Pomáháme plnit sny o bydlení - 11.díl

Do dalšího dílu našeho pořadu určeného pro širokou veřejnost přijal pozvání David Vašíček z realitní kanceláře ALVA REAL. Společně jsme se bavili na téma: " Smlouvy".

 

PODCAST:

Kompletní přepis rozhovoru pořadu Pomáháme plnit sny o bydlení -  "Smlouvy" s Davidem Vašíčkem, který moderoval Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.idnes.cz. Celý seriál pro vás chystá pravidelně projekt Realiťák roku, který pořádají Reality.iDNES.cz:

Dobrý den, dámy a pánové, vítám vás u dalšího dílu pořadu určeného pro širokou veřejnost s názvem Pomáháme plnit sny o bydlení. Dnes se budeme s Davidem Vašíčkem z realitní kanceláře ALVA REAL bavit na téma smlouvy v realitách. David Vašíček působí jako makléř už dlouhou dobu a patří mezi nejlepší makléře projektu Realiťák roku. Dobrý den, Davide.
Já vás zdravím. Dobrý den.

Dneska projdeme smlouvy, to, co může čekat jak zájemce o prodej, případně toho, kdo prodává v rámci realit. Možná pojďme se podívat vlastně na to, když někdo nejdřív chce prodat nemovitost, to znamená, má dvě možnosti, víceméně prodává si to sám, nebo vezme na pomoc realitního makléře. Když vezme na pomoc realitního makléře, tak je potřeba nejdřív s ním asi sepsat nějakou smlouvu.
Určitě. Pokud se někdo rozhodne prodat nemovitost, tak vždycky je to tak, že se rozhoduje sám, jestli využije služeb makléře, anebo si to zkusí sám. Vždycky začínáme s tím zájemcem, kdo chce něco prodat, tak na ceně. To je první, co po nás chce ten prodávající, jestli se společně shodneme na ceně, pokud ta cena odpovídá nějaký jeho představě a nějakým naším zkušenostem z toho trhu, že se ta nemovitost podaří prodat, tak už dál se rozhoduje, jestli bude volit třeba tu nebo druhou nebo jinou kancelář. Většinou, pokud klienti se mnou spolupracují, tak už ví, že teda chtějí jako využít realitní kancelář, pokud ještě sami předtím zvažují, že by jako ty služby si obstarali sami, tak dneska si myslím, že je to pro ty, pro ty majitele dost komplikovaný a řekl bych, že, ne nereálný, ale dost složitý. Jedná se o spoustu služeb, co vlastně ten makléř udělá a tohle by si musel zajišťovat ten majitel sám a je to pro něj jako určitá komplikace. Takže dnes už si myslím, že se obrací většinou ti majitelé nemovitosti na ty profesionály.


V rámci toho realitního procesu vlastně ten, kdo prodává, si buď vybere jednu realitní kancelář, podepíše s ní nějakou exkluzivní smlouvu, nebo to dá volně na trh, nebo dá to několika realitním kancelářím. Samozřejmě v rámci projektu, v rámci pořadu Pomáháme plnit sny o bydlení jsme doporučovali samozřejmě exkluzivní smlouvu, protože ta je samozřejmě výhodnější. Pojďme se podívat na to, co v tý exkluzivní smlouvě, zprostředkovatelské smlouvě by mě nemělo chybět, nebo co tam musí být?
Jenom ještě uvedu, je to taková cesta trošku do pekel, lidově řečeno, pokud se rozhodne ten zájemce jít více kancelářema, protože jednak se objevuje na realitních server víc cen různý, tvorba těch materiálů a jak může ten makléř zpracovat kvalitně materiál, když to vidí potom na dalších více serverech. Takže za mě to opravdu jako nereálný. Takže pokud zpátky vrátím k té otázce, co by měla obsahovat...


Zprostředkovatelská exkluzivní smlouva.
Zprostředkovatelská smlouva. V podstatě zprostředkovatelská smlouva má zásadně obsahovat, a to nejdůležitější je ta dohoda té ceny, je tam důležitý stanovit si výši provize přímo s realitní kanceláří a s makléřem.


