2.6.2025 6:52
Pojem nepovolená stavba („černá stavba“) je primárně upraven v novém stavebním zákoně (zákon č. 283/2021 Sb., dále také jako „NSZ“), který nabyl plné účinnosti pro většinu staveb 1. července 2024. Nový stavební zákon představuje zásadní zpřísnění oproti předchozí právní úpravě.
Nový stavební zákon představuje zásadní posun v přístupu k černým stavbám. Jeho deklarovaným cílem je omezit jejich výskyt (dříve odhadovaný až na 10 % všech staveb) a zpřísnit postihy. Klíčovou změnou je výrazné ztížení podmínek pro dodatečné povolení (legalizaci), přičemž zákon nyní preferuje nařízení odstranění stavby, pokud nejsou splněny všechny přísné zákonné požadavky.
Výrazně omezuje možnosti dodatečného povolení (legalizace) černých staveb, které se stává spíše výjimkou než pravidlem. Klíčovou překážkou je nová podmínka, že stavba nesmí vyžadovat povolení výjimky z technických požadavků na výstavbu nebo ze zákazů dle jiných předpisů. Stavební úřady mají nyní povinnost primárně zahájit řízení o odstranění stavby, přičemž vlastník má pouze 30denní lhůtu na podání žádosti o dodatečné povolení. Nesplnění striktních podmínek vede k nařízení demolice na náklady vlastníka.
Je důležité odlišovat „černou stavbu“ (veřejnoprávní aspekt – chybějící povolení) od „neoprávněné stavby“ (soukromoprávní aspekt – stavba na cizím pozemku bez právního titulu, např. věcného břemene nebo smlouvy).
Zatímco černou stavbu řeší primárně stavební úřad v rámci správního řízení (nařízení odstranění, dodatečné povolení), spory o neoprávněnou stavbu (např. její odstranění z cizího pozemku) spadají do kompetence civilních soudů. V praxi se tyto dva aspekty často překrývají, neboť stavebník černé stavby nemusí mít ani oprávnění stavět na daném pozemku. Tento e-book se soustředí na veřejnoprávní rozměr černých staveb relevantní pro stavební povolení a činnost realitních makléřů.
Stavba postavená nebo zbouraná bez potřebného povolení: Nová stavba (např. rodinný dům, garáž, chata), která spadá do kategorie jednoduchých nebo ostatních staveb, ale byla postavena bez jakéhokoli povolení záměru. Tedy bez rozhodnutí, opatření nebo jiného úkonu vyžadovaného stavebním zákonem (např. povolení záměru dle NSZ, dříve stavební povolení, ohlášení se souhlasem atd.).
Stavba postavená v rozporu s vydaným povolením: Pokud stavba sice povolení získala, ale byla realizována odchylně od schválené dokumentace nebo podmínek stanovených v povolení (např. větší rozměry, jiné umístění, změna konstrukce).
Přístavek k legální stavbě: Častý případ, kdy k legálně postavenému domu (typicky jednoduchá stavba) je bez povolení přistavěna další část (např. veranda, zimní zahrada, další pokoj) nebo je zvýšeno podlaží.
Stavební úpravy bez potřebného povolení: Zásahy do konstrukce stavby, změny vnitřního uspořádání, které mohou vyžadovat povolení (např. zásahy do nosných konstrukcí jako nové okno).
Drobná stavba postavená v rozporu se stavebním zákonem nebo s územně plánovací dokumentací: I stavby, které samy o sobě nevyžadují povolení (např. některé drobné stavby), se stávají černými stavbami, pokud jsou umístěny nebo provedeny v rozporu s platným územním plánem, regulačním plánem nebo jinou závaznou územně plánovací dokumentací. Typicky jde o kůlny, ploty, bazény, které sice nevyžadují povolení záměru, ale byly postaveny v rozporu se závaznými regulativy územního plánu (např. v nezastavitelném území, překročení koeficientu zastavěnosti, nedodržení stavební čáry) nebo nesplňují regulativy stavebního práva (výška, zastavěná plocha, odstupová vzdálenost od sousedního pozemku atd.).
Skutečnost, že drobné stavby nevyžadují povolení záměru, může být pro vlastníky i makléře zavádějící. Mnozí se mohou domnívat, že tyto stavby lze realizovat bez jakýchkoliv omezení. Zákon však jasně stanoví, že i drobné stavby musí respektovat územně plánovací dokumentaci. Umístění byť malé kůlny nebo plotu v rozporu s územním plánem (např. v ochranném pásmu, na pozemku určeném pro jinou funkci) z ní činí černou stavbu, která může být předmětem řízení o odstranění podle 250 odst. 1 písm. h) NSZ. Pro makléře to znamená nutnost ověřovat nejen existenci povolení u větších staveb, ale i soulad drobných staveb s územním plánem.
Nepovolená změna užívání stavby: Stavba nebo její část je užívána k jinému účelu, než pro který byla zkolaudována nebo povolena (např. sklad přeměněný na dílnu, garáž na obytnou místnost), bez povolení změny užívání.
Další často přehlíženou kategorií jsou nepovolené změny v užívání stavby. I když fyzická konstrukce budovy může být zcela legální a řádně zkolaudovaná, její užívání k jinému účelu bez povolení (např. provozování obchodu v prostorech povolených jako byt) představuje porušení stavebního zákona. Za takové jednání hrozí sankce (pokuta až 1 000 000 Kč dle § 301 odst. 3 písm. b) NSZ) a může vést k nařízení uvedení užívání do souladu s povolením. Pro makléře je důležité ověřovat nejen fyzickou legalitu stavby, ale i její povolený účel užívání, neboť nesoulad může zásadně ovlivnit prodejnost a financovatelnost nemovitosti.
Stavba postavená v rozporu s jinými právními předpisy: Stavba může být považována za černou, i pokud formálně splňuje požadavky stavebního zákona, ale je v rozporu s jinými předpisy (např. zákony na ochranu životního prostředí, památkové péče apod.).
Černá stavba a byt. Černou stavbou může být i byt – nejen při změně užívání, ale i při nepovolené rekonstrukci. Podle nového stavebního zákona lze stavební úpravy provádět bez povolení pouze tehdy, pokud nedochází k zásahu do nosných konstrukcí, nemění se vzhled stavby ani způsob jejího užívání, provedení úprav neovlivní požární bezpečnost stavby a nejedná se o úpravy na stavbě, která je kulturní památkou. Tyto podmínky se vztahují i na stavební práce prováděné uvnitř bytů. Pokud není některá z těchto podmínek splněna, je nutné před zahájením rekonstrukce získat stavební povolení. V opačném případě hrozí, že i vnitřní úprava bytu bude považována za černou stavbu.
Černou stavbou není stavba, která byla v minulosti řádně povolena, ale nedochovala se k nim dokumentace. Tak jak je uvedeno výše, je zásadní si uvědomit, že pojem „černá stavba“ se nevztahuje pouze na kompletně nové budovy postavené bez jakéhokoli oprávnění. Velmi často se v praxi jedná o nepovolené změny na již legálně existujících a zkolaudovaných stavbách.
JUDr. Lukáš Slanina,
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
PS: v dalším díle/článku se dočtete "Typy staveb a požadavky na jejich povolení"
PS1: nechcete čekat na všechny díly a chcete si stáhnout e-book dříve? Tady je odkaz: https://pravopromaklere.cz/e-book-zdarma
Již vydané díly série "Jak úspěšně prodat nemovitost s černou stavbou aneb 7 PRAKTICKÝCH RAD od ADVOKÁTA nejen pro REALITNÍ MAKLÉŘE" najdete zde:
Lukáš Slanina