Monika Lukášová, 
Petr Makovský 
Určují inzeráty cenu nemovitosti?
Ne. Inzeráty cenu nemovitosti samy neurčují. Ukazují především nabídkové ceny – tedy částky, které prodávající požadují. Skutečná tržní hodnota vzniká až ve střetu konkrétní nabídky s reálnou poptávkou a konečná prodejní cena může být od ceny uvedené v inzerátu odlišná.
Inzerce je důležitou součástí odhadu trhu, ale sama o sobě nestačí k určení ceny konkrétní nemovitosti.
Proč tomuto mýtu tolik lidí věří?
Je to pochopitelné. Člověk, který vlastní například byt 3+1, si otevře nabídku nemovitostí, nastaví stejnou lokalitu a dispozici a během několika minut vidí desítky cen. Pokud se podobné byty nabízejí kolem sedmi milionů korun, přirozeně ho napadne: „Tak ten můj má cenu přibližně sedm milionů.“
Jenže tím porovnává svou nemovitost především s očekáváním jiných prodávajících. Neví, jak dlouho jsou jednotlivé nabídky na trhu, zda už byly zlevněny, zda se za uvedenou cenu objevil skutečný zájemce ani jaká částka bude nakonec uvedena v kupní smlouvě.
Inzerce tedy vypovídá o trhu hodně. Jen neříká všechno.
Nabídková cena není totéž co skutečná prodejní cena
Pro pochopení problému je dobré oddělit několik různých pojmů.
Částka, kterou prodávající zveřejní v inzerátu.
Kvalifikovaný odhad částky, za kterou by bylo možné nemovitost za běžných podmínek prodat.
Částka, na které se nakonec prodávající a kupující dohodnou.
Tyto tři hodnoty mohou být podobné, ale také se mohou významně lišit.
Prodávající může například nabídnout byt za 7,5 milionu korun, protože podobné částky vidí u dalších nabídek. Pokud však kupující v daném místě považují odpovídající cenu za nižší, samotný inzerát hodnotu bytu nezvýší. Výsledkem může být dlouhá doba prodeje, postupné zlevňování a nakonec prodej za částku nižší, než jaké bylo možné dosáhnout při správném nastavení ceny na začátku.
„Jedna z nejčastějších chyb vzniká ve chvíli, kdy majitel zamění cenu, kterou někdo požaduje, za cenu, kterou je trh skutečně ochoten zaplatit. Inzerce je důležitá, ale správné ocenění musí pracovat s podstatně širším kontextem.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
Ani dva byty ve stejném domě nemusí mít stejnou cenu
Dalším problémem jednoduchého porovnávání inzerátů je samotné slovo „podobný“. Dvě nemovitosti mohou na první pohled vypadat téměř stejně, ale jejich hodnota může být odlišná.
U bytu mohou rozhodovat například:
- konkrétní ulice a část lokality,
- patro a existence výtahu,
- orientace a množství denního světla,
- hluk a výhled z oken,
- technický stav bytu,
- stav celého domu a společných částí,
- dispozice a reálná využitelnost prostoru,
- balkon, terasa, sklep nebo parkovací místo,
- energetická náročnost a provozní náklady,
- právní stav nemovitosti,
- aktuální nabídka podobných nemovitostí,
- a především aktuální poptávka kupujících.
U rodinných domů je rozdílů ještě více – od velikosti a charakteru pozemku přes technický stav stavby až po dostupnost sítí, dopravní spojení nebo možnosti dalšího využití.
Jednoduchý příklad: čtyři inzeráty a jedna špatná odpověď
Představme si majitele bytu, který najde v okolí čtyři podobné nabídky:
Na první pohled by mohl dojít k závěru, že jeho byt má hodnotu kolem 7,1 milionu korun.
Jenže co když je nabídka za 7,4 milionu na trhu už půl roku? Co když byla nabídka za 7,2 milionu původně vystavena za 7,7 milionu? Co když jeden z bytů prošel kompletní rekonstrukcí, zatímco druhý vyžaduje investici? A co když se skutečně uzavírané obchody v dané lokalitě pohybují pod nabídkovými cenami?
Průměr čtyř inzerátů není automaticky oceněním pátého bytu.
Proč může příliš vysoká startovací cena prodávajícímu uškodit
Častou strategií je: „Dáme cenu výš a uvidíme. Zlevnit můžeme vždycky.“ Na první pohled to vypadá bezpečně. Ve skutečnosti ale může mít takový postup několik nevýhod.
Nová nemovitost obvykle získává největší pozornost právě po zveřejnění nabídky. Pokud je v této chvíli výrazně nadhodnocená, relevantní kupující ji mohou vyřadit ještě před prohlídkou. Nabídka postupně stárne a opakované snižování ceny může na trhu vyvolávat otázku, proč se nemovitost nedaří prodat.
Správně stanovená cena proto není o tom nabídnout nemovitost co nejlevněji. Cílem je nastavit takovou strategii, která vytvoří dostatečný zájem a současně umožní prodávajícímu dosáhnout co nejlepšího výsledku.
„Cena není jen číslo napsané do inzerátu. Je součástí celé strategie prodeje. Pokud je na začátku nastavena špatně, může ovlivnit počet zájemců, délku prodeje i konečný výsledek celé transakce.“
Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Jak se tedy cena nemovitosti určuje správně?
Dobré ocenění by nemělo stát na jednom čísle ani na jedné metodě. V praxi je vhodné spojit více zdrojů informací.
- Aktuální konkurenční nabídku. Co právě teď kupující v lokalitě vidí a s čím budou vaši nemovitost porovnávat?
- Informace o skutečně realizovaném trhu. Nabídkové ceny je potřeba zasadit do kontextu cen, za které se obchody skutečně uskutečňují.
- Konkrétní parametry nemovitosti. Lokalita, technický stav, dispozice, patro, výhled, pozemek, parkování a řada dalších faktorů.
- Aktuální sílu poptávky. Jinak se stanovuje cena v prostředí, kde se o jednu nemovitost uchází několik zájemců, a jinak tam, kde nabídka výrazně převyšuje poptávku.
- Strategii samotného prodeje. Jiný postup může být vhodný pro majitele, který potřebuje prodat rychle, a jiný pro člověka, který má na prodej více času.
Profesionální ocenění proto není mechanické vyhledání několika podobných inzerátů. Je to interpretace dat a konkrétní situace dané nemovitosti.
Znamená to, že jsou inzeráty k ničemu? Právě naopak
Tento díl seriálu nemá říkat, že sledování inzerce nemá význam. Má velký význam.
Z nabídek lze sledovat, kolik podobných nemovitostí je právě na trhu, jak vypadají, jakou konkurenci bude mít připravovaný prodej nebo jaké cenové očekávání mají ostatní prodávající.
Problém nastává pouze tehdy, pokud z nabídkových cen uděláme jediný a definitivní důkaz hodnoty vlastní nemovitosti.
Právě kombinace inzertních dat, cenových map, znalosti realizovaného trhu a zkušenosti s konkrétní lokalitou umožňuje vytvořit podstatně realističtější obrázek.
Co z toho plyne pro prodávajícího?
- Nepovažujte nejdražší inzerát v okolí za důkaz hodnoty své nemovitosti.
- Nesrovnávejte pouze dispozici a počet metrů čtverečních.
- Zajímejte se i o skutečně dosažené ceny a stav poptávky.
- Při ocenění zohledněte konkrétní výhody i nevýhody své nemovitosti.
- Vnímejte správnou cenu jako součást prodejní strategie, ne jako přání prodávajícího.
Stručně řečeno
Inzeráty ukazují, za kolik chtějí lidé prodávat. Trh ukazuje, za kolik jsou kupující ochotni nakupovat.
Obě informace jsou důležité, ale nejsou totožné. Pokud chcete znát realistickou cenu své nemovitosti, nestačí najít několik podobných nabídek a vypočítat jejich průměr. Je potřeba znát lokalitu, stav nemovitosti, konkurenci, reálnou poptávku a dostupná tržní data.
Chcete vědět, jakou cenu může mít právě vaše nemovitost?
Projekt Realiťák roku vám pomůže spojit se s prověřenými realitními profesionály, kteří znají místní trh a mohou s vámi probrat ocenění i další postup při prodeji.
Příště v seriálu Realitní mýty
Ve druhém dílu se podíváme na další velmi rozšířenou větu: „Začneme s vyšší cenou. Zlevnit můžeme vždycky.“ Je skutečně nejlepší strategií začít co nejvýše, nebo může příliš vysoká cena připravit prodávajícího o nejlepší část poptávky hned na začátku?
Časté otázky
Je možné určit cenu bytu podle podobných inzerátů?
Inzeráty jsou dobrým orientačním zdrojem, ale samy o sobě nestačí. Obsahují nabídkové ceny, nikoli nutně částky, za které se nemovitosti skutečně prodají. Je potřeba zohlednit také stav nemovitosti, přesnou lokalitu, konkurenční nabídku, poptávku a další dostupná tržní data.
Co je nabídková cena nemovitosti?
Nabídková cena je částka, za kterou prodávající nemovitost nabízí trhu. Je to tedy požadovaná cena, nikoli automaticky cena, kterou za nemovitost kupující skutečně zaplatí.
Proč může být skutečná prodejní cena nižší než cena v inzerátu?
Důvodem může být příliš vysoké původní očekávání prodávajícího, slabší poptávka, technický nebo právní stav nemovitosti, konkurence jiných nabídek nebo výsledek vyjednávání mezi prodávajícím a kupujícím.
Může se nemovitost prodat i dráž než za nabídkovou cenu?
Ano. Pokud je o konkrétní nemovitost silný zájem a více kupujících je připraveno soutěžit o její získání, může konečná cena nabídkovou cenu překročit. I proto je správné nastavení prodejní strategie důležité.
Jak zjistit realistickou cenu nemovitosti?
Nejlepší je spojit informace o aktuální nabídce s daty o trhu, znalostí konkrétní lokality a detailním posouzením samotné nemovitosti. U významného majetku dává smysl nechat ocenění konzultovat s odborníkem, který v dané oblasti aktivně působí.
Úplně na závěr
Seriál Realitní mýty vzniká v rámci projektu Realiťák roku s cílem srozumitelně oddělovat rozšířené představy od toho, jak realitní trh skutečně funguje. V jednotlivých dílech se budeme věnovat cenám nemovitostí, prodeji, nákupu, práci realitních makléřů, smlouvám, nájmům, financování i dalším situacím, se kterými se veřejnost běžně setkává.
V roce 2026 probíhá již 9. ročník projektu Realiťák roku. Projekt se dlouhodobě zaměřuje na zvyšování kvality realitních služeb, transparentnost trhu a lepší orientaci veřejnosti při prodeji, koupi a pronájmu nemovitostí. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj ČR, Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, Senátu Parlamentu ČR a hlavního města Prahy.
Kontakt
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
