15.9.2026 17:13
Od roku 2027 se má evidence tržeb vrátit v nové podobě. Pro realitní makléře a kanceláře je důležité, že ani bezhotovostní platba automaticky neznamená výjimku z EET. Pokud klient zaplatí provizi kartou, QR kódem nebo převodem přímo při osobní schůzce, může jít o evidovanou kontaktní platbu. Naopak běžný převod uskutečněný později na dálku evidenci zpravidla podléhat nemá.
Aktualizace k 15. září 2026
Poslanecká sněmovna 9. září 2026 odmítla změny navržené Senátem a setrvala na svém původním znění zákona o evidenci tržeb. Zákon byl 11. září doručen prezidentovi. V okamžiku přípravy článku ještě není doložen podpis prezidenta ani vyhlášení zákona ve Sbírce zákonů. Popsaná pravidla tedy zatím nejsou účinná, ale jde o podobu schválenou Parlamentem.
Realitní makléř od roku 2027 nebude řešit pouze otázku „hotovost, nebo převod?“. Rozhodující bude také to, zda jde o takzvanou kontaktní platbu.
Zaplatí-li například klient provizi QR kódem při podpisu smlouvy v kanceláři nebo na osobní schůzce, může jít o evidovanou tržbu. Pokud makléř klientovi vystaví fakturu a ten ji později uhradí převodem z domova či kanceláře, taková platba se podle schváleného systému evidovat nemá.
Nová evidence tržeb je postavena jinak než systém, který v České republice fungoval před jeho zrušením. Jedním z hlavních principů EET 2.0 je zaměření na platby uskutečňované při osobním kontaktu mezi zákazníkem a podnikatelem.
Pro realitní branži je to podstatné. Makléři obvykle nevystavují desítky drobných účtenek denně jako restaurace nebo maloobchod. Přijímají však provize v řádu tisíců až desítek či stovek tisíc korun a způsob jejich úhrady se mezi kancelářemi liší.
Někde klient obdrží fakturu a provizi pošle později bankovním převodem. Jinde se částka hradí při podpisu kupní smlouvy nebo jiném osobním jednání – například pomocí QR kódu.
„Právě u realitních služeb může být největším omylem představa, že jakmile peníze nejdou v hotovosti, EET se nás netýká. Nová pravidla pracují s pojmem kontaktní platba, a proto bude potřeba sledovat nejen způsob úhrady, ale i okolnosti, za kterých klient platí,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
To je pravděpodobně nejdůležitější pravidlo celé změny.
Podle výkladu Finanční správy je kontaktní platbou především platba uskutečněná:
Pokud jde zároveň o podnikatelský příjem a není splněna některá ze zákonných výjimek, může evidenci podléhat bez ohledu na konkrétní platební metodu.
Kontaktní platba může být například:
Samotné slovo „bankovní převod“ tedy ještě neříká, zda se tržba eviduje.
Představme si dva téměř stejné případy.
V prvním případě makléř na schůzce klientovi zobrazí QR kód a klient částku okamžitě zaplatí ze svého mobilního bankovnictví. V takové situaci může jít o kontaktní platbu.
Ve druhém případě realitní kancelář zašle klientovi fakturu e-mailem. Klient přijde večer domů, otevře internetové bankovnictví a částku odešle. Jde o platbu uskutečněnou na dálku bez osobního kontaktu, která podle systému EET 2.0 evidenci podléhat nemá.
Nejdůležitější pravidlo pro makléře
Bezhotovostní neznamená automaticky neevidované. Karta nebo QR kód při osobním jednání může být EET. Stejná částka uhrazená později převodem na dálku nikoliv.
U realitního obchodu bude nutné vždy nejprve určit, komu podnikatelský příjem skutečně plyne.
Pokud provizi inkasuje realitní kancelář, povinnost se posuzuje na její straně. Pokud samostatný realitní makléř podniká vlastním jménem a provize je jeho příjmem, posuzuje svou vlastní povinnost.
Samotná přítomnost makléře při platbě proto ještě automaticky neznamená, že evidenci provádí právě on. Důležité je, kdo je poskytovatelem služby, kdo má na provizi nárok a komu příjem plyne.
Typicky EET ano. Jde o podnikatelský příjem hrazený v hotovosti. Hotovostní platby mají v systému zvláštní postavení a evidují se při splnění ostatních podmínek i bez ohledu na místo přijetí.
Typicky EET ano. Jde o bezhotovostní, ale současně kontaktní platbu.
Typicky EET ano. Forma QR platby sama o sobě výjimku nevytváří, pokud klient platí během osobního kontaktu.
