7.10.2026 12:38
Zářijový realitní trh přinesl kombinaci, která stojí za pozornost. Nabídková cena bytů v celé ČR zůstala proti srpnu prakticky beze změny na 98 545 Kč/m², meziročně je ale vyšší o 9,3 %. Počet nabídek bytů vzrostl oproti loňsku o 19,2 %, současně se však průměrná doba nabízení zkrátila ze 144 na 62 dní. Domy jsou na 49 685 Kč/m², nájemní byty na 332 Kč/m² a rychlejší obrat je vidět prakticky napříč segmenty. Zářijová data tak ukazují trh, na kterém je více bytů v nabídce, ale zároveň se prodávají výrazně rychleji.
Analýza vychází z dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP – cenové mapy . Ceny jsou nabídkové, nikoli realizační. Pro počet nabídek používáme očištěný počet unikátních nabídek. Všechna meziroční, meziměsíční a dlouhodobá srovnání jsou počítána uvnitř stejného zářijového snapshotu, protože historické hodnoty se mohou v novějších exportech zpětně zpřesnit.
Byty: 98 545 Kč/m², meziročně +9,3 %, proti srpnu prakticky beze změny.
Domy: 49 685 Kč/m², meziročně +4,5 %.
Nájemní byty: 332 Kč/m², meziročně +7,1 %.
Nejsilnější signál: trh je výrazně rychlejší. Byty se nabízely 62 dní proti 144 dnům před rokem, domy 92 proti 212 dnům.
Srpen v aktuálním zářijovém exportu vychází na 98 528 Kč/m² a září na 98 545 Kč/m².
Rozdíl je pouhých 17 Kč/m², tedy přibližně 0,0 %.
Z meziměsíčního pohledu tak můžeme mluvit o stagnaci, nikoli o obratu dlouhodobého trendu.
Meziročně zůstává růst výrazný: ze 90 198 Kč/m² na 98 545 Kč/m², tedy o 9,3 %.
Za deset let se cena zvýšila z 32 621 Kč/m², tedy přibližně o 202,1 %.
Jak číslo číst: meziměsíční stagnace sama o sobě neznamená změnu trendu. Mnohem silnější informací je kombinace meziroční ceny, počtu nabídek a doby nabízení.
Garáže dosáhly 35 265 Kč/m² a meziročně zdražily o 14,5 %.
Pozemky pro bydlení jsou na 2 630 Kč/m², meziročně +6,3 %.
U domů k prodeji je meziroční růst mírnější: 4,5 %, při zářijové ceně 49 685 Kč/m².
Nájemní trh zůstává cenově silný. Byty k pronájmu jsou na 332 Kč/m², což je meziročně o 7,1 % více.
Domy k pronájmu dosáhly 270 Kč/m².
„Zářijová stagnace cen bytů neznamená, že se trh zastavil. Pro prodávajícího je daleko důležitější, že dobře nastavená nabídka dnes nachází kupující výrazně rychleji než před rokem. Právě kombinace ceny, doby nabízení a konkurence v lokalitě rozhoduje o výsledku.“
Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku
Byty k prodeji se meziročně zkrátily ze 144 na 62 dnů.
Rodinné domy ze 212 na 92 dnů a pozemky pro bydlení z 302 na 135 dnů.
U garáží jde o pokles ze 146 na 62 dnů.
Zajímavý je také nájemní trh: byt k pronájmu se v září nabízel v průměru pouze 22 dnů, dům k pronájmu 32 dnů.
„U bytů současně vidíme růst počtu nabídek o téměř pětinu a zkrácení doby nabízení o více než polovinu. To je důležitá kombinace: vyšší nabídka sama o sobě nemusí znamenat slabší trh, pokud absorpce nabídky zůstává rychlá.“
Petr Makovský , výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
U bytů k prodeji vzrostl počet unikátních nabídek z 27 423 na 32 684, tedy o 19,2 %.
U domů k prodeji naopak meziročně klesl o 5,2 % na 32 480 nabídek.
Garáží je meziročně o 9,5 % více, pozemků pro bydlení přibližně o 1,0 % méně.
„Při interpretaci trhu je potřeba sledovat několik veličin současně. Cena bez doby nabízení a počtu nabídek dává jen část informace. Zářijová data jsou dobrým příkladem toho, proč je kombinovaný pohled důležitější než jeden izolovaný ukazatel.“
Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku
Důležité: tato část není součástí zářijového datového exportu. Jde o aktuální makroekonomický kontext.
Česká národní banka 17. září 2026 ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %.
ČBA Hypomonitor za srpen uvádí průměrnou realizovanou sazbu nových hypoték 5,00 %.
ČSÚ za 2. čtvrtletí 2026 uvádí průměrnou hrubou mzdu 51 966 Kč, meziročně +6,4 % a reálně +4,3 %.
ČNB – rozhodnutí bankovní rady · ČBA Hypomonitor · ČSÚ – mzdy
Září nepřineslo další výrazný meziměsíční skok cen bytů, ale potvrdilo dvě důležité tendence: ceny jsou proti loňsku výše a trh je podstatně rychlejší.
Zároveň se ukazuje, že rostoucí počet bytových nabídek zatím nevede k prodlužování doby nabízení.
Zářijová data jsou zajímavá právě tím, že jednotlivé ukazatele na první pohled vysílají rozdílné signály.
Cena bytů meziměsíčně stagnuje, počet nabídek je výrazně vyšší než před rokem a přitom se doba nabízení dramaticky zkrátila.
Pokud bychom sledovali pouze počet inzerátů, mohli bychom dojít k závěru, že je trh přeplněnější.
Rychlost nabídky ale ukazuje, že vyšší počet nemovitostí je současně rychleji absorbován.
To může být známkou vyšší aktivity celého trhu: více nemovitostí přichází do nabídky a současně se nabídka rychleji obměňuje.
Metodický limit: samotný export neobsahuje úplnou statistiku skutečně dokončených transakcí. Z vyšší nabídky a kratší doby nabízení proto nelze automaticky dopočítat počet realizovaných prodejů.
Rozdíl mezi srpnovou a zářijovou nabídkovou cenou bytů je minimální.
U měsíčních dat je ale přirozené, že jednotlivé hodnoty kolísají podle skladby aktuální nabídky.
Zářijová stagnace proto sama o sobě neznamená, že cenový růst skončil.
Pro takový závěr bychom potřebovali více měsíců se stejným směrem, ideálně společně se změnou doby nabízení a objemu nabídky.
Meziroční srovnání naopak stále ukazuje výrazně vyšší cenovou hladinu.
Právě proto je u měsíčních dat vhodné pracovat současně s:
Kratší doba nabízení obvykle snižuje prostor kupujícího k dlouhému rozhodování.
U kvalitní a správně naceněné nemovitosti může vzniknout více zájemců během poměrně krátkého období.
To ale neznamená, že každá nabídka se prodá bez vyjednávání nebo za libovolně vysokou cenu.
Rozdíl mezi dobře připravenou nemovitostí a nabídkou s přestřelenou cenou může být v rychlém trhu naopak ještě výraznější.
Byty, domy, garáže, pozemky a nájemní nemovitosti mají rozdílnou klientelu, průměrnou hodnotu transakce i citlivost na financování.
U rodinného domu je běžně složitější technická prověrka a vyšší absolutní pořizovací cena.
Proto i při výrazném zrychlení trhu zůstává jeho doba nabízení delší než u bytu.
Nájemní byty mají naopak velmi krátkou dobu nabízení, protože rozhodovací proces nájemce je obvykle rychlejší a nevyžaduje hypoteční financování.
Proto by bylo nepřesné shrnout zářijová data větou „nemovitosti se prodávají za 62 dní“. Hodnota 62 dní se vztahuje na byty k prodeji, nikoli na celý realitní trh.
Nejdůležitější bude, zda se meziměsíční cenová stagnace bytů zopakuje, zda nabídka zůstane vyšší a zda se doba nabízení udrží kolem současných hodnot.
Pokud by nabídka dále rostla a zároveň se začala prodlužovat doba nabízení, šlo by o jiný signál než dnešní kombinace vyšší nabídky a rychlejšího trhu.
Důležité bude také sledovat:
Celostátní průměr totiž může zakrýt regiony, kde trh začíná zpomalovat, nebo naopak dál zrychluje.
Nejsilnějším signálem září není samotná cena 98 545 Kč/m².
Důležitější je souběh tří změn:
To ukazuje trh, na kterém je v nabídce více nemovitostí, ale zároveň se nabídka podstatně rychleji obměňuje.
U rodinných domů je situace jiná.
Cena roste pomaleji a počet nabídek je meziročně nižší, přesto se i zde doba nabízení zkrátila o více než polovinu.
U nájemního bydlení zůstává tlak na rychlost velmi silný, zejména u bytů.
Pro prodávající z toho neplyne, že lze cenu nastavit libovolně vysoko.
Právě rychlý trh může velmi rychle odhalit nabídku, která cenově neodpovídá lokalitě, technickému stavu nebo aktuální konkurenci.
Pro kupující je naopak důležité mít předem vyřešené financování a znát lokální srovnání, protože u kvalitních nemovitostí může být čas na rozhodnutí kratší než před rokem.
Celostátní a krajská data jsou důležitý orientační rámec. Konkrétní cenu ale určuje lokalita, stav, dispozice, technické parametry a aktuální konkurence.
Devátý ročník projektu Realiťák roku pokračuje v pravidelném zveřejňování dat, která pomáhají veřejnosti lépe se orientovat v cenách, rychlosti realitního trhu a regionálních rozdílech.
Smyslem není určit jednu „správnou“ cenu pro celé Česko, ale nabídnout datový kontext pro konkrétní rozhodování kupujících, prodávajících, pronajímatelů i nájemců.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Článek pracuje s nabídkovými cenami, nikoli se skutečně sjednanými realizačními cenami. Historická srovnání jsou počítána uvnitř stejného zářijového exportu, protože starší hodnoty mohou být v novějších datových exportech zpětně zpřesněny. Doba nabízení a počet inzerátů nejsou totožné s počtem skutečně uzavřených transakcí.
Celorepublikový údaj činil 98 545 Kč/m².
Proti září 2025 jsou nabídkové ceny bytů vyšší o 9,3 %.
Průměrná doba nabízení činila 62 dní, před rokem 144 dní.
Ano. Počet unikátních nabídek bytů vzrostl meziročně o 19,2 %.
Ne automaticky. U bytů v září počet nabídek meziročně výrazně vzrostl, ale současně se doba nabízení zkrátila ze 144 na 62 dní. Pro posouzení síly trhu je proto nutné sledovat počet nabídek společně s cenou a dobou nabízení.
Ne. Článek pracuje s nabídkovými cenami.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon