23.9.2026 21:17
Dálnice D5 propojuje Prahu, Beroun, Plzeň a západ Čech, z realitního pohledu ale nejde o jeden společný trh. Zatímco Praha zůstává s cenou přes 165 tisíc Kč za metr čtvereční výrazně nejdražší, Beroun meziročně zdražil o více než 18 % a Plzeň o 13 %. Směrem k Rokycanům, Stříbru a Tachovu ceny dál klesají, zároveň ale roste význam místní nabídky, zaměstnanosti, nájemní poptávky a skutečné dopravní dostupnosti. Podívejte se, jak se realitní osa D5 změnila mezi srpnem 2025 a srpnem 2026, kde ceny rostou nejrychleji a proč při hodnocení jednotlivých měst nestačí sledovat jen cenu za metr čtvereční.
Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz. Analýza sleduje přímou datovou osu D5 Praha – Beroun – Hořovice – Rokycany – Plzeň – Stříbro – Tachov a porovnává srpen 2025 se srpnem 2026.
Nejvyšší meziroční růst nabídkové ceny bytů v robustnějších sledovaných trzích vykázal Beroun: +18,2 %. V Plzni ceny vzrostly o 13,2 %, v Rokycanech o 11,6 % a v Tachově o 8,4 %. Praha přidala 8,0 %.
U menších měst je nutná výrazná opatrnost: Stříbro mělo v srpnu jen 9 nabídek bytů k prodeji, Rokycany 22 a Hořovice 43. Také vysoký růst nájemného ve Stříbře (+33,3 %) a Tachově (+27,4 %) je proto potřeba číst v kontextu velikosti trhu.
„Koridor D5 dobře ukazuje, proč nelze nemovitost ocenit jen podle toho, že leží u dálnice. Praha, Beroun, Plzeň i Tachovsko jsou úplně jiné trhy. Dopravní dostupnost je důležitá, ale konečnou cenu vždy skládá kombinace lokality, služeb, pracovních příležitostí, kvality konkrétní nemovitosti a síly místní poptávky.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
D5 patří k nejdůležitějším západním dopravním osám České republiky. Z realitního pohledu však nevytváří jeden jednotný trh. Data za srpen 2026 ukazují velké rozdíly mezi metropolitní Prahou, silným Berounem, regionálním centrem Plzní a menšími trhy směrem k Tachovu.
Absolutně nejvyšší cenu má Praha s 165 261 Kč/m². Beroun dosáhl 115 798 Kč/m², Plzeň 95 037 Kč/m², Hořovice 86 115 Kč/m², Rokycany 74 572 Kč/m², Tachov 58 372 Kč/m² a Stříbro 56 467 Kč/m².
| Město | Byty 08/2025 | Byty 08/2026 | Meziročně | Doba nabídky | Počet nabídek | Nájem 08/2026 | Nájem meziročně | Doba nájmu |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Praha | 153 025 | 165 261 Kč/m² | +8,0 % | 60 dní | 7 981 | 474 Kč/m² | +6,0 % | 22 dní |
| Beroun | 97 990 | 115 798 Kč/m² | +18,2 % | 61 dní | 146 | 335 Kč/m² | +3,1 % | 15 dní |
| Hořovice | 87 675 | 86 115 Kč/m² | −1,8 % | 111 dní | 43 | 329 Kč/m² | +6,5 % | 17 dní |
| Rokycany | 66 791 | 74 572 Kč/m² | +11,6 % | 107 dní | 22 | 257 Kč/m² | −6,9 % | 25 dní |
| Plzeň | 83 986 | 95 037 Kč/m² | +13,2 % | 63 dní | 693 | 302 Kč/m² | +4,9 % | 21 dní |
| Stříbro | 54 242 | 56 467 Kč/m² | +4,1 % | 42 dní | 9 | 268 Kč/m² | +33,3 % | 14 dní |
| Tachov | 53 861 | 58 372 Kč/m² | +8,4 % | 76 dní | 52 | 316 Kč/m² | +27,4 % | 21 dní |
Praha zůstává cenově mimo všechny ostatní sledované lokality. Srpnová nabídková cena 165 261 Kč/m² je přibližně o 43 % vyšší než v Berouně a o 74 % vyšší než v Plzni. Meziročně však Praha rostla o 8,0 %, zatímco Beroun o 18,2 %.
Beroun je v rámci této analýzy zajímavý právě kombinací silného růstu, relativně solidního počtu nabídek a krátké doby nabízení. V srpnu bylo evidováno 146 nabídek a průměrná doba činila 61 dní. Výsledek je proto robustnější než u malých měst západně od Plzně.
Z pohledu domácnosti hledající kompromis mezi Prahou a regionem však samotná cena za metr nestačí. Rozhoduje konkrétní dojezd, dostupnost železnice, školy, služby, parkování a to, zda domácnost skutečně potřebuje každodenní cestu do Prahy.
„D5 je typickým příkladem koridoru, kde doprava propojuje lokality, ale nesmazává mezi nimi rozdíly. Beroun je silně navázaný na Prahu, Plzeň funguje jako samostatné ekonomické centrum a Tachovsko má zase úplně jinou pracovní a přeshraniční logiku. Proto je důležité sledovat každé město samostatně a nepřenášet jeden příběh na celý koridor.“
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Plzeň je po Praze a Berouně třetím nejdražším sledovaným trhem na ose D5. Cena bytů dosáhla 95 037 Kč/m² a meziročně vzrostla o 13,2 %. Důležitá je zde velikost trhu: 693 nabídek dává změně podstatně silnější datovou oporu než u Rokycan nebo Hořovic.
Rokycany vykázaly růst o 11,6 % na 74 572 Kč/m², v srpnu však bylo v datech pouze 22 nabídek. Hořovice naopak meziročně klesly o 1,8 % na 86 115 Kč/m², ale pracovaly se 43 nabídkami. U obou měst může složení konkrétního měsíčního souboru – velikost bytů, stav, novostavby nebo lokalita – výrazněji ovlivnit výslednou cenu za m².
U menších měst není chyba v datech to, že se meziroční procento výrazně pohne. Problém by byl interpretovat takový pohyb stejně jistě jako v Praze nebo Plzni. V této analýze proto vždy uvádíme současně cenu, změnu, dobu nabízení i počet nabídek.
Stříbro a Tachov jsou v absolutní ceně nejdostupnějšími sledovanými městy. Stříbro dosáhlo 56 467 Kč/m² a Tachov 58 372 Kč/m². Meziročně šlo o růst 4,1 %, respektive 8,4 %.
Právě zde je ale velikost vzorku klíčová. Ve Stříbře bylo v srpnu pouze 9 nabídek bytů k prodeji. Tak malý soubor není vhodný pro silné závěry o směru celého trhu. Tachov měl 52 nabídek, což je čitelnější, ale stále podstatně menší soubor než Beroun, Plzeň nebo Praha.
„U koridorových analýz musí být velikost vzorku součástí interpretace, ne poznámka pod čarou. Růst o třicet procent v trhu s několika nabídkami má jinou vypovídací sílu než stejný pohyb ve městě se stovkami nebo tisíci nabídek. Proto je vedle procenta potřeba vždy číst také počet nabídek, dobu nabízení a skladbu trhu.“
Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku
Nájemní trh ukazuje jiný obraz než prodeje. Praha dosáhla 474 Kč/m² a meziročně přidala 6,0 %. Beroun je na 335 Kč/m² (+3,1 %), Hořovice na 329 Kč/m² (+6,5 %), Plzeň na 302 Kč/m² (+4,9 %) a Rokycany na 257 Kč/m², kde nájemné meziročně kleslo o 6,9 %.
Nejvyšší procentní růst vykázalo Stříbro s +33,3 % a Tachov s +27,4 %. Tato čísla jsou zajímavá, ale nejsou důvodem k závěru, že západní část D5 plošně zdražuje nájmy o desítky procent. Menší trhy jsou citlivější na skladbu aktuální nabídky a jednotlivé nové či kvalitnější byty mohou posunout průměr výrazněji.
U bytů k prodeji činila doba nabízení v Praze 60 dní, v Berouně 61 dní a v Plzni 63 dní. To jsou dobře čitelné výsledky velkých či středních trhů. Tachov byl na 76 dnech, Rokycany na 107 a Hořovice na 111 dnech.
Stříbro vykázalo jen 42 dní, což by na první pohled vypadalo jako nejrychlejší trh celé osy. Kvůli devíti nabídkám je ale potřeba takový údaj chápat jako popis konkrétního srpnového souboru, nikoli jako spolehlivý obecný parametr města.
Nájemní byty se nabízely výrazně kratší dobu: Beroun 15 dní, Stříbro 14 dní, Hořovice 17 dní, Praha 22 dní a Plzeň či Tachov 21 dní.
Důležité: následující informace nejsou součástí datového exportu Reality.iDNES.cz × CEMAP. Jde o vnější kontext, který může ovlivňovat atraktivitu, dostupnost a každodenní fungování lokalit. Z aktuálních oprav D5 nelze vyvozovat, že způsobily srpnové meziroční změny cen.
Ředitelství silnic a dálnic zahájilo 1. července 2026 opravu přibližně deset kilometrů dlouhého úseku D5 mezi km 110,3 a 100,7 ve směru na Plzeň. ŘSD uvádí, že západní část D5 patří k nejstarším dálničním úsekům a je silně zatěžována zejména kamionovou dopravou. Zdroj: ŘSD.
Pro kupující a majitele nemovitostí podél koridoru je to praktický faktor: reálný dojezd nemusí být v období oprav stejný jako „mapová“ vzdálenost. Krátkodobé dopravní omezení ale není totéž jako dlouhodobá změna dopravní dostupnosti.
ŘSD v srpnu informovalo, že pro opravu D5 mezi 88. a 94. kilometrem již byl vybrán zhotovitel. Ministerstvo dopravy následně 4. září zveřejnilo přechodnou úpravu provozu pro tuto akci. ŘSD – srpnová mapa oprav | Ministerstvo dopravy.
Ministerstvo dopravy zveřejnilo 11. září přechodnou úpravu provozu v prostoru MÚK Třebonice v souvislosti se zkapacitněním křižovatky a opravou začátku D5. Jde o další připomínku, že dopravní osa se průběžně modernizuje i na pražském okraji. Zdroj: Ministerstvo dopravy.
Dlouhodobě může kvalita dopravního spojení ovlivňovat atraktivitu lokalit, dojíždění, pracovní mobilitu i rozhodování domácností. Tento článek ale neprokazuje kauzální efekt D5 na cenu nemovitostí. Meziroční změnu ceny mohou současně ovlivnit hypoteční podmínky, mzdy, nová výstavba, nabídka konkrétních bytů, místní pracovní trh i demografický vývoj.
Neporovnávejte pouze Kč/m². K ceně připočítejte čas, náklady a spolehlivost dojíždění, dostupnost železnice, parkování a služby. Beroun může být proti Praze výrazně levnější, ale stále je cenově podstatně výše než Rokycany nebo Tachov.
Koridorová atraktivita sama o sobě nezaručuje libovolnou cenu. U velkých trhů je možné cenu dobře benchmarkovat proti širšímu počtu nabídek. U Stříbra, Rokycan či Hořovic je o to důležitější lokální znalost a srovnání konkrétní dispozice, stavu a mikrolokality.
Vysoké procento růstu nájemného v malém městě není samo o sobě investiční teze. Je potřeba znát počet reálně dostupných nájemních bytů, hloubku poptávky, zaměstnavatele v regionu, riziko neobsazenosti a skutečné provozní náklady.
U koridorových lokalit je lokální znalost obzvlášť důležitá. Jinak se oceňuje byt v Berouně, jinak v Plzni a jinak v Tachově nebo Stříbře.
Na první pohled by bylo lákavé popsat D5 jako jednoduchý příběh: čím blíže Praze, tím vyšší cena, a kvalitní dálniční spojení postupně zdražuje region směrem na západ. Srpnová data ale ukazují složitější obraz.
Praha samozřejmě vytváří nejvyšší cenovou hladinu – 165 261 Kč/m². Beroun se díky kombinaci polohy, přímé vazby na metropoli a vlastní vybavenosti dostal na 115 798 Kč/m². Plzeň ale není jen „levnější místo po dálnici“. Je to samostatné velké město s vlastním pracovním trhem, univerzitou, službami a poptávkou, a proto dosahuje 95 037 Kč/m². Rokycany, Stříbro a Tachov pak fungují v jiných měřítcích a jejich ceny i procentní změny jsou mnohem citlivější na to, co se v daném měsíci skutečně nabízí.
Nejčitelnější meziroční růst vidíme v Berouně (+18,2 %) a Plzni (+13,2 %), kde je zároveň dostatečně široká nabídka pro smysluplnější interpretaci. Rokycany s +11,6 % jsou zajímavé, ale 22 nabídek znamená, že jeden měsíc nelze povýšit na dlouhodobý trend. Podobně Hořovice s poklesem o 1,8 % neznamenají, že by jejich trh plošně zlevňoval. Potřebujeme sledovat další měsíce a strukturu nabídky.
Ještě větší opatrnost vyžaduje nájemní trh. Stříbro +33,3 % a Tachov +27,4 % jsou výrazná čísla, ale menší lokální trhy dokážou reagovat velmi skokově. Pro investora je proto důležitější otázka, zda je růst podpořen stabilní poptávkou a zaměstnaností, než samotné procento mezi dvěma měsíčními snapshoty.
Druhou vrstvou příběhu je rychlost. Praha, Beroun a Plzeň se u bytů k prodeji pohybují kolem 60–63 dní, což ukazuje relativně živé trhy. Hořovice a Rokycany jsou nad 100 dny. U Stříbra s 42 dny by bez informace o pouhých devíti nabídkách vznikl falešně přesvědčivý obraz „nejrychlejšího města“. Právě proto projekt Realiťák roku u datových článků kombinuje cenu, počet nabídek a dobu nabízení.
Třetí vrstvou je samotná infrastruktura. D5 je v roce 2026 současně dopravní výhodou i stavbou v intenzivní obnově. Opravy mezi Plzní a západní částí koridoru mohou krátkodobě zhoršovat dojezd, zatímco dlouhodobá modernizace a kapacitní úpravy mohou kvalitu spojení zlepšovat. Z realitních dat ale nelze poctivě tvrdit, že konkrétní letošní oprava způsobila konkrétní cenový pohyb.
Pro domácnost proto dává největší smysl rozhodovat se ve třech krocích: nejprve určit reálný rozpočet a místo každodenního života, potom porovnat skutečný dojezd a služby a teprve následně cenu konkrétní nemovitosti. Pro prodávající platí obrácený postup: pochopit místní konkurenci, správně zařadit nemovitost do jejího skutečného trhu a nepřeceňovat marketingový argument „u D5“.
Do dalších měsíců bude zajímavé sledovat zejména to, zda si Beroun udrží rychlejší růst než Praha, zda se Plzeň bude dál přibližovat hranici 100 tisíc Kč/m², zda se růst v Tachově potvrdí na větším vzorku a zda se extrémnější nájemní změny ve Stříbře a Tachově zopakují. Teprve opakovaný vývoj z několika měsíců může z krátkodobého signálu udělat přesvědčivější trend.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Jmenuji se Monika Lukášová a jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud prodáváte, kupujete nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s cenou, postupem nebo výběrem vhodného makléře, napište mi na monika.lukasova@realitakroku.cz.
V srpnovém meziročním srovnání vedl Beroun s růstem o 18,2 %. Plzeň přidala 13,2 %, Rokycany 11,6 %, Tachov 8,4 % a Praha 8,0 %. U menších měst je potřeba zohlednit velikost nabídky.
V srpnu 2026 činila nabídková cena v Praze 165 261 Kč/m², v Berouně 115 798 Kč/m² a v Plzni 95 037 Kč/m².
V srpnu bylo ve Stříbře evidováno pouze 9 nabídek bytů k prodeji. Tak malý vzorek může být výrazně ovlivněn skladbou konkrétních nemovitostí.
Meziročně ano: Stříbro vykázalo +33,3 % a Tachov +27,4 %. Jde však o menší trhy, a proto tyto změny nelze bez dalších měsíců interpretovat jako plošný dlouhodobý trend.
Ne. Doprava je pouze jedním z faktorů. Cenu ovlivňuje místní pracovní trh, služby, kvalita bydlení, konkrétní mikrolokalita, stav nemovitosti, nabídka a poptávka i financování.
Ne. Analýza pracuje s nabídkovými cenami. Konečná realizační cena konkrétní transakce může být jiná.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon