Monika Lukášová, 
Petr Makovský 
Rychlá odpověď: co se v Holašovicích mění?
Nevzniká nová památková rezervace.
Od 1. ledna 2027 se zpřesňuje vymezení stávající památkové rezervace Holašovice a současně se zavádí podrobnější soubor pravidel pro plánování, stavební zásahy, rekonstrukce, terénní úpravy, technickou infrastrukturu, veřejný prostor a obnovu historických staveb.
Pro kupujícího, vlastníka nebo makléře je proto zásadní ověřit konkrétní parcelu, nikoli pouze adresu nebo obecné označení lokality.
Nejde o novou rezervaci. Mění se hranice a pravidla ochrany
Vláda přijala nové nařízení 14. září 2026.
Jako nařízení vlády č. 179/2026 Sb. bylo vyhlášeno 30. září 2026 a účinnosti nabude 1. ledna 2027.
Nová úprava mění dosavadní nařízení vlády č. 127/1995 Sb., které se týká vybraných vesnických památkových rezervací.
V případě Holašovic jde především o dvě prakticky významné změny:
- nové, podrobnější vymezení hranice památkové rezervace,
- šest skupin konkrétních podmínek její ochrany.
Vláda při schvalování výslovně uvedla, že nejde o vyhlášení nové památkové rezervace, ale o zpřesnění ochrany území, které již chráněno je.
Účinnost: 1. ledna 2027
Do konce roku 2026 je proto důležité odlišovat již platné nařízení od okamžiku, kdy se nová pravidla začnou skutečně používat.
U konkrétního domu nebude stačit říct „je v Holašovicích“
Pro realitní transakci je velmi důležitá změna samotného vymezení rezervace.
Nařízení pracuje s detailním parcelním popisem hranice v katastrálním území Holašovice.
Součástí je také nová příloha č. 2 s mapou.
Mapa je ale v samotném nařízení označena jako orientační grafické vyznačení.
Pro právní posouzení konkrétní nemovitosti je proto důležité pracovat také s textovým parcelním vymezením.
Praktické pravidlo pro kupujícího
Před koupí nestačí ověřit pouze adresu. Je potřeba zjistit parcelní čísla dotčených pozemků a porovnat je s aktuálním vymezením rezervace.
Nová pravidla se tedy automaticky netýkají každé nemovitosti v celé obci Jankov.
Rozhodující je, zda konkrétní pozemek nebo stavba leží uvnitř vymezeného území památkové rezervace Holašovice.
„U podobné nemovitosti nestačí pracovat jen s názvem lokality. Kupující potřebuje vědět, co přesně kupuje, na jakých parcelách nemovitost stojí a jaký režim se na ně vztahuje. U historického statku může být právě tato informace zásadní pro další využití i plánovanou rekonstrukci.“
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
Šest nových pravidel: co bude stát a vlastníci muset respektovat?
Nový § 3a stanovuje šest širších oblastí ochrany.
1. Územní plánování a historická struktura
Při územním plánování má být respektováno tradiční uspořádání sídla, síť komunikací, míra zastavění, výšková hladina i nezastavěné plochy.
Při případném doplňování zástavby se má posuzovat také historický vývoj území a dopad na dálkové a panoramatické pohledy.
2. Nové stavby a změny stávající zástavby
Rozhodování o změnách má respektovat venkovský charakter rezervace, měřítko historických staveb, jejich proporce a celkovou hmotovou skladbu.
Nové dominanty nemají narušit panorama sídla.
3. Rekonstrukce, změny staveb a terénní úpravy
Při změnách dokončených staveb nebo terénních úpravách se má chránit dochovaná urbanistická struktura, archeologické situace a vazby rezervace na okolní krajinu.
4. Technická infrastruktura, mobiliář a reklama
Nová technická zařízení, mobiliář, informační prvky nebo reklamní zařízení musí respektovat venkovský charakter lokality, architekturu staveb, střešní krajinu a podobu veřejných prostranství.
5. Pozemky, veřejný prostor, zeleň a nezastavěné plochy
Úpravy pozemků, komunikací, vodních ploch, zeleně a dalších částí veřejného prostoru mají zachovávat kulturní hodnoty rezervace.
Výslovně se počítá také se zachováním nezastavěných ploch a tradičního způsobu vegetačních úprav.
6. Obnova historických staveb a tradiční materiály
U obnovy kulturních památek a hodnotných staveb mají být upřednostňovány tradiční materiály a řemeslné postupy.
Zásahy zároveň nemají negativně ovlivnit estetické, konstrukční ani technické hodnoty staveb.
Pro vlastníka to neznamená automatický zákaz rekonstrukce. Znamená to ale, že konkrétní záměr musí být od počátku připravován s ohledem na památkové hodnoty rezervace.
Kupujete historický statek? Nejdříve ověřte, co s ním skutečně půjde udělat
U běžné nemovitosti kupující často řeší zejména technický stav, právní vady, financování a budoucí provozní náklady.
U historické usedlosti v památkové rezervaci je ale stejně důležitá otázka:
Co s touto nemovitostí budu moci po koupi skutečně udělat?
Záměr kupujícího může zahrnovat například:
- rekonstrukci obytné části,
- přestavbu hospodářských budov,
- nové ubytovací využití,
- změnu střechy nebo fasády,
- nové technické instalace,
- úpravy dvora nebo zahrady,
- nové parkování,
- reklamní nebo informační prvky.
Právě u těchto zásahů mohou mít nová pravidla praktický význam.
Kupující by proto neměl investiční záměr postavit pouze na předpokladu, že po převodu vlastnictví bude možné statek libovolně modernizovat.
Tradiční materiály mohou změnit rozpočet i harmonogram
Jednou z prakticky nejzajímavějších podmínek je požadavek upřednostňovat při obnově kulturních památek a hodnotných staveb tradiční materiály a řemeslné postupy.
To může mít přímý dopad na:
- výběr projektanta,
- výběr dodavatele,
- dostupnost řemeslníků,
- cenu obnovy,
- délku rekonstrukce,
- volbu použitých materiálů a technologií.
Moderní technické řešení, které by bylo běžné u standardního rodinného domu, nemusí být v historickém prostředí použitelné ve stejné podobě.
To je důležité zejména v okamžiku, kdy kupující počítá rozpočet rekonstrukce ještě před podpisem kupní smlouvy.
Památková ochrana není jen omezení. Je také součástí hodnoty nemovitosti
Při oceňování historické nemovitosti je potřeba vidět obě strany.
Památková ochrana může znamenat vyšší nároky na přípravu rekonstrukce nebo omezenější prostor pro některé stavební zásahy.
Současně je ale právě zachovaný historický charakter Holašovic jedním z důvodů mimořádné hodnoty celé lokality.
Holašovice jsou součástí světového dědictví UNESCO a ochrana tradiční vesnické struktury je základním předpokladem zachování této hodnoty.
Při stanovení ceny je proto potřeba pracovat nejen s velikostí pozemku a technickým stavem objektu, ale také s:
- možnostmi dalšího využití,
- náklady na obnovu,
- památkovým režimem,
- omezeními konkrétní parcely,
- specifickou hodnotou historického prostředí.
„Památkový režim není informace, kterou by měl kupující zjistit až po podpisu smlouvy. Je součástí samotné hodnoty nemovitosti. Ovlivňuje její další využití, náklady na obnovu i čas potřebný k přípravě projektu.“
Petr Makovský
zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz
Co by měl udělat realitní makléř?
U nabídky nemovitosti v Holašovicích by neměl makléř pracovat pouze s obecným údajem, že jde o objekt v památkově chráněné lokalitě.
Měl by prověřit konkrétní situaci.
Před nabídkou bychom doporučili ověřit:
- parcelní čísla všech prodávaných pozemků,
- zda leží uvnitř nové hranice rezervace,
- památkový status samotných staveb,
- dokumentaci předchozích rekonstrukcí,
- případná probíhající památková řízení,
- zamýšlený způsob využití kupujícího,
- zda plánované stavební změny vyžadují předchozí odborné posouzení.
Makléř by především neměl kupujícímu bez odborného podkladu slibovat, že konkrétní přestavbu bude možné bez problémů realizovat.
Co když už památkové řízení běží?
Nařízení obsahuje důležité přechodné ustanovení.
Pokud bylo řízení podle zákona o státní památkové péči zahájeno před 1. lednem 2027 a do tohoto dne pravomocně neskončilo, nové podmínky uvedené v § 3a odst. 2 se na toto řízení nepoužijí.
To ale neznamená, že by takové řízení bylo bez památkové ochrany.
Nadále se na něj vztahují ostatní relevantní pravidla památkové péče.
Praktický krok
U rozpracované rekonstrukce si uchovejte doklad o datu zahájení příslušného řízení. Právě datum může rozhodovat o tom, zda se šest nových podmínek na konkrétní nedokončené řízení použije.
Checklist: kupujete nemovitost v Holašovicích?
- Zjistěte přesná parcelní čísla.
- Porovnejte parcely s aktuálním textovým vymezením rezervace.
- Mapu používejte jako orientaci, nikoli jako jediný podklad.
- Ověřte památkový status jednotlivých staveb.
- Předem formulujte svůj plán rekonstrukce nebo využití.
- Prověřte, zda je záměr slučitelný s charakterem a měřítkem historické zástavby.
- Počítejte s možným požadavkem na tradiční materiály a řemeslné postupy.
- Do rozpočtu zahrňte vyšší časovou a odbornou náročnost přípravy rekonstrukce.
- Ověřte případná probíhající památková řízení.
- Nespoléhejte na ústní příslib, že plánovaná přestavba „určitě projde“.
Stručně řečeno
Od 1. ledna 2027 se zpřesní pravidla ochrany památkové rezervace Holašovice.
Nejde o vytvoření nové rezervace.
Nařízení vlády č. 179/2026 Sb. aktualizuje její hranici a zavádí šest konkrétních skupin podmínek ochrany.
Pro realitní transakce je zásadní zejména to, že o režimu konkrétní nemovitosti rozhoduje přesné parcelní vymezení, nikoli pouze název lokality nebo adresa.
Kupující by proto měl ještě před podpisem smlouvy ověřit nejen právní a technický stav nemovitosti, ale také reálnou proveditelnost plánované rekonstrukce nebo změny využití.
Co si z článku odnést
- Nová rezervace nevzniká – zpřesňuje se stávající ochrana Holašovic.
- Nařízení vlády č. 179/2026 Sb. je účinné od 1. ledna 2027.
- Hranice rezervace je nově popsána podle konkrétních parcel.
- Mapa v příloze je orientační.
- Nový § 3a stanoví šest skupin pravidel ochrany.
- Pravidla se týkají také měřítka zástavby, panoramatu a nezastavěných ploch.
- U obnovy hodnotných staveb mají být upřednostňovány tradiční materiály a řemeslné postupy.
- Nový režim se netýká automaticky celé obce Jankov.
- U řízení zahájených před 1. lednem 2027 platí přechodné pravidlo.
- Před koupí je vhodné ověřit proveditelnost konkrétního investičního záměru.
Kupujete historickou nebo památkově chráněnou nemovitost?
Prověřený realitní profesionál by měl umět upozornit na specifický režim nemovitosti a včas doporučit další odborné prověření ještě před podpisem závazné smlouvy.
Nejčastější otázky
Vzniká od roku 2027 v Holašovicích nová památková rezervace?
Ne. Nové nařízení zpřesňuje hranici a podmínky ochrany již existující památkové rezervace.
Od kdy nová pravidla platí?
Nařízení vlády č. 179/2026 Sb. nabývá účinnosti 1. ledna 2027.
Týká se nový režim všech nemovitostí v Jankově?
Ne. Rozhodující je konkrétní vymezení památkové rezervace Holašovice podle parcel.
Stačí se podívat do mapy?
Mapa v příloze č. 2 je v nařízení výslovně označena jako orientační. Pro konkrétní nemovitost je vhodné pracovat také s textovým parcelním vymezením hranice.
Znamená památková rezervace zákaz rekonstrukce?
Ne. Rekonstrukce není automaticky zakázána, musí ale respektovat příslušná pravidla památkové ochrany a konkrétní charakter nemovitosti i území.
Musí se při rekonstrukci používat tradiční materiály?
Nové nařízení stanoví, že při rozhodování o obnově kulturních památek a hodnotných staveb mají být tradiční materiály a řemeslné postupy upřednostněny.
Co když bylo památkové řízení zahájeno ještě v roce 2026?
Pokud bylo řízení zahájeno před účinností nařízení a k 1. lednu 2027 ještě nebylo pravomocně skončeno, nové podmínky podle § 3a odst. 2 se na takové řízení nepoužijí. Ostatní pravidla památkové péče tím nejsou dotčena.
Oficiální zdroje
e-Sbírka – nařízení vlády č. 179/2026 Sb.
Sbírka zákonů – vyhlášení ze dne 30. září 2026
Vláda ČR – výsledky jednání vlády 14. září 2026
Vláda ČR – vysvětlení změn ochrany Holašovic
Článek má obecný informační charakter. U konkrétní nemovitosti doporučujeme ověřit aktuální právní stav, parcelní vymezení a konkrétní podmínky plánovaného stavebního záměru.
Úplně na závěr
Devátý ročník projektu Realiťák roku se vedle hodnocení realitních profesionálů dlouhodobě věnuje také praktickým informacím, které mohou ovlivnit bezpečný nákup nebo prodej nemovitosti.
Památkově chráněné nemovitosti jsou typickým příkladem situace, kdy nestačí znát pouze cenu a technický stav.
Stejně důležité je pochopit pravidla, která určují jejich budoucí využití.
V případě Holašovic bude od roku 2027 ještě důležitější pracovat s konkrétní parcelou, správným vymezením rezervace a realistickou představou o tom, jaké změny bude možné na historické nemovitosti provést.