Jenom k tomu skočím, můžu se zeptat, ta výše provize má být uvedena v korunách, nebo v procentech z kupní ceny?
Za mě, za mě v procentech, protože může dojít k úpravě, jako kdyby kupní ceny v případě nějaké dohody o snížení a za mě bych rozhodně doporučoval tu cenu stanovit v procentech. Takže to je, to je jedna věc. Důležité je, aby bylo řečený ve smlouvě, co vlastně ten makléř všechno udělá, to znamená, výčet nějakých těch služeb a hlavně, co těch marketingových, co teda ten makléř dělá, většinou si teda ten klient už vybírá předtím ještě než tu smlouvu uzavírá, takže předpokládám, že to, co dělá a jak ten makléř funguje, tak to i tak bude, takže úplně všechno se nedá do detailu popsat, jak ten film bude vypadat, ale prostě vidí, že to má makléř historii, tak se prostě popíše ve smlouvě to, co prostě ty služby obnáší. Takže to je za mě tohle. Je tam závazek jistej zájemce jako prodat a závazek na zprostředkovatele, že bude vyvíjet tu činnost směřující k tomu, aby sehnal toho kupujícího. To je, to je za mě. To jsou ty nejpodstatnější body. Samozřejmě se tam často objevují smluvní pokuty ve prospěch tedy toho zájemce. Tady na nás se obrací často, že chtějí smluvní pokuty po nás, po realitních kancelářích, na to já bych odpověděl těm majitelům, ať tedy..., pro nás e smluvní pokuta to, že my do toho vkládáme v podstatě ty náklady, když ten prodej nedopadne, tak máme, tak máme v podstatě minus, takže to je tak za mě. Ono je to dosti obšírný, je to právo, takže, ale to jsou takový podstatný body.


Na jak dlouho se vlastně ta smlouva může uzavřít? Já jsem slyšel, že tam je nějaký časový limit. 
Je tam časový limit. Dneska teda podle novýho, novýho zákona 6 měsíců a pak se to dál dá obnovovat, ale po dohodě přímo s tím prodávajícím, takže od 3 do 6 měsíců je to v pořádku.


To znamená, máme smlouvu s makléřem, můžeme prodávat. O procesech v rámci toho jsme se bavili v některých dalších dílech našeho pořadu. Pojďme se podívat na to, co vlastně dalšího v rámci smluv, nebo smluvní dokumentace, nebo jakýkoliv dokumentů vlastně toho zájemce čeká. Půjdu na prohlídku, protože mě zajímá jít vidět ten barák, vidět tu nemovitost, o kterou mám zájem z hlediska poptávajícího. Co můžu očekávat na to, že se na té prohlídce, nebo co na té prohlídce vlastně budu muset podepsat, jestli něco.
Jsou makléři, kteří podepisují dokumenty, jako kdyby formulář prohlídky, kde se identifikuje ta osoba právě z důvodů nějakýho zákona, takže tady ten dokument o prohlídce si myslím, že je dobré vědět, že ti zájemci budou podepisovat. Pak v podstatě v průběhu té prohlídky může zaznít od toho makléře, jestli mají zájem, tak ať to potvrdí, případně řeknou jakou cenu ten zájemce navrhuje, pokud je tam víc zájemců. No, a může potom dál čekat další návazný teda dokumentace, co se týče jako rezervace, ale v průběhu teda té prohlídky asi nějakou prohlídkovou dokumentaci, co se týče teda té prohlídka.


Co to dokumentace vlastně obsahuje, jméno, příjmení a telefon. 
Ano. Jméno, příjmení, telefon a uvedení, že má zájem a že byl, je to taková jako identifikace té osoby, že má zájem té.


Jasně. Dobře, klient má zájem. Má zájem a chtěl by tu nemovitost koupit a chtěl by si udělat nějakou rezervaci, asi rezervační smlouva. Co obsahuje rezervační smlouva, nebo co by měla obsahovat, nebo co musí obsahovat?
Za mě zase je několik druhů rezervačních smluv, záleží jak kancelář to má postavené. Za mě je nejlepší podepisovat pro stranu rezervační smlouvu, kde jsou prodávající a kupující a zprostředkovatel. Za mě zase jednoznačně rezervace na nemovitost tím, že se platí záloha na kupní cenu ve výši provize v podstatě, a to je ta rezervace, takže ta rezervační smlouva by měla obsahovat právě výši té kupní ceny výši teda té provize a kam se skládá, na jaký účet a za jakých podmínek teda je možnost, nebo co se stane v případě, že ten kupující se rozhodne nekoupit, anebo prodávající neprodat, takže kam s těma penězma potom, co se s nima bude tím.


Rezervační smlouva už je závazný dokument?
Je to závazný dokument pro všechny strany, ale samozřejmě jsou tam pokuty, pokud potom jedna strana bude chtít odstoupit, tak to ta rezervační smlouva říká, ale pak častokrát přichází o finance.


Dobře, máme rezervační smlouvu, ve které se píše asi, do kdy mám složit někam peníze. Pak je pro mě otázka, protože existuje nějaká smlouva o smlouvě budoucí a kupní smlouva. Kdy bych měl podepisovat smlouvu o smlouvě budoucí, nebo proč bych jí měl vůbec podepisovat?
Častokrát banky chtějí mít podepsanou smlouvu o budoucí smlouvě, bylo to dřív. Dnes se většinou podepisuje kupní smlouva, stačí to těm bankám, a v případě jakéhosi komplikovanějšího financování, tak ty banky chtějí mít smlouvu o budoucí smlouvě, ale za mě je jednodušší podepsat kupní smlouvu s odloženou s odloženou platností a právě vázanou na úhradu kupní ceny, to znamená, jakmile se uhradí kupní cena do úschovy k advokátovi, tak je, tak je naplněna teda ta podstata té smlouvy a je teda platná a můžu jít hned na katastr, takže za mě, za mě smlouva o budoucí smlouvě je dneska víceméně zastaralejší dokument, který už není tak využívaný jako v předešlých dobách.


My jsme občas pracovali s nějakými developery a ti tam tu vlastně smlouvu o smlouvě budoucí používali velmi často, protože vlastně ta dostavba je za dlouhou dobu.
Tak to je možná, ano, to říkáte dobře, to je možná ten důvod, kdy, kdy vlastně se ta smlouva využívá u tady těch developerských projektů, protože ještě ta nemovitost nestojí a je potřeba ji nějakým způsobem identifikovat a pak ta smlouva má význam.


Jaký náležitosti by měla mít ta kupní smlouva v tom případě, to je asi ta finální smlouva mezi prodávajícím a kupujícím. Je taky trojstranná?
Ne ne, většinou už se tam uvádí teda jenom prodávající a kupující. A opět jako důležitý body, co jsou, tak je kupní cena a popis nemovitosti a důležitý je předání, forma předání, jsou tam uvedeny podmínky třeba, aby tam nikdo neměl bydliště, takže vázaný na smluvní pokutu, bydliště, je vázaný teda na datum úhrady, případně smluvní pokuta za to, když se neuhradí ta kupní cena v tom, v té dané lhůtě, možnost případně odstoupení, právě pokud není uhrazena, takže to jsou, to jsou, měly by tam být uvedený, že teda nedluží prodávající žádný, nemají jako dluhy, protože to pak může ohrozit celou tu transakci.


Kupní smlouva je jeden ze základní dokumentů, víceméně poté už dochází, když to všechno hezky jde, k zaplacení, zaplacení kupní ceny a předání nemovitosti. Mě tam ještě zajímá jedna věc, spousta nemovitostí je placená přes hypotéky, to znamená, je tam ještě určitě nějaká smlouva s hypoteční bankou nebo specialistou. 
Většinou, když se financuje nemovitost, tak přes nějakou úvěrovou smlouvu. A teď, pokud do toho vstupuje i ta nemovitost, tak je tam zástavní smlouva. A to probíhá tak, že si tedy kupující vyřizuje úvěr a jakmile je schválený úvěr, tak následně teda vyhotovuje banka úvěrovou smlouvu a spolu s úvěrovou smlouvu předkládá tomu kupujícímu zástavní smlouvu a ten vlastně jde k nám do kanceláře s tím, že už má zástavní smlouvu v ruce. A jedna z variant je, že se podepíše kupní smlouva spolu poté, co je podepsaná zástavní smlouvu, pak je samozřejmě varianta, že se napřed podepíše kupní smlouva a zástavní smlouva následně, to jsou, je to potom otázkou jenom domluvy. My to děláme tak, že většinou v jeden den se podepisuje kupní a zástavní, vlastně ten prodávající podepisuje obojí, kdy má ten prodávající jako jistotu, že už tedy získá ten kupující z banky ty finance. Následně jde na katastr zástavní smlouva a potom kupní.


Na katastr se za chvilinku podíváme.
Ano.


Možná mě zajímá ještě jedna věc, z vašich zkušeností, jaké jsou nejčastější příčiny toho, že se ruší rezervační nebo kupní smlouva.
Ano.


Spíš rezervační, kupní už pak je složitější.
Kupní je složitější, ale rezervační se může rušit právě z důvodu toho, že kupující si můžeš i najít jinou nemovitost, kterou teda chce, to je jedna věc, nebo že nedosáhne na financování, nebo že právě po další jiné prohlídce objeví nějakou vadu, kterou ta nemovitost má, tak už nechce podepsat logicky kupní smlouvu a chce odstoupit od té celé transakce. To jsou asi nejčastěji jako důvody toho odstoupení, proč, proč by, proč by ten kupující měl.


Jak se na to víceméně potom tváříte vy jako realitní kanceláře, když ten člověk chce odstoupit, vycházíte mu vstříc, snažíte se mu ty pokuty, jak to říct, odpustit, nebo s tím něco dělat, nebo jsou striktní nějaký podmínky?
Ne, tak v kupní, takhle, v rezervační smlouvě jsou, jsou samozřejmě podmínky daný, pokud jako zvážíme situaci jakou ten kupující má, pokud opravdu je to něco, co nemohl on ovlivnit a zasáhne to ten obchod a je potřeba teda odstoupit, já nevím, úmrtí v rodině, nebo někdo onemocněl, anebo stala se nějaká nečekaná událost, tak častokrát se dovoláme jenom na minimální úhradě nákladů, i to financování, pokud jim nevyjde, tak už dopředu se i ptáme při podpisu té rezervační smlouvy, máte financování zajištěný a tak, pokud ne, tak chceme opravdu, aby to financování měli a nechceme po nich, aby prostě nám dávali plnou výši provize, když, když to financování prostě nevyjde, opět se domlouváme na nějaké jako minimální částce.


Možná ještě dřív, než se dostaneme na katastr, mě zajímá ještě jedna věc, protože samozřejmě teď jsme se bavili o prodeji nemovitosti. V rámci pronájmu jsou tam nějaké rozdíly mezi těmi smlouvami?
U pronájmu v rámci jako zprostředkování, tak s majitelem se může, nebo uzavírá smlouva o zprostředkování nájmu a se zájemcem taky, ale častokrát je to tak rychlý obchod, že my ani nevyžadujeme nějaké smluvní, zasmluvnění, prostě se prodávající na nás obrátí, my se s ním, nebo ten pronajímatel, my se s ním domluvíme, že mu ten byt pronájmeme, nechceme po něm podepsat nějakou zprostředkovatelskou smlouvu, ale chceme, abysme se prostě domluvili, že to teda nebude dávat jiné kanceláři. A pak je to v řádu týdnů pronajatý a s tím zájemcem, který teda přijde a řekne, že, že tak, tak častokrát i stačí nějakej doklad o nějaké rezervaci a zase může být zprostředkovatelská smlouva, je to fajn, je to dobrý, že si ty podmínky jako řekneme, ale stává se, že to uděláme také ve zprostředkovatelské smlouvě jenom na základě příjmového dokladu a poté následně děláme tu nájemní smlouvu, kterou si třeba dopředu odsouhlasíme s tím pronajímatelem a ten nájemce ji dostane k nahlédnutí a většinou souhlasí, takže, takže spíš pomáháme tomu pronajímateli tu nájemní smlouvu nějak jako kdyby nastavit, jo.


Z vašich zkušeností ještě mě zajímá jedna věc ohledně smluv a z té smluvní dokumentace, jak často si ten zájemce o nemovitost, ten, kdo si to bude kupovat, vlastně bere vlastního právníka a začne v těch smlouvách dělat nějaké výraznější změny?
Je to v poslední době častější. A pokud nám přijdou tedy úpravy ze strany právníka, tak častokrát to dáváme našemu advokátovi, který tvoří tu smlouvu a on se vyjadřuje právě k těm úpravám, takže je to potom náročnější, ale chápeme, že prodávající a kupující může mít zástupce a my jakožto zprostředkovatelé, tak zase dáváme ve prospěch jako advokáta, který by měl být tak jako kdyby nezávislý pro obě strany a nějak to vykoriguje a vydomlouvá ty připomínky, který jsou z obou stran. Určitě, proč ne, je to, je to fajn.


Pojďme se vrátit ke katastru. Mám podepsanou kupní smlouvu a potřebuju tu smlouvu někam zapsat, aby to, aby to taky to právo k tý nemovitosti na mě přešlo, jaký je postup?
Pokud se uzavře kupní smlouva, tak se čeká na úhradu kupní ceny, jakmile je uhrazena kupní cena, může se dát tedy, a splněny podmínky teda té smlouvy, tak se může dát na katastr. Na katastr se tedy vloží. Katastr vystaví takzvanou plombu a v podstatě jakákoliv další v řadě smlouva potom je následná a je zajištěný pro toho kupujícího, že už teda se s tím nic nemůže dít, katastr v dnešní době čeká 20 dnů, obesílá toho prodávajícího, který vlastně řekne, nebo kde je obeznámen o prodávajícímu ještě jednou, že tedy dochází k převodu nemovitostí, on se může během 20 denní lhůty vyjádřit k tomu, pokud tak neučiní, tak probíhá to řízení o povolení vkladu vlastnického práva. A teďko už je to rychlé, tak většinou do nějakýho druhýho, třetího dne po těch 20 dnech je ten vklad, záleží na jakým katastru, je vklad povolen a dostáváme většinou my do datové schránky, protože jsme zastoupení těma klientama, tak dostáváme vyrozumění o provedení vkladu a následně tedy došlo k převodu kupní smlouvy, už dneska mají klienti v ruce a mají k tomuto teda to vyrozumění, dříve se dávaly kupní smlouvy na katastr, dneska už je to jenom o vlastně to vyrozumění.


Kolik tenhle celý proces vlastně stojí?
Vklad na katastr je otázkou kolku, což je 2 000, plus je potřeba, aby se uvěřily podpisy na těch kupních smlouvách, takže to jsou pak ještě ověření, jo, ale na katastru musí být ověřený podpisy.


Takže víceméně jsme na 2 000. Co se dá vlastně návrhem na vklad změnit, zrušit nebo upravit?
Návrhem na vklad se dá vložit vlastně kupní smlouva. Všechny druhy dalších smluv, zástavní, darovací, dá se dokonce zrušit návrhem na vklad i věcné břemeno.


Jak si může vlastně normální člověk, to znamená kupující, ten, kdo si koupil, ten vklad udělat nebo návrh na vklad udělat sám, jak to řízení vlastně celé probíhá, jestli to je složité, nebo víceméně neznám to, nevím to, nebude mi to dlouho trvat. 
Musí si sepsat vlastně formulář, který je dneska už na internetu, je potřeba ho vypsat, ten návrh na vklad, vypsat tam prodávající, kupující a nemovitost, je to trošku takové komplikovanější, pokud to člověk nezná, tak v tom bude tápat a řekl bych, že je lepší nechat tenhle proces teda zastoupit buďto advokátem, nebo teda my to děláme v rámci té činnosti.


Davide, já vám moc děkuji za rozhovor. Doufám, že to bylo pro vás užitečné. Povídali jsme si o smlouvách v realitách, ještě moc jednou děkuji. Přeji hodně štěstí.
Děkuju taky za pozvání, ať se daří tady Realiťákovi roku a všem prodávajícím, kupujícím, ať vyberou tu správnou kancelář.


Díky moc. To byl David Vašíček ze společnosti ALVA REAL v dalším díle pořadu Pomáháme plnit sny o bydlení. Dívejte se na nás na Facebooku, v podcastových aplikacích, případně na dalších sociálních sítích. Mějte se fajn a brzy na viděnou. Na shledanou.
Mějte se krásně. Na shledanou.