15.6.2026 14:33
Vybrat správného realitního makléře je jedno z nejdůležitějších rozhodnutí při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti. Dobrý makléř umí pomoci s cenou, prezentací, jednáním se zájemci, smluvní dokumentací i bezpečným převodem. Špatná volba naopak může znamenat ztrátu času, peněz i důvěry. Jak tedy poznat opravdu kvalitního a prověřeného realitního makléře?
Nejlepší realitní makléř není ten, kdo pouze slíbí nejvyšší prodejní cenu nebo nejnižší provizi. Kvalitní a prověřený realitní makléř má prokazatelné zkušenosti, zná lokální realitní trh, umí správně nastavit cenu nemovitosti, připraví profesionální prezentaci, komunikuje férově, pracuje s právními riziky a dokáže klienta bezpečně provést celým obchodem od první konzultace až po předání nemovitosti.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti lépe se zorientovat v realitních službách a vybrat si prověřené realitní makléře podle regionu, výsledků, referencí a odborného hodnocení.
Prodej nebo koupě nemovitosti je pro většinu lidí jedním z největších finančních rozhodnutí v životě. Byt, dům, pozemek nebo rekreační objekt se často prodává za miliony korun. Každá chyba v ceně, smlouvě, prezentaci, komunikaci nebo ověření kupujícího se proto může velmi prodražit.
Realitní makléř není jen člověk, který vloží inzerát na realitní portál. Skutečný profesionál musí spojovat obchodní, marketingové, právní, technické i lidské dovednosti. Měl by rozumět realitnímu trhu, umět číst data, znát lokalitu, odhadnout typ kupujícího, správně nastavit strategii prodeje a zároveň ochránit klienta před riziky.
„Lidé často vybírají makléře podle prvního dojmu, doporučení známého nebo podle toho, kdo jim slíbí nejvyšší cenu. To ale samo o sobě nestačí. Dobrý makléř musí umět vysvětlit, proč navrhuje konkrétní postup, jak bude nemovitost prezentovat, jak bude pracovat se zájemci a jak klienta ochrání při podpisu smluv,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
První otázka by měla znít: co má makléř skutečně za sebou?
Nestačí obecné tvrzení, že „má zkušenosti“. Kvalitní realitní makléř by měl být schopen doložit konkrétní obchody, reference, regionální působnost, specializaci a způsob práce. U prodávajícího by měl umět vysvětlit, jaké typy nemovitostí prodával, v jakých lokalitách, jak pracoval s cenou a jak řešil případné komplikace.
Zkušenost ale neznamená jen počet let v oboru. Důležité je i to, zda makléř sleduje aktuální realitní trh, vzdělává se, zná legislativu a dokáže reagovat na změny v chování kupujících, bank i prodávajících.
Lokální znalost je u realit zásadní. Jinak se prodává byt v Praze, jinak rodinný dům v menší obci, jinak rekreační chalupa a jinak investiční byt v krajském městě.
Dobrý makléř ví, jaká je v dané lokalitě poptávka, jaké typy nemovitostí se prodávají rychle, jaké jsou cenové rozdíly mezi částmi města nebo okresu, jak funguje doprava, školy, služby a další faktory, které ovlivňují rozhodování kupujících.
Právě proto má smysl vybírat makléře nejen podle celostátní známosti, ale i podle konkrétního regionu. Na webu projektu Realiťák roku si veřejnost může vyhledat nejlepší makléře podle kraje, okresu i dalších parametrů.
Pozor na makléře, který hned na první schůzce slíbí nejvyšší možnou cenu, aniž by nemovitost důkladně viděl, znal její dokumentaci a porovnal ji s trhem.
Správný postup je opačný. Profesionální makléř se nejprve ptá, zjišťuje stav nemovitosti, důvod prodeje, časové možnosti prodávajícího, právní stav, technické parametry, energetickou náročnost, dokumentaci, způsob financování možných kupujících i konkurenční nabídku v okolí.
Teprve potom má smysl mluvit o ceně a strategii.
„Nejvyšší slíbená cena nemusí být nejlepší cena. Pokud je nemovitost od začátku nadhodnocená, může na trhu zbytečně ležet, ztratit atraktivitu a nakonec se prodat hůře. Úkolem dobrého makléře je klientovi říct pravdu, ne jen to, co chce slyšet,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Cena je jedním z nejcitlivějších bodů celého prodeje. Příliš nízká cena může prodávajícího připravit o peníze. Příliš vysoká cena zase může způsobit, že se nemovitost dlouho neprodá, ztratí pozornost zájemců a bude nutné ji opakovaně zlevňovat.
Kvalitní makléř by měl při stanovení ceny kombinovat:
Odhad ceny nemovitosti není jen matematika. Je to kombinace dat, zkušenosti, lokální znalosti a obchodní strategie.
Profesionální realitní makléř by měl umět klientovi říct, co přesně bude dělat a v jakém pořadí.
Plán prodeje by měl zahrnovat zejména:
Pokud makléř žádný konkrétní plán nemá a jeho odpověď zní pouze „dáme to na internet a uvidíme“, je to varovný signál.
První dojem dnes vzniká online. Fotografie, text inzerátu, půdorys, video, vizualizace, popis lokality a celková prezentace často rozhodují o tom, zda zájemce vůbec zavolá.
Dobrý realitní makléř rozumí tomu, že kvalitní prezentace není kosmetika, ale obchodní nástroj. Nemovitost musí ukázat pravdivě, atraktivně a srozumitelně. Zároveň by ale neměl přehánět nebo zamlčovat podstatné informace. Přehnaně upravená prezentace, která neodpovídá realitě, může vést ke zklamání na prohlídce a ke ztrátě důvěry.
Kvalitní makléř proto pracuje nejen s fotografiemi, ale i s příběhem nemovitosti: pro koho je vhodná, jaké má výhody, co nabízí lokalita a jaké jsou praktické možnosti jejího využití.
Jedním z nejčastějších problémů, které klienti u realitních služeb řeší, je slabá komunikace. Makléř nevolá zpět, neposílá zpětnou vazbu, neříká, kolik bylo zájemců, jak dopadly prohlídky nebo proč se nemovitost zatím neprodala.
Dobrý makléř má nastavený komunikační režim. Klient by měl vědět:
Otevřená komunikace je znakem profesionality. Makléř, který komunikuje jen do podpisu smlouvy a potom zmizí, není dobrá volba.
Realitní obchod není jen dohoda o ceně. Součástí prodeje nebo koupě jsou rezervační smlouvy, kupní smlouvy, úschova kupní ceny, katastr nemovitostí, věcná břemena, zástavní práva, dokumentace, daňové otázky a někdy i složité rodinné nebo majetkové vztahy.
Makléř samozřejmě nemá nahrazovat advokáta. Měl by ale vědět, kdy je potřeba právníka zapojit, jaké dokumenty je nutné zkontrolovat a na jaká rizika klienta upozornit.
U prodeje nemovitosti je velmi důležité například ověřit:
Informační poznámka: Tento článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani technické posouzení konkrétního případu. U složitějších transakcí je vhodné zapojit advokáta, daňového poradce nebo technického odborníka.
Férový makléř nemá problém s jasnou písemnou smlouvou. Naopak ji považuje za základ profesionální spolupráce.
Smlouva by měla srozumitelně upravovat:
Pokud makléř tlačí na rychlý podpis, nechce vysvětlit podmínky nebo odmítá dát klientovi čas na prostudování, je potřeba zpozornět.
K tématu smluv s makléřem se podrobněji věnuje také článek Může mě makléř nutit podepsat nevýhodnou smlouvu? Jak poznat, co je ještě férové a co už ne.
Provize realitního makléře bývá citlivé téma. Klient má právo vědět, kolik služba stojí, kdy se provize platí a co přesně za ni dostane.
Kvalitní makléř by měl umět vysvětlit, že provize není jen odměna za vložení inzerátu. Může zahrnovat cenovou analýzu, marketing, prezentaci, prohlídky, jednání se zájemci, právní koordinaci, administrativu, čas, odpovědnost, pojištění, náklady na propagaci a často i práci celého týmu.
Důležité je, aby provize odpovídala rozsahu a kvalitě služby. Nejlevnější nabídka nemusí být nejlepší. Stejně tak vysoká provize sama o sobě nezaručuje profesionální výsledek. Rozhodující je poměr mezi cenou služby, kvalitou práce a skutečným přínosem pro klienta.
Více k tématu najdete v článku Provize realitního makléře pod lupou: za co klient skutečně platí a proč záleží na kvalitě služby.
Reference nejsou jen formalita. Pomáhají ukázat, jak makléř komunikuje, jak řeší problémy, zda drží slovo a jak jsou s ním klienti spokojeni.
Při výběru makléře je vhodné sledovat:
Projekt Realiťák roku se dlouhodobě snaží posilovat důvěru v realitní služby i tím, že veřejnosti umožňuje lépe se orientovat v makléřích napříč Českou republikou. Přehled najdete na stránce Nejlepší realitní makléři.
Někteří prodávající si myslí, že stačí nemovitost vyfotit a čekat na kupujícího. Dobrý makléř ale ví, že příprava před prodejem může výrazně ovlivnit výsledek.
Někdy pomůže úklid, drobné opravy, lepší osvětlení, odstranění osobních věcí, úprava zahrady nebo doporučení, co neopravovat, protože by se investice nevrátila. Jindy je důležitější připravit dokumentaci, vyjasnit právní stav nebo doplnit informace, které budou kupující potřebovat pro hypotéku.
Makléř by měl být schopen říct, které úpravy mají ekonomický smysl a které jsou zbytečné.
