14.9.2026 7:32
Zahradní domek, pergola, přístřešek, garáž, bazén nebo skleník. U menších staveb se často opakuje věta „na to přece povolení nepotřebuji“. Jenže rozhodující není název výrobku ani jediný rozměr. Záleží na skutečném provedení, účelu, umístění, odstupu od hranice pozemku, územním plánu i aktuálním znění stavebního zákona. Třetí díl seriálu projektu Realiťák roku vysvětluje, co platí právě teď v září 2026 a co obsahuje Parlamentem schválená novela, která čeká na podpis prezidenta republiky.
Drobné stavby bývají přesně tím místem, kde majitelé nemovitostí nejčastěji spoléhají na větu „na to přece žádné povolení nepotřebuji“. U zahradního domku, přístřešku, bazénu, skleníku, oplocení, garáže nebo moderní bioklimatické pergoly ale nerozhoduje jen název výrobku v katalogu. Důležité jsou skutečné rozměry, konstrukce, účel, umístění na pozemku, odstup od hranice, soulad s územním plánem a někdy také to, zda je objekt samostatnou stavbou, nebo už přístavbou domu.
Právě proto je třetí díl seriálu projektu Realiťák roku věnovaný rozdílu mezi drobnými a jednoduchými stavbami. Vysvětlíme, co platí právě teď, co se změnilo od 1. srpna 2025 a co obsahuje velká novela stavebního zákona, u které Parlament v září 2026 dokončil projednání, ale která k datu vydání článku ještě není účinná.
Aktuální legislativní stav k 12. září 2026: Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky 9. září 2026 setrvala na původním návrhu poté, co Senát novelu stavebního zákona zamítl. Návrh je nyní u prezidenta republiky. Do podpisu, vyhlášení a nabytí příslušné účinnosti proto nelze nové parametry novely používat jako již účinné pravidlo. Prakticky: u běžné vedlejší stavby na pozemku rodinného domu dnes stále vycházíme z limitu 40 m²; rozšíření některých drobných staveb na 60 m² je součástí Parlamentem schválené novely, ale k datu článku ještě není účinné.
SERIÁL: NOVÝ STAVEBNÍ ZÁKON V PRAXI · DÍL 3 ZE 6
Předchozí díl: Rodinný dům a pozemek: co si ověřit ještě před koupí →
Obsah článku
Podle dnes účinného stavebního zákona obecně platí, že drobné stavby uvedené v příloze č. 1 stavebního zákona povolení stavebního úřadu nevyžadují. To ale neznamená, že lze bez dalšího postavit cokoli, kamkoli a v libovolné velikosti.
U typické vedlejší stavby na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci je dnes důležité zejména:
Pokud některá z podmínek není splněna, nelze automaticky vycházet z toho, že jde o stavbu „bez povolení“.
Chystáte zahradní domek, přístřešek nebo jinou stavbu na pozemku?
Nejdřív si ověřte, do jaké kategorie záměr skutečně spadá. Rozhodují parametry a skutečné provedení, nikoli obchodní název výrobku.
Stavební zákon rozděluje stavby do kategorií, od kterých se odvíjí rozsah povolování a dalších povinností. Pro běžného vlastníka rodinného domu jsou nejdůležitější zejména drobné stavby a jednoduché stavby.
DROBNÁ STAVBA
Pokud splní zákonné parametry a je zařazena mezi drobné stavby, nevyžaduje povolení stavebního úřadu. Typickými příklady na pozemku rodinného domu mohou být podle konkrétních podmínek kůlna, altán, dílna pro nepodnikatelskou činnost, sklad, sauna, dřevník nebo přístřešek.
JEDNODUCHÁ STAVBA
U jednoduché stavby už zpravidla povolení stavebního úřadu potřebujete, její režim je ale jednodušší než u složitějších staveb. Do této kategorie patří například rodinné domy, některé garáže, studny, domovní čistírny odpadních vod nebo stavby, které by jinak odpovídaly drobné stavbě, ale nesplní zákonnou odstupovou vzdálenost.
Novela stavebního zákona účinná od 1. srpna 2025 rozšířila okruh jednoduchých staveb a u části z nich snížila administrativní nároky. Zároveň platí, že drobná stavba, která nesplní požadavek na odstup od hranice pozemku, se může přesunout do režimu jednoduché stavby a vyžadovat povolení.
„U menších staveb je největším rizikem falešný pocit, že když jde o zahradní domek nebo přístřešek, nemusí se nic ověřovat. Ve skutečnosti může rozhodovat několik metrů čtverečních, odstup od hranice pozemku nebo konkrétní konstrukční řešení. Při následném prodeji domu je vždy lepší mít jasno, co na pozemku stojí a v jakém režimu to vzniklo.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a předsedkyně odborné poroty
Metodika Ministerstva pro místní rozvoj uvádí u vedlejší stavby na pozemku rodinného domu jako příklady například kůlnu, altán, dílnu pro nepodnikatelskou činnost, sklad, saunu, dřevník nebo přístřešek. Aby šlo o drobnou stavbu ve volném režimu, musí být splněny všechny příslušné zákonné podmínky.
