14.9.2022 15:22
Připravili jsme pro vás novou sérii úspěšného seriálu určeného pro veřejnost s názvem "Pomáháme plnit sny o bydlení". Budeme se pravidelně potkávat a povídat si s TOP makléři projektu Realiťák roku a pomáhat plnit sny o bydlení.
Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u sledování dalších nových dílů našeho pořadu určeného pro veřejnost, Pomáháme plnit sny o bydlení. Pravidelně jsme se potkávali, zvali jsme si zajímavé hosty nejenom z realitní branže a snažili jsme se být vašimi průvodci na cestě za vysněným bydlením. Nové díly budou trošičku v pozměněném novém formátu. Já si budu zvát vždy více hostů. To znamená, že bude víc názorů, víc zkušeností, víc typů. Určitě se máte na co těšit. Do prvního dílu jsem si pozvala Petru Wölflovou z realitní kanceláře REALDOMUS, Davida Vašíčka z realitní kanceláře ALVA REAL a Davida Keilhauera z Domurealit. A budeme se bavit na téma stavebních pozemků. Je opravdu každý inzerovaný pozemek nebo každý stavební inzerované pozemek stavební? Na co si máte dát pozor při koupi stavebního pozemku. To se dozvíte. Já jsem si dneska pozvala další hosty. Strašně jsem se na vás slyšela, jsem ráda, že jste dorazili, že jste udělali čas. A vemu to popořadě Petra Wölflová REALDOMUS.
Ahoj Moni.
Ahoj. David Keilhauer, Dumrealit a David Vašíček, majitele ALVA REALu z Brna. Máme tady Morava, jižní Čechy, Karlovy Vary, paráda. A dnešní téma, který jsem si vymyslela, chtěla bych se s váma bavit na téma stavebních pozemků. Určitě ne každý stavební pozemek je opravdu stavební a spousta klientů, potenciálních kupujících to vůbec netuší. Takže kde zjistím, jestli je stavební pozemek stavební a jestli se hodí pro ten záměr, který jsem si zrovna jako vymyslela. Katastr nemovitostí, spousta lidí si to tak jako myslím, že tam zjistí všechno, je to tak Petro,
Tak katastr nemovitostí je určitě základní informační kanál. Tam opravdu je třeba se podívat na číslo parcelní, zjistil vlastně výměru toho pozemku. Dá se tam zjistit, zda je ten pozemek správně přístupný, jak vede k němu přístupová cesta. Čí vlastně je, jestli je to cesta veřejná nebo soukromá.
Ale zjistím vám tu informaci, jestli si na tom pozemku může postavit dům?
Určitě v některých pozemcích, na některých pozemcích už je způsob využití jako uvedený, ale to nestačí. Rozhodně je potřeba se podívat do územního plánování, který v podstatě řeší každý, každá obec zvlášť. A tam se dá právě vyčíst, kde vlastně nebo jakým způsobem se ten poznat dá využít.
Územní plán, územní plánování je to nějaká veřejná listina, musím jít na úřad nebo to někde zjistím na webu on-line, Davide z Brna.
Stačí, stačí se podívat na webové stránky.
Každá obec.
Obce, u nás je územní plán a je veřejný. Takže si zadá člověk katastrální území, parcelu a vyjede mu vlastně typ pozemku. A to je důležitý i pro to, abysme věděli, co se tam dát stavět. Jestli je to stavba určená pro nebo teda pozemek určený pro zástavbu bydlení anebo je to pozemek pro komerci, no a pak.
Teď mě ještě napadá.
Ano.
Teď si mi jako nahrál, pro bydlení komerci. Teď ještě to bydlení, jako trvalý bydlení anebo někde může být třeba nějakým rekreačním. Dá se na tom postavit, když je to určený k rekreaci?
Dá určitě, zase je to jenom na rekreaci, tak jsou to určitý omezení zastavené plochy, a to se dá všechno zjistit v textové části územního plánu jo. Ale to je základ, ten územní plán bez toho se vůbec nikam jako nedostaneme. Takže pokud na katastru není napsaný, to si každý myslí.
Taková ráda všeobecná jako, podle mě mylná informace.
Že tam je, že je to stavební krize, ne. A dokonce může být stavební, ale je to potřeba zjistit právě přímo na tom stavebním úřadu nebo na tom územním plánování.
A kde se dozvím, to ví David, protože vím, že jsou občas nějaké omezení, limity, co by opravdu na tom pozemku, když zjistím, že ten pozemek teda je stavební, že je určenej pro trvalý bydlení nebo případně rekreaci. Tak jestli si můžu postavit domeček s rovnou střechou, sedlovou střechou. Jaká může být zastavěnost toho pozemku, jestli si tam koupím tisíc metrů a mám představu, jako že tam budu mít bungalov, kterej zabere tři čtvrtě pozemku, a pak se taky budu divit.
Je to, jak naznačil David, je to v těch informacích toho technického charakteru v tom územním plánu tý obce nebo toho města. A tam je vlastně napsáno, tam jsou různý barvičky a podle toho se pozná, jestli, jestli tam je třeba, já nevím rodinný stavby venkovského typu nebo městského typu nebo smíšená stavba. To je potom kombinace bydlení a třeba podnikání. A tam vlastně podle těch kódů a vysvětlivek je vlastně napsáno potom, kolik procent zastavěné plochy může ten pozemek mít. Standardně bývá 20-30 % že jo taková, taková ta běžná věc. To znamená, že pokud je menší pozemek, že by tam chtěl postavit bungalov, tak v tom je kolikrát problém, že se do těch procent nevejde, když to potom chce spojit s garáží a s nějakou pergolou. Takže to je určitě hodně důležitá informace pro začátek. A tam jsou potom i napsaný do kolika pater, jestli třeba se to jedno podlaží, kus podkroví nebo dvě podlaží plus podkroví. Jakej typ střechy, a to jsou všechno věci, který se dozvíte v těch informacích technického charakteru v tom územním plánu.
Takže pořád jste v územním plánu. Zjistila jsem, jestli si můžu postavit, zjistila jsem, co můžu postavit. A možná i takový to, jak daleko to třeba můžeme být od tý komunikace, od tý cesty, že jo někdo si myslí, že pozemek narazí rovnou silnici, pak musí dodržet nějakou předzahrádku.
Pouliční čáru.
Tak pouliční čáru. Co dál bych měla ověřit, zjistit, než se rozhodnu pro daný pozemek, který jsem si našla někde.
Sítě.
Rozhodně sítě no /souzvuk zvuků/.
Sítě.
Sítě, no my třeba v jižních Čechách máme výhodu, že máme geoportál, takzvaný geoportál.cz, který se vlastně dá najít konkrétní pozemek.
A ten funguje jenom v jižních Čechách?
Já si nejsem jistá, jestli v celé republice, vím, že rozhodně v celé republice ne, ale v jižních Čechách to docela pěkně funguje. Kdy se vlastně zadá parcelní číslo a vyjede vlastně napojení na sítě. Dá se tam vlastně dojít k tomu, kde jsou možnosti napojení na plyn, na elektriku, jestli přes pozemek nevede telefonní kabel, případně i povodňová pásma, jo jestli hrozí.
Z laického pohledu, když přemýšlel nad sítěma, tak mě musí zajímat, jestli za prvý ten pozemek má inženýrský sítě, jestli jsou dovedený na hranice pozemku. Pokud ano, jestli je kapacita třeba v té obci.
Musí tam být připojený bod.
Jestli mě tam ještě vůbec připojí, že jo jestli nějaký čističky a takhle. Už je to, ty když tam nejsou, jestli se tam případně výhledově nejdu budovat. A pak je teda ta druhá zajímavá věc, jestli nad pozemkem, anebo pod pozemkem nevedou nějaké trubky dráty?
To se právě dá najít na tom vlastně vyjádření k sítím.
A když by to nebylo dohledatelný všude v republice, dá se třeba obrátit, Davide, na ČEZ, na (???), nevím teď ty poskytovatele /souzvuk zvuků/.
Oni ty plány mají.
Jak bych to zjistila?
Oni ty plány mají, že jo jak vodaři, tak plynaři, tak prostě ČEZ a ten ČEPS, že jo ta rozvodová z České republiky, že tam jsou potom různý ochranný pásma. Takže, když máte potom stožár, tak záleží, jaký napětí má a podle toho jsou úhrnný pásma. Já teďka si myslím, že je nějakých 5-7, 7 metrů a úplně u těch vysokých 12 metrů tam je, nejsem si úplně jistej. Ale každopádně jsou tam ochranný pásma, kde nemůžete potom stavět jo. Takže potom je potřeba dohodnout, jestli neplánujou, že to dají do země, jo tím pádem je to vyřešeno. Ale samozřejmě jsou to potom peníze navíc a samozřejmě úplně nezajímá nikdo, že chce na nějakým pozemku stavět, protože se jedná o velký peníze.
A ještě bych jenom dodal, že ty plány nemusí sedět se skutečností, že někdy v plánech jsou.
To je pravda.
Jsou nakreslený sítě jako hlavní vedení plynu v zemi a potom ve skutečnosti, když se kopne, dělá se výstavba, tak se zjistí, že jsou někde jinde, tak je potřeba potom přeložku a zaplatit a tak, ale tohle už si neověříme.
To si neověříme, na to jsem se chtěla zeptat, jestli se vám někdy ve vaší praxi tohle to stalo, anebo jsem slyšela i příběhy, že zjistili, že tam teda vede něco pod zemí, ale nikdo se k tomu nehlásil.
No a bylo to tam a prostě musel ten investor, který chtěl tam poslavit, tak musel zafinancovat to přeložení jo. A otázka je pak zodpovědnosti toho.
Já bych určitě doporučila těm kupujícím, aby si vlastně tyhle ty zásadní věc prověřili sami i na vlastní pěst. V podstatě, aby třeba i zašli na stavební odbor tý konkrétní obce. Zjistili si tyhle ty /souzvuk zvuků/. Jenomže Oni mají představu konkrétní nemovitosti, která by se tam měla postavit, takže by se měli v podstatě oni aktivně jako ty informace zjistit. Nenechávat to úplně jako na, na zodpovědnost někoho.
Když jsme u těch ještě ochranných pásem (???) určitě řešit les, železnice nebo další vedení nějakých (???) přijdou říct.
Sousední budovy, že tam nemůžete samozřejmě postavit blíž jak 2 metry od sousedního pozemku /souzvuk zvuků/ na výjimku, že vám ten soused dá povolení na to. Bez toho, bez tady těch povolení vlastně vy nedostanete potom stavební povolení. Takže, když je špatně krizová komunikace nebo špatně, není tam nějaká inženýrská síť, která je potřeba jakoby k tomu, aby vám stavební úřad mohl dát stavební povolení, tak vám ho prostě nedá, že ono spousta lidí si myslí, že má vše v pořádku se stavebním pozemkem. A z těch 10 nebo 15 věcí, který je potřeba všechno vyřídit, jedna bude špatně, že není, tak vám to stavební povolení ten stavební úřad prostě nedá, jo takže.
A ještě bych možná rozdělil vlastně, když se bavíme tady o tom, co je všechno potřeba k tomu získání toho povolení, tak jsou vlastně, je územní rozhodnutí, který nám jako vydává ten stavební úřad a územní souhlas a pak stavební povolení. A tyto 3 věci vlastně dohromady musí, musí ten klient získat.
Když už takhle Davide jsi to hezky jako řekl, tak jaký je mezitím rozdíl?
Územní, územní rozhodnutí to vlastně rozhodne, který to území je začleněný do jaké části. To znamená územní rozhodnutí říká, že tento pozemek je na bydlení. A když já postavit tam dům, tak musí získat územní souhlas. To znamená, já ho musím uzemnit jo. A musím požádat stavební úřad, aby nám teda na ten územní souhlas. Je možný sloučit stavební povolení s územním souhlasem a požádat přímo ten stavební úřad, aby nám tyto dvě povolení dal. A v podstatě ten, to stavební povolení jako takový je nejvyšší stupeň, kdy už řeším jako tu stavbu, střechu, sklon a tak dále, ale už to mám uzemněno. Takže takhle jako jednoduše řečeno.
Teď ještě, když jsme narazili na stavební povolení, napadá mě možná hloupá otázka nevím, ale přece jenom jsou vesnice, města, kde ta výstavba probíhá masivně a třeba těch stavebních povolení nebo těch žádostí se, by mělo dávat hodně a jsou tam dlouhé doby, lhůty. Dá se i tohle to nějak dopředu zjistit? To jak by to teoreticky mohlo probíhat? Představa, koupím si pozemek, zjistím si všechno ty věci, všechno je v pořádku, a teď bych chtěla do roka bydlet. Ale jako na úřadě je standardní na tom zrovna konkrétním, že to trvá minimálně 2 roky, 3.
To ne.
Ne?
Zhruba asi, když má člověk všechno připraveno tak záleží na kterém.
Nemůže se to stát?
Tak může se to stát, že jo když nemáte všechno v pořádku a něco vám tam chybí, tak se to samozřejmě protahuje. Ale samozřejmě já co jsem zvyklej u nás, tak pokud je všechno připraveno a řeší se ty povolení, tak zhruba do půl roku plus, mínus ty povolení jsou připraveny a může se začít stavět jo, ale musí být všechno připraveno.
Záleží na rozsahu tý stavby a vím, že to územní rozhodnutí třeba na běžnej rodinnej dům může trvat 3 měsíce.
Vím, že je to třeba u toho, vím, že je bytovej dům třeba, co se řeší, tak developeři říkají, že to trvá 10 let jo takovejhle jako no, než se vyřídí všechno. Máme třeba i třeba řešit sousední stavby jako komíny jo. A napravo nalevo, že prostě pokud já mám střechu a teď mi kominík řekne, hele ale ta střecha je moc blízko sousedního komína, no tak my musíme řešit nadstavbu sousedních komínů a musíme vlastně řešit povolení s těma sousedama.
Je to hodně o lokalitě, kde se vlastně řeší ta nemovitost, protože určitě jsou jinak složitý stavební povolení v Praze, jinak třeba v nějaký menší obci.
A podle toho typu tý budovy, samozřejmě jestli komerční nebo rodinnej, prostě jo nějaká menší chata, tak to je taky.
Co tady zaznělo přístup k té nemovitosti nebo k tomu pozemku, to si ověřím jak? Můžu to být ve veřejné komunikace, můžou tam být nějaké cesty, které patří sousedům, sousedovi, jenomže 5 majitelů. Jak je tady to řešeno nebo jak si tady to pohlídám, aby jsem v budoucnu nikdy neřešila problém, že vlastně na pozemek nezajedu?
No, stavební úřad vždycky chce k tomu povolení mít příjezdovou cestu, pokud jako není, tak třeba je potřeba vyřídit břemeno, případně souhlas jo a když už to kupuju, tak to je potřeba si zjistit no, abych neměl případně (???). Pokud je to, třeba se bere úvěr na stavební pozemek, tak ta banka to přímo /souzvuk zvuků/.
Buď podíl na tý cestě, anebo věcný břemeno (???) a jízdy jo, bez toho ten úvěr není schválenej, souhlasím.
Nicméně k tý stávající stavbě, pokud už tam ta nemovitost je, tak v podstatě se ten majitel musí dostat, jako to je, to je ze zákona vlastně.
Zákon říká, že každá ta nemovitost má mít přístup, i když teda nemá, tak on si ho může, jak se říká vysoudit. Ale je potřeba tu dohodu toho vlastní nějaký pozemek, ke kterýmu se tam mám dostat.
Ona to může být cesta, cesta právě jak jste zmiňovala několika podílníků, ale už je to vlastně zavedená cesta, která tam léta funguje, že tam se dostávají tudy historicky lidé k těm svým nemovitostem. Tak nejde, aby, aby jí najednou vlastně přehradili, to, to prostě se stát nemá no vlastně.
Zapomněli jsme na něco zásadního?
Já bych upozornila třeba na ty povodňová pásma. Tam fakt je třeba si zjistit záplavová oblast. Někde je to vlastně velmi, velmi aktuální, je třeba zjistit, jestli je to záplavová oblast, stoletá voda a padesátiletá, dvacetiletá. To vlastně ovlivňuje tu frekvenci tý případný záplavy.
Ještě mě napadá rada /souzvuk zvuků/ komín, to znamená je třeba mít kolikrát v některých oblastech, kde ten radon je radonovou studii a vlastně podle toho použít na tu stavbu izolace patřičný a tohle už dopředu vědět.
Potom mě ještě napadla, že (???) se hodně těží a tak /souzvuk zvuků/. A tam jsou hodně lokality oddělovány. Se tam těžilo, já nevím různý věci, že jo historicky, takže dopravy se teďka nabízejí i pozemky, kde developeři staví rodinný baráčky, tak je tam území podolováno a jsou k tomu mapky, který třeba se musí zakládat dvojitá základová deska rodinnýho baráku, že tam jsou nějaký podmínky Stavebního úřadu a tak dále, takže to je třeba taky ohlídat.
Možná tady o to jsme se vůbec nebavili, ale tak jako informace jako o podložní, když bych plánovala rodinný dům se sklepem a vinným sklípkem a 3 patra pod zemí na skále, to asi těžko budu /souzvuk zvuků/.
Určitě to je dobrý říct, protože každý pozemek je na něčem postaven nebo ta stavba bude na něčem stát. Pokud by otřásla, tak se řeší taky geologický průzkum. A můžu jako stavba potom ujíždět. Jo to znamená, je potřeba zjistit vlastně, jestli to není, jestli to podloží je stabilní jo. A podle toho použít i ten materiál a to všechno by mělo potom být v tom stavebním povolení. Takže určitě geologický průzkum, hydrogeologický.
Že jo stavět D8, že jo tak se jim to sesunulo, taky na to měli stavební povolení, že jo a průzkum a stejně se to stalo.
Není toho málo. A na závěr dnešního povídání jestli byste si nevzpomněli všichni nebo někdo nějaký fakt kuriózní případ, který jste řešili s klientem, co se týká stavebního pozemku, kde to i pro vás bylo prostě taková jako netradiční jiné nebo nějaký průšvih?
Já teda můžu říct, že jsem řešil teď prodej pozemků, kde se měl stavět tunel. A ten pozemek byl naprosto neprodejnej v Brně a v podstatě vědělo se už, že se tam nic nepostaví, že ta stavba rodinného domu, která je tam, která má uzávěru stavební, už dál se nebude, nemůže rozšiřovat. Je tam vůbec zákaz jako tu stavbu nějak jako rekonstruovat nebo rekonstruovat ano, ale přistavovat. No a přesto jsme našli kupujícího, kterej v podstatě řešil, řešil jako spekulativně, koupit to, že to vlastně koupil jako pozemek, kdy stát tyto pozemky potom vykupuje. Jo, takže ho koupil a už teď říká si, jestli stát mu za to víc, než byla ta kupní cena. Toto byl úplně jako neprodejnej pozemek, žádný využití to nemělo /souzvuk zvuků/. Dokonce jsem dostal od pana starosty, jako že naše kancelář nabízí neoprávněně nějakej pozemek bez toho, aniž by si ověřila, že tam bude stát tunel, tak jako proč to nabízíme.
Jak se ověří, jestli tam bude stát tunel?
Na stavebním úřadě (???).
Dobře ty jo dobře ALVA REAL, jak u Davida?
No, já jsem řešil a to zase řešíme celkem běžně u pozemků, tak jsou hranice, hranice pozemků, kdy podle starých katastrálních map, když byly analogový, tak teďka katastrální úřady přepisujou (???) digitální podoby. A vlastně to se dělá, že se objeví potom poznámka na listu vlastnictví, obnova, výměru aparátů. A vlastně ty mapy se, ty pozemky vlastně zpřesňují ty hranice těch pozemků /souzvuk zvuků/. Takže ono to skoro vůbec nikde nesedí a plus minus tam fakt dohromady jsou +20-20 m² zhruba na tisíci metrech nebo někde i víc. Samozřejmě může být a potom, když člověk prodá nějakou nemovitost a sedí to podle tý analogový o potom se to zpřesní, tak potom klienti můžou být naštvaní za to, že doopravdy potom, když soused dělá třeba plot, tak ten plot musí třeba klidně kolikrát i o metr, o metr a půl šoupat a řeší se to potom následně, že jsou to věci, který vlastně člověk jakoby neodhadne. Proto já doporučuju, když třeba se prodávají rodinný baráčky nebo pozemky, aby ty klienti si sami potom zaplatili geodeta a nechali udělat zpřesnění pozemku, aby se těmto věcem vyhnuli v případě nových plotů a tak, aby to bylo vyřešeno, takže to je třeba /souzvuk zvuků/.
Na to jsme zapomněli, že já mám chatu v chatový osadě a tam přesně vím, že jako /souzvuk zvuků/ se na to naráží skoro každý rok jo. Veřejný cesty se ty lidi dohadujou, když přijde nový majitel a přesně jako plot a to, takže nejsou to, nejsou to malý metry.
No ano.
A ještě, když se objeví blbý soused, v uvozovkách, tak to co funguje najednou, je problém, nebo to, co doteďka fungovalo 40-50 let, tak je problém.
Souhlas.
A co ty, Petro, nějakou perličku na závěr?
Tak těch perliček je v podstatě v každém obchodě spousta. Ono opravdu ty pozemky jsou takový jako že člověk k ním přijde, vypadají krásně a může tam být právě ten skrytý kabel. To se nám také stalo, že vlastně jak přišel prodat prodávající pozemek a my jsme zjistili, že tam vlastně pod tou zemí lidé nějaký datový kabel, který /souzvuk zvuků/, zjistili jsme to včas, naštěstí jako jsme to věděli, takže potom v podstatě jsme se domluvili, že se ten pozemek bude prodávat s tím, že se tam ta informace bude jako podávat těm zájemcům. Pak jsou to přesně ty ochranný pásma jo, když jsme se taky prodávali pozemek u kolejí jo. Tam opravdu jsme museli přesně jako vymezit, kde je to ochranné pásmo /souzvuk zvuků/. Tak tam to je v podstatě /souzvuk zvuků/ no, no jako vždycky se to musí prostě uvěřit tomu obecním úřadě, tak konkrétně vlastně řešit. A potom jsou v zátopový lokality, kde vlastně je krásnej pozemek s potůčkem vzadu, vypadá na prohlídce jako velmi malebně, ale ten /souzvuk zvuků/. Tak ten potok jako opravdu může /souzvuk zvuků/, takže na to pozor, no.
Můj bratr si takhle pořídil chalupu a musel na severu Čech má prostě pozemek, protýká mu tam takový malilinký krásný potůček, romantický a před dvěma lety nějak víc pršelo a to byla řeka jako blázen. To je dobrý, to tam jako je řešený, ale kdybych nevěřila, nevěřila bych jo tady Prahy a tam se jako neznáme (???). Tak co fakt jako z malého potůčku může být. Tak jo, jestli vás nic nenapadá dalšího, snad jsme na nic nezapomněli. Já vám strašně moc děkuju. Bylo to moc milý, hrozně ráda jsem vás viděla a těším se zase na někdy na příště.
Děkujeme