Prohlídka není jen otevření dveří. Makléř musí umět zájemce provést nemovitostí, odpovídat na otázky, vnímat jejich motivaci, pracovat s námitkami a zároveň chránit zájmy prodávajícího.
Zkušený makléř pozná rozdíl mezi vážným zájemcem a člověkem, který se jen rozhlíží. Umí zjistit, zda má kupující vyřešené financování, zda rozumí dalším krokům a zda je jeho nabídka realistická.
Při více zájemcích dokáže makléř nastavit férový a transparentní postup, aby prodávající získal dobrý výsledek a zároveň se obchod nezkomplikoval.
Práce makléře nekončí podpisem rezervace. Naopak právě poté často začíná nejcitlivější fáze.
Je potřeba koordinovat kupujícího, prodávajícího, advokáta, banku, odhadce, katastr, případně SVJ, družstvo nebo další účastníky. Pokud kupující financuje hypotékou, přidává se komunikace s bankou a řešení zástavních smluv. Pokud je na nemovitosti úvěr prodávajícího, je nutné správně nastavit jeho doplacení.
Dobrý makléř hlídá návaznosti, termíny, dokumenty a komunikaci. Klient by neměl mít pocit, že po podpisu rezervace zůstal na všechno sám.
Nejdůležitější vlastností dobrého makléře je důvěryhodnost. Férový makléř nezkresluje fakta, nezamlčuje rizika, netlačí klienta do rozhodnutí za každou cenu a umí říct i nepříjemnou pravdu.
Pokud je cena příliš vysoká, řekne to. Pokud má nemovitost problém, upozorní na něj. Pokud smlouva není vyvážená, doporučí úpravu. Pokud obchod nedává smysl, nesnaží se ho protlačit jen kvůli provizi.
Takový přístup je pro klienta nejcennější. Právě proto má smysl vybírat si realitního makléře nejen podle slibů, ale podle odbornosti, důvěryhodnosti a dlouhodobé práce.
Než se rozhodnete, komu svěříte prodej nebo koupi nemovitosti, zeptejte se například:
Nejlepší realitní makléř není jen obchodník. Je to odborník, který rozumí realitnímu trhu, ceně nemovitosti, prezentaci, smluvním rizikům, jednání se zájemci i bezpečnému dokončení celé transakce.
Při výběru makléře se neřiďte pouze výší provize nebo nejvyšší slíbenou cenou. Sledujte zkušenosti, reference, regionální znalost, kvalitu komunikace, transparentní smlouvu, způsob práce a schopnost vysvětlit celý postup.
Pokud chcete prodat, koupit nebo pronajmout nemovitost bezpečněji, vybírejte si prověřené realitní makléře zapojené do projektu Realiťák roku.
Nejlepší realitní makléř má prokazatelné zkušenosti, dobré reference, zná lokální trh, komunikuje otevřeně, umí správně nastavit cenu nemovitosti, připraví kvalitní prezentaci a dokáže klienta bezpečně provést celým obchodem.
Ne vždy. Nízká provize může být lákavá, ale důležitější je rozsah a kvalita služby. Pokud makléř špatně nastaví cenu, podcení prezentaci nebo neohlídá rizika, může klient ve výsledku přijít o mnohem více než o rozdíl v provizi.
Ano. Lokální znalost je velmi důležitá. Makléř, který zná konkrétní město, obec nebo okres, lépe rozumí cenám, poptávce, typu kupujících i specifikům dané lokality.
Měl by zkontrolovat základní dokumentaci, ověřit právní a technický stav nemovitosti, navrhnout reálnou cenu, připravit marketingovou strategii a vysvětlit klientovi celý postup prodeje.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti lépe se orientovat v realitních službách a nabízí přehled prověřených realitních makléřů podle regionů, výsledků, referencí a odborného hodnocení.
Výběr realitního makléře by neměl být náhodný. Nestačí jeden telefonát, první dojem nebo nejvyšší slíbená prodejní cena. Kvalitní realitní makléř musí být partnerem, který rozumí trhu, chrání klienta, umí jednat, vysvětluje rizika a vede obchod k bezpečnému dokončení.
Ať už řešíte prodej bytu, prodej domu, koupi nemovitosti, pronájem nebo jen potřebujete poradit s cenou, vyplatí se hledat odborníka, který má zkušenosti, reference a jasný způsob práce.
Na webu projektu Realiťák roku najdete přehled nejlepších prověřených makléřů, kteří mohou veřejnosti pomoci s bezpečnějším prodejem, koupí i pronájmem nemovitosti.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Cílem projektu je nejen oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice, ale také pomáhat veřejnosti lépe se orientovat při prodeji, koupi a pronájmu nemovitostí.
Projekt Realiťák roku propojuje odborné hodnocení, zkušenosti z praxe, regionální znalost a osvětu pro veřejnost. Díky tomu pomáhá lidem vybírat si prověřené realitní makléře a předcházet chybám, které mohou při realitních transakcích vzniknout.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský