24.9.2026 1:57
Srpnová data ukazují mimořádné zrychlení trhu napříč všemi šesti sledovanými segmenty. Doba nabízení rodinných domů se meziročně zkrátila z 209 na 82 dní, bytů ze 145 na 63 dní, pozemků z 305 na 132 dní a garáží ze 154 na 67 dní. Přitom například u bytů k prodeji počet nabídek meziročně vzrostl o 16,4 %. Rychlejší trh tedy nelze vysvětlit pouze nedostatkem nabídky.
Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz. Tento článek staví do popředí jeden ukazatel, který bývá často přehlížen: dobu, po kterou nemovitost zůstává v nabídce.
Ve všech šesti sledovaných segmentech je doba nabízení v srpnu 2026 výrazně kratší než před rokem. U domů k prodeji klesla z 209 na 82 dní, u bytů ze 145 na 63 dní, u pozemků z 305 na 132 dní a u garáží ze 154 na 67 dní.
Nejde přitom jen o důsledek menší nabídky. U bytů k prodeji počet nabídek meziročně vzrostl o 16,4 % a u garáží o 12,4 %, přesto se oba segmenty výrazně zrychlily.
„Rychlost trhu je pro klienta stejně důležitá jako cena. Když se dobře připravené nabídky prodávají rychleji, prodávající má menší prostor napravovat chyby po spuštění inzerce a kupující má méně času na improvizaci. O to důležitější je mít předem připravené financování, dokumentaci a kontrolní postup.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
Největší meziroční zkrácení doby nabízení vykazují rodinné domy k prodeji. V srpnu 2025 zůstávaly v nabídce v průměru 209 dní, letos 82 dní. To znamená zkrácení o 60,8 %. Těsně za nimi jsou pozemky pro bydlení, byty k prodeji a garáže, kde se doba zkrátila přibližně o 56 až 57 %.
| Segment | Doba 08/2025 | Doba 08/2026 | Změna doby | Nabídky 08/2025 | Nabídky 08/2026 | Změna nabídek | Cena meziročně |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Byty k prodeji | 145 dní | 63 dní | −56,6 % | 26 016 | 30 271 | +16,4 % | +10,4 % |
| Domy k prodeji | 209 dní | 82 dní | −60,8 % | 33 120 | 31 653 | −4,4 % | +4,8 % |
| Byty k pronájmu | 41 dní | 23 dní | −43,9 % | 26 067 | 26 810 | +2,9 % | +6,4 % |
| Domy k pronájmu | 64 dní | 34 dní | −46,9 % | 1 397 | 1 495 | +7,0 % | +4,2 % |
| Garáže | 154 dní | 67 dní | −56,5 % | 1 682 | 1 890 | +12,4 % | +11,5 % |
| Pozemky pro bydlení | 305 dní | 132 dní | −56,7 % | 16 003 | 15 868 | −0,8 % | +7,1 % |
U rodinných domů se doba nabízení zkrátila nejvíce, o 60,8 %. Současně se počet nabídek snížil jen o 4,4 % a nabídková cena vzrostla o 4,8 %. Kombinace těchto tří ukazatelů je důležitější než každý jednotlivě: trh je cenově výše, nabídka se zásadně nepropadla, ale domy z ní mizí podstatně rychleji.
To neznamená, že se každý dům prodá do 82 dní. Starší nemovitosti s technickými vadami, vysokou energetickou náročností nebo přestřelenou cenou mohou na trhu zůstávat výrazně déle. Průměrný údaj ale ukazuje jasný posun celého segmentu.
U bytů je obraz ještě zajímavější. Počet nabídek vzrostl z 26 016 na 30 271, tedy o 16,4 %. Přesto se doba nabízení zkrátila ze 145 na 63 dní, o 56,6 %. Nabídkové ceny jsou meziročně o 10,4 % výše.
Vyšší nabídka tedy v srpnu 2026 neznamenala plošné zpomalení trhu. Data jsou slučitelná s tím, že trh dokáže nově přicházející nabídky absorbovat rychleji než před rokem. Bez dat o skutečných transakcích ale nelze z tohoto ukazatele přímo dopočítat objem prodejů.
„Když roste počet nabídek a současně se zkracuje doba nabízení, je to velmi silný signál aktivity trhu. Neznamená to automaticky, že každý inzerát končí prodejem, ale ukazuje to, že nabídky se v systému obměňují výrazně rychleji. Právě proto má smysl sledovat cenu, počet nabídek a dobu nabízení společně.“
Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku
Pozemky pro bydlení zkrátily dobu nabízení z 305 na 132 dní, tedy o 56,7 %. Počet nabídek přitom zůstal téměř stabilní (−0,8 %) a cena vzrostla o 7,1 %. U garáží doba klesla ze 154 na 67 dní, nabídka vzrostla o 12,4 % a cena o 11,5 %.
Nájemní segmenty jsou přirozeně rychlejší. Byt k pronájmu byl v srpnu 2026 v nabídce 23 dní proti 41 dnům před rokem. U domů k pronájmu doba klesla ze 64 na 34 dní. I zde tedy došlo k výraznému zrychlení.
Meziročně přibylo nabídek bytů k prodeji (+16,4 %), garáží (+12,4 %), domů k pronájmu (+7,0 %) a bytů k pronájmu (+2,9 %). U domů k prodeji nabídka klesla o 4,4 % a u pozemků o 0,8 %.
Společným jmenovatelem všech segmentů proto není vývoj počtu nabídek, ale zkrácení doby nabízení. To je důvod, proč považujeme rychlost trhu za nejsilnější srpnový signál.
„Pro veřejnost je rychlejší trh praktická informace. Prodávající by měl být připravený ještě před zveřejněním inzerátu, protože první týdny nabídky jsou klíčové. Kupující zase potřebuje předem vědět, jak bude financovat, co chce prověřit a kde má svůj cenový limit. Rychlost nesmí vést k tomu, že se přeskočí právní nebo technická kontrola.“
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Následující část už není součástí cenového datasetu. Jde o širší ekonomické prostředí, které může ovlivňovat rozhodování kupujících a prodávajících.
ČNB v červencovém šetření úvěrových podmínek uvedla, že ve druhém čtvrtletí 2026 vzrostla poptávka domácností po úvěrech na bydlení. Současně banky zpřísnily úvěrové standardy v návaznosti na doporučení ČNB. Vyšší zájem o financování může podporovat aktivitu na trhu, i když podmínky nejsou stejně volné jako v éře mimořádně levných hypoték. Zdroj: ČNB.
ČNB 6. srpna ponechala repo sazbu na 3,75 %. Pro kupující to znamená, že rozhodování o koupi stále probíhá v prostředí dražšího financování než před několika lety. Přesto jsou data o době nabízení výrazně rychlejší. Zdroj: ČNB.
Průměrná mzda ve druhém čtvrtletí 2026 vzrostla nominálně o 6,4 % a reálně o 4,3 %. Zlepšení reálných příjmů může části domácností vracet prostor k rozhodování o bydlení, i když dostupnost se mezi regiony výrazně liší. Zdroj: ČSÚ.
Meziroční inflace v srpnu činila 1,9 %. Stabilnější cenové prostředí může snižovat nejistotu domácností, současně však neznamená, že ceny nemovitostí musejí stagnovat – ty se řídí vlastní nabídkou, poptávkou a financováním. Zdroj: ČSÚ.
Dobře připravená nemovitost má větší šanci využít první vlnu zájmu. Cena, prezentace, dokumentace a právní stav by proto měly být vyřešené před zahájením inzerce, ne až během ní.
Je vhodné mít předem prověřené financování a jasný seznam dokumentů a technických parametrů, které chcete kontrolovat. Rychlý trh není důvod k podpisu bez kontroly.
Rychlost klade větší nároky na řízení poptávky, organizaci prohlídek a práci s nabídkovou cenou. Nesprávně nastavená cena může i na silném trhu promarnit nejdůležitější období nabídky.
Celorepublikový údaj je jen výchozí bod. Konkrétní byt, dům nebo pozemek může mít úplně jinou rychlost podle lokality, stavu a ceny.
Najít prověřeného makléřeSrpen 2026 přinesl meziroční růst nabídkových cen ve všech sledovaných segmentech. Samotná cenová čísla ale nevystihují, jak výrazně se trh změnil. Největší posun je v rychlosti: rodinné domy k prodeji se zkrátily z 209 na 82 dní, byty ze 145 na 63, garáže ze 154 na 67 a pozemky z 305 na 132 dní.
Význam této změny roste ve chvíli, kdy ji spojíme s počtem nabídek. U bytů a garáží je nabídek meziročně více, nikoli méně. Trh tedy není rychlejší jen proto, že by na něm bylo méně nemovitostí. U domů a pozemků nabídka mírně klesla, ale rozsah zkrácení doby je násobně větší než samotný pokles počtu nabídek.
To naznačuje změnu chování trhu: kupující a nájemci jsou v roce 2026 ochotni reagovat rychleji, pokud nabídka odpovídá jejich očekávání a ceně. V kombinaci s rostoucí poptávkou po úvěrech na bydlení, růstem reálných mezd a relativně stabilní inflací vzniká prostředí, ve kterém se více transakčních rozhodnutí může odehrávat v kratším čase.
Zároveň je nutné varovat před opačným extrémem. Průměrná doba nabízení není zárukou rychlého prodeje každé nemovitosti a už vůbec není důvodem ke zkracování právní či technické kontroly. Rychlejší trh trestá nepřipravenost na obou stranách: prodávající může promarnit nejsilnější počáteční zájem a kupující může pod tlakem času udělat drahou chybu.
Na podzim budeme sledovat, zda se doba nabízení udrží na současných hodnotách i mimo hlavní letní sezónu, zda další růst nabídky bytů začne trh brzdit, a jak na aktivitu kupujících zapůsobí další měnověpolitická rozhodnutí ČNB a vývoj hypotečních sazeb.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Jmenuji se Monika Lukášová a jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Rodinné domy k prodeji. Doba nabízení se meziročně zkrátila z 209 na 82 dní, tedy o 60,8 %.
V srpnu 2026 byla doba nabízení 63 dní oproti 145 dnům v srpnu 2025.
Ne. U bytů k prodeji nabídka meziročně vzrostla o 16,4 % a u garáží o 12,4 %, přesto se doba nabízení výrazně zkrátila.
Ano. Všech šest sledovaných segmentů má v srpnu 2026 vyšší nabídkovou cenu než před rokem.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon