4.6.2026 16:52
Nový stavební zákon zjednodušil řadu menších staveb. Neznamená to ale, že na vlastním pozemku můžete postavit cokoliv. Kůlna, altán, pergola, přístřešek, skleník, bazén, oplocení, opěrná zeď, dobíjecí bod pro elektromobil nebo menší fotovoltaika. To všechno mohou být v některých případech takzvané drobné stavby podle nového stavebního zákona.
Pro majitele rodinných domů, chat, zahrad, rekreačních objektů i stavebních pozemků jde o velmi praktické téma. Řada menších staveb totiž nově nemusí vyžadovat klasické povolení stavebního úřadu. To může lidem ušetřit čas, administrativu i peníze.
Zároveň ale platí jedna zásadní věc: drobná stavba neznamená stavba bez pravidel. I menší objekt musí splnit konkrétní zákonné podmínky. Rozhoduje jeho velikost, výška, umístění na pozemku, odstup od hranice sousedního pozemku, účel užívání, územní plán obce, vsakování dešťových vod, ochranná pásma sítí i to, zda stavba neslouží k podnikání nebo bydlení.
„Veřejnost často vnímá drobnou stavbu jako něco, co se prostě postaví na zahradě. Jenže i u malé stavby může vzniknout velký problém, pokud není v souladu s územním plánem, stojí příliš blízko hranice pozemku nebo se později objeví při prodeji nemovitosti jako nevyřešená právní vada,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Drobné stavby jsou vybrané stavby a zařízení uvedené v příloze č. 1 nového stavebního zákona. Typicky jde o menší stavby doplňující hlavní využití pozemku, například kůlnu, altán, přístřešek, skleník, bazén, oplocení, opěrnou zeď, dobíjecí bod, menší fotovoltaickou elektrárnu nebo některé přípojky technické infrastruktury.
U řady drobných staveb není potřeba klasické povolení záměru stavebním úřadem. To ale neznamená, že je možné stavět bez kontroly. Vlastník musí ověřit, zda stavba splňuje zákonné parametry, zda je v souladu s územním plánem, zda dodržuje odstupy od hranic pozemku, nezasahuje do ochranných pásem, neohrožuje sousedy a odpovídá účelu, pro který má být užívána.
Nejčastější pravidlo pro běžné vlastníky rodinných domů a rekreačních objektů se týká stavby do 40 m² zastavěné plochy, do 5 m výšky, s nejvýše jedním nadzemním podlažím, na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci. I zde ale musí být současně splněny další podmínky.
Drobnými stavbami jsou podle nového stavebního zákona vybrané stavby a zařízení uvedené v příloze č. 1 stavebního zákona. Zjednodušeně řečeno jde o menší stavby, které buď doplňují hlavní využití pozemku, nebo mají technický, zahradní, rekreační či provozní charakter.
Pro běžného vlastníka rodinného domu, chaty nebo zahrady jsou nejdůležitější zejména tyto příklady:
Důležité je, že stavbou nemusí být jen klasický zděný objekt. Stavební zákon pracuje i s výrobkem plnícím funkci stavby. Prakticky tedy může jít také o montovanou, prefabrikovanou nebo hotovou konstrukci umístěnou na pozemku, pokud svým účelem a provedením plní funkci stavby.
To je zásadní například u různých zahradních domků, mobilních objektů, saun, přístřešků nebo technických zařízení. Nestačí říct: „To není zděné, takže to není stavba.“ V některých případech může být stavbou i výrobek, který je na pozemek přivezen a následně tam dlouhodobě slouží určitému účelu.
Pro majitele rodinných domů a staveb pro rodinnou rekreaci je nejpraktičtější pravidlo, že drobnou stavbou může být stavba:
Ani splnění těchto parametrů ale ještě samo o sobě nestačí. Stavba musí být nejméně 2 m od hranice pozemku, nesmí sloužit podnikatelské činnosti a po jejím umístění musí zůstat nejméně 50 % celkové plochy pozemku schopné vsakovat dešťové vody.
To je v praxi mimořádně důležité. Nestačí tedy říct: „Má to jen 30 metrů, povolení nepotřebuji.“ Je nutné ověřit všechny podmínky současně.
Typickým příkladem může být zahradní domek na nářadí, dřevník, sauna, malý sklad, altán nebo přístřešek u rodinného domu. Pokud ale stejný objekt začne sloužit jako provozovna, ubytovací jednotka, kancelář nebo prostor pro podnikání, může se dostat mimo režim drobné stavby.
Mezi časté drobné stavby patří také skleník nebo bazén. U obou typů staveb se v praxi často řeší hlavně plocha a odstup od hranice pozemku.
Skleník může být drobnou stavbou, pokud má zastavěnou plochu do 40 m², výšku do 5 m a není podsklepený. Bazén může být drobnou stavbou, pokud má zastavěnou plochu do 40 m². V obou případech musí jít o stavbu na zastavěném stavebním pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci a stavba musí být nejméně 2 m od hranice pozemku.
U bazénu je vhodné myslet nejen na stavební pravidla, ale také na praktické a sousedské souvislosti. Jde například o odvodnění, vsakování vody, hluk technologie, bezpečnost, přístup, případné zastřešení, zpevněné plochy a celkový dopad na pozemek.
U skleníku je zase důležité rozlišovat lehký zahradní fóliovník od stavby, která má pevnou konstrukci, prosklené stěny a střechu, případně technické vybavení, vytápění nebo zavlažování. Čím více se objekt blíží stavebnímu dílu s jasným účelem a dlouhodobým užíváním, tím větší pozornost je potřeba věnovat jeho právnímu režimu.
Nový stavební zákon řadí mezi drobné stavby také některé opěrné zdi a oplocení. V praxi ale právě ploty, zídky, gabiony, opěrné konstrukce a přístřešky často vyvolávají sousedské spory.
Problém může vzniknout už tím, že vlastník nezná přesný průběh hranice pozemku. Plot postavený „podle starého plotu“ nemusí odpovídat skutečné katastrální hranici. Pokud plot zasáhne na sousední pozemek, vzniká problém nejen stavební, ale i vlastnický.
U opěrných zdí je zase potřeba řešit stabilitu svahu, odvodnění, tlak zeminy a dopady na sousední pozemek. Špatně provedená opěrná zeď může způsobit vlhkost, sesuv, poškození sousedova pozemku nebo spor o náhradu škody.
„U plotu, opěrné zdi nebo přístřešku se lidé často ptají hlavně na to, zda potřebují povolení. Stejně důležitá otázka ale zní, zda stavba stojí opravdu na správném pozemku, zda nezasahuje k sousedovi a zda nebude komplikací při budoucím prodeji,“ doplňuje Monika Lukášová.
U podobných staveb proto doporučujeme předem ověřit hranici pozemku, podklady z katastru, případně geometrické zaměření a také to, zda se stavba nedotýká práv sousedů.
Drobné stavby se netýkají jen zahradních domků. Nový stavební zákon počítá také s moderní energetikou a technickým vybavením nemovitostí.
Mezi drobné stavby mohou patřit stavby pro výrobu energie z obnovitelných zdrojů s celkovým instalovaným výkonem do 50 kW. Typicky může jít o fotovoltaickou elektrárnu, v některých situacích také o další energetická zařízení. Vedle toho může být drobnou stavbou také dobíjecí bod pro elektromobil, například běžná dobíjecí stanice s jedním dobíjecím bodem a výkonem do 22 kW.
Ani zde ale nejde jen o stavební otázku. U fotovoltaiky je potřeba řešit statiku střechy, požární bezpečnost, připojení k distribuční soustavě, smluvní vztahy s distributorem a u bytových domů také pravidla společenství vlastníků jednotek.
U tepelného čerpadla se zase může řešit hluk, umístění venkovní jednotky, odstup od sousedů, technické napojení a dopad na okolí. U dobíjecího bodu je nutné myslet na kapacitu připojení, bezpečné provedení elektroinstalace a případné požadavky správce objektu.
Z realitního hlediska je důležité, aby vlastník měl k podobným zařízením dokumentaci. Při prodeji se kupující, odhadce, banka nebo právník mohou ptát, zda je zařízení legální, bezpečné, správně připojené a zda k němu existují potřebné podklady.
Do kategorie drobných staveb mohou za určitých podmínek spadat také některé přípojky technické infrastruktury. Typicky jde o vybrané elektrické, plynovodní, vodovodní nebo kanalizační přípojky v omezené délce.
V praxi je ale právě téma přípojek jedním z nejčastějších zdrojů omylů při koupi pozemku nebo starší nemovitosti.
Kupující často slyší větu: „Sítě jsou na hranici pozemku.“ Jenže to samo o sobě nestačí. Je potřeba vědět:
U vodovodní a kanalizační přípojky je zvlášť důležité, aby byla schválena vlastníkem dotčeného pozemku a vlastníkem vodovodu nebo kanalizace, případně provozovatelem, pokud je k tomu zmocněn.
Právě přípojky mohou výrazně ovlivnit hodnotu pozemku i možnost budoucí výstavby. Proto by je měl kupující prověřit ještě před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy.
Samostatnou kapitolou jsou zahrádkářské osady, rekreační plochy, chatové oblasti a pozemky, na kterých již historicky stojí menší stavba. Právě zde lidé často předpokládají, že když na pozemku „něco stojí“, mohou v tom pokračovat, přistavět další objekt, změnit užívání nebo stavbu využívat k bydlení.
To ale nemusí být pravda.
V zahrádkářské osadě může být za určitých podmínek drobnou stavbou objekt do 40 m² a do 5 m výšky, s nejvýše jedním nadzemním podlažím. Taková stavba ale nesmí sloužit k bydlení, rodinné rekreaci ani podnikání, pokud to konkrétní režim území neumožňuje.
Na plochách rekreace může jít za splnění podmínek o stavbu do 55 m² zastavěné plochy a do 4 m výšky, ale vždy záleží na tom, zda je území pro rekreační využití skutečně určeno územním plánem, regulačním plánem nebo rozhodnutím o povolení záměru.
To je mimořádně důležité u chat, mobilheimů, zahradních domků nebo objektů, které se lidé snaží využívat k celoročnímu bydlení. Skutečnost, že objekt fyzicky stojí na pozemku, ještě neznamená, že ho lze legálně užívat k bydlení, rozšiřovat nebo převést do jiného režimu.
Tématu alternativního bydlení a rizik spojených s chatami, mobilními domy nebo tiny house jsme se podrobně věnovali také v článku Alternativní bydlení už není jen kuriozita. Lidé hledají chaty, mobilní domy i tiny house, makléři ale varují před riziky.
Jednou z největších chyb je zaměňovat drobnou stavbu za stavbu bez jakýchkoliv povinností. Pokud stavba spadá mezi drobné stavby, může být její administrativní režim jednodušší. Vlastník ale stále musí řešit zejména:
Z realitní praxe je podstatné ještě něco: drobná stavba se často začne řešit až při prodeji nemovitosti. Kupující, banka, odhadce nebo právník se mohou ptát, zda je stavba legální, zda je v souladu s dokumentací, zda nezasahuje do ochranného pásma nebo na cizí pozemek a zda není překážkou financování.
„Kvalitní realitní makléř se při prodeji neptá jen na cenu a hezké fotografie. Musí umět prověřit i praktické věci: co je na pozemku postaveno, zda to odpovídá pravidlům, jestli existují dokumenty a zda se z drobné stavby nestane velký problém v průběhu obchodu,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Než se vlastník pustí do stavby altánu, přístřešku, bazénu, zahradního domku nebo jiné drobné stavby, měl by si udělat základní kontrolu.
Prvním krokem je ověřit územní plán obce. Ten může stanovit, co je na pozemku přípustné, podmíněně přípustné nebo nepřípustné.
Druhým krokem je zkontrolovat katastr nemovitostí, druh pozemku, hranice pozemku, případná věcná břemena a omezení vlastnického práva.
Třetím krokem je ověřit ochranná pásma a sítě. Stavba by neměla zasáhnout do míst, kde je její umístění omezené nebo rizikové.
Čtvrtým krokem je zkontrolovat parametry stavby – zastavěnou plochu, výšku, počet podlaží, podsklepení, odstup od hranice pozemku a zachování vsakování dešťových vod.
U složitějších případů se vyplatí kontaktovat projektanta, stavební úřad, obec, právníka nebo odborníka na realitní a stavební souvislosti. Krátká konzultace předem bývá levnější než dodatečné řešení sporu, legalizace stavby nebo komplikace při prodeji.
Kupující by měl při koupi rodinného domu, chaty, chalupy nebo pozemku věnovat drobným stavbám velkou pozornost. Není neobvyklé, že na pozemku stojí garážové stání, přístřešek, sklad, bazén, zahradní domek, sauna, pergola nebo plot, ale prodávající k nim nemá žádné podklady.
Praktické otázky zní:
U rodinných domů a rekreačních objektů mohou být tyto otázky stejně důležité jako technický stav střechy, vytápění nebo elektroinstalace.
Podobně jako u vstupu na pozemek, hranic parcely nebo sousedských práv platí, že zdánlivě malý detail může mít při koupi nebo prodeji velký dopad. Prakticky související téma vysvětluje také článek Můj dům, můj hrad? Kdo může legálně vstoupit na váš pozemek – a jak si pohlídat právní jistotu při koupi i prodeji.
Prodej nemovitosti často odhalí věci, které vlastník roky neřešil. Kupující chce jistotu, banka chce bezproblémovou zástavu, právník kontroluje dokumenty a odhadce posuzuje skutečný stav nemovitosti.
Problém může nastat například tehdy, když:
V takové chvíli se z malé kůlny, přístřešku, bazénu nebo plotu může stát překážka, která zpomalí nebo zkomplikuje celý obchod.
U nepovolených nebo problematických staveb je navíc potřeba počítat s tím, že nový stavební zákon zpřísnil přístup k černým stavbám a jejich dodatečné legalizaci. Související téma podrobně vysvětlují články Co to je černá stavba? a Právní důsledky černé stavby pro vlastníky a kupující.
Projekt Realiťák roku dlouhodobě upozorňuje, že kvalitní realitní služba není jen o inzerci nemovitosti. Dobrý makléř má umět veřejnost provést celým procesem bezpečně, včetně kontroly dokumentů, upozornění na rizika a koordinace s právníky, odhadci, bankami, stavebními odborníky nebo úřady.
U drobných staveb je role zkušeného makléře velmi praktická. Pomůže rozpoznat, které stavby na pozemku mohou být z pohledu prodeje rizikové, jaké dokumenty si vyžádat, co ověřit před podpisem smlouvy a kdy už je potřeba zapojit projektanta, právníka nebo stavební úřad.
Veřejnost by si proto měla vybírat prověřené makléře, kteří jsou schopni řešit nemovitost komplexně – nejen obchodně, ale i právně, technicky a prakticky. Právě to je jeden z hlavních cílů projektu Realiťák roku: pomáhat lidem lépe se orientovat na realitním trhu, vědět, co mají od makléře požadovat, a předcházet chybám, které mohou z prodeje nebo koupě nemovitosti udělat zbytečně komplikovaný problém.
Pokud kupujete nebo prodáváte dům, chatu, pozemek či rekreační objekt a nejste si jistí, zda jsou všechny drobné stavby na pozemku v pořádku, má smysl obrátit se na prověřené makléře ve svém okolí. Kvalitní makléř vám pomůže položit správné otázky dřív, než se z malé stavby stane velký problém.
Drobné stavby podle nového stavebního zákona mohou výrazně zjednodušit život vlastníkům rodinných domů, chat, zahrad a pozemků. Řada menších staveb nemusí vyžadovat klasické povolení stavebního úřadu.
Neznamená to ale, že lze stavět bez pravidel. Rozhoduje zastavěná plocha, výška, účel, umístění, odstup od hranice pozemku, územní plán, vsakování dešťových vod, ochranná pásma, sousedská práva i technické provedení.
Před stavbou se vyplatí ověřovat. Před koupí se vyplatí ptát. A před prodejem se vyplatí dát dokumentaci do pořádku. Právě drobné stavby totiž často rozhodují o tom, zda obchod proběhne hladce, nebo se zastaví na problému, kterému šlo předejít.
Drobná stavba je vybraná stavba nebo zařízení uvedené v příloze č. 1 nového stavebního zákona. Typicky jde o menší stavby doplňující hlavní využití pozemku, například kůlnu, altán, přístřešek, skleník, bazén, oplocení, opěrnou zeď, dobíjecí bod, menší fotovoltaiku nebo některé přípojky.
U řady drobných staveb není potřeba klasické povolení záměru stavebním úřadem. Vlastník ale stále musí splnit zákonné parametry, územní plán, odstupy od hranic pozemku, ochranná pásma, technické požadavky a soukromoprávní povinnosti.
Častým případem je stavba do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky, s nejvýše jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m, na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci. Musí ale splnit i další podmínky.
U řady drobných staveb u rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci platí požadavek umístění nejméně 2 m od hranice pozemku. Vždy je ale nutné posoudit konkrétní typ stavby a všechny zákonné podmínky.
Ano, za splnění podmínek může být drobnou stavbou skleník do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky bez podsklepení nebo bazén do 40 m² zastavěné plochy. Důležitý je také odstup od hranice pozemku a umístění na vhodném pozemku.
Za určitých podmínek mohou mezi drobné stavby patřit také stavby pro výrobu energie z obnovitelných zdrojů s instalovaným výkonem do 50 kW. Je ale nutné řešit také připojení, požární bezpečnost, statiku, technické provedení a další související požadavky.
Kupující by si měl ověřit, kdy byly stavby postaveny, jaké mají rozměry, zda stojí na vlastním pozemku, zda nezasahují do ochranného pásma nebo k sousedovi, zda odpovídají územnímu plánu a zda k nim existují potřebné dokumenty nebo souhlasy.
Ano. Pokud není jasné, zda je stavba legální, zda odpovídá pravidlům, zda nezasahuje na cizí pozemek nebo do ochranného pásma, může to zkomplikovat prodej, financování hypotékou, odhad nemovitosti i přípravu smluv.
Prověřený realitní makléř může pomoci rozpoznat rizikové stavby na pozemku, doporučit kontrolu dokumentů, upozornit na možné problémy při prodeji a koordinovat další odborníky, například právníka, projektanta, odhadce nebo stavebního odborníka.
Drobné stavby podle nového stavebního zákona přinášejí vlastníkům nemovitostí praktické zjednodušení. Umožňují snazší realizaci menších staveb u rodinných domů, chat, zahrad, technické infrastruktury nebo obnovitelných zdrojů energie.
Zároveň ale platí, že každá drobná stavba musí splnit konkrétní zákonné podmínky. Nestačí jen malá velikost. Rozhoduje účel, umístění, výška, odstupy, územní plán, charakter pozemku, ochranná pásma i dopady na sousedy.
Před stavbou se vyplatí ověřovat. Před koupí se vyplatí ptát. A před prodejem se vyplatí dát dokumentaci do pořádku. Právě tyto zdánlivě malé věci často rozhodují o tom, zda obchod proběhne hladce, nebo se zastaví na problému, kterému šlo předejít.
Pokud si nejste jistí, zda je drobná stavba na vašem pozemku v pořádku, nebo kupujete nemovitost, na které už podobné stavby stojí, je vhodné obrátit se na odborníky. Kvalitní makléř zapojený do projektu Realiťák roku vám pomůže rozpoznat rizika, položit správné otázky a předejít komplikacím, které se mohou projevit až při financování, převodu nebo budoucím užívání nemovitosti.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Pomáhá veřejnosti vybírat si prověřené realitní makléře, kteří dokážou bezpečněji provést klienta prodejem, koupí i pronájmem nemovitosti.
Projekt Realiťák roku dlouhodobě propojuje osvětu veřejnosti, zkušenosti prověřených makléřů a odborné zázemí partnerů včetně portálu Reality.iDNES.cz. Právě u nemovitostí s drobnými stavbami je role kvalitního makléře velmi důležitá. Zahradní domek, přístřešek, bazén, plot, opěrná zeď, sauna nebo fotovoltaika mohou na první pohled působit jako detail, ale při prodeji nebo koupi mohou ovlivnit právní jistotu, cenu, financování i průběh celého obchodu.
Projekt Realiťák roku proto veřejnosti připomíná, že kvalitní makléř není jen člověk, který vloží inzerát na internet. Je to odborný průvodce, koordinátor a manažer rizik, který pomáhá předcházet problémům ještě před tím, než ohrozí samotný obchod.
Součástí projektu je také osvěta. Srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Další praktické informace pro prodávající, kupující i pronajímatele najdete také v části pro veřejnost.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
PS: DROBNÉ STAVBY PODLE PŘÍLOHY č. 1 ZÁKONA č. 283/2021 Sb., STAVEBNÍ ZÁKON - VÝBĚR najdete zde
Petr Makovský, 
Monika Lukášová