Český realitní trh za 10 let: co zdražilo nejvíc a jak se změnila rychlost trhu.

„Desetiletý pohled připomíná, jak nebezpečné je při rozhodování vycházet ze staré představy o cenách. To, co bylo před deseti lety běžnou cenovou hladinou, dnes v řadě segmentů neexistuje. Pro veřejnost je proto důležité pracovat s aktuální lokální hodnotou, ne s tím, za kolik se podobná nemovitost prodávala před pěti nebo deseti lety.“

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku

Český realitní trh 2016–2026: ceny výše, nabídky rychlejší

Za deset let se změnila nejen cenová hladina, ale i rychlost trhu. Byty k prodeji vzrostly z 31 490 na 98 756 Kč/m², domy z 14 918 na 49 477 Kč/m² a pozemky pro bydlení z 830 na 2 622 Kč/m². Garáže se dostaly ze 7 230 na 34 092 Kč/m².

Garáže: nejrychlejší desetiletý růst, +371,5 %

Garáže jsou v našem šestisegmentovém srovnání nejrychleji rostoucí kategorií. Nabídková cena za m² se zvýšila ze 7 230 na 34 092 Kč/m². Cena je tedy 4,7násobkem hodnoty ze srpna 2016.

U tohoto segmentu je třeba počítat s rozdílnou velikostí, typem a lokalitou garáží. Přesto dlouhodobý směr ukazuje, že parkování a uzavřené garážové prostory se staly výrazně dražší součástí městského bydlení.

Byty, domy a pozemky: všechny více než trojnásobek původní ceny

Byty k prodeji jsou na 313,6 % úrovně roku 2016, domy na 331,7 % a pozemky pro bydlení na 315,9 %. Jinými slovy: jejich dnešní nabídková cena je přibližně trojnásobná až více než trojnásobná proti srpnu 2016.

V korunách je změna nejviditelnější u bytů: 31 490 → 98 756 Kč/m². U domů 14 918 → 49 477 Kč/m² a u pozemků 830 → 2 622 Kč/m².

„U dlouhodobého srovnání je nejlepší převést různé segmenty na index. Byt, nájem a pozemek mají jiné jednotky a nelze jejich absolutní ceny míchat. Když ale nastavíme rok 2016 na hodnotu 100, je jasně vidět, které segmenty se za deset let přecenily nejvýrazněji.“

Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku

Nájmy rostly výrazně pomaleji než prodejní ceny

Nabídkové nájemné bytů se zvýšilo ze 185 na 332 Kč/m² měsíčně, tedy o 79,5 %. U domů k pronájmu šlo o růst ze 171 na 272 Kč/m² (+59,1 %). To je stále výrazný růst, ale podstatně nižší než u vlastnického bydlení, garáží nebo pozemků.

Desetiletý rozdíl mezi cenami aktiv a cenou nájemního užívání je důležitý zejména pro investory. Samotný růst ceny nemovitosti neznamená, že stejným tempem roste její příjmový potenciál.

Doba nabízení klesla ve všech segmentech

Vedle cen se změnilo i tempo trhu. Byty k prodeji se zkrátily ze 117 na 63 dní, domy ze 199 na 82 dní a pozemky z 330 na 132 dní. U garáží klesla doba ze 155 na 67 dní.

Největší procentní zkrácení vychází u domů k pronájmu, z 100 na 34 dní (−66 %), ale jde o menší segment s 1 495 nabídkami v srpnu 2026. U pozemků je zkrácení 60 %, u domů k prodeji 58,8 % a u garáží 56,8 %.

„Deset let je na realitním trhu dlouhá doba. Člověk, který nakupoval v roce 2016, prožil období levných hypoték, pandemii, prudkou inflaci, skok sazeb i návrat poptávky. Proto je dnešní trh výsledkem několika různých cyklů, ne jednoho nepřerušeného růstu.“

Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Kontext mimo dataset: jedna dekáda, několik úplně odlišných ekonomických režimů

Tato část není součástí realitního datasetu. Připomíná makroekonomické okolnosti, které během desetiletí měnily nabídku i poptávku.

Úrokové sazby prošly od extrémně nízkých hodnot k výraznému zpřísnění

Desetiletí zahrnuje období mimořádně uvolněné měnové politiky, prudké zvýšení úrokových sazeb po inflačním šoku i současnou stabilizaci. V srpnu 2026 byla dvoutýdenní repo sazba ČNB 3,75 %. Historie sazeb je dostupná na stránce nástrojů měnové politiky ČNB. Zdroj: ČNB.

Aktuální ekonomika kombinuje nízkou inflaci a růst reálných mezd

Meziroční inflace v srpnu 2026 činila 1,9 %. Ve druhém čtvrtletí zároveň reálné mzdy vzrostly o 4,3 %. To je výrazně jiné prostředí než v období vysoké inflace a propadu reálných příjmů. Inflace – ČSÚ; mzdy – ČSÚ.

Výstavba se v roce 2026 zvedá, ale dokončování má zpoždění

V prvním pololetí 2026 byla v Česku zahájena výstavba 22 785 bytů, téměř o 40 % více meziročně. Dokončená výstavba se však v části krajů stále vyvíjí slaběji, což připomíná, že reakce nabídky bydlení na změnu poptávky je pomalá. Zdroj: ČSÚ – mezikrajské srovnání.

Co desetiletý vývoj znamená v praxi

Pro kupující

Historická cena není relevantní kotva. Důležitější je dnešní lokální nabídka, příjem domácnosti, úrok a očekávaná délka vlastnictví.

Pro prodávající

Velký desetiletý růst neznamená, že lze na konkrétní nemovitost aplikovat celostátní procento. Lokální trh může být výrazně rychlejší nebo pomalejší a technický stav může vytvořit rozdíl v řádu desítek procent.

Pro investory

Je důležité oddělit kapitálový růst od příjmu z nájmu. Prodejní ceny rostly za dekádu výrazně rychleji než nájemné, takže stejné investiční pravidlo nemusí fungovat v roce 2026 stejně jako v roce 2016.

Metodika a limity desetiletého srovnání

• Srovnáváme srpen 2016 a srpen 2026, nikoli průměr celých roků.
• Ceny jsou nabídkové, nikoli realizační.
• Jednotlivé segmenty mají různé jednotky a nelze přímo porovnávat například 98 756 Kč/m² u prodejního bytu s 332 Kč/m² měsíčně u nájmu. Pro porovnání dynamiky používáme procentní změnu a index 2016 = 100.
• Počet nabídek vychází z hlavního očištěného počtu nabídek v exportu.
• Skladba nabízených nemovitostí se za deset let mění; dlouhodobé číslo proto popisuje vývoj trhu, ne cenu jedné identické nemovitosti.

Rozšířený závěr: za deset let se změnila cena bydlení i samotná mechanika trhu

Český realitní trh v srpnu 2026 je proti srpnu 2016 zásadně jiný. Nejde jen o to, že ceny jsou výše. Garáže jsou téměř 4,7násobkem tehdejší hodnoty, domy více než 3,3násobkem, pozemky 3,16násobkem a byty 3,14násobkem. Nájemní bydlení rostlo pomaleji, ale ani tam nejde o malou změnu.

Druhá velká proměna se odehrála v rychlosti. Nabídky jsou dnes ve všech sledovaných segmentech na trhu kratší dobu. Pozemky se zkrátily z 330 na 132 dní, domy k prodeji ze 199 na 82 dní a garáže ze 155 na 67 dní. To mění způsob, jakým musí kupující, prodávající i makléři pracovat s přípravou a rozhodováním.

Třetí důležitý závěr je rozdíl mezi cenami aktiv a nájemným. Prodejní segmenty za deset let rostly řádově o 214 až 372 %, zatímco nájemné o 59 až 80 %. Vztah mezi pořizovací cenou a nájemním příjmem je proto dnes jiný než v roce 2016. Pro investora je to zásadní změna.

Desetiletá čísla zároveň nejsou přímou predikcí další dekády. Období 2016–2026 obsahovalo extrémně levné financování, pandemii, inflační šok, energetickou krizi, prudké utažení měnové politiky a následnou stabilizaci. Příštích deset let může mít úplně jinou strukturu.

Proto budeme v dalších měsících sledovat především vztah mezi cenami a reálnými příjmy, vývoj hypotečního financování, rychlost nové bytové výstavby, množství nabídek a to, zda současné mimořádně krátké doby nabízení vydrží i při případném dalším růstu nabídky.

Úplně na závěr

9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.

Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Kontakt pro veřejnost a média

Jmenuji se Monika Lukášová a jsem ředitelka projektu Realiťák roku.

E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

Nejčastější otázky

Co v Česku za 10 let zdražilo nejvíce?

Ze sledovaných segmentů garáže, o 371,5 %. Domy k prodeji vzrostly o 231,7 %, pozemky o 215,9 % a byty o 213,6 %.

O kolik zdražily byty?

Z 31 490 Kč/m² v srpnu 2016 na 98 756 Kč/m² v srpnu 2026, tedy o 213,6 %.

Rostly nájmy stejně rychle?

Ne. Nabídkové nájemné bytů vzrostlo o 79,5 % a domů o 59,1 %, tedy výrazně pomaleji než prodejní ceny.

Je dnes trh rychlejší?

Ano. Doba nabízení se zkrátila ve všech šesti sledovaných segmentech.