovitost. Ty potřebuje ještě kupujícího. To znáte to je všechen marketing, prohlídka, kvalita tý prohlídky dneska. Ale taky někoho kdo je vlastně jakýmsi mediátorem mezi těma všema lidma. A ta, to umění toho tý dohody jo, to je prostě samozřejmě vzácný nebo je to, je to velký umění. A je potřeba na tohle to pamatovat. A když tam prostě nastoupí klient se svým právníkem a bude si hledat jenom protistranu. Tak mně to spíš připomíná jako spor u soudu, kde se představme si manželé rozvádějí a každý má svýho právníka. A teď bojujou o nejlepší podmínky. Tyhle lidi se ale nikdy na ničem nedohodnou. Tohle to prostě musí mít úplně jinou úroveň, je to obchod.
K tomu tématu, to znamená samoprodejci versus vládní kanceláře se vrátíme v další pořadu. A teď se budeme věnovat cenám bytů, ale to až po krátké pauze. Vítám vás u druhé části našeho dnešního pořadu. Budeme se bavit o tom, jakým způsobem se vyvíjejí ceny bytů v České republice. Pánové mě ještě možná jedna vsuvka. Změnil se nám tady jeden z hostů. Místo Víta Konopy je tady Jirka Knechtl, marketingový ředitel reality iDNES. Ahoj, ahoj, Jirko vítám tě. Málem bych na to zapomněl. Pánové, zeptám se vás, jak vidíte vy dneska trh s byty v České republice? Protože obě vaše skupina působí v celé České republice. Jak ho vnímáte vy zase po nějaké, po nějaké době. Možná Petra se zeptám jako nejdřív?
Po nějaké době ho vnímám. Ono záleží jak dlouhá doba, když si to vztáhnu na nějaký kratší období. Teď posledních třeba dvou, tří let. Tak to samozřejmě byla jízda Ferrari jo ebo nějakém takovým hezkým autem velkou rychlostí po krásný německý dálnici. V některých úsekách a český, český dálnice. Ale prostě přišel náraz nějakej a ta poptávka zastavila, pozastavilo se to vnímání celkové tý situace. Takže logicky na trh se dostává víc nebo respektive poměrně furt stejně nemovitostí, o malinko víc. Ale samozřejmě ta kupní síla čeká a vyčkává. Je to dražší a podobně. Těch scénářů je celá řada. Takže já ho vnímám tak, že se ten trh trochu stabilizuje, že za poslední dva roky enormní peake toho, jakým způsobem vystřelily ceny. Možná 3 roky, dejme tomu, ale spíš ty 2 roky to akcelerovaly úplně jako ta země trošku nesmyslně. Takže teď jedině já vnímám tu situaci na tom trhu je ta, že se to dostává do nějaký normální jako hladiny jo. Že ta poptávka se takzvaně, takzvaně vyžrala. A teď zbývá jenom to, že to, co by se standardně dělalo třeba 3, 4, 5 let, tak se stalo během dvou let. To znamená, že za mě se dostává situace jenom do té rovnovážný z dlouhodobýho pohledu.
Já půjdu úplně do aktuální doby, kdy prostě vlastně my srovnáváme data opravdu na prakticky týdenní bázi. A samozřejmě bavili jsme se tady v létě, bavili jsme se tady následně září, říjen. Teď konec listopadu už se jasně ukázalo to, že samozřejmě dneska by klient prodal byt. Tak prostě s cenou musí dolů. Vidíme velký propad cen panelákových bytů až klidně 25-30 %. Samozřejmě dobře se prodávají malometrážní byty, ty se prodávají vždycky dobře, ale i ty ceny opět je potřeba nějakým způsobem korigovat. Asi tam není tak, tak velký pád. Třeba jako u těch již zmíněných. Tam jsem spíš u většího rozměru někde nad 70 m² ty 3kk a víc. Velký problém mají nový byty. Myslím, že developeři dneska neprodávají vůbec. Ti se drží zuby nehty cen. A vidíme na trhu spoustu akcí typu 2 99 hypotéka. Což je vlastně jenom přeneseno to, že samozřejmě developerům se dneska nechce dávat slevu. Nikam nespěchají, oni peníze mají. Převážně ti velcí a oni si počkají na to překlenutí toho období. Protože tahle ta doba nebude trvat věčně. To znamená, jestliže dneska ty ceny nám spadly a rostou nám ceny nájemného bydlení, které třeba v Praze vyrostly od 30, 40 až klidně 50 % meziročně. Tak se otvírá velmi zajímavá příležitost pro investice. A zhodnocení ve formě výnosu z nájmu. To je jednoznačné. Myslím, že potom téměř už půl roce od toho července, kdy tedy přišel úplný šok. Už to ochlazování jsme cítili na jaře. Pak přišel velký šok, velký velký propad. Lidí odjeli na dovolený, tak se ten trh zastavil, a to byla reakce samozřejmě těch klientů, kteří museli začít zlevňovat na to, aby vůbec prodávali. Tak se nám dneska ten trh začíná tak nějak jako lehce zotavovat těch ten, těch prodejů. Ale opravdu vidím velký zájem o ty malometrážní byty. Myslím, že teď jako tak trošku zavěštím do, do budoucna. Období prosinec, leden je tradičně slabý období. Neplatilo to jenom během covidu. Když prostě jsme si nehráli na žádnou sezónnost, protože lidi nikam nemohli. Teď, teď si vymyslím, že ten trh nebude úplně jako funkční. Což bude další jako ještě impuls pro ty klienty, aby ještě zlevňovali. Protože jestli dneska někdo chce prodat, tak ať prodá okamžitě dneska, příští týden, do 14 dnů. Nebo prostě ty peníze nedostane. Ale to jaro já očekávám, že už by mohlo být ve známce právě nějaký stabilizace cen. Určitě u těch bytů. A samozřejmě bude záležet na dalších faktorech, viz úrokové sazbě, viz válka, viz ceny energií, kam nám to bude jako pokračovat. Ale upřímně si myslím, že to je pouze přechodný období. A v horizontu několika příštích léta zpátky s tím souhlasím. Já se podívám ještě rok, dva dopředu. Kdy se nám ty ceny prostě vrátí a budou, pokud se nestane žádná velká katastrofa, o který dneska ještě nevíme, kdo by před rokem tuhle dobu věděl o válce, že jednou bude. Takže ty ceny se nám vrátí a budou zase růst. Takže perfektní období pro nákup nemovitostí. Je tady dneska kupující. Drží všechno v ruce a můžou si prostě diktovat vlastně svým způsobem i cenu, za kterou koupí. A budu ještě trvat do jara příštího roku a rozhodně, kdo chce investovat do nemovitosti, ať využije.
No, podle ověřených tady máme z projektu Realiťák roku ve spolupráci sama CEMAP - cenové mapy a portál Reality iDNES dnes vidíme, že vlastně bytů na prodej v České republice, je dneska nejvíc od roku 2016. Dneska myslím v listopadu 2022 v nabídce.
Ano, ano.
To znamená nabídka je dneska ta největší od roku dv 16 sluhu. Kdy teda ty data sledujeme. Ceny začaly někdy od června, července v nabídkových cenách vidět, že jdou dolů. Listopad, říjen, listopad už to klesá relativně významný, významněji. A nejenom v Praze, ale v celé České republice. Právě vždycky měla nějakou takovou tu setrvačnost, že se to chvilinku udrželo dýl. Teď i ta cena v Praze začíná klesat výrazně rychleji než, než to bylo. To znamená, není to spíš signál pro kupující, aby ještě chvilku počkali, když jsi říkal, že je nejlepší čas koupit, protože vlastně ta cena klesá až ještě nějak asi klesat bude.
No, já bych jenom možná malinko tak jako, když, když se lidi vzpomeňme před rokem touto dobou. Vlastně všichni nakupovali úrokový sazby velmi nízko, ceny nemovitosti vysoko. Nebylo co v nabídce jo. Všichni se předháněli, 2kk byt, který se tam objevil v nabídce, tak znamenal 20 zájemců a šponování ceny, ještě licitace, přihazování aukce a tak dále. Dneska vlastně jenom jsme na úrokových sazbách 6 %.
A jsme rádi, když budou 6.
jasně 6, i kdy byly 7. Bude to rozdíl 3 procent úrokový sazby. Vždycky se to fixuje na 5 let. To 2×5 je 15 % na tý hodnotě tý hypotéky, rovná se prostě prakticky hodnota tý nemovitosti. Když budu cílit na nějakou osmdesátku hypotéku. Tak ale v kontextu, to znamená 15 %. Já mám vlastně jakoby dražší peníze, ale cenu nemovitosti mám dneska 30 % možná. Dokáže to domluvit 25, ok. Najednou máme velkej výběr nemovitostí, což před rokem kdo, to by lidi, co by za to dali. Říkali si, už není bydlení proto to roste. Teď tady těch nabídek je hodně, jak potvrzuješ. Takže ta doba je dneska dobrá. Je to jakoby na výběr. Já si ale myslím, nemyslím, že to bude trvat dlouho. Samozřejmě teď pominu prostě velký rodinný domy třeba. Ty energetický náročnosti, to lidi hodně řeší. Ale u těch investičních bytů typicky, prostě je teď skvělá doba na výběr. Tím, jak investoři začnou kupovat, tak zase z toho trhu začnou ty byty mizet. To znamená, očekávám to jaro toho příštího roku. Takže jestliže, jestliže je dneska dobrá doba, nebo vyčkávat. Já si tu cenu jako kupující dneska umím domluvit, protože prodávající je ochoten zlevnit. A v momentě, kdy ty byty začnou z toho trhu mizet, tak už třeba nebudou.
Tak se ta situace změní.
Takže já jsem přesvědčenej o tom, že teď jsme v té nejlepší době. Bude trvat právě, jak jsem zmínil, 2, 3 možná třeba 4, 5 měsíců, ale nebude navždy.
Za mě, abych na to reagoval, tak já si myslím, že ta nejlepší doba přichází. Teď taky spolu s tím, protože zase díky tý situaci co tady byl v roce 2021, tak se dávalo zpátky hodně bytů do pronájmu v Praze. To znamená, že ceny šly neúměrně vysokou. A nájemných se paradoxně snižoval kvůli tomu, že Airbnb nefungovalo a podobný krátkodobý pronájmy. Takže se uvolnila spousta bytů na trh. Takže ta cena toho nájemního prostě nereflektovala ten reálný zájem. To je díky tomu, co se stalo až v letošním roce, že ještě je tady ta válka bohužel. Tak se sem ještě takzvaně kidlo na trh dalších stovky tisíc jako poptávajících uvozovkách, který chtějí náhradní bydlení. Takže to naopak akcelerovalo zase to, co by se stalo během třech, čtyřech let, tak zase teďko vyskočilo během toho jednoho roku paradoxně jo. Takže zase se to dostává jenom do rovnováhy. Jinými slovy v tuto chvíli ten výnos z toho nájmu začíná být atraktivnější. To znamená, že, že jestli, že jsem schopen si domluvit trochu atraktivnější cenu, mám víc na výběr. Takzvaně kupující u moci. Což je pro prodávajícího horší zpráva, pro kupujícího velmi dobrá. Tak to za chvíli začne motivovat, až odezní teďko už, už víme, kolik budou zastropováný cen energií. Už víme různý jako spekulace. Víme, že ten trh si vždycky s tím poradí. Ten byl prostě odněkud dovezen. A tak najednou začnou lidi, aha tak zimu máme za sebou, i když bude už prosinec. Ale vždycky člověk trochu přemýšlí jako dopředu. Ty co investičně jako přemýšlej. Tak teď už máme za sebou, ale máme tady docela dost na výběr. A teďko mám sice více nemovitostí než v roce 2016. Nicméně v roce 2013, kdy já jsem sledoval, tak je to na téměř podobné úrovni. To znamená, že není to jako úplně, že by teď byl hodně velká nabídka. Asi si myslím, že se ještě zvětší. Ale já jako investor mám víc příležitostí. Můžu si je najít, nemovitost, která je mnohem kvalitnějších než předtím. Ne, že tam budu stát frontu a budou předáni jenom proto, abych upsal peníze. Zároveň inflace, že nás tady dohání. Když mám volný, přece nebudu nechávat na Spořicím účtu, anebo ano teď krátkodobě ty spořící účty dělají jako zajímavý úroky. Ale z dlouhodobýho pohledu za rok, za 2 bohužel jestli se vyrovná situace, což se očekává. Tak ten spořící účet už nebude tolik lézt. To je ten úrok. Občas se stává, že někdo to srovnává se Spořicím účtem. A řekne, hele já tady mám 6 %, proč bych kupoval nemovitost, která má 5 s nějakými riziky. Ano, ale to je teď. Ode dneška za rok tam bude úrok třeba rok procento 2, 3, nevím, nějaká standardní situace. Ale, když se ta nemovitost, když se to dobře nakoupí v této situaci na dobrých místech, tak ta nemovitost může nést dlouhodobě poměrně hodně. Je to zafixování proti té inflaci. Zaparkování těch peněz a zároveň mám vlastně na výběr jo. Takže můžu kupovat lepší, kvalitnější nemovitosti a můžu víc vyjednávat. Takže za mě tenhle ten, ta situace velmi začíná nahrávat investorům nemovitostí. A já teda očekávám ne spíš březen, ale možná někde léto, po létu příští rok v září, se začne situace možná, když se teda nestane nic, co bysme neočekávali. Tak se začne rapidně jako vylepšovat a teď ty lidi z těch spořících účtů řeknou. Hele, můj, můj spořicí účet už nemá o 6 %, kam ty peníze dám? Ale najednou situace na trhu může být jiná, protože to co se teďko dělo 2 roky, že to vystřelilo nahoru na extrémně, tak teďko ve velmi krátké době se děje to, co by se dělo několik let. To znamená, že za rok touhle dobou opravdu můžou bejt nemovitosti jako zase podhodnocený v rámci toho investičního horizontu. A když se rozhodnou v danej moment, zase přijde víc kupujících na trh, už si nemá tolik vybírat. Budou kupovat za podobnou cenu. Nemovitost bude stát třeba příklad milion. No a já jí budu najednou soutěžit s víc lidma. Zase jí můžu aspoň trošku vejš. To znamená, že ta cena se velmi, že si teď koupím -25 %. Do září může třeba trochu klesnout a koupím +10, tak ve finále teď můžu koupit levnějc jo. Samozřejmě nemáme nikdo křišťálovou kouli, ale ten trh má obrovskou setrvačnost. Tohle to, co teďko děje poslední dobou, je takový bezprecedentní za mě jo. Takže ještě tady není úplně to nejlepší a můžeme vzít ty logický věci, ty logický argumenty. Zvýšila se cena nájemního. A je tady poměrně velký spektrum těch možností na trhu. A zároveň se očekává, že trochu sazby klesnou. Takže jako víc lepší příležitostí než v takovýhle hrůze v uvozovkách. Teď není možný jako nakupovat jo. Takže za mě je to příležitost obrovská anebo velmi krátce bude jo takže.
Jirko, jakej je dneska stav vlastně na trhu internetovým, co ty lidi vlastně hledají? Změnil se nějakej poměr mezi pronájmama a byty na pronájem, bytu na prodej nebo nějakým způsobem v poslední době i tady ta křivka se změnila?
Určitě se změnila. V podstatě hledají podstatně víc pronájmy. To tady zmiňoval pan Čajan, že jsou teďko dražší a zajímavější pro ty klienty, protože nejsou tak majetný. Dřív se hledalo zhruba stejně. Jeden prodej, jeden pronájem proto to bylo hodně, hodně srovnaný. Teď je to hodně ve prospěch pronájmů. Ty, ty prodeje klesly zhruba o 2/3. Samozřejmě záleží, záleží na lokalitě, ale drahý jako Praha, Brno ty větší města tam ten pokles je markantní.
Platí ještě dneska to, že největší zájem je o tý malé byty nebo byty 2kk+1?
Já tam nevidím v tom nějakej velký rozdíl. Přijde mi, že se pořád poptávají ty menší byty 1kk. Ono přece jenom koupit s 3kk v okresním městě nebo v krajském městě už je na dnešní dobu poměrně drahý. I když pánové říkají, že ta doba je perfektní pro nákup investiční nemovitosti. Musíte mít znalost, kde koupit a jak pak ano. Ale pro ty menší investory, co mají míň na Spořicím účtu, to je, podle mě je to na hraně ještě pořád ta doba.
Podle čísel, který vlastně vidíme, tak 65 % lidí hledá byt, který je menší než 2+1. To znamená jednak káčka, dvě káčka, dvě plus jedničky. Do tý velikosti 65 %, 65 % lidí dneska hledá. Víceméně pak už teda hledají nějaký 3 káčka nějakých podle čísel, který máme 27 % nebo 28 % jsou 3 káčka. Na ty věci už jim nezbývá. Byla ta situace i před tím pánové taková? Je to taky víceméně, je to pravidelný nebo, nebo ten nárůst těch menších bytů je daleko výraznější?
Já bych možná k tomu dodal, že právě ty investiční byty jsou do těch 2kk.
Jasně.
Aby z toho jasně vyplynulo, protože ty větší byty se prostě neprodávají. A vždycky ten trh funguje tak, že v momentě, kdy na tom trhu není nic, tak se začne prodávat i to, co se normálně neprodává. To jsou typicky právě velký nemovitosti nebo větší byty, větší rodinný domky nebo třeba typicky rekreační nemovitosti. Jo v momentě, kdy prostě lidi už mají tolik peněz a teď nevědějí, co s nima. Tak vlastně si koupěj druhou, druhou nemovitost jako druhý auto. To je rekreační nemovitost, apartmá na horách, chatu u Sázavy. Ale v týhle tý situaci, která je dneska, která tomu samozřejmě nenahrává, která právě proto investora je. Investiční byt rovná se výnos z nájmu, zajímavý výnos z nájmu. Ochrana peněz před inflací opět investiční byt. Dneska se jako, samozřejmě stále se to děje. Ten trh jako nevypadá i třeba z čísel naší, naší sítě, nevypadá nějak extra tragicky. Hypoteční trh je úplně, úplně jinde. S tím to nelze srovnávat. Lidi dneska řeší prodeje za hotový. Teď jsme měli velmi zajímavou analýzu, kolik za poslední období proběhlo směn nemovitostí, to vůbec nefungovalo. A teď jsme tam měli u nejlepších makléřů, kterému se každým v podpoře objevila jedna směna. Tu rodinnej dům v Kladně za byt v Praze, tu nějakej podíl. Takže prostě to jsou takový věci, který normálně nefungovaly a kteří se na tom trhu dneska objevujou, protože jsou alternativou k tomu, co dřív bylo. Dřív bylo levný úvěr nebo hodně peněz lidí měli za covidu. Měli rekordní odklady peněz. Tak to lidi investovali do těch velkých nemovitostí, protože ty malý nebyly. Takže spousta lidí řekla, já mám teď 15 milionů, no tak to je 3kk, 4kk byt tady někde v Praze novější jo. Jo dneska ne, dneska samozřejmě v momentě, kdy mám 15 milionů, tak řeknu, tak radši koupí 2 byty, 2kk. Protože na tom trhu jsou, před tím nebyly. To myslím, že je ten jako jasnej důkaz. K tý velikosti. Ještě bych malinko zmínka třeba u těch rodinných domků. Taky už jsem to říkal. Už si dneska lidi hodně apelujou právě na to, aby ten dům paradoxně nebyl velkkej. My jsme tady léta, se všichni kupovali větší bydlení. Myslím, že v České republice byla analýza, že Češi obecně bydlej v malých bytech a v malým bydlení. Pak jsme měli ten trend, čím jak ta společnost bohatla, tak se kupovaly větší nemovitosti. Dneska se to otáčí. Dneska pokud budu mít v nabídce 2, 2 domky vedle sebe. Jeden bude mít 150 metrů, druhý 300 a budou za stejný peníze, tak vlastně klient vezme ten menší. To je vlastně vzkaz i trošku makléřům a klientům. Tady se je potřeba nepočítat metry čtvereční domů pod jeho plochy. Ale vzít ten základ. Je dneska dům pro mě 120, 150 metrů. Tam prostě výpočet nějakou jako tržní hodnotou. A to ostatní, jestli si připočtu nějakým lehkým plusem, nebo to tam dám vlastně zdarma. Já říká metry zdarma, tak je prostě dneska jediná cesta, jak to prodat, ale mít 300 metrovej dům a bouchnout krát 60 tisíc za metr a 18 milionů plus, tak je to jenom k tomu pozemek tamhle někde neprodejný totál.
Musíme tu platit jenom energie.
Je to tak, že tohle je právě dneska do toho promlouvá a lidi dneska takhle přemejšlel a takhle budou přemejšlet.
Tak začíná to akcelerovat, já to musím potvrdit. My co máme data, tak já to sleduji, já jsem myslel ty byty, že jsou atraktivní hlavně pro investory. Jo právě ty co jsou znalí, jo pro skupinu, že teď mám za peníze potřebuju 3+kk. Ano, tak tady je trošku problém, ale každopádně teď, když se mám vrátí zpátky k těm standardním lidem, který byl zvyklí si vzít hypotéku. Mít minimálně vlastně zdrojů. Levný peníze, upsat se na trh, koupit si třeba nějaký větší byt. Tak to teď není úplně možný jo samozřejmě. Protože to naráží na spoustu limitů. Viz to, že se zdražila 3x, 4x elektrika. V tuto chvíli místo, aby se platil 2,5 tisíce měsíčně elektriku, tak přijde záloha na 11. To ještě nedávno před pěti, šesti lety byl v nějakým okresní městě byt 3+1, 3+kk včetně energií za 11 jo. Dneska jenom za elektriku, když tady byla zastropovaná 11. Takže ta situace bohužel je opravdu vyhnaná do extrému. A když se bavíme teď o této situaci, tak to není jako příjemný pro nikoho. Na druhou stranu chodí tady hodně investorů a lidí, kteří chtějí jako nějakým způsobem žít a musí. Anebo směňujou ty nemovitosti. Je to obrovský trend jo. Jak říká kolega, kde smění jednu menší za jednu větší a něco uplatí. Takže už to není takovej jako rozdíl. Takže to rozhýbává ten trh jakoby toho normálního bydlení. Protože ty menší nemovitosti jsou zajímavý pro investory. Jsou zajímavý i pro hodně lidí, protože nějaký peníze mají. A musí hlavně bydlet. Jo zároveň, když bydlí rodiče s dětmi v 3+1, 3 Skk a mají ty děti jako ideální stav. A jsou 2 dospělí, tak oba dva chtějí menší byty jo. Takže vždycky se to dělí, že ta jedna rodina vyprodukuje další 2 poptávky po nemovitostech menších ta zpravidla. Jo ze začátku než, než smění. To znamená, že hlad po těch menších nemovitostech my pozorujeme jako trošičku větší, za to co máme teď v tomhle tom roce. Ale není to jako ej zásadní rozdíl oproti letům minulým teda jo. Takže asi z těch důvodů i to, že tady samozřejmě je jiná poptávka z tý Ukrajiny, tak je docela furt silná poptávka Praha a střední Čechy po těch bytech. Samozřejmě leckde se oceňuje. Ale za mě vidím, že je to velmi podobný, jako to předtím. Ty nemovitosti většího charakteru, tak ano to bude, to je takovej jako problém. Buď je to hodně hezký místo nebo jsou tam technologie, nebo je to možné rozšířit. A bavíme se o normální skupině lidí. A když se budeme bavit o tý většině, tak budou koukat na menší. Koukají se, jestli je možný to nějak zateplit a jestli ta energie je tam do 5000 třeba jo. Aby to jako šlo utáhnout ještě. Takže a samozřejmě, když to vezmeme to síto, tak se vyselektuje relativně o dost menší skupina lidí, která opravdu chce koupit a má na to. Jo, takže tady ta skupina lidí, když nebudu brát investory, tak tady běhá on trhu a chce něco koupit. To je dobrá zpráva proto nastartování, s čím se i zlevní, zlevní trochu ta nemovitost a bude to dávat ekonomickej smysl, tak tohle to začíná rozhýbávat a vtom vidím to světlo. V tomhle tom, v tomhle tom humajsi, že jsou tady nemovitosti, které jsou větší, jsou dobře udělaný a rozhýbávají ten trh, protože oni ten prodávající se, zase získá peníze a jde třeba do levnějšího, protože na to nemá jo. Takže zase koupí třeba nějakej byt, a ještě mu zbydou. Takže to jsou takový věci, který postupně rozhýbávají ten trh. Což jako je vždycky pozitivní signál. Akorát se to neděje v 5 letech, ale děje se to prostě jednom roce všechno. Jo, že nemáme čas jako přemejšlet nad grafama takovou dobu jako dřív jo.
Možná poslední věc k bytům. Teďko bude prosinec, leden, trošku slabší měsíce. Jak z hlediska těch, kdo chtějí kupovat, ty kdo chtějí prodávat. Bude únor, kde se to může v únoru pohybovat? Budeme my tady mít ještě o pár procent větší nabídku, o pár procent menší ceny? Je to tak, nebo, nebo.
Myslím, že ano.
Tam ještě, ještě, ještě do tý doby půjdeme a ve finále jako my jsme říkali, my jsme si tady říkali interní v rámci týdne, že vlastně ten, ten, ten odpich od toho dna bude právě někdy na jaře, na jaře tohoto roku, teda příštího roku ne tohohole roku.
Jak jsem říkal, jak jsem říkal, to bude ta poslední kapka pro ty, kteří vlastně se rozhodli, že ještě nezlevní do té nabídkové ceny. Oni totiž samozřejmě jedna věc jsou na ty nabídkové, které vidíme na serveru. Ta druhá věc jsou ty realizační, protože samozřejmě ta sleva může proběhnout až při tom vyjednávání s tím klientem. A zase dneska v roli kupujícího bych doporučil v momentě, kdy ta cena ji už jako snížena, tak tam už od prostor pro slevování další není. Ta cena, která v nabídce je samozřejmě navýšena, to si každý spočítá. Tak tam klidně půjdu na prohlídku a budu tam vyjednávat o tom, že dám cenu nižší, která prostě bude odpovídat této době. Ale samozřejmě u těch všech, kteří ještě nezlevnili, tak, tak to bude poslední kapka k tomu, aby opravdu ty ceny se srovnaly na tom trhu. To znamená, to bude doprovázet to postupný ještě možná lehký snižování. Já si nemyslím, že tak extrémní bude právě u těch malých bytů tam. Už ne, ale ještě ty větší nemovitosti, větší byty, tam, tam to doprovázeno bude. Do 10 %, abych byl konkrétnější trošku. A ještě se nám trošku nahromadí ta nabídka na tom trhu, ještě to číslo vzroste.
Tak za mě a samotnou otázku, tak v tuto chvíli je tam tolik proměnných a tolik vlivů, který to celý tak míchají. To znamená, že dobrá zpráva pro prodávající, pro kupující je tak, že ten trh právě má velkou setrvačnost jako realitní. Teď se to děje strašně krátkou dobu. A spoustu lidí, který teďko nebo před nějakou dobu prodávali, nebo chtějí podávat nemovitost. Tak jim to ještě nedošlo, že musí udělat s tou cenou. Nemusí to být nutně, že musí hned hodně slevovat a podobně. Ale něco se s ní musí dělat problém tady tý situace je ten, že jak má setrvačnost ten trh, tak je tady spoustu. Tam máte do nabídky barák nebo nemovitost a vidíte, že soused jí prodává 7. Proč já bych jí dával za 6, to je blbost. Protože, takže se tomu říká, teď nevím přesně jak odborně, ale je to takový zkreslení. Že ty prodávají za 7, tak já mám stejně byt taky za 7. Takže zatím se opíjí rohlíkem ty samý prodávající v podstatě. Že dávají do tý nabídky, protože vidí ceny, že se tady moc nestane. Protože jestliže standardně bývalo v historii, anebo bejvá, že 4 měsíce, 5 měsíců, když se prodává nemovitost, tak to není tragédie. My jsme si zvykli, že měsíc, dva a už to musí být prodaný dávno. Takže standardní proces byl třeba 4 měsíce, a nebylo to nějak neobvyklý. Takže za mě vidím, že v tuhle tu chvíli dobíhá ta situace, kdy jim bude docházet, že opravdu musí zlevnit. A že to není těma opíjení těma ostatníma prodávajícíma, protože on se ubezpečoval, tak on to má za 20. Tak já to mám taky za 20. On to má za 10, já to mám taky za 10. To znamená, že furt se umístil na trh ty nemovitosti, který ta hladina, furt nabídková cena není, za mě neodpovídá tý situaci. Jo opravdu byla nabídková cena za mě teď tu chvíli by měla minimálně o 10 % plošně jako dole jo. Protože pak zase umístí nemovitost na trh, než si toho někdo všimne. Takže já osobně si myslím, že než ten trh se začne trochu víc startovat, může to být duben. Ale to neznamená, že už, že už by nefungoval z toho důvodu, že ty co už pochopili, nebo už to nabízí dlouho, tak prostě budou prodávat rychlec, protože už to zlevní tu nemovitost. A ten trh se začne hejbat. Jakmile začnou nějaký jako vlaštovky, to zlevňovat pro nějakou normální mez, tak ten trh na to zareaguje a ty kupci co odložili svoji potřebu, tak budou přicházet. Už budeme možná vidět, že nebude vyšší inflace, že se nebude úroková sazba. To jsou takový ty příjemnější věci. Bude se oteplovat, že jo logicky lepší nálada, takže já to vidím někde na ten duben, květen, že se to jako zásadně asi promítne jo.
Pánové, děkuju za váš čas. Byla zase velmi příjemná diskuze. Uvidíme za 3 měsíce, až se znovu vrátíme k cenu bytu, jak to vlastně vypadat. Budou nás čekat možná ty nejhorší měsíce z hlediska toho vývoje. Já bych chtěl poděkovat Petr Čajan REALITY PRORADOST, díky moc. Robert Hanzl, NEXT REALITY. Díky moc.
Díky za pozvání.
A Jirka Knechtl z reality iDnes, díky moc.
Taky díky.
Mějte se krásně a mějte se a krásné Vánoce vlastně už, na shledanou.
Hezké svátky.
Také vám hezké svátky.
