Kupujete zasíťovaný pozemek? Ústavní soud vysvětlil, kdy obec smí požadovat poplatek

Pozemek může být na první pohled ideální: leží v zastavitelné lokalitě, u hranice parcely vede nový vodovod i kanalizace a prodávající v inzerátu uvádí „sítě na dosah“. Jenže za podobným popisem se mohou skrývat odlišné právní a finanční situace. Jeden vlastník už zaplatil místní poplatek, druhého se vůbec netýká a třetí bude teprve financovat vlastní přípojky. Nový nález Ústavního soudu ukazuje, proč je potřeba tyto věci před podpisem smlouvy rozlišovat.

Co přesně Ústavní soud rozhodl a odkdy to platí

Plénum Ústavního soudu rozhodlo 4. listopadu 2026 v řízení vedeném pod sp. zn. Pl. ÚS 33/25. Nález byl veřejně vyhlášen 11. listopadu 2026. Návrh podalo Ministerstvo vnitra a týkal se obecně závazné vyhlášky Čelechovic na Hané č. 2/2022, ve znění novely č. 1/2025. Soud rozhodl o zrušení celé vyhlášky, nikoli pouze jednotlivé věty. Podrobnosti obsahuje tisková zpráva Ústavního soudu a plné znění nálezu (PDF).

To ale neznamená, že vyhláška zanikla automaticky už 4. nebo 11. listopadu. Soud stanovil, že ji ruší dnem vyhlášení nálezu ve Sbírce zákonů a mezinárodních smluv. Podle § 58 zákona o Ústavním soudu je právě tento okamžik standardně rozhodný pro vykonatelnost podobných nálezů. K 12. listopadu nebylo datum publikace spolehlivě potvrzeno. Navíc Ministerstvo vnitra již v červenci 2025 účinnost vyhlášky pozastavilo; proto je třeba oddělovat její formální platnost od možnosti ji uplatňovat.

Pro kupujícího nebo makléře to neznamená, že má automaticky odmítnout každou platbu označenou jako „poplatek za sítě“. Znamená to, že má zjistit právní základ, okamžik vzniku povinnosti a důvod, proč platba vzniká.

Za co obec poplatek vybírat smí – a za co už ne

Český zákon o místních poplatcích v § 10c umožňuje obci zavést jednorázový poplatek za zhodnocení stavebního pozemku možností jeho připojení na obcí vybudovaný vodovod nebo kanalizaci. Smyslem není zpoplatnit otevření ventilu či uzavření smlouvy s provozovatelem. Jde o situaci, kdy veřejná infrastruktura objektivně zvýší využitelnost, a tím i potenciální hodnotu stavebního pozemku. Podrobnosti shrnuje Portál veřejné správy a zákonné podmínky obsahuje § 10c zákona č. 565/1990 Sb..

Poplatníkem je vlastník takto zhodnoceného stavebního pozemku. Obec musí mít platnou vyhlášku vydanou v zákonných mezích. Sazba se stanovuje na metr čtvereční a nesmí překročit zákonem určený rozdíl ceny pozemku bez možnosti připojení a s touto možností. Naopak poplatek, který se v důsledku konstrukce splatnosti vybírá jen po skutečném připojení, se může dostat do rozporu se zákazem podmiňovat připojení finančním plněním podle zákona o vodovodech a kanalizacích.

Možnost napojení na obecní vodovod nebo kanalizaci může zhodnotit stavební pozemek. Skutečná připojovací přípojka a její technické náklady jsou samostatná věc. Zdroj: Redakční infografika projektu Realiťák roku; právní podklady: Ústavní soud Pl. ÚS 33/25 a Ministerstvo financí.

Proč vyhláška Čelechovic na Hané neobstála

Problém nebyl jen ve výši poplatku nebo v tom, že se lidem nelíbil. Obec podle popisu Ústavního soudu vázala splatnost až na okamžik, kdy se vlastník skutečně připojí. Pokud se nepřipojí vůbec, platbu by podle této konstrukce neodvedl. Tím se z poplatku za zhodnocení stavebního pozemku stal v praktickém účinku poplatek za samotné připojení – tedy za něco jiného, než obec smí podle § 10c zpoplatnit.

Ústavní soud se zabýval také okruhem dotčených parcel. Upozornil, že pozemek vymezený v územním plánu pro budoucí výstavbu nemusí ještě být stavebním pozemkem podle § 9 odst. 2 zákona o oceňování majetku. Obec nemůže dnes zavést poplatek za zhodnocení pozemků, které požadovanou zákonnou definici splní teprve někdy později. Důležitý je jejich skutečný právní stav v relevantní době, nikoli samotný příslib budoucí zástavby.

Ministerstvo vnitra účinnost vyhlášky pozastavilo v červenci 2025. V databázi obecních předpisů je evidováno rozhodnutí o tomto pozastavení. Nový nález tak uzavírá ústavní přezkum; nejde o novelu zákona ani obecný zákaz jakýchkoliv místních poplatků za zhodnocení stavebních pozemků.

„Jestliže je parcela v inzerátu označená jako zasíťovaná, musí být kupujícímu jasné, zda existuje skutečná přípojka, pouze možnost napojení, nebo ještě povinnost uhradit poplatek. Jsou to tři různé informace, které mohou významně ovlivnit celkové náklady na koupi i následnou výstavbu.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

Dvě data, která mohou rozhodnout: kolaudace sítě a vydání vyhlášky

Zákon dává obci pro zavedení tohoto poplatku omezené období. Obecně závaznou vyhlášku musí vydat nejpozději v kalendářním roce, ve kterém nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí nebo nabyl právních účinků kolaudační souhlas ke konkrétní obcí vybudované stavbě vodovodu či kanalizace. Ministerstvo financí tuto lhůtu výslovně označuje za propadnou: po jejím uplynutí nelze poplatek zpětně zavést vyhláškou vydanou až v dalších letech. Viz metodická odpověď Ministerstva financí MP/10/2020.

Kupující by si proto měl položit dvě jednoduché otázky: Kdy byla relevantní stavba nebo její samostatně použitelná etapa zkolaudována? A kdy obec vyhlášku vydala? U etapové výstavby se musí posuzovat ta část sítě, která dotčenému pozemku reálně umožňuje připojení. Samotné datum celkové dokončenosti celé rozsáhlé investice nemusí být rozhodné.

Podle dalšího výkladu Ministerstva financí, který vysvětluje § 10c, nelze pozemek, který při rozhodné kolaudaci nebyl stavebním pozemkem, dodatečně zatížit tímto poplatkem jen proto, že jím později začne být. Rozhodující je konkrétní právní stav a použitelnost infrastruktury.

Při kontrole poplatku ověřte rok kolaudace příslušné infrastruktury, rok vydání obecní vyhlášky a právní status pozemku. Zdroj: Redakční infografika projektu Realiťák roku; podklady: § 10c zákona o místních poplatcích a výklady Ministerstva financí MP/10/2020 a MP/11/2020.

Znamená rozhodnutí, že poplatky za sítě ruší i ostatní obce?

Ne. Výrok nálezu přímo ruší pouze konkrétní vyhlášku Čelechovic na Hané. Ostatní obce mohou za zákonných podmínek tento místní poplatek používat. Jejich vyhlášky nejsou rozhodnutím automaticky zrušeny. Právní argumentace Ústavního soudu je ale významným vodítkem pro posuzování jiných předpisů postavených na obdobném mechanismu.

Nejde ani o první rozhodnutí tohoto druhu. Už v roce 2024 Ústavní soud řešil v nálezu Pl. ÚS 42/23 vyhlášku obce Jenštejn a upozorňoval mimo jiné na nepřípustnou zpětnou konstrukci poplatku a na faktické zpoplatnění budoucího připojení. Srovnání obou kauz ukazuje starší tisková zpráva Ústavního soudu.

Pokud makléř prodává pozemky v jiné obci, měl by ověřit její vlastní vyhlášku. Automaticky předpokládat, že je neplatná jen kvůli novému nálezu, by bylo zavádějící. Stejně tak by bylo chybou tvrdit, že kupující automaticky nemusí platit nic, protože soud jedné obci vyhlášku zrušil.

„U stavebních parcel dnes už nestačí sledovat jen cenu za metr čtvereční a orientační dostupnost sítí. Rozhodující je také právní a finanční připravenost pozemku. Přehledné doložení přípojek, jejich kapacity a případných obecních plateb pomáhá kupujícím správně porovnat nabídky a prodávajícím předejít sporům.“

Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Co když už vlastník poplatek zaplatil nebo obdržel platební výměr?

Zrušení předpisu neznamená automaticky, že se všechny dříve zaplacené peníze samy vrátí. Je třeba oddělit samotnou vyhlášku, pravomocné individuální rozhodnutí a případný přeplatek. Obecné následky zrušení podzákonného předpisu upravuje zejména § 71 zákona o Ústavním soudu. Práva a povinnosti podle některých pravomocných rozhodnutí vydaných na základě zrušeného předpisu nelze vykonávat, ale neznamená to samo o sobě obecnou automatickou refundaci všech dřívějších plateb.

Vlastník, který v Čelechovicích poplatek uhradil, má platební výměr nebo řeší nedoplatek, by měl nejprve získat přesné dokumenty k vlastní věci: vyhlášku, výměr, datum jeho právní moci, potvrzení o úhradě a aktuální stanovisko obecního úřadu. Následně lze s odborníkem prověřit konkrétní postup a případné opravné či jiné prostředky podle procesního stavu. Bez ověření není vhodné doporučovat ignorování výměru ani automatický požadavek na vrácení peněz.

Co musí kupující stavebního pozemku a makléř před podpisem ověřit

Zejména při koupi pozemku, u kterého prodávající nebo obec hovoří o nových sítích, je vhodné rozdělit prověrku do tří oblastí: právní titul poplatku, skutečná technická možnost připojení a náklady na vlastní přípojku. Každá odpovídá na jinou otázku.

• Platná obecní vyhláška: získat její úplné znění a ověřit datum vydání, sazbu, okruh dotčených pozemků a splatnost.
• Rok kolaudace sítě: zjistit rozhodnutí či souhlas k vodovodu nebo kanalizaci, které konkrétní parcelu opravdu zhodnotily.
• Status parcely: ověřit, zda šlo ve správném okamžiku o stavební pozemek podle zákonné definice, a nespoléhat pouze na územní plán.
• Technická možnost: vyžádat vyjádření provozovatele o možnosti a podmínkách napojení, kapacitě sítě a případných potřebných úpravách.
• Skutečné přípojky: zjistit, zda už přípojky fyzicky existují, komu patří a zda jsou provozuschopné.
• Dosavadní platby: ověřit, zda byl případný místní poplatek uhrazen, zda existují výměry nebo nedoplatky a jak se náklad smluvně vypořádá.
• Kupní smlouva: uvést, jaké sítě a doklady prodávající garantuje a kdo nese náklady na doplnění přípojek.

Je-li třeba hledat vhodného realitního profesionála, lze využít přehled makléřů projektu Realiťák roku. Projekt rovněž nabízí další informace pro veřejnost, které pomáhají předcházet chybám při převodech nemovitostí.

Před koupí pozemku ověřte obecní poplatek, skutečnou možnost napojení, stav přípojek a to, kdo ponese další náklady. Zdroj: Redakční infografika projektu Realiťák roku; právní podklady: Ústavní soud Pl. ÚS 33/25 a Ministerstvo financí.

Úplně na závěr: zasíťovaný pozemek nemusí znamenat nulové další náklady

Nový nález Ústavního soudu pomáhá přesněji vymezit hranici mezi legitimním místním poplatkem za zhodnocení stavebního pozemku a nepřípustnou konstrukcí, která fakticky zpoplatňuje až samotné připojení. Nepřináší obecný zákaz všech plateb souvisejících s vodovodem a kanalizací a automaticky neruší vyhlášky jiných obcí. Pro kupujícího je proto nejdůležitější znát zákonný důvod platby a skutečný technický stav parcely.

Rozhodnutí je současně připomínkou, že výraz „zasíťovaná parcela“ není úplným popisem finanční ani právní připravenosti nemovitosti. Před koupí je potřeba požadovat konkrétní podklady, nikoli se spolehnout na formulaci v inzerátu.

O projektu Realiťák roku

Projekt Realiťák roku již od roku 2018 pomáhá veřejnosti lépe se orientovat v realitních službách a podporuje odbornost, vzdělávání a transparentnost realitních profesionálů. V roce 2026 probíhá jeho 9. ročník. Projekt přináší odborné informace a praktická doporučení pro kupující, prodávající, vlastníky i makléře. Rozvoj kvalitních realitních služeb podporuje také prostřednictvím hodnocení a vzdělávacích aktivit. Více na webu projektu Realiťák roku a v sekci Aktuality.

Projekt dlouhodobě působí pod záštitami Ministerstva pro místní rozvoj ČR, Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, Senátu Parlamentu ČR a hlavního města Prahy. Záštity nejsou garancí konkrétních právních závěrů tohoto článku.

Kontakt pro veřejnost a média

Monika Lukášová – ředitelka projektu Realiťák roku, monika.lukasova@realitakroku.cz
Obecné informace: info@realitakroku.cz
Web: www.realitakroku.cz