Pojmy a zkratky, které je dobré znát. Hypoteční úvěr

V dnešním dílu vysvětlivek realitních zkratek se podíváme na ty, se kterými se setkáte při sjednávání hypotečního úvěru. Některé z nich se pak v poslední době hodně diskutovaly.

Víte, co znamenají zkratky DTI, DSTI a LTV? Pokud jste se v posledních několika letech zajímali o financování nemovitosti, tak jste si jich asi všimli. Dost možná měly vliv i na vaší hypotéku. Tak s nimi i začneme a pak se podíváme na další důležité pojmy. Příště se pak podíváme na další realitní zkratky, s kterými se třeba zorientujete v realitní inzerci.

DTI: Zkratka znamená Debt To Income a je to parametr který používají banky při hodnocení poskytovaného úvěru. Určuje poměr celkového zadlužení žadatele k jeho ročnímu příjmu. To znamená, že výši úvěru, respektive všech úvěrů žadatele a ty se vydělí jeho čistým ročním příjmem. V posledních letech nařizovala Česká národní banka finančním ústavům tento parametr sledovat a neměl překročit devítinásobek. Příkladem budiž milionová hypotéka a čistý roční příjem 200 000 korun, což je pětinásobek a tedy nízké riziko pro banku i klienta. Povinnost sledování letos na jaře ČNB zrušila, ale banky k němu mohou přihlížet a jistě i přihlížejí.

DSTI: Zkratka znamená Debt Service To Income je opět parametr, kterým banka hodnotí žadatele o úvěr. Určuje poměr měsíční splátky dluhu k čistému příjmu. Platí, či spíš platilo pro něj to samé co u DTI, tedy že v posledních letech Česká národní banka nařizovala úroveň, kterou tento parametr neměl překročit. Původně to bylo 45 procent, letos bylo možné akceptovat 50 procent a nakonec bylo sledování tohoto parametru ukončeno jako u DTI. Opět však platí, že banka parametr sledovat bude a sama určí, jaká hodnota je ještě akceptovatelná. Pro příklad použijme měsíční úvěrové náklady žadatele o hypotéku ve výši 30 000 korun (hypotéka, kreditní karta, další splátky úvěrů) a jeho čistý měsíční příjem 40 000 korun. Takový žadatel by za splátky vydal 75 procent svých příjmů a je velmi pravděpodobné, že by požadovanou hypotéku nedostal.

LTV: Zkratka znamená Loan To Value a na rozdíl od dvou předchozích trvá Česká národní banka na dodržování stanovených parametrů. Ostatně, je to parametr důležitý i pro banku a i ta si ho bude ve vlastním zájmu hlídat. Parametr sleduje poměr výše úvěru s hodnotou zastavené nemovitosti. Tedy v praxi, kolik peněz půjčí banka na byt v ceně 6 000 000 korun. Podle pravidel ČNB může banka půjčit maximálně 90 procent ceny s možnou výjimkou 5 procent navíc. V praxi však banky půjčují méně, často jen 70 až 80 procent nemovitosti. V případě šestimilionového bytu tak ČNB povoluje standardně jen 5,4 milionu a banka nabídne třeba jen 4,2 milionu – to je 90 nebo 70 procent z ceny bytu. Zbytek musí pokrýt žadatel z vlastních zdrojů anebo musí nabídnout jinou zástavu. Důvodem opatrnosti je současné nadhodnocení cen z důvodu nedostatku nemovitostí na trhu. Dříve bývaly běžné i takzvané stoprocentní hypotéky.

Úroková sazba: Podle ní se obvykle vybírá hypotéka. Sazba se může lišit podle délky fixace, u delší je obvykle sazba vyšší. Někdy je nižší úroková sazba spojená s dalšími podmínkami, například pojištěním nebo je podmíněna dalšími finančními službami sjednanými u finančního ústavu. Ne vždy tak musí být nejnižší úroková sazba nejvýhodnější.

Fixace: To je velmi důležitá hodnota. Určuje, po jak dlouhou dobu bude platit úroková sazba hypotéky. V tomto období nemůže banka úrokovou sazbu změnit. Nejčastěji jsou nabízené úrokové sazby s fixací na rok, tři, případně pět let. A jaká fixace je nejvýhodnější? To záleží na situaci na trhu v době podpisu smlouvy. Pokud jsou úrokové sazby nízké, vyplatí se je fixovat na co nejdelší dobu. V opačném případě je lepší kratší doba fixace s šancí, že při nové fixaci bude situace na trhu lepší. V posledních letech jsou podmínky relativně stabilní, i když poslední dva roky sazby rostly, aby v současné situaci začaly opět rapidně klesat. Existují i hypotéky s plovoucí sazbou, kdy se úroková sazba určuje třeba každý měsíc. Ale není to obvyklý nástroj pro běžnou klientelu.

Anuitní splácení: Obvyklý způsob splácení hypotéky, při kterém se po dobu fixace platí pevně stanovená měsíční splátka, která obsahuje jak jistinu, tak úrokovou složku. Z počátku splácení hypotéky obvykle převažuje splácení úroků nad jistinou.

Bonita klienta: Každá banka sice na jednu stranu ráda půjčí peníze, je to její byznys, ale na druhou je chce dostat zpět včetně zisku. Proto si dává dobrý pozor, komu půjčuje. Každý zákazník je samozřejmě jiný a banka si tak zákazníky prověřuje a určuje jejich bonitu. Údaje získává jak z předložených dokumentů zájemce o úvěr, tak z mnoha dalších zdrojů. Sleduje například předchozí splácení úvěrů nebo dluhů z kreditních karet, nahlíží do rejstříku dlužníků a také porovnává příjmy s výší úvěru a měsíční splátkou. To jsou parametry DTI a DSTI vysvětlené samostatně na začátku článku.

Doba splatnosti: To je jednoduché, jak dlouho budete hypotéku splácet. Obvykle bývá minimem pět let a maximem 40 let. Ale je to individuální, záleží na věku klienta, výši úvěru a dalších detailech. Délku splácení si samozřejmě může vybrat klient, ale banka mu může nastavit individuální mantinely. Obecně platí, že čím delší hypotéka, tím jsou měsíční splátky nižší, ale celkově se úvěr přeplatí o větší částku.

Čerpání hypotéky: Obvykle platí, že při koupi hotové nemovitosti – bytu nebo rodinného domu - se čerpá celá částka najednou, při výstavbě může být nastaveno průběžné čerpání. Finanční prostředky banka uvolňuje postupně podle postupu stavebních prací při průběžném určování hodnoty stavby, která slouží jako zástava. Ale to se může lišit podle smlouvy, výše úvěru, zástavy a dalších detailů.     

Refinancování: Když končí fixace úrokové sazby, tak banka obvykle sama nabídne smlouvu novou s aktuální úrokovou sazbou a novou délkou fixace. V případě, že s nabídkou nejste spokojeni a s doposud financující bankou se nedohodnete, můžete celou hypotéku refinancovat u jiného finančního ústavu. Obvykle platí, že je to relativně náročná procedura, která vyžaduje čas a proto je dobré vše řešit s dostatečným předstihem před koncem fixace.

Zástavní právo: Pokud banka poskytne hypoteční úvěr, bude chtít zástavu. Tedy jistinu, která jí zaručí, že nepřijde o své peníze, pokud klient nebude schopen své závazky plnit. Obvykle se zastavuje přímo pořizovaná nemovitost, někdy je však potřeba ještě další zástava, třeba chata rodičů. Pak je zástavní právo v katastru nemovitostí uvedeno na banku u nemovitosti nebo i u dalšího objektu, v našem případě chaty.

Vinkulace pojištění: Opět ochrana banky, aby nepřišla o své prostředky, kdyby nemovitost spadla, vyhořela, vzala jí velká voda a tak dále. Takže primárně bude banka požadovat dostatečné pojištění nemovitosti, dost často u spolupracující pojišťovny a zároveň bude požadovat vinkulaci na pojistné plnění. To znamená, že když dojde k pojistné události, bude pojišťovna plnit bance a až ta se vyrovná s klientem.