Ústecký kraj za 10 let: byty zdražily o 441 %, v Mostě o 565 %.

„Ústecký kraj je velmi dobrým příkladem toho, jak se během deseti let může změnit vnímání regionální dostupnosti. Zůstává cenově pod Prahou, Brnem nebo Středočeským krajem, ale procentní růst je mimořádný. Pro místní domácnosti je důležité, že jejich příjmy nerostly stejným tempem jako ceny bytů.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

Ústecký kraj 2016–2026: nejde jen o byty

Desetiletý posun se týká prakticky všech sledovaných segmentů. Nejvyšší relativní růst mají byty k prodeji (+441,3 %), následované garážemi (+319,1 %), domy k prodeji (+263,8 %) a pozemky pro bydlení (+229,6 %). Nájemné rostlo pomaleji: u bytů o 82,8 % a u domů o 113,9 %.

Byty: z 8 628 na 46 704 Kč/m²

Průměrná nabídková cena bytů v Ústeckém kraji se za deset let zvýšila o 38 076 Kč na metr čtvereční. Procentně jde o 441,3 %. Tak vysoké číslo je částečně důsledkem mimořádně nízké výchozí cenové úrovně v roce 2016, ale nelze jej tím vysvětlit celé. Regionální bytový trh se během deseti let zásadně přecenil.

Pro kupujícího je podstatné, že Ústecký kraj zůstává ve srovnání s většinou republiky levnější, ale rozdíl dostupnosti už není stejný jako před deseti lety. Pro vlastníka je naopak vývoj připomínkou, že regionální trhy mohou v určité fázi dohánět část cenového odstupu velmi rychle.

Okresy: Most +564,5 %, Chomutov +501,3 %, Teplice +471,9 %

Největší desetiletý růst vykázal okres Most. Cena bytů zde vzrostla z 6 380 na 42 396 Kč/m², tedy o 564,5 %. Chomutov stoupl z 7 084 na 42 599 Kč/m² (+501,3 %) a Teplice z 7 329 na 41 911 Kč/m² (+471,9 %).

Nejvyšší aktuální cenovou hladinu má ale okres Litoměřice: 68 690 Kč/m². Následují Ústí nad Labem s 53 474 Kč/m² a Louny s 53 303 Kč/m². To znovu ukazuje rozdíl mezi absolutní cenou a tempem růstu.

„U Mostu nebo Chomutova je procentní růst extrémně vysoký hlavně proto, že v roce 2016 startovaly z velmi nízkých hodnot. Proto musí být vždy vedle procenta uvedena i skutečná cena za metr. Teprve kombinace obou údajů dává čtenáři férový obraz o tom, co se v regionu stalo.“

Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku

Domy, nájmy, garáže a pozemky: růst je široký

Domy k prodeji zdražily za deset let o 263,8 %, z 10 490 na 38 164 Kč/m². Pozemky pro bydlení vzrostly z 585 na 1 928 Kč/m², tedy o 229,6 %. Garáže se dostaly z 5 397 na 22 619 Kč/m², což znamená růst o 319,1 %.

Nájemní bydlení rostlo pomaleji. U bytů se nabídkové nájemné zvýšilo ze 122 na 223 Kč/m² měsíčně (+82,8 %). U domů k pronájmu z 101 na 216 Kč/m² (+113,9 %), ale tento segment má v srpnu 2026 jen 59 nabídek, a proto je nutné jej interpretovat s větší opatrností.

Trh je dnes výrazně rychlejší než v roce 2016

U bytů k prodeji se doba nabízení zkrátila ze 112 na 53 dní, tedy o 52,7 %. Domy k prodeji klesly z 212 na 89 dní (−58,0 %) a pozemky z 335 na 159 dní (−52,5 %). Garáže se zkrátily ze 124 na 71 dní.

U pronájmů je zrychlení také patrné, zejména u domů, ale vzhledem k malému počtu nabídek je zde nutné procentní změny interpretovat opatrně.

„Ústecký kraj už dávno není možné vnímat jen jako jeden levný trh. Litoměřice mají jinou cenovou hladinu než Most, rychlost je jiná v Děčíně a jiná v Ústí. Pro prodávajícího i kupujícího je proto okresní nebo městská úroveň mnohem důležitější než samotný krajský průměr.“

Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Kontext mimo dataset: ceny rostou rychleji než některé sociálně-ekonomické ukazatele

Tato kapitola doplňuje realitní dataset o aktuální veřejná data ČSÚ a MPSV.

Mzdy rostou, ale z výrazně nižšího tempa než dlouhodobé ceny bytů

Průměrná hrubá mzda v Ústeckém kraji činila ve 2. čtvrtletí 2026 47 250 Kč. Meziročně vzrostla o 5,5 % a reálně o 3,4 %. Republikový průměr byl o 9,1 % výše. Zdroj: ČSÚ.

Nezaměstnanost zůstává nejvyšší v Česku

K 31. červenci 2026 činil podíl nezaměstnaných v Ústeckém kraji 7,27 %, nejvíce ze všech krajů. Tento údaj připomíná, že silný růst cen nemovitostí automaticky neznamená stejně silný vývoj lokálního trhu práce. Zdroj: ČSÚ / MPSV.

Nová bytová výstavba je slabá

V prvním pololetí 2026 připadalo v Ústeckém kraji pouze 0,73 zahájeného bytu na tisíc obyvatel a 0,74 dokončeného bytu na tisíc obyvatel, nejméně mezi kraji. Ve druhém čtvrtletí navíc počet dokončených bytů meziročně klesl o 49,7 %. Nízká nová nabídka může být jedním z faktorů, které dlouhodobě omezují schopnost trhu reagovat na zvýšenou poptávku. Zdroj: ČSÚ – mezikrajské srovnání bytové výstavby.

Počet obyvatel kraje je kolem 804 tisíc

ČSÚ uvádí k 30. červnu 2026 v Ústeckém kraji 803 983 obyvatel. Demografický vývoj je důležitý pro dlouhodobou interpretaci poptávky, ale sám o sobě nevysvětluje cenový růst – ten vzniká kombinací dostupnosti úvěrů, nízké výchozí ceny, investiční poptávky, lokální nabídky a dalších faktorů. Zdroj: ČSÚ.

Co desetiletá data znamenají pro veřejnost

Pro kupující

Nižší absolutní cena proti Praze neznamená automaticky „levné bydlení“. Rozhodující je poměr ceny k místním příjmům, technický stav domu a mikro-lokalita. V některých okresech se cenová hladina změnila tak zásadně, že historické představy o dostupnosti už neplatí.

Pro prodávající

Desetiletý růst je silný argument, ale ne cenovka pro konkrétní byt. Výchozí cenu je nutné odvodit z aktuální konkurence, stavu nemovitosti a konkrétního města či čtvrti.

Pro investory

Růst ceny bytu byl výrazně rychlejší než růst nájemného. U investičních bytů je proto nutné hlídat, zda pořizovací cena stále odpovídá očekávanému nájemnímu výnosu a riziku lokality.

Metodika a limity

• Porovnáváme srpen 2016 a srpen 2026, nikoli roční průměry.
• Ceny jsou nabídkové ceny za m².
• Počet nabídek vychází z hlavního očištěného počtu v exportu a ve veřejném textu jej označujeme pouze jako „počet nabídek“.
• Desetileté procento je citlivé na nízkou výchozí cenovou základnu, proto vždy uvádíme i absolutní cenu.
• U malých segmentů – zejména pronájmů domů – je potřeba větší opatrnost.
• Nabídková cena není totožná s konečnou realizační cenou konkrétní transakce.

Rozšířený závěr: Ústecký kraj už není stejným „levným trhem“ jako v roce 2016

Desetiletý pohled ukazuje jednu z největších proměn českého regionálního realitního trhu. Byty v Ústeckém kraji zdražily v nabídkových cenách o 441,3 %. V okrese Most je růst 564,5 %, v Chomutově 501,3 % a v Teplicích 471,9 %. Současně se trh výrazně zrychlil a doba nabízení bytů klesla ze 112 na 53 dní.

Takové procentní změny ale nesmí zakrýt dvě skutečnosti. Zaprvé: výchozí ceny v roce 2016 byly mimořádně nízké, takže procentní růst je opticky velmi vysoký. Zadruhé: ani po tomto růstu nejsou všechny části kraje cenově stejné. Litoměřice jsou na 68 690 Kč/m², zatímco Děčín, Most, Chomutov a Teplice se pohybují kolem 42 tisíc Kč/m².

Největší otázkou pro další roky bude dostupnost. Mzdy v kraji rostou, ale dlouhodobý růst cen bytů je násobně rychlejší. Nezaměstnanost zůstává nejvyšší v republice a bytová výstavba v přepočtu na obyvatele patří k nejslabším. To vytváří zvláštní kombinaci: region je stále relativně levný v celostátním srovnání, ale pro místní domácnosti může být vlastní bydlení výrazně méně dostupné než před deseti lety.

Pro investory je důležité, že růst prodejních cen byl mnohem rychlejší než růst nájemného. Historický výnosový příběh založený na nízkých pořizovacích cenách se proto mění. Budoucí investiční rozhodnutí musí stát více na kvalitě lokality, stavu domu, skutečném nájemném a provozních nákladech.

Na podzim a v dalších měsících budeme sledovat zejména tempo cen v Mostě, Chomutově a Teplicích, vývoj nové výstavby, změny počtu nabídek a to, zda se velmi rychlá doba nabízení bytů kolem 50 dní udrží.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.

Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Kontakt pro veřejnost a média

Jmenuji se Monika Lukášová a jsem ředitelka projektu Realiťák roku.

E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

Nejčastější otázky

O kolik zdražily byty v Ústeckém kraji za 10 let?

Z 8 628 Kč/m² v srpnu 2016 na 46 704 Kč/m² v srpnu 2026, tedy o 441,3 %.

Který okres zdražil nejvíce?

Okres Most: z 6 380 na 42 396 Kč/m², což znamená růst o 564,5 %.

Kde jsou dnes byty v kraji nejdražší?

V okrese Litoměřice, kde nabídková cena v srpnu 2026 dosáhla 68 690 Kč/m².

Zrychlil se také prodej?

Ano. U bytů k prodeji se doba nabízení zkrátila ze 112 na 53 dní a u domů z 212 na 89 dní.