Typicky EET ne. Jde o vzdálený bankovní převod bez osobního kontaktu.
Typicky EET ne. Samotný QR kód není rozhodující. Pokud je úhrada provedena na dálku mimo osobní kontakt a provozovnu, nejde podle výkladu Finanční správy o kontaktní platbu.
Může jít o EET. Ani klasický převod není automaticky mimo evidenci, pokud je platba uskutečněna jako kontaktní platba během osobního jednání.
„Pro kanceláře bude podle mě nejpraktičtější udělat jednoduchou mapu plateb. Jaké provize přijímáme, kdy je klient platí, komu příjem plyne a zda platí při schůzce, nebo až následně. Teprve z toho vyjde, jak velká změna EET 2.0 pro konkrétní kancelář skutečně je,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Podle harmonogramu Finanční správy má běžný provoz EET 2.0 začít 1. ledna 2027. Během ledna se počítá s takzvaným pilotním režimem, v němž se má systém v praxi dolaďovat.
To ale neznamená, že by podnikatelé mohli celý leden evidenci ignorovat. Finanční správa výslovně uvádí, že již půjde o standardní evidenci tržeb. Pilotní charakter se týká především provozní a metodické fáze systému.
Pro realitní kanceláře je praktickou úlevou skutečnost, že EET 2.0 nemá obnovovat povinný tisk účtenek v podobě známé z původní evidence.
Evidence má probíhat elektronicky. Podnikatel odešle údaje o evidované tržbě do systému Finanční správy a obdrží potvrzení o přijetí.
Pro makléře tak EET 2.0 nemusí znamenat pořízení klasické pokladny s tiskárnou. Pro malé podnikatele má být navíc připravena bezplatná webová aplikace MOJE eet, kterou bude možné využívat například na mobilním telefonu, tabletu nebo počítači.
To je důležité zejména proto, aby se nová pravidla nesprávně přenášela na všechny pronajímatele.
Běžné příjmy fyzické osoby z nájmu zdaňované jako příjmy z nájmu nejsou podle pravidel EET rozhodným podnikatelským příjmem.
Pokud tedy soukromý vlastník dlouhodobě pronajímá svůj byt a jeho příjmy spadají do standardního režimu příjmů z nájmu, samotné zavedení EET 2.0 z něj nevytváří podnikatele povinného evidovat nájemné.
Pozor na rozdíl:
Dlouhodobý soukromý nájem může být příjmem z nájmu a není automaticky předmětem EET.
Podnikatelské poskytování ubytovacích služeb je jiná situace. Pokud jde skutečně o podnikání a poskytovatel přijímá evidované kontaktní platby, pravidla EET se mohou uplatnit.
Rozhodující proto není označení nemovitosti jako „pronájem“ nebo „ubytování“ v inzerátu, ale skutečný charakter činnosti a její daňové posouzení.
Schválené znění počítá také se zvláštním režimem označovaným jako EET OFF.
Nejde ale o univerzální možnost pro všechny malé podnikatele.
Využít jej mohou pouze fyzické osoby, které splní zákonné podmínky, zejména:
Přirážka činí 1 400 Kč měsíčně nad rámec standardní paušální zálohy, tedy 16 800 Kč za rok.
Režim EET OFF se nevztahuje na právnické osoby. Realitní kancelář fungující jako s.r.o. jej tedy využít nemůže.
Důležitý termín pro rok 2027
OSVČ, která splňuje podmínky a chce využít EET OFF pro rok 2027, má podle schválených pravidel podat oznámení nejpozději 11. ledna 2027. Pozdní přihlášení má být neúčinné a pro daný rok jej nebude možné zpětně napravit.
Pro makléře proto nebude EET OFF automaticky nejlepší volbou. Přirážka 1 400 Kč měsíčně představuje roční náklad 16 800 Kč. U podnikatele, který přijímá jen několik evidovaných plateb za rok, může být technické vedení evidence výrazně levnější.
Příprava nemusí začínat nákupem pokladního systému. Prvním krokem by měla být analýza vlastních plateb.
Praktický checklist pro realitní kancelář
Od 1. listopadu 2026 má Finanční správa v portálu MOJE daně zpřístupnit funkce EET 2.0. Podnikatelé budou moci prostřednictvím DIS+ provádět přípravné kroky, zakládat evidenční jednotky a generovat pokladní certifikáty.
Na 1. prosince je plánováno spuštění webové aplikace MOJE eet pro malé podnikatele. Pro jednotlivého realitního makléře s několika kontaktními platbami měsíčně tak nemusí být nutné pořizovat specializovaný pokladní hardware.
Od tohoto data má začít běžný provoz EET 2.0.
Realitní profesionál není jen člověk, který najde kupujícího
Pravidla realitního trhu se průběžně mění – od AML přes spotřebitelské právo až po daně a evidenci plateb. Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti hledat makléře, kteří pracují profesionálně a průběžně se vzdělávají.
„Když klient zaplatí převodem, EET se mě netýká.“
Ne vždy. Bankovní převod uskutečněný při osobním kontaktu může být kontaktní platbou.
„QR platba je vždy mimo EET.“
Ne. QR platba při osobní schůzce může být evidovanou tržbou. QR platba provedená později na dálku může mít jiný režim.
„V lednu 2027 je EET jen dobrovolně, protože běží pilot.“
Ne. Od 1. ledna má jít již o standardní evidenci. Pilotní režim popisuje především způsob náběhu systému a metodické podpory.
„Každý majitel, který pronajímá byt, bude evidovat nájem.“
Ne. Běžný nepodnikatelský příjem fyzické osoby z nájmu není rozhodným podnikatelským příjmem pro EET.
EET 2.0 nebude pro realitní kanceláře primárně otázkou pokladny. Bude otázkou procesu přijetí provize.
Kancelář, která všechny faktury posílá klientům k následné úhradě bankovním převodem, může mít z pohledu EET výrazně jinou situaci než kancelář, kde klienti provizi často hradí kartou nebo QR kódem přímo při podpisu dokumentace.
Právě proto by se realitní kanceláře neměly připravovat podle obecného tvrzení „my hotovost nepřijímáme“. Měly by projít konkrétní platební procesy od okamžiku vzniku nároku na provizi až po připsání peněz.
V nové EET totiž nemusí být rozhodující pouze to, jak klient zaplatí. Stejně důležité může být i to, kdy a kde zaplatí.
Ne. Záleží na tom, zda jde o rozhodný podnikatelský příjem a současně o platbu, která splňuje podmínky evidované tržby. Důležitý je zejména rozdíl mezi kontaktní platbou a platbou uskutečněnou na dálku.
Pokud klient platí kartou při osobním kontaktu nebo v provozovně v souvislosti s poskytnutou službou, typicky půjde o kontaktní platbu podléhající evidenci, pokud nejsou splněny jiné výjimky.
Záleží na okolnostech. QR platba provedená při osobní schůzce může být kontaktní platbou. QR kód zaslaný klientovi k pozdější úhradě na dálku může být mimo evidenci.
Pokud klient fakturu uhradí později z domova nebo kanceláře bez osobního kontaktu s podnikatelem, podle pravidel EET 2.0 se taková platba evidovat nemá. Převod provedený přímo při osobním jednání může být naopak kontaktní platbou.
Ne. EET 2.0 nezavádí povinnost tisknout účtenku jako v původním systému.
Ne nutně. Evidence může fungovat na mobilním telefonu, tabletu nebo počítači. Pro malé podnikatele má Finanční správa nabídnout také bezplatnou webovou aplikaci MOJE eet.
Běžný příjem fyzické osoby z nájmu není podnikatelským příjmem, na který se EET standardně vztahuje. Jiná situace může nastat u podnikatelského poskytování ubytovacích služeb.
Podle schváleného znění pouze fyzická osoba v prvním pásmu paušálního režimu, jejíž příjmy ze samostatné činnosti za předchozí rok nepřesáhly 1 milion Kč a která splní další stanovené podmínky.
Přirážka činí 1 400 Kč měsíčně nad rámec standardní paušální zálohy, tedy 16 800 Kč za rok.
Parlamentem schválené znění počítá se zahájením běžné evidence od 1. ledna 2027. Přípravné funkce v DIS+ a generování certifikátů mají být dostupné od 1. listopadu 2026.
Článek odpovídá legislativnímu stavu známému k 15. září 2026. Parlament zákon schválil, ale v době přípravy článku ještě nebyl doložen podpis prezidenta ani vyhlášení ve Sbírce zákonů. Před praktickým zavedením proto doporučujeme ověřit konečné vyhlášené znění zákona a aktuální metodické informace Finanční správy.
Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální daňové ani právní posouzení konkrétního případu.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat na realitním trhu, poznat kvalitní realitní službu a najít prověřené realitní profesionály napříč Českou republikou.
Součástí projektu je také vzdělávání makléřů a veřejnosti a pravidelné sledování legislativních, regulatorních a tržních změn, které mohou ovlivnit prodej, nákup, pronájem nebo zprostředkování nemovitostí.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský