Ceny bytů v krajích říjen 2026: Hradecko +19,8 %, Olomoucko v minusu

Analýza projektu Realiťák roku vychází z říjnového datového exportu nabídek portálu Reality.iDNES.cz. Číselné výpočty a metodický výklad připravujeme ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy. Jde o nabídkové údaje, nikoli o evidenci skutečně uzavřených kupních nebo nájemních smluv.

Cenová mapa všech 14 krajů

Rozdíl mezi Prahou a Ústeckým krajem činí v říjnu 119 077 Kč/m². Prosté dělení by ukázalo přibližně 3,56násobek. Není to ale rozdíl mezi dvěma konkrétními byty stejné kvality: pražský trh má jinou skladbu lokalit, typů budov, velikostí i poptávky. Mezikrajské srovnání dává cenovou orientaci, nikoli automatické rozhodnutí o výhodnosti nabídky.

Praha je nejdražší, Ústecký kraj zůstává cenově nejdostupnější. Zdroj: Datový export Reality.iDNES.cz pro projekt Realiťák roku (Export_202610.xlsx), odborný datový partner CEMAP – cenové mapy.

Kde se ceny měnily nejrychleji

První místo meziročního žebříčku obsadil Královéhradecký kraj s +19,8 %, následuje Vysočina a Plzeňský a Ústecký kraj. Naopak Olomoucký kraj vychází -2,2 %. To je důležitá výjimka proti zjednodušenému tvrzení, že se v říjnu v každém kraji byty zdražovaly.

Růst z nižší základny může v procentuálním žebříčku předběhnout dražší kraje, aniž by se tím vyrovnaly samotné cenové hladiny. Pro orientační hodnocení dostupnosti bydlení je proto vhodné číst společně procentní změnu, cenu za metr a místní výši příjmů. Údaj o příjmech v tomto exportu není a nelze jej bez dalšího podkladu do žebříčku přimíchávat.

Královéhradecký kraj vede růst, Olomoucký kraj zaznamenal pokles. Zdroj: Datový export Reality.iDNES.cz pro projekt Realiťák roku (Export_202610.xlsx), odborný datový partner CEMAP – cenové mapy.

„Krajské pořadí je dobrý začátek rozhovoru, ale nikoli hotové ocenění bytu. Kupující i prodávající mají právo vědět, zda porovnávají centrum města, menší obec, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí. Bez této práce může být i správný krajský průměr pro konkrétní rozhodnutí zavádějící.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

Co znamená desetiletá změna

Za deset let vzrostla pražská cena za metr na 165 611 Kč. U některých krajů se naopak nominální hladina změnila procentně více, protože startovala z velmi nízké základny. Příklad ukazují údaje Ústeckého kraje: dnešních 46 534 Kč/m² vzniklo z výrazně levnějšího trhu. Dlouhý časový horizont je vhodný pro popis strukturální proměny nabídky, není to však index cen stále stejných bytů.

Zvláště od roku 2016 se změnila kvalita části bytového fondu, energetický standard a podíl nových či rekonstruovaných jednotek v inzerci. Vyšší průměr proto může znamenat zdražení srovnatelné nabídky i to, že jsou inzerovány jiné byty než před deseti lety. V regionálních analýzách je žádoucí doplnit časovou řadu o rozdělení podle měst, velikostí a technického stavu.

Počet nabídek a hloubka trhu

Nejvíce sledovaných nabídek bytů je v Praze (9 632). V menších krajích může i relativně malý počet nových nebo specifických inzerátů posunout průměrnou hladinu. Výsledky s nižším počtem nabídek proto vyžadují větší opatrnost. Samotný velký objem nabídky zase automaticky neznamená přetlak nemovitostí, pokud se současně zvětšuje počet aktivních zájemců.

Počty nabídek se mezi regiony výrazně liší. Zdroj: Datový export Reality.iDNES.cz pro projekt Realiťák roku (Export_202610.xlsx), odborný datový partner CEMAP – cenové mapy.

„Královéhradecký růst a olomoucký pokles je třeba číst ve stejné metodice i časovém okně. Pozorovaný rozdíl je reálným výsledkem porovnání nabídkových souborů, ale automaticky neříká, že každá lokalita v jednom kraji zdražila a v druhém zlevnila. Důležitá je velikost vzorku a skladba nabídek.“

Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku

Proč nestačí jen krajský průměr

Praha, krajská města, menší okresní města a periferní obce se z hlediska trhu s bydlením nechovají stejně. Cena bytu v krajském městě může být několikanásobkem ceny ve vzdálenější obci, aniž by takový rozdíl zachytil souhrnný údaj. Pro kupující je důležitá dojezdová dostupnost, školy, zaměstnání, náklady na dopravu i stav konkrétní nemovitosti. Pro prodávající je důležitější přímá konkurence v okolních ulicích než republikové pořadí.

Aktuální data zároveň ukazují důvod pro samostatnou krajskou analýzu: výrazně rostoucí Královéhradecký kraj má uvnitř sebe okresy s odlišnou dynamikou. Proto mu věnujeme samostatný článek celé říjnové série, který z celokrajské tabulky sestoupí na úroveň okresů a odliší byty, domy, nájmy a pozemky.

Jak vyhodnotit cenu konkrétního bytu

Základem je srovnání skutečně podobných bytů podle lokality, výměry, dispozice, stavu, patra, výtahu, energetické náročnosti a právních omezení. Pokud se vaše cena výrazně liší od místního pásma, je třeba vysvětlit proč. Krajská data jsou dobrým základním testem realistických očekávání, nikoli konečným znaleckým závěrem.

Širší kontext mimo dataset: nová výstavba a rozdíly uvnitř krajů

Rozdíly mezi čtrnácti kraji nevznikají jen různou rychlostí růstu cen. Liší se podíl velkých měst, rekreačně atraktivních oblastí, staršího bytového fondu, nových projektů a také struktura nabízených dispozic. Krajská cena za metr proto může při změně skladby aktuálních inzerátů kolísat, i když ceny jednotlivých srovnatelných bytů rostou pomaleji.

Samostatnou vrstvu představuje nová výstavba. ČSÚ pravidelně publikuje počet zahájených a dokončených bytů podle krajů; tyto údaje pomáhají hodnotit dlouhodobou nabídku, ale nejsou totožné s počtem aktivních realitních inzerátů. Například pražská statistika za 2. čtvrtletí 2026 evidovala 2 788 zahájených bytů, přičemž tento údaj sám o sobě neříká, kolik bytů bylo v říjnu na prodej ani za jakou cenu.

Při srovnání Královéhradeckého a Olomouckého kraje proto doporučujeme postupovat od kraje přes okres až k městu, čtvrti, stáří domu a vybavení. Měsíční pokles v jedné agregaci není důkazem obratu všech místních trhů; potvrzení směru vyžaduje více období a stálou metodiku.

„Regionální rozdíly jsou jedním z důvodů, proč pravidelně zveřejňujeme krajské a okresní analýzy. Přesunout rozhodování jen na celostátní průměr by znamenalo přehlédnout podstatnou část trhu. Dobrý makléř umí čísla vysvětlit v konkrétní ulici a zároveň otevřeně říct, co z nich zjistit nelze.“

Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Co dál sledovat v krajích

Pro hodnocení dalších měsíců bude důležité, zda se olomoucký říjnový pokles potvrdí, jak se promění počet nabídek v Praze a jestli Královéhradecký kraj udrží dynamiku i bez změny skladby inzerátů. Věřit jednomu měsíci více než delší časové řadě by vedlo k nepřiměřeně silným závěrům.

Úplně na závěr

Projekt Realiťák roku již devátým rokem pomáhá veřejnosti lépe rozumět realitnímu trhu, pracovat s daty a vyhledávat kvalitní odbornou pomoc. Nabídkové statistiky jsou užitečným výchozím bodem, ale pro skutečné rozhodnutí o prodeji, koupi či pronájmu je nutné doplnit informace o lokalitě, konkrétním stavu nemovitosti, právních souvislostech a financování. Smyslem pravidelných měsíčních analýz není jen popsat růst či pokles, ale upozornit také na to, co samotná tabulka ještě neříká.

Jedno pořadí krajů umí ukázat, kde stojí za to hledat odpověď. Samotná odpověď na cenu konkrétního bytu ale vzniká až porovnáním lokálních nemovitostí, vývoje jejich nabídky a reálných podmínek trhu.

Kontakt pro veřejnost a média