Inflace je 2,5 %, nájmy ale zdražily o 6,1 %. Naše data ukazují, že nabídkové nájemné roste ještě rychleji

Inflace v září zrychlila na 2,5 %. Zásadní je ale její struktura

Český statistický úřad zveřejnil 13. října 2026 definitivní údaje o vývoji spotřebitelských cen za září.

Meziroční inflace dosáhla 2,5 %, zatímco v srpnu činila 1,9 %. Růst celkové cenové hladiny tak zrychlil o 0,6 procentního bodu.

Základní hodnota byla známá již z předběžného odhadu zveřejněného 6. října. Definitivní výsledky ale přinesly důležitější podrobnosti o jednotlivých položkách spotřebního koše.

Právě struktura inflace je z pohledu realitního trhu mimořádně zajímavá.

Celková inflace 2,5 % totiž neznamená, že každé domácnosti zdražily všechny výdaje právě o 2,5 %.

Některé položky rostly výrazně rychleji. Jiné naopak zlevňovaly.

ČSÚ uvádí, že meziroční zrychlení celkové inflace bylo v září ovlivněno zejména vývojem cen v dopravě a zmírněním poklesu cen potravin.

Pro bydlení je ovšem nejpodstatnější rozdíl mezi vývojem nájemného, vlastnického bydlení a energií.

Nájemné +6,1 %, elektřina −10,6 %. Jak se změnily náklady na bydlení?

Definitivní statistika ČSÚ potvrzuje výrazně rozdílný cenový vývoj jednotlivých položek spojených s bydlením.

Zdroj: ČSÚ, Indexy spotřebitelských cen – inflace, září 2026, definitivní výsledky zveřejněné 13. října 2026. Změny proti září 2025.

Výsledky ukazují, že neexistuje jediná univerzální „inflace bydlení“, která by stejně dopadala na všechny domácnosti.

Nájemce v bytě s relativně nízkou spotřebou elektřiny může pociťovat především růst nájemného.

Vlastník domu vytápěného plynem může naopak v určitém období těžit z nižší ceny energie, ale současně platit více za opravy a údržbu.

Důležité je rovněž rozlišovat mezi meziročním poklesem spotřebitelské ceny energie a skutečnou úsporou konkrétní domácnosti.

Konečná faktura totiž závisí také na spotřebě, tarifu a smluvních podmínkách.

Proč ČSÚ uvádí růst nájemného o 6,1 %, zatímco naše data ukazují 7,1 %?

Rozdíl mezi těmito hodnotami patří k nejdůležitějším zjištěním celého srovnání.

Především je nutné vysvětlit, že nejde o dva výpočty stejného ukazatele.

ČSÚ sleduje nájemné za bydlení v rámci indexu spotřebitelských cen. Výslovně uvádí, že tento ukazatel zahrnuje jak nově uzavřené smlouvy, tak stávající nájemní vztahy.

Projekt Realiťák roku ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP naproti tomu analyzuje nabídkové ceny bytů k pronájmu.

Tedy ceny, za které jsou nemovitosti v daném období nabízeny zájemcům.

Nabídkové nájemné navíc nemusí být shodné s konečným nájemným sjednaným ve smlouvě.

Na průměrnou hodnotu mohou působit také změny ve skladbě nabízených bytů, jejich velikosti a lokalitě.

Právě metodické rozlišení umožňuje obě statistiky správně využít.

„Statistika ČSÚ a naše data z realitního trhu ukazují dvě různé stránky vývoje nájemního bydlení. ČSÚ sleduje změnu nájemného v domácnostech, zatímco naše data zachycují ceny, které se dnes objevují v nabídce. Pro člověka, který v bytě bydlí několik let, může být vývoj jiný než pro zájemce, který právě hledá nové bydlení. Proto je potřeba obě čísla vysvětlovat společně, ale metodicky je nezaměňovat.“

Petr Makovský
zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Naše zářijová data: nabídkové nájemné dosáhlo 332 Kč/m²

Podle zářijového exportu projektu Realiťák roku, Reality.iDNES.cz a CEMAP dosáhla průměrná nabídková cena bytů k pronájmu v celé České republice 332 Kč/m² měsíčně.

Ve stejném měsíci roku 2025 činila 310 Kč/m².

To představuje meziroční růst o 7,1 %.

Ve srovnání se srpnem 2026 se celorepubliková průměrná hodnota nezměnila. Také v srpnu dosahovala 332 Kč/m².

Zářijový export zachycuje 26 512 deduplikovaných nabídek nájemních bytů.

Průměrná doba nabízení činila 22 dní, oproti 39 dnům ve srovnatelném zářijovém údaji roku 2025.

Zkrácení doby nabízení může naznačovat rychlejší obměnu nabídky. Samo o sobě ale neprokazuje dobu do uzavření nájemní smlouvy.

Jde o nabídkové ceny, nikoli o realizační nájemné ze skutečně uzavřených smluv.

Aktuální situaci zachycuje také náš souhrnný přehled realitního trhu za září 2026.

Kde nájemné roste nejrychleji? Kompletní přehled krajů

Celorepublikový růst o 7,1 % zakrývá výrazné regionální rozdíly.

Nejdražší zůstává Praha, kde nabídkové nájemné dosáhlo 470 Kč/m² měsíčně.

Praha ovšem nemá nejvyšší meziroční tempo růstu.

To vykazuje Královéhradecký kraj s růstem o 12,4 %.

Následuje Liberecký kraj s 11,5 % a Karlovarský kraj s 10,9 %.

Zdroj: zářijový export projektu Realiťák roku, Reality.iDNES.cz a CEMAP. Meziroční změny vypočteny z cen 09/2025 a 09/2026 a zaokrouhleny na jedno desetinné místo. Doba nabízení odpovídá září 2026.

Královéhradecký a Liberecký kraj: rychlý růst z nižších cenových hladin

V Královéhradeckém kraji vzrostlo nabídkové nájemné z 250 na 281 Kč/m², tedy o 12,4 %.

V Libereckém kraji se zvýšilo z 244 na 272 Kč/m², což představuje růst o 11,5 %.

Oba regiony tak vykazují rychlejší procentní růst než Praha. Přesto zde zůstávají absolutní nabídkové ceny výrazně nižší.

Praha: nejdražší, ale nikoli nejrychleji rostoucí

Praha dosáhla 470 Kč/m² měsíčně, meziročně o 5,1 % více.

Zůstává výrazně dražší než ostatní kraje. Její růst však byl pomalejší než celorepublikových 7,1 %.

Středočeský kraj: vysoké nájemné a rychlá nabídka

Ve Středočeském kraji dosáhlo nájemné 335 Kč/m² a meziročně vzrostlo o 9,5 %.

Průměrná doba nabízení činila pouze 17 dní, což je méně než celorepublikových 22 dní.

Na vývoj mohou působit vazby na pracovní centra, dostupnost dopravy a změny skladby nabídky. Samotná cenová statistika ale nedokazuje konkrétní příčiny růstu.

Kolik stojí nájemné v Praze, Brně, Ostravě a dalších městech?

Ještě podrobnější obrázek poskytuje srovnání velkých měst.

Praha dosahuje 470 Kč/m², Brno 426 Kč/m². Výrazně nižší hodnoty vykazují například Ostrava s 254 Kč/m² a Ústí nad Labem s 230 Kč/m².

Ceny v Kč/m²/měsíc. Zdroj: zářijový export projektu Realiťák roku, list „Byt pronájem velká města“. Procentní změny vycházejí ze zobrazených průměrů.

Z porovnání vyplývá, že nejvyšší cenová hladina nemusí znamenat nejrychlejší růst.

Například Brno meziročně vzrostlo o 9,2 %, zatímco Praha o 5,1 %.

Ve Zlíně vykazuje sledovaný soubor pokles o 3,1 %.

Ani zde však nelze automaticky tvrdit, že všem nájemníkům ve Zlíně zlevnilo bydlení. Jde o průměr nabídkových cen sledovaných bytů.

Okresní data: v některých lokalitách růst přesahuje 15 %

Ještě větší rozdíly jsou viditelné na úrovni okresů.

Ve vybraných lokalitách dosáhl meziroční růst průměrné nabídkové ceny více než 15 %.

U menších lokálních trhů je však nutné výsledky interpretovat opatrněji. Průměr může výrazněji ovlivnit skladba právě nabízených nemovitostí.

Výběr okresů s výrazným meziročním růstem a nejméně 90 deduplikovanými nabídkami v září 2026. Zdroj: dodaný zářijový export, list „Okres byt pronájem“. Jde o výběr, nikoli úplné pořadí všech okresů.

Například Mělník, Nymburk, Beroun a Kladno ukazují významné cenové změny ve Středočeském kraji.

Pro pochopení vývoje ale nestačí samotné procento růstu. Je vhodné současně sledovat počet nabídek, jejich strukturu, dopravní dostupnost a lokální pracovní příležitosti.

Kolik vychází nájem bytu o velikosti 60 m²? Rozdíly jsou značné

Pro praktičtější představu jsme vypočítali modelové měsíční nájemné bytu o velikosti 60 m².

Výpočet vychází z průměrné nabídkové ceny za m² v dané lokalitě.

Nejde tedy o statistiku konkrétních šedesátimetrových bytů, ale o orientační ilustraci regionálních rozdílů.

Modelový výpočet: průměrná nabídková cena za m² × 60 m². Bez energií, služeb, případné jistoty nebo dalších jednorázových výdajů. Jde o srovnání cenových hladin, nikoli o automatické zvýšení nájmu konkrétnímu nájemníkovi.

V celorepublikovém modelu dosahuje nájemné 19 920 Kč měsíčně, proti 18 600 Kč v září 2025.

Rozdíl činí 1 320 Kč za měsíc.

Při dvanácti měsících by to odpovídalo 15 840 Kč ročně.

Pro rodinu hledající nové bydlení může být taková částka významná. Záleží samozřejmě na konkrétní lokalitě, velikosti bytu a dalších provozních nákladech.

„Pro rodiny, které dnes hledají nové nájemní bydlení, může být rozhodující i rozdíl několika desítek korun na metr čtvereční. U většího bytu už se takový rozdíl promítne do měsíčního rozpočtu o tisíce korun. Proto považuji za důležité, aby lidé při hledání bydlení dostávali srozumitelné informace nejen o samotném nájemném, ale také o službách, energiích a všech dalších pravidelných nákladech.“

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Proč levnější energie automaticky neznamenají levnější bydlení?

Zářijová inflace dobře ilustruje, jak rozdílně mohou jednotlivé náklady působit na domácnosti.

Elektřina meziročně zlevnila o 10,6 %, zemní plyn o 4,0 %.

Současně ale nájemné vzrostlo o 6,1 %, vodné o 3,9 % a stočné o 3,8 %.

Celkový výsledek proto závisí na tom, jakou část rodinného rozpočtu jednotlivé položky tvoří.

Nájemce v menším bytě může mít relativně nízkou spotřebu elektřiny, ale vysoké výdaje na nájemné.

Jiná domácnost v rodinném domě může mít vysokou spotřebu plynu, a proto u ní pokles jednotkové ceny energie může znamenat významnější úsporu.

Navíc je nutné odlišovat statistický vývoj cen od konkrétních zákaznických smluv.

Dva odběratelé se stejnou spotřebou mohou mít různé faktury, protože využívají odlišné produkty dodavatelů.

Co znamená imputované nájemné vlastníků?

ČSÚ uvádí, že náklady vlastnického bydlení vyjádřené imputovaným nájemným meziročně vzrostly o 5,1 %.

To ovšem neznamená, že vlastníci skutečně platí někomu pravidelně nájem.

Jde o statistický ukazatel zachycující cenový vývoj vlastnického bydlení podle metodiky ČSÚ.

Jeho růst v září ovlivňovaly především vyšší ceny stavebních prací a nových nemovitostí.

Není správné interpretovat tento údaj jako růst splátek hypoték o 5,1 % nebo jako stejně vysoké zvýšení hotovostních výdajů všech vlastníků.

Co by měli udělat lidé, kteří dnes hledají nové nájemní bydlení?

Pro domácnosti hledající nové bydlení je klíčová především skutečná celková cena.

Základní nájemné totiž nemusí zahrnovat všechny pravidelné platby spojené s užíváním bytu.

Stejně důležité je správně porovnávat podobné byty.

Novostavba s nízkou energetickou náročností a starší byt v méně dostupné lokalitě nemusí mít stejnou cenu za metr čtvereční ani stejné celkové provozní náklady.

Nabídkové průměry proto slouží k orientaci, ale konkrétní rozhodnutí musí vycházet z parametrů konkrétní nemovitosti.

Co nové statistiky znamenají pro realitní makléře a investory?

Pro realitní profesionály je nejdůležitější kombinace celorepublikových trendů a místních dat.

Nájemné v Praze, Brně, Ostravě nebo menším okresním městě se může vyvíjet výrazně odlišně.

Při stanovení nabídkového nájemného proto nestačí vycházet pouze z celorepublikové inflace.

Stejně tak nelze automaticky použít republikový růst nabídkových nájmů o 7,1 % jako univerzální doporučení pro každý byt.

Pro investory je důležité posuzovat nejen možné nájemné, ale také celkovou ekonomiku vlastnictví.

Vyšší nabídková cena totiž nemusí automaticky znamenat vyšší čistý výnos.

Do výsledku vstupují například náklady financování, opravy, pojištění, správa a případná neobsazenost bytu.

Vlastník také nemůže automaticky zvýšit nájemné stávajícímu nájemci jen proto, že určitý statistický index vzrostl.

Rozhodují konkrétní smluvní podmínky a platná zákonná pravidla.

Proč je vhodné sledovat také dobu nabízení?

Doba nabízení může pomoci posoudit, jak rychle se nabídka na trhu obměňuje.

Není však totožná s dobou skutečného pronajmutí a sama o sobě neprokazuje počet uzavřených smluv.

V našem zářijovém exportu činila průměrná doba nabízení nájemních bytů v celé republice 22 dní.

Pro makléře je proto užitečné sledovat tento údaj společně s cenami, počtem nabídek a typem nemovitosti.

Co si z článku odnést

• Celková inflace v září 2026 dosáhla 2,5 %.
• Nájemné podle ČSÚ vzrostlo o 6,1 %.
• Imputované nájemné vlastníků vzrostlo o 5,1 %.
• Elektřina meziročně zlevnila o 10,6 % a plyn o 4,0 %.
• Naše nabídková data ukazují meziroční růst nájemného o 7,1 %.
• Průměrná nabídková cena v ČR dosáhla 332 Kč/m² měsíčně.
• Praha zůstává nejdražší s 470 Kč/m².
• Nejrychlejší krajský růst vykázal Královéhradecký kraj: +12,4 %.
• Mezi městy a okresy existují velké cenové rozdíly.
• ČSÚ a Realiťák roku měří rozdílné segmenty nájemního trhu.

Oficiální zdroje, data a metodika

Český statistický úřad – 13. října 2026:
Indexy spotřebitelských cen – inflace – září 2026.

Český statistický úřad:
Inflace a spotřebitelské ceny – metodika a časové řady.

Projekt Realiťák roku, Reality.iDNES.cz a CEMAP:
Zářijový datový export realitního trhu 2026, soubor Export_202609, části věnované nabídkovému nájemnému bytů v ČR, krajích, okresech a velkých městech.

Projekt Realiťák roku – 7. října 2026:
Realitní trh v září 2026: ceny bytů stagnují, nabídka roste a prodej zrychluje.

Metodická poznámka: ČSÚ sleduje index spotřebitelských cen včetně nájemného za bydlení. Projekt Realiťák roku sleduje nabídkové ceny bytů na realitním trhu, nikoli realizační ceny uzavřených nájemních smluv. Meziroční a meziměsíční srovnání nabídkových cen je počítáno uvnitř stejného zářijového exportu, protože historické hodnoty se mohou v novějších datových výstupech zpětně zpřesnit. Procentní změny v článku vycházejí z exportovaných cen za m² a jsou zaokrouhleny na jedno desetinné místo. Model bytu 60 m² slouží pouze pro názorné porovnání regionálních cenových hladin.

Úplně na závěr

Devátý ročník projektu Realiťák roku pokračuje v hodnocení realitních makléřů napříč Českou republikou a současně přináší veřejnosti praktické informace o vývoji realitního trhu.

Zářijová data o inflaci a nájemném ukazují, že dostupnost bydlení nelze hodnotit pouze podle jednoho čísla.

Stejně důležité jsou regionální rozdíly, nabídkové ceny, skutečné nájemní smlouvy, náklady na energie a služby i finanční možnosti konkrétní domácnosti.

Projekt Realiťák roku proto ve spolupráci s portálem Reality.iDNES.cz a společností CEMAP dlouhodobě sleduje vývoj nabídkových cen, počtu nabídek a doby nabízení nemovitostí.

9. ročník projektu Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a hlavního města Prahy.