Nadace vlastní hotel nebo pronajímá dům: kdy už neplatí osvobození od daně z nemovitých věcí

Projekt Realiťák roku | Aktuality | Pro veřejnost | Nejlepší makléři | Reality.iDNES.cz

Finanční správa sjednocuje výklad, zákon se tím nemění

Generální finanční ředitelství zveřejnilo 5. října 2026 nový metodický pokyn k osvobození nemovitostí fundací a ústavů od daně z nemovitých věcí.

Účinnost samotného pokynu je stanovena již od 1. října 2026.

Metodika se týká zejména § 4 odst. 1 písm. g) bodu 8 a § 9 odst. 1 písm. k) bodu 8 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.

Podle těchto ustanovení mohou být osvobozeny určité pozemky, stavby nebo jednotky sloužící fundaci nebo ústavu k jimi vykonávané veřejně prospěšné činnosti.

Klíčová otázka ale zní:

Nestačí tedy pouze zjistit, kdo nemovitost vlastní a kam směřuje její výnos.

Koho se nové metodické sjednocení týká?

Metodika je zaměřena na nemovité věci ve vlastnictví fundací a ústavů.

Mezi fundace občanský zákoník řadí zejména:

• nadace,
• nadační fondy.

Samostatnou právnickou osobou je ústav.

Praktický význam může mít metodika zejména tam, kde tyto subjekty vlastní například:

• hotely a penziony,
• ubytovací zařízení,
• restaurace,
• administrativní objekty,
• pronajímané komerční prostory,
• polyfunkční nebo smíšeně využívané budovy.

Rozhoduje nemovitost, ne dobrý účel vlastníka

To je nejdůležitější závěr celé metodiky.

Osvobození od daně z nemovitých věcí je v tomto případě věcné.

To znamená, že se posuzuje konkrétní pozemek, stavba nebo jednotka a způsob, jakým je skutečně využívána.

Samotné vlastnictví nadací nebo ústavem osvobození nezakládá.

Stejně tak nestačí, že:

• nájemné z budovy financuje charitativní projekt,
• zisk hotelu financuje veřejně prospěšnou činnost,
• výnos z restaurace podporuje nadační účel,
• nemovitost je součástí majetkové základny nadace.

Aby vznikl nárok na osvobození, musí konkrétní nemovitost nebo její odpovídající část přímo a fakticky sloužit výkonu veřejně prospěšné činnosti.

„Pro realitní praxi je důležité oddělit dvě věci: kdo nemovitost vlastní a k čemu samotná nemovitost skutečně slouží. U objektu ve vlastnictví nadace proto nemůžeme automaticky předpokládat určitý daňový režim jen podle názvu nebo poslání vlastníka.“

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Finanční správa uvádí konkrétní příklad: nadace vlastní hotel a restauraci

Metodický pokyn pracuje s velmi názorným modelovým příkladem.

Nadace byla založena za účelem podpory pacientů podstupujících transplantaci kostní dřeně a jejich rodinných příslušníků.

Ve svém vlastnictví má hotel s restaurací.

Hotel je běžně nabízen veřejnosti prostřednictvím rezervačních portálů a vlastních internetových stránek a restaurace je pronajata jinému podnikatelskému subjektu.

Výnosy z hotelu a restaurace jsou následně použity na veřejně prospěšnou činnost nadace.

Podle metodiky ale tato skutečnost nestačí k osvobození hotelu ani restaurace jako celku.

Část budovy veřejně prospěšná a část komerční? Osvobození se může rozdělit

Metodika zároveň nepracuje pouze stylem „všechno, nebo nic“.

Pokud podmínky osvobození splňuje pouze určitá část stavby nebo jednotky, může být osvobozena právě jen tato část.

Zákon počítá s poměrem podlahové plochy osvobozené části vůči celkové podlahové ploše.

Typickým příkladem může být budova, ve které:

• jedna část slouží přímo veřejně prospěšné činnosti,
• jiná část je komerčně pronajata třetím osobám.

Komerčně využívaná část se do osvobození nezahrne.

Stejné hotelové pokoje jednou pro pacienty a podruhé pro turisty? To je problém

Metodika řeší i praktickou situaci, kdy hotel poskytuje část kapacity zvýhodněně osobám, které nadace podporuje.

Pokud je samostatná část hotelu skutečně a dlouhodobě vymezena pro veřejně prospěšný účel, může být situace odlišná.

Důležitá je skutečná funkce prostoru.

Pokud by například vymezená část sloužila především pacientům a jejich doprovodu v přímé souvislosti s léčbou nebo rekonvalescencí, nebyla běžně nabízena veřejnosti a ubytování nebylo provozováno za účelem zisku, mohl by být nárok na osvobození posuzován právě u této části.

Jiná situace ale nastává, pokud se stejné pokoje používají podle momentální obsazenosti:

• jednou pro podporované pacienty,
• podruhé pro běžné platící hotelové hosty.

Takové prostory považuje GFŘ za smíšené využití v rámci komerčního provozu.

Podle metodiky u nich podmínka osvobození zpravidla splněna není.

Stejná logika platí i pro související pozemky

Osvobození se netýká pouze staveb a jednotek.

Zákon umožňuje osvobození také u pozemků tvořících s příslušnou stavbou nebo jednotkou jeden funkční celek.

Ani zde ale nestačí pouhé vlastnictví fundací nebo ústavem.

Musí existovat bezprostřední funkční vazba na nemovitost, která skutečně slouží veřejně prospěšné činnosti.

Podle metodiky mohou být takovým pozemkem například:

• přístupová komunikace,
• manipulační plocha,
• nádvoří,
• technické zázemí,
• jiná plocha nezbytná pro fungování veřejně prospěšné činnosti.

Naopak pozemek používaný převážně ke komerčnímu účelu osvobození nesplní jen proto, že jeho výnos podporuje činnost vlastníka.

Nestačí ani plán: „Jednou tady bude veřejně prospěšná činnost“

Metodika připomíná také důležitý závěr správních soudů.

Nemovitost musí k rozhodnému okamžiku veřejně prospěšné činnosti skutečně sloužit.

Nestačí například:

• budoucí plán využití,
• probíhající rekonstrukce,
• přípravné práce,
• záměr začít veřejně prospěšnou činnost až později.

To je důležité například při akvizici objektu, který chce nadace nebo ústav teprve rekonstruovat pro budoucí sociální, zdravotní nebo vzdělávací využití.

Proč Finanční správa výklad zpřesnila?

Nová metodika navazuje na soudní rozhodování, které zdůrazňuje skutečné využití konkrétní nemovité věci.

Generální finanční ředitelství se odkazuje mimo jiné na rozsudek Nejvyššího správního soudu č. j. 10 Afs 215/2025-44.

Ten v jiné oblasti osvobození daně z nemovitých věcí potvrdil obecný princip, že formální údaj nebo status subjektu sám o sobě nestačí.

Rozhodující je, zda konkrétní nemovitá věc skutečně slouží zákonem stanovenému účelu.

„U smíšeně využívané nemovitosti může mít daňový režim přímý dopad na její provozní náklady i ekonomické hodnocení. Pro kupujícího, investora nebo správce proto není důležitá jen právní forma vlastníka. Potřebuje znát také přesné využití jednotlivých částí budovy.“

Petr Makovský
zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Co to znamená při prodeji, koupi nebo ocenění nemovitosti?

Na první pohled může jít o čistě daňové téma.

Pro realitní transakci ale může být významné také prakticky.

Pokud fundace nebo ústav prodává komerční či smíšeně využívanou nemovitost, je vhodné prověřit například:

• jaké části budovy jsou skutečně využívány veřejně prospěšně,
• jaké části jsou pronajímány komerčně,
• zda lze jednotlivé části stavebně nebo provozně oddělit,
• jaká je jejich podlahová plocha,
• jaké nájemní smlouvy jsou uzavřeny,
• zda konkrétní prostor není využíván střídavě pro komerční a nekomerční účely,
• jaké osvobození bylo dosud v daňovém přiznání uplatňováno.

Daňový režim nemovitosti může ovlivnit:

• provozní náklady vlastníka,
• výnosnost investice,
• due diligence při prodeji,
• ocenění komerčního objektu,
• správnost informací předávaných kupujícímu.

Co by měly fundace a ústavy udělat nyní?

Pozor: metodika sama o sobě nemění daňový zákon

Je důležité správně chápat její právní význam.

Pokyn nezavádí novou daňovou povinnost od 1. října pouze tím, že byl vydán.

Jeho účelem je sjednotit správní praxi při výkladu již existujících ustanovení zákona.

Je určen především pracovníkům finančních úřadů a Odvolacího finančního ředitelství pro standardní činnosti spojené s vyměřováním a doměřováním daně.

Pokud tedy subjekt v minulosti uplatnil osvobození pouze s argumentem, že komerční výnos financuje veřejně prospěšnou činnost, je vhodné jeho správnost znovu odborně prověřit.

Nelze ale paušálně říci, že každý takový poplatník má nyní automaticky podat opravu. Rozhodující je konkrétní stav, konkrétní zdaňovací období a dosavadní způsob stanovení daně.

Stručně řečeno

Nová metodika Finanční správy říká velmi jasně:

veřejně prospěšný vlastník neznamená automaticky veřejně prospěšně využívanou nemovitost.

Pokud nadace vlastní hotel, restauraci, kancelářský objekt nebo jinou komerční nemovitost, není tato nemovitost osvobozena od daně jen proto, že její výnos následně financuje dobročinnou nebo jinou veřejně prospěšnou činnost.

Rozhodující je skutečné a bezprostřední využití konkrétního objektu.

U smíšeně využívané budovy lze osvobození posuzovat po jednotlivých částech podle jejich podlahové plochy.

Co si z článku odnést

• Pokyn je účinný od 1. října 2026.
• Finanční správa jej zveřejnila 5. října 2026.
• Nejde o novelu zákona, ale o sjednocení správní praxe.
• Týká se fundací a ústavů.
• Samotné vlastnictví nadací nebo ústavem osvobození nezaručuje.
• Použití komerčního výnosu na dobročinný účel nestačí.
• Rozhoduje přímé a faktické využití konkrétní nemovitosti.
• U smíšené budovy může být osvobozena pouze odpovídající část.
• Stejné pokoje střídané mezi komerčními a podporovanými hosty metodika považuje za smíšený komerční provoz.
• Budoucí plán veřejně prospěšného využití sám o sobě nestačí.

Nejčastější otázky

Je nemovitost nadace automaticky osvobozena od daně z nemovitých věcí?

Ne. Rozhoduje skutečné využití konkrétního pozemku, stavby nebo jednotky k veřejně prospěšné činnosti.

Stačí, když nájemné z budovy financuje dobročinnou činnost?

Ne. Podle nové metodiky Finanční správy samotné použití výnosu z komerční nemovitosti na veřejně prospěšný účel nárok na osvobození nezakládá.

Může být část budovy osvobozena a část zdaněna?

Ano. Pokud podmínky osvobození splňuje jen část stavby nebo jednotky, osvobození se vztahuje pouze na tuto část a rozsah se stanoví podle příslušného poměru podlahové plochy.

Co když nadace vlastní hotel?

Pokud hotel primárně funguje jako běžný komerční ubytovací provoz, samotné použití jeho zisku na veřejně prospěšnou činnost nestačí k osvobození hotelu od daně.

Co když hotel bezplatně nebo levně ubytovává klienty nadace?

Záleží na konkrétním provozu. Samostatně vymezená část skutečně určená především veřejně prospěšnému účelu může splnit podmínky pro částečné osvobození. Pokud se ale stejné pokoje střídavě používají také pro běžné komerční hosty, metodika je považuje za smíšený komerční provoz.

Stačí plánovat veřejně prospěšné využití budovy do budoucna?

Ne. Rozhodující je skutečný způsob využití nemovitosti k rozhodnému okamžiku. Samotný budoucí záměr nebo probíhající příprava či rekonstrukce nestačí.

Platí nová metodika pro všechny neziskové organizace?

Ne. Tento konkrétní metodický pokyn se týká osvobození nemovitostí fundací a ústavů podle příslušných ustanovení zákona o dani z nemovitých věcí.

Jde o nový zákon?

Ne. Jde o metodický pokyn Generálního finančního ředitelství, který sjednocuje postup finančních úřadů při výkladu a aplikaci již existující právní úpravy.

Oficiální zdroje

Finanční správa – metodika a stanoviska k dani z nemovitých věcí 2026

GFŘ – metodický pokyn č. j. 59755/26/7700-40121-507937

e-Sbírka – zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí

Nejvyšší správní soud – rozsudek 10 Afs 215/2025-44

Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální daňové nebo právní poradenství. Správné posouzení osvobození závisí na konkrétním subjektu, nemovitosti, jejím skutečném využití a příslušném zdaňovacím období.

Úplně na závěr

Devátý ročník projektu Realiťák roku se vedle hodnocení realitních profesionálů věnuje také změnám legislativy, daňových pravidel a správní praxe, které mohou ovlivnit vlastníky, kupující, prodávající i realitní makléře.

Nová metodika Finanční správy je dobrým příkladem toho, proč při práci s nemovitostí nestačí znát pouze jejího vlastníka.

Stejně důležité může být zjistit, jak jsou jednotlivé části objektu skutečně využívány.

Projekt Realiťák roku se v 9. ročníku koná pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a hlavního města Prahy.