Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon 
Studenti český nájemní trh ovlivňují výrazně, ale jinak, než se často říká. Jejich nejsilnější dopad není v prudkém zdražování, nýbrž v rychlém úbytku dostupných bytů před začátkem akademického roku. Mezi květnem a zářím klesne nabídka v průměru 12 sledovaných krajských měst o 8,1 %, zatímco nájemné ve stejném období vzroste jen o 0,79 %. V Brně zmizí z nabídky 14,7 % bytů a v Olomouci 12 %. Kdo hledá nájem v univerzitním městě až v září, přichází především o výběr.
Datový závěr v jedné větě: Studentská poptávka před začátkem akademického roku především zmenšuje výběr nájemních bytů. Cenový dopad existuje, ale je proti propadu nabídky relativně malý.
Nájemné za deset let vzrostlo o 82 %. Po inflaci je obrázek mnohem mírnější
České nájemní bydlení je proti roku 2016 nominálně výrazně dražší. V průměru 12 sledovaných krajských měst vzrostlo nabídkové nájemné mezi srpnem 2016 a srpnem 2026 přibližně o 82 %. Průměrné roční tempo růstu odpovídá zhruba 6,2 %.
Pokud ale desetiletý růst očistíme o inflaci, vychází podstatně jiný obrázek. Reálný růst nájemného činí v průměru necelých 17 %. Jinými slovy: velkou část nominálního zdražení za poslední dekádu vysvětluje celkový růst cen v ekonomice.
Regionální rozdíly jsou přitom mimořádně výrazné. V Liberci vzrostlo nabídkové nájemné za deset let o 101 %, v Hradci Králové o 100 % a v Brně o 99 %. Po očištění o inflaci jde přibližně o reálný růst 29 %, 28 % a 27 %. Na opačném konci stojí Zlín: nominální růst o 52 % nestačil na kumulovanou inflaci, takže reálná úroveň nájemného je podle podkladu mírně pod hodnotou před deseti lety.
Zdroj: Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz; inflace ČSÚ.
„Praha je nejdražší trh, ale není automaticky lídrem rychlosti zdražování. Za deset let rostla pomaleji než dvě třetiny sledovaných měst. Zajímavé je, že její relativní pozice vůči ostatním zůstala prakticky stejná – pražské nájemné je stále přibližně jedenapůlkrát vyšší než průměr ostatních sledovaných měst.“
Tři roky, kdy nájmy reálně zlevnily
Nominální růst nájemného neznamená automaticky růst kupní síly pronajímatele. V letech, kdy inflace rostla rychleji než nájemné, nájemní bydlení v reálném vyjádření zlevňovalo. Ve sledovaných datech se to týká zejména let 2020, 2022 a 2023.
Největší rozdíl nastal v inflačním roce 2022. Nabídkové nájemné sice rostlo, ale výrazně pomaleji než spotřebitelské ceny, takže reálný meziroční vývoj vyšel přibližně na −5,7 %. V roce 2023 činil reálný pokles zhruba −5,1 %.
Zdroj: Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz; ČSÚ.
Rok 2026: tempo růstu nájemného viditelně zpomaluje
Po několika letech silného růstu přináší rok 2026 ochlazení. V období od ledna do srpna vzrostlo nabídkové nájemné meziročně v průměru 12 sledovaných měst o 4,3 %. Ve stejném období roku 2025 činil růst 7,0 %.
Nejde o pokles nájemného, ale o zpomalení jeho růstu. Pro nájemníky je to důležitý rozdíl: trh dále zdražuje, jen podstatně pomalejším tempem než v předchozím roce.
Zdroj: Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Ovlivňují studenti nájemní bydlení? Ano – ale především nabídkou
Každé léto se opakuje stejná otázka: zdražují studenti nájmy v univerzitních městech? Data ukazují, že odpověď není tak jednoduchá.
Nejsilnější studentský efekt je vidět na počtu dostupných nabídek. Nabídka nájemních bytů vrcholí v květnu, kdy se sezónní index dostává na hodnotu 104,7. Přes léto postupně klesá a v září dosahuje 96,2, tedy 3,8 % pod ročním normálem. Mezi květnovým vrcholem a zářím tak počet nabídek klesne přibližně o 8,1 %.
Absolutní sezónní minimum je podle grafu ještě nižší v prosinci, kdy index dosahuje 93,1. Mechanismus je ale jiný. Prosinec je obecně utlumeným obdobím celého realitního trhu, zatímco zářijový propad je výrazně spojen s nástupem akademického roku a rychlým rozebíráním vhodných bytů.
Zdroj: Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
Studenti trh primárně „vyberou“. Cenu ovlivňují až sekundárně.
Brno a Olomouc: čím více studentů, tím hlubší letní propad nabídky
Nejpřesvědčivější vztah mezi studenty a nájemním trhem ukazuje srovnání podílu vysokoškoláků na populaci města s úbytkem nabídky mezi květnem a zářím. Pořadová korelace dosahuje −0,93 při statistické významnosti p < 0,0001.
V Brně mezi květnem a zářím zmizí z trhu přibližně 14,7 % nabídek. V Olomouci jde o 12 %. Právě tato města patří k lokalitám s nejvyšší koncentrací vysokoškoláků na 1 000 obyvatel.
Naopak v Jihlavě, kde není velká univerzitní koncentrace, je letní propad nabídky velmi malý. Praha je specifickou výjimkou: studentů má v absolutním počtu mnoho, ale jejich vliv se rozpouští ve výrazně větší populaci i rozsahu celého pražského nájemního trhu.
Zdroj: Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz; počty studentů MŠMT, populační údaje ČSÚ. Koncentrace studentů v grafu vychází z údajů MŠMT k 31. 12. 2022.
Metodická poznámka: Silná korelace sama o sobě neprokazuje příčinu. Výklad o studentském vlivu ale podporuje také vývoj v roce 2020, kdy se při distanční výuce typický zářijový propad nabídky téměř vytratil.
„Data ukazují, že studenti nevytvářejí dramatický cenový skok, ale velmi výrazně mění dostupnost nabídky. V Brně a Olomouci vidíme nejhlubší letní propad právě tam, kde je koncentrace studentů nejvyšší. Pro nájemní trh je to důležitá nuance: problémem září není jen cena, ale především menší výběr.“
Rok 2020 fungoval jako přirozený test
Pandemický rok 2020 přinesl mimořádnou situaci. Vysoké školy ve velké míře přešly na distanční výuku a významná část studentů do univerzitních měst na začátku akademického roku nepřijela.
Výsledek byl v nabídce nájemních bytů okamžitě vidět. V letech 2016 až 2019 se zářijový index nabídky držel v průměru kolem 96,3. V letech 2021 až 2025 kolem 95,4. V roce 2020 ale vyskočil na 99,5 – prakticky k ročnímu normálu.
Jakmile se prezenční výuka vrátila, vrátil se i tradiční zářijový úbytek nabídky. Rok 2020 tak poskytuje silnou podporu závěru, že velkou část zářijového pohybu v univerzitních městech skutečně vytváří studentská poptávka.
„Když rodina hledá nájem v univerzitním městě až v září, často neplatí dramaticky vyšší cenu jen kvůli studentům. Hlavní problém je, že nejlepší byty už jsou pryč. U nájemního bydlení proto může být správné načasování stejně důležité jako samotný rozpočet.“
A co cena? Studentský efekt je překvapivě malý
Přestože z nabídky univerzitních měst přes léto mizí výrazná část bytů, do cen se tento pohyb propisuje podstatně méně. Mezi květnem a zářím vzroste nabídkové nájemné v průměru 12 sledovaných měst pouze o 0,79 %.
Pět měst s nejvyšší koncentrací studentů zdraží ve stejném období v průměru o 1,1 %, zbývajících sedm měst o 0,57 %. Rozdíl tedy existuje, ale není dramatický.
Nejsilnější letní růst v podkladu vykazuje Brno – přibližně 1,5 %. U šedesátimetrového bytu to znamená měsíční rozdíl zhruba 400 Kč. V Olomouci a Praze jde přibližně o 200 Kč. V Liberci a Jihlavě se naopak nájemné do podzimu téměř nepohne, případně mírně klesne.
Univerzitní města mají sezónu ostřejší – a vyšší ceny drží déle
Sezónní průběh nájemného je v univerzitních i ostatních městech podobný, rozdíl je však v intenzitě. U univerzitních měst činí rozdíl mezi nejlevnějším a nejdražším měsícem přibližně jeden procentní bod, zatímco u ostatních měst zhruba 0,56 bodu.
Důležitý je také průběh po létě. V univerzitních centrech se zvýšená cenová hladina drží déle a nevrací se okamžitě po začátku semestru. Podle podkladu připadá na červenec a srpen přibližně 25 % celoročního nárůstu nájemného.
Zdroj: Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz; MŠMT a ČSÚ.
Zářijové „zdražení“ navíc částečně vytváří změna skladby nabídky. Přes léto a na začátku září se nejrychleji pronajímají byty s dobrým poměrem ceny, lokality a kvality. V inzerci tak zůstává vyšší podíl dražších nebo méně atraktivních bytů. Průměr nabídkových cen se tím může opticky posunout nahoru, aniž by každý jednotlivý byt skokově zdražil.
Studentů přibylo, sezónní křivka se ale zásadně nezměnila
Podklad ukazuje ještě jeden zajímavý výsledek. Přestože za poslední roky počet studentů vzrostl přibližně o 15 % a až 83 % z nich studuje prezenčně, sezónní chování nájemního trhu se výrazně nezměnilo.
Nepotvrzuje se tedy jednoduchá představa, že silnější studentské ročníky každým rokem tlačí na nájmy agresivněji nebo že by studenti začínali trh „vysávat“ výrazně dříve než před deseti lety. Základní sezónní vzorec zůstává velmi podobný.
Co z dat plyne pro nájemníky
- Nečekejte v univerzitním městě na září. Největší problém není cena, ale výrazně menší výběr.
- Nejširší nabídka bývá na jaře. V univerzitních městech je rozumné začít aktivně hledat nejpozději v červnu.
- Porovnávejte konkrétní byty, ne jen průměr města. Zářijový průměr může růst i proto, že levnější a kvalitnější nabídky už zmizely.
- Mějte připravené podklady. U dobrého bytu rozhoduje rychlost reakce, reference a schopnost uzavřít smlouvu bez zbytečných prodlev.
- Nepřeplácejte pouze ze strachu. Studentský cenový efekt je v průměru podstatně menší než efekt na dostupnost bytů.
Co z dat plyne pro pronajímatele a investory
Pro majitele nájemních bytů je nejdůležitější závěr opačný: studentská sezóna nepřináší automaticky možnost výrazně zvýšit cenu. Přináší ale období velmi silné poptávky a rychlejšího obsazení kvalitně připravené nemovitosti.
- Nabídku je vhodné připravit před hlavní zářijovou vlnou.
- Cena má vycházet z lokálního trhu, ne pouze z očekávání „studenti zaplatí cokoliv“.
- V univerzitních městech je významná dostupnost MHD, škol, centra a rozumná dispozice pro spolubydlení.
- Pro investora může být studentská poptávka důležitější pro nízkou neobsazenost než pro samotné tempo růstu nájemného.
- Dlouhodobou hodnotu investice stále určuje lokalita, pořizovací cena, provozní náklady, technický stav a kvalita správy.
Chcete byt pronajmout a správně nastavit cenu i termín?
Projekt Realiťák roku vám pomůže najít prověřeného realitního makléře ve vašem regionu. Zkušený makléř dokáže vyhodnotit lokální poptávku, načasování nabídky, reálné nájemné, prezentaci i prověření zájemce.
Najít prověřeného makléře Napsat Monice LukášovéMetodika: jak data číst
- Jde o nabídkové nájemné za m², nikoliv o realizované ceny z uzavřených nájemních smluv.
- Desetileté srovnání pracuje se srpnem 2016 až srpnem 2026 a průměrem 12 sledovaných krajských měst.
- Sezónní index nabídky má hodnotu 100 jako roční normál po odfiltrování dlouhodobého trendu.
- Srovnání roku 2026 používá období leden až srpen proti stejnému období předchozího roku.
- Koncentrace studentů v korelačním grafu vychází z údajů MŠMT k 31. 12. 2022 a je vztažena k počtu obyvatel města.
- Inflace a populační údaje jsou doplněny z ČSÚ. Korelace ukazuje silnou souvislost, nikoliv sama o sobě definitivní důkaz příčiny.
Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz. Pro vybrané výpočty a srovnání jsou dále použita data Českého statistického úřadu a Ministerstva školství, mládeže a tělovýchovy.
Často kladené otázky
Zdražují studenti nájmy v univerzitních městech?
Ano, určitý cenový efekt je patrný, ale je podstatně menší než dopad na nabídku. Mezi květnem a zářím vzroste nájemné ve sledovaných městech v průměru o 0,79 %, zatímco nabídka klesne přibližně o 8,1 %.
Kdy je nejlepší hledat nájemní byt ve studentském městě?
Nejširší nabídka bývá na jaře. V univerzitních městech je vhodné začít aktivně hledat už v červnu a nenechávat rozhodnutí až na září.
Kde je studentský vliv na nabídku nejsilnější?
V podkladu nejvíce vyčnívají Brno a Olomouc. V Brně mezi květnem a zářím mizí přibližně 14,7 % nabídek a v Olomouci 12 %.
Proč není Praha nejvíce zasažená, když má mnoho studentů?
Praha má vysoký absolutní počet studentů, ale zároveň mnohem větší populaci a rozsáhlejší nájemní trh. Studentská poptávka se proto v celkové velikosti trhu více rozpouští.
Proč je v září průměrná cena vyšší?
Část růstu je skutečná, část ale souvisí se změnou skladby nabídky. Levnější a atraktivnější byty se pronajmou rychleji a v inzerci zůstává vyšší podíl dražších nabídek.
Zpomaluje v roce 2026 růst nájemného?
Ano. Od ledna do srpna 2026 rostlo nabídkové nájemné meziročně o 4,3 %, zatímco ve stejném období roku 2025 o 7,0 %.
Je nájemní bydlení po deseti letech reálně o 82 % dražší?
Ne. Hodnota 82 % je nominální růst. Po očištění o inflaci činí průměrný reálný růst přibližně 17 %.
Úplně na závěr
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního a prověřeného realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti.
Součástí projektu je také osvěta. Srozumitelně vysvětlujeme důležitá témata spojená s nemovitostmi, pracujeme s ověřenými daty, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od kvalitní realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Řešíte pronájem bytu nebo chcete doporučit makléře ve vašem regionu?
Napište Monice Lukášové, ředitelce projektu Realiťák roku. Pomůže vám pojmenovat základní otázky a propojit vás s prověřeným makléřem projektu podle lokality a konkrétní situace.
Napsat Monice LukášovéKontakt pro veřejnost a média:
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
