Pronájem
Dostupné nájemní bydlení 2.0: vláda schválila 5,8 miliardy korun. Kdy mohou investoři žádat?
Vláda 2. listopadu 2026 schválila nový program Dostupné nájemní bydlení 2.0 s alokací 5,8 miliardy korun. Podpora má pomoci obcím i soukromým investorům s výstavbou, rekonstrukcemi a pořizováním bytových domů. Žádosti však zatím otevřené nejsou a přesné podmínky financování je nutné vyčkat. Vysvětlujeme, co je potvrzené, co zatím nevíme a jak připravit projekt, aby investoři nezaměňovali stará pravidla za nová.
Monika Lukášová
Petr Makovský
Publikováno
Rychlé shrnutí
Vláda 2. listopadu 2026 schválila program Dostupné nájemní bydlení 2.0 s oznámenou alokací 5,8 miliardy Kč a cílem podpořit až 2 900 bytů. Příjem žádostí se podle MMR plánuje na začátek roku 2027; konkrétní výzvu a její pravidla teprve zveřejní SFPI.
Hlavní závěr: Schválení programu DNB 2.0 není otevřením žádostí ani příslibem podpory jednotlivým projektům. Investor má nyní připravit technické, právní a finanční podklady a vyčkat závazných podmínek SFPI.
Klíčové body
- Vláda 2. 11. 2026 schválila podmínky programu DNB 2.0 (materiál čj. 799/26); nejde o změnu zákona.
- MMR uvádí 5,8 mld. Kč z IROP a Operačního programu Spravedlivá transformace a cíl až 2 900 bytů.
- Nová podpora má spojovat dotaci, zvýhodněný úvěr a vlastní zdroje investora; administraci zajistí SFPI.
- Příjem žádostí je podle MMR plánován na začátek roku 2027, nikoli již od okamžiku schválení.
- Program má být otevřen i soukromým investorům, vždy při splnění budoucích podmínek konkrétní výzvy.
- Původní program financovaný z Národního plánu obnovy není totožný s DNB 2.0.
Obsah článku
- 1. Co vláda schválila – a co ještě nikoli
- 2. Odkud půjde 5,8 miliardy a jak má fungovat financování
- 3. Kdo může o podporu usilovat a na jaké projekty
- 4. Nejčastější omyl: DNB 2.0 není stará výzva z Národního plánu obnovy
- 5. Co zatím není potvrzené a proč na tom záleží
- 6. Nájem pod tržní cenou: dobrá zpráva pro nájemce, náročnější úloha pro rozpočet
- Čistě ilustrační model: třicet nájemních bytů
- 7. Co mohou obce, investoři a makléři připravovat už nyní
- Obce, města a jejich společnosti
- Soukromí investoři a developeři
- Realitní makléři a poradci při transakcích
- Úplně na závěr: schválený program není přidělená dotace ani hotový byt
- O projektu Realiťák roku
- Kontakt pro veřejnost a média
Schválení nového dotačně-úvěrového programu je dobrou zprávou pro připravené projekty, ale není to okamžik, kdy lze začít podávat žádosti. Obec, městská společnost či soukromý investor nyní potřebují hlavně správně vyhodnotit připravenost projektu, jeho budoucí nájemné, finanční udržitelnost a rizika.
Rychlá odpověď: lze o DNB 2.0 žádat už nyní?
Ne. Vláda 2. listopadu 2026 schválila podmínky nového programu Dostupné nájemní bydlení 2.0, avšak podle MMR se příjem žádostí plánuje až na začátek roku 2027. Program má rozpočet 5,8 miliardy Kč, administraci zajistí SFPI. Přesný termín zahájení příjmu žádostí a všechny parametry konkrétní výzvy je nutné ověřit v následně vydané dokumentaci.
1. Co vláda schválila – a co ještě nikoli
Na schůzi 2. listopadu 2026 vláda schválila návrh podmínek poskytnutí podpory v programu Dostupné nájemní bydlení 2.0 (DNB 2.0). V oficiálních výsledcích jde o materiál čj. 799/26, bod B/6. Je to schválení programu veřejné podpory, nikoli novela zákona. Výsledky jednání vlády toto rozhodnutí potvrzují.
MMR následně informovalo o finanční alokaci 5,8 miliardy Kč, financování z evropských programů a přípravě výzvy, kterou bude administrovat Státní fond podpory investic. Ministerstvo očekává, že z této částky podpoří až 2 900 bytů. Jde o cíl programu, nikoli o počet dnes postavených, přidělených nebo již financovaných bytů. Oficiální informace MMR z 2. listopadu 2026.
Pozor na právní a časovou fázi: Přehled výsledků jednání vlády má podle samotného Úřadu vlády informativní charakter; závazná jsou oficiálně zveřejněná usnesení. Schválení programu ještě neznamená zveřejnění kompletní výzvy, možnost podat žádost nebo právní nárok na podporu.
Podstatná změna pro trh spočívá v tom, že se otevírá perspektiva financování pro projekty, které měly přípravu hotovou nebo rozpracovanou, ale dosud pro ně nebylo dostupné vhodné financování. S každým konkrétním projektem však bude nutné pracovat individuálně.
2. Odkud půjde 5,8 miliardy a jak má fungovat financování
Podle MMR mají být peníze čerpány z Integrovaného regionálního operačního programu (IROP) a Operačního programu Spravedlivá transformace. Nový nástroj má kombinovat dotaci, zvýhodněný úvěr a vlastní spolufinancování investora. Část návratných prostředků se tak podle ministerstva může postupně vracet do systému a podporovat další projekty.
| Co je zveřejněné | Co z toho skutečně plyne |
|---|---|
| Alokace 5,8 mld. Kč | Rámec veřejných prostředků pro program. Nejde o automatický příslib celé částky jednotlivým žadatelům. |
| Podpora až 2 900 bytů | Záměr ministerstva, nikoliv garantovaný výsledek či seznam připravených bytů k nastěhování. |
| Dotace + zvýhodněný úvěr + vlastní zdroje | Základní kombinace financování. Přesné poměry, sazby a limity musí potvrdit nová dokumentace. |
| Administrace přes SFPI | Pravidla, termíny a formuláře bude nutné sledovat na stránkách Fondu. |
Nabídka podpory bude mít smysl zejména pro projekty, u nichž lze obhájit náklady, harmonogram a dlouhodobý provoz. Veřejné prostředky samy o sobě neřeší nepřipravený pozemek, chybějící stavební povolení ani nedostatečnou budoucí ekonomiku provozu.
DNB 2.0: evropské zdroje, kombinace dotace a zvýhodněného úvěru, administrace SFPI a plánovaná podpora až 2 900 bytů.
Zdroj: projekt Realiťák roku; data MMR, vláda ČR, SFPI (stav k 3. 11. 2026).
3. Kdo může o podporu usilovat a na jaké projekty
Úřad vlády výslovně uvedl, že se program má otevřít investorům dostupného nájemního bydlení bez ohledu na jejich právní formu či veřejný nebo soukromý charakter. To je důležité také pro soukromé společnosti a další investory. Neznamená to ovšem, že každý žadatel a každá nemovitost automaticky splní všechny budoucí parametry výzvy. Informace Úřadu vlády.
Podle MMR lze podporu využít na novou výstavbu, rekonstrukce, přestavby stávajících objektů a pořizování bytových domů. Rozhodující ale bude i skutečný účel projektu a povinnosti spojené s dostupným nájemným.
| Příklad projektu | Co je vhodné prověřit již nyní |
|---|---|
| Obec staví nový nájemní dům | Pozemek, územní a stavební připravenost, rozpočet, provozní model, financování a budoucí správu. |
| Městská společnost rekonstruuje nevyužitý objekt | Technický a právní stav, nutnost změny užívání, energetické parametry, rozpočet rezerv. |
| Soukromý investor připravuje nájemní projekt | Ekonomiku při nižším než tržním nájemném, financování, vlastnické vztahy a podmínky případné veřejné podpory. |
| Investor uvažuje o koupi bytového domu | Cena a výnosnost, právní stav nájmů, technický audit, zda je pořízení daného objektu podle finálních pravidel způsobilé. |
„Schválení nového programu je důležitý signál, ale pro obyvatele bude skutečným výsledkem teprve dokončený a dlouhodobě dostupný byt. Zvlášť u obecních projektů je důležité, aby se vedle investičních nákladů dopředu počítalo také se správou, údržbou a jasnými pravidly pro budoucí nájemce.“
Monika Lukášováředitelka projektu Realiťák roku
Samostatnou otázkou zůstává, kdo a podle jakých pravidel bude smět konkrétní dostupné byty pronajímat a jak budou posuzováni nájemci. Dokud nejsou zveřejněny podrobné podmínky nové výzvy, nelze je zaměňovat s pravidly jiné veřejné podpory či stávající obecní bytové politiky.
4. Nejčastější omyl: DNB 2.0 není stará výzva z Národního plánu obnovy
Na stránce původního programu Dostupné nájemní bydlení SFPI jsou stále dostupné starší dokumenty, formuláře a pravidla. Tento program byl financován z Národního plánu obnovy a příjem žádostí v něm probíhal od 1. října 2024 do 30. června 2025. Zveřejněné starší dokumenty mají význam pro dřívější žadatele, nejsou však automaticky dokumentací k DNB 2.0.
| Otázka | Původní program | DNB 2.0 |
|---|---|---|
| Zdroj financování | Národní plán obnovy | Nově oznámené evropské zdroje IROP a OP Spravedlivá transformace. |
| Příjem žádostí | Ukončen 30. 6. 2025 | MMR plánuje otevření na začátek roku 2027; konkrétní den nepotvrzen. |
| Podoba podpory | Pravidla a dokumenty původní výzvy na webu SFPI | Oznámená kombinace dotace, zvýhodněného úvěru a vlastních zdrojů; detaily nové výzvy budou teprve zveřejněny. |
| Postup žadatele | Řídí se svou původní žádostí a pravidly starého programu | Připravuje projekt, ale nové limity ani sazby nesmí převzít bez ověření. |
Častá chyba v rozpočtu: Použít maximální procento dotace, sazbu úvěru nebo podmínky způsobilých výdajů z původního programu jako jistotu pro DNB 2.0. Takový postup může vytvořit chybný finanční plán.
Starý program financovaný z Národního plánu obnovy a nové DNB 2.0 mají odlišné zdroje a termíny; pravidla původní výzvy nelze automaticky převzít.
Zdroj: projekt Realiťák roku; data MMR, vláda ČR, SFPI (stav k 3. 11. 2026).
5. Co zatím není potvrzené a proč na tom záleží
MMR sice zveřejnilo finanční rámec, okruh záměrů i předpokládaný start žádostí, ale pro závaznou finanční kalkulaci nestačí tisková zpráva. Podrobné schválené podmínky konkrétní výzvy a kompletní přílohy materiálu čj. 799/26 jsme ke dni 3. listopadu 2026 neměli k dispozici v ověřené podobě. Proto nelze spolehlivě tvrdit například následující:
- Přesný den otevření a uzavření příjmu žádostí ani zda výzva poběží průběžně, po kolech nebo do vyčerpání prostředků.
- Konkrétní procento dotace, výši a sazbu úvěru, délku splatnosti, požadované zajištění či horní limity podpory.
- Přesné podmínky způsobilosti žadatelů, území, jednotlivých typů staveb, nákladů a již zahájených projektů.
- Mechanismus výpočtu nájemného pod tržní úrovní, dobu povinného zachování účelu a kontrolu plnění.
- Konkrétní požadavky na nájemníky, pravidla výběru, dokumenty žadatele a hodnoticí kritéria.
Také rozdělení zdrojů mezi jednotlivé projekty a případná regionální omezení je potřeba číst až podle závazné dokumentace, zejména vzhledem k odlišným účelům evropských operačních programů.
Proto je bezpečné pracovat s několika finančními variantami. Jedna počítá s dostupnou veřejnou podporou za finálních podmínek; druhá ukazuje, zda projekt dokáže přežít, pokud podpora nepřijde nebo bude nižší, než investor očekával.
6. Nájem pod tržní cenou: dobrá zpráva pro nájemce, náročnější úloha pro rozpočet
SFPI a MMR výslovně upozorňují, že podpora má být spojena s nájemným pod tržní cenou. To je podstatou dostupného nájemního bydlení. Není ale zatím doloženo, jak přesně se bude u nové výzvy vypočítávat závazná hranice, jak často se bude aktualizovat nebo jak bude řešeno srovnání různých lokalit.
Čistě ilustrační model: třicet nájemních bytů
Pro ukázku finančního významu zvolme modelový dům se 30 stejnými byty. Předpokládejme, že běžné tržní nájemné konkrétního modelového bytu činí 17 000 Kč měsíčně a investor pro scénář dostupného nájmu kalkuluje 15 000 Kč. Nejde o doloženou tržní cenu ani o pravidlo DNB 2.0.
| Ukazatel | Čistě modelová komerční varianta | Čistě modelová dostupnější varianta |
|---|---|---|
| Nájemné za byt/měsíc | 17 000 Kč | 15 000 Kč |
| Počet bytů | 30 | 30 |
| Hrubý roční příjem při plné obsazenosti | 6 120 000 Kč | 5 400 000 Kč |
| Rozdíl před náklady | — | −720 000 Kč ročně oproti komerční variantě |
Uvedených 720 tisíc Kč ročně není žádná vypočtená dotace ani předpokládaný výpadek schváleného projektu. Pouze ukazuje, jak se změna nájemného promítne do hrubého ročního výnosu při jinak shodných předpokladech. Skutečný model musí dále zahrnout neobsazenost, nedoplatky, správu, opravy, fond dlouhodobých investic, pojištění, daně, financování a budoucí renovace.
„Pro investora není klíčovou otázkou pouze to, kolik peněz program nabízí. Musí vědět, jak dlouho bude vázán režimem dostupného nájemného, jak se budou měnit provozní náklady a zda projekt obstojí při konzervativním výnosu. U každé takové investice je potřeba oddělit očekávanou veřejnou podporu od ekonomiky samotné nemovitosti.“
Petr Makovskýzakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz
Pro samotné nájemce je důležité jiné rozlišení: schválené peníze na budoucí výstavbu neznamenají, že už nyní existují nové volné byty nebo že tržní nájemné v jejich městě okamžitě klesne. Dopad programu se bude odvíjet od počtu dokončených projektů, lokality a podmínek jejich pronajímání.
7. Co mohou obce, investoři a makléři připravovat už nyní
Obce, města a jejich společnosti
- Zkontrolovat právní titul k pozemku nebo budově, majetková omezení a územněplánovací souvislosti.
- Ověřit stav projektové dokumentace, povolování, přípojek a realistický harmonogram realizace.
- Připravit vícevariantní rozpočet včetně rezerv a samostatného provozního plánu.
- Předem promyslet správu bytů, pravidla výběru nájemníků a řešení dlouhodobých oprav.
- Kontaktovat SFPI či odbornou přípravu prostřednictvím jeho poradenských kapacit, ale nepovažovat konzultaci za schválení podpory.
Soukromí investoři a developeři
- Prověřit lokalitu, poptávku po dlouhodobém nájmu, technické řešení a rozpočet při případně nižším nájemném.
- Připravit alternativy financování v případě nižší nebo nedostupné veřejné podpory.
- Neuzavírat nezvratné smlouvy jen na základě předpokladu konkrétní dotace; zvážit vhodné podmínky financování a akvizice.
- Před vydáním výzvy ověřit pravidla pro zahájení projektu, způsobilost výdajů a případnou veřejnou podporu v soukromém sektoru.
Realitní makléři a poradci při transakcích
Makléři mohou být důležitým partnerem při mapování vhodných bytových domů, brownfieldů, pozemků i poptávky v dané lokalitě. V nabídce nebo při jednání s kupujícím ale nesmějí zaměňovat plánovanou podporu za garantované financování a neměli by slibovat, že konkrétní dům či přestavba na podporu určitě dosáhnou.
Jak sdělit situaci klientovi: „Vláda program schválila, ale konkrétní výzva pro nové žádosti zatím otevřená není. Financování musíme ověřit až podle aktuálních pravidel SFPI. Mezitím lze připravit technickou, právní a ekonomickou prověrku projektu.“
Od schválení programu k reálnému bydlení vede několik kroků. Příjem žádostí se teprve plánuje na začátek roku 2027.
Zdroj: projekt Realiťák roku; data MMR, vláda ČR, SFPI (stav k 3. 11. 2026).
Připravujete nájemní projekt? Nezaměňujte schválení podpory s otevřenou výzvou.
Pravidla a dokumentaci nového programu sledujte přímo u SFPI. Pro další souvislosti o nájemním trhu využijte odborné články projektu Realiťák roku.
Aktuální zprávu jsme také stručně zachytili v Realitním PULSU ze 3. listopadu 2026. Pro získání konkrétních pravidel nového programu doporučujeme sledovat především oficiální web SFPI a informace MMR.
Úplně na závěr: schválený program není přidělená dotace ani hotový byt
Dostupné nájemní bydlení 2.0 může vytvořit příležitost pro připravené obce i další investory. Jeho skutečná hodnota se ale ukáže až po zveřejnění výzvy, posouzení projektů, podpisu smluv a hlavně po dokončení bytů, které budou dlouhodobě sloužit nájemcům. Dnes je správné uvést: program byl schválen, žádat zatím nelze a jednotlivé finanční parametry je nutné ověřit.
O projektu Realiťák roku
Projekt Realiťák roku v roce 2026 realizuje devátý ročník odborného hodnocení realitních makléřů. Dlouhodobě propojuje hodnocení profesionality, vzdělávání, transparentnost realitních služeb a praktickou osvětu pro veřejnost. Jeho odborný obsah pomáhá lidem i profesionálům lépe chápat rizika a rozhodnutí spojená s koupí, prodejem, pronájmem a financováním nemovitostí. Devátý ročník probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a hlavního města Prahy.
Projekt není poskytovatelem podpory DNB 2.0, nerozhoduje o žádostech a negarantuje přidělení financování. Kompetentním správcem programu má být SFPI.
Kontakt pro veřejnost a média
Monika Lukášová – ředitelka projektu Realiťák roku, monika.lukasova@realitakroku.cz. Pro veřejnost: info@realitakroku.cz. Web: www.realitakroku.cz. Další poradenské materiály: Pro veřejnost a Nejlepší makléři.
Časté otázky
Je možné o podporu z programu Dostupné nájemní bydlení 2.0 žádat už v listopadu 2026?
Ne. Vláda schválila rámec programu 2. listopadu 2026, ale podle MMR se otevření příjmu žádostí plánuje na začátek roku 2027. Rozhodující bude vyhlášení konkrétní výzvy a jejích pravidel na webu SFPI.
Kolik peněz je v programu DNB 2.0 a kolik bytů má podpořit?
MMR oznámilo alokaci 5,8 miliardy Kč a záměr podpořit až 2 900 dostupných nájemních bytů. Počet bytů je plánovaný cíl, nikoli počet již postavených nebo schválených projektů.
Mohou se do DNB 2.0 zapojit i soukromí investoři?
Podle Úřadu vlády má být program určen investorům dostupného nájemního bydlení bez ohledu na veřejný či soukromý charakter nebo právní formu. Konkrétní podmínky způsobilosti žadatelů a projektů však stanoví až zveřejněná výzva.
Na které druhy projektů má být podpora určena?
Podle MMR se počítá s novou výstavbou, rekonstrukcemi a přestavbami stávajících objektů i s pořizováním bytových domů. Způsobilost konkrétní nemovitosti nebo rozpracovaného projektu je nutné ověřit podle závazných podmínek výzvy.
Bude DNB 2.0 poskytovat dotace, nebo úvěry?
MMR popisuje kombinaci dotace, zvýhodněného úvěru a vlastního spolufinancování investora. Přesná procenta, úrokové sazby, limity a další podmínky není vhodné předjímat před vydáním dokumentace nové výzvy.
Lze použít podmínky původního programu SFPI Dostupné nájemní bydlení?
Ne automaticky. Původní program byl financován z Národního plánu obnovy a příjem žádostí v něm skončil 30. června 2025. DNB 2.0 má jiné oznámené zdroje financování; pro nové žádosti budou rozhodující jeho vlastní pravidla.
Jaké nájemné a podmínky pro nájemce budou platit?
MMR a SFPI uvádějí, že podpora bude spojena s nájmem pod tržní cenou. Přesný postup stanovení nájemného, pravidla pro nájemce a délku podmínek bude nutné ověřit v oficiálních dokumentech připravované výzvy.