Velmi důležitá je právě kombinace podmínek. Nestačí pouze splnit limit 40 m². Stavba musí současně odpovídat výšce, způsobu užívání, odstupu, vsakování i územnímu plánu.
Pozor: „Do 40 m²“ není univerzální povolenka. Pokud zahradní domek postavíte například příliš blízko hranice pozemku nebo bude sloužit k jinému účelu, může být jeho režim odlišný.
Právě tady může v září 2026 vznikat největší zmatek. Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí mezi praktickými změnami velké novely rozšíření některých drobných staveb, například zahradních domků, ze 40 m² na 60 m² ve volném režimu.
Poslanecká sněmovna 9. září 2026 setrvala na původním návrhu poté, co Senát novelu zamítl. K 12. září je však návrh stále u prezidenta republiky. Nový limit 60 m² proto ještě nelze používat jako účinné pravidlo. U běžné vedlejší stavby na pozemku rodinného domu nadále vycházíme z účinného limitu 40 m² a ostatních současných podmínek.
DNES: 40 m²
Účinné pravidlo pro nejčastější vedlejší drobnou stavbu u rodinného domu, pokud jsou splněny i všechny další podmínky.
SCHVÁLENÁ NOVELA: 60 m²
Parlamentem schválené rozšíření části volného režimu. K 12. září 2026 však novela čeká na prezidenta a změna ještě není účinná.
Jedním z nejzajímavějších praktických témat je pergola. Ministerstvo pro místní rozvoj má k tématu metodiku aktualizovanou 6. května 2026, která výslovně upozorňuje, že v praxi se pojmy pergola a přístřešek často zaměňují.
Tradiční pergola je podle metodiky lehký prvek zahradní architektury. Pokud skutečně odpovídá charakteru pergoly, může jako prvek zahradní architektury nepodléhat posuzování podle stavebního zákona.
Jiná situace nastává u přístřešku. Ten je zastřešenou stavbou a stavební zákon se na něj vztahuje. To platí i pro řadu moderních konstrukcí prodávaných pod názvem „bioklimatická pergola“.
Rozhodující tedy není označení na faktuře, ale skutečné stavebně-technické provedení, účel a způsob užívání.
Moderní zastřešení terasy může vypadat na první pohled stejně, ale právní režim se může lišit podle konstrukce.
Ministerstvo pro místní rozvoj ve své metodice rozlišuje například samostatně stojící přístřešek, který má vlastní nosnou konstrukci a jeho stabilita není závislá na hlavní budově, a přístavbu, která půdorysně rozšiřuje dokončenou stavbu a je s ní provozně nebo konstrukčně propojena.
Pokud tedy dodavatel označí konstrukci jako „pergolu“, ale část její stability zajišťuje kotvení do domu a vzniká zastřešený, funkčně využívaný prostor, má smysl její stavební režim před realizací ověřit.
Aktualizovaná metodika Ministerstva pro místní rozvoj výslovně uvádí, že přístřešek může spadat mezi drobné stavby bez povolení, pokud splní příslušné zákonné parametry. Na pozemku rodinného domu jde typicky o stejnou kombinaci, kterou jsme popsali výše: do 40 m², do 5 metrů, souvislost s bydlením nebo rekreací, odstup nejméně 2 metry a zachování alespoň 50 % vsakovací plochy.
Pokud podmínky drobné stavby nesplní, může už být povolení potřeba.
„Vedlejší stavba může zvýšit užitnou hodnotu domu – garáž, kvalitní přístřešek nebo dobře řešené zahradní zázemí jsou pro kupující často plus. Ale pouze tehdy, když je jejich stav srozumitelný a není kolem nich právní nebo technická nejistota. Při oceňování nemovitosti proto není důležité jen to, že objekt fyzicky stojí, ale také zda jeho existence a využití nevytváří budoucímu vlastníkovi problém.“
— Radek Šitera, zakladatel Valuo.cz a člen odborné poroty projektu Realiťák roku
U garáže bývá častý omyl, že pokud je „malá“, automaticky patří mezi drobné stavby. Metodika Ministerstva pro místní rozvoj ale samostatnou garáž do 5 metrů výšky s jedním nadzemním podlažím a případným podsklepením nejvýše do hloubky 3 metrů řadí mezi jednoduché stavby.
To znamená, že typická uzavřená garáž může vyžadovat povolení stavebního úřadu, i když rozměrově nepůsobí jako velká stavba.
Jiná situace může nastat u otevřeného přístřešku pro auto neboli carportu. Tam se opět posuzuje skutečná konstrukce a to, zda splňuje parametry drobné stavby.
Současný stavební zákon zařazuje mezi drobné stavby také:
Pokud chcete bazén nebo skleník umístit blíže k hranici, je potřeba ověřit, zda už záměr nepřejde do jiného režimu.
Mezi drobné stavby patří podle současné úpravy také některé opěrné zdi a oplocení. Metodika uvádí například opěrnou zeď do výšky 1 metru nebo oplocení do výšky 2 metrů mezi pozemky v zastavěném území nebo zastavitelné ploše.
Jakmile se dostanete mimo tyto parametry nebo do specifického území, může být situace jiná. U oplocení navíc vždy dává smysl ověřit hranici parcely. Nový plot postavený podle starého, historicky posunutého oplocení může vytvořit sousedský spor, který se samotným stavebním režimem nesouvisí.
Od 1. srpna 2025 byly některé menší studny a domovní čistírny odpadních vod přeřazeny do kategorie jednoduchých staveb. Smyslem změny bylo zjednodušit jejich povolování a snížit část administrativy.
Je ale důležité neudělat opačný závěr: jednoduchá stavba není totéž co drobná stavba bez povolení. U studny nebo domovní čistírny je potřeba řešit příslušné povolení a odborné podklady podle konkrétního záměru.
Toto je nejdůležitější věta celého článku.
Drobná stavba bez povolení není stavba bez pravidel.
I když stavební úřad nevydává povolení, vlastník stále odpovídá za to, že stavba splňuje zákonné podmínky, odpovídá územnímu plánu, respektuje požadavky na výstavbu a nezasahuje nepřípustně do práv dalších osob.
Typicky je potřeba hlídat:
Právě odstupová vzdálenost je po změně účinné od 1. srpna 2025 velmi praktické téma. Pokud stavba jinak odpovídá drobné stavbě, ale nesplní požadovanou odstupovou vzdálenost od hranice pozemku, může být nově posuzována jako jednoduchá stavba.
To znamená, že už nejde o čistý volný režim a je potřeba řešit povolení stavebního úřadu. Na druhou stranu je režim jednodušší než u standardní složité stavby; Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí zjednodušenou dokumentaci a absenci některých dalších požadavků.
Novela projednávaná v roce 2026 směřuje ke zrychlení řízení, ale Ministerstvo pro místní rozvoj výslovně uvádí, že sousedé mají mít i nadále možnost bránit se proti stavbě, která se přímo dotýká jejich práv.
U drobných staveb je proto prakticky rozumné nepřemýšlet pouze ve stylu „co mi zákon dovoluje“, ale také:
Dobré sousedské vztahy nejsou náhradou stavebního práva. Ale stejně tak samotné splnění základních parametrů nemusí zabránit konfliktu, pokud je stavba navržena bez ohledu na okolí.
Při prodeji nemovitosti se často ukáže, že vedlejší stavby vznikaly postupně během desítek let. Majitel si nemusí pamatovat, kdy byla postavena garáž, kdo řešil přístřešek nebo zda se původně otevřená konstrukce časem nezměnila v uzavřený prostor.
Prodávající a makléř by proto měli před uvedením domu na trh projít všechny významnější objekty na pozemku a u každého si položit tři otázky:
Nejde o to vytvářet problém tam, kde žádný není. Jde o to nenechat nejasnost objevit až kupujícího, jeho právníka, technického inspektora nebo banku.
„Realitní nabídka musí co nejlépe odpovídat skutečnosti. U vedlejších staveb je chyba tvrdit kupujícímu automaticky, že je všechno bez povolení jen proto, že jde o pergolu nebo zahradní domek. Kvalitní makléř má poznat okamžik, kdy je potřeba dokumenty nebo stavební režim ověřit a případně přizvat odborníka.“
— Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz
Ne každá otázka se týká každého záměru. Pokud si ale následující seznam projdete ještě před objednávkou stavby, výrazně snížíte riziko pozdější komplikace.
Každá z těchto zkratek může vést k chybnému rozhodnutí. U stavebního práva je potřeba pracovat s konkrétním záměrem, konkrétním místem a účinným zněním pravidel.
Stavba bez povolení může být jednoduchá. Chyba při jejím umístění už jednoduchá být nemusí.
Pokud kupujete nebo prodáváte dům s více vedlejšími stavbami, vyplatí se projít jejich skutečný stav ještě před podpisem smluv.
Oficiální podklady k tématu:
• Ministerstvo pro místní rozvoj – Drobné stavby podle zákona č. 283/2021 Sb.
• Ministerstvo pro místní rozvoj – Pergola a přístřešek
• Ministerstvo pro místní rozvoj – stav velké novely po hlasování 9. září 2026
Seriál · další díl
Ve čtvrtém dílu se zaměříme na kolaudaci, dokumentaci a skutečný stav nemovitosti.
Ukážeme, proč je při prodeji domu nebo bytu důležité porovnat to, co fyzicky existuje, s tím, co je povoleno, jak je stavba užívána a co je evidováno v dokumentaci a katastru.
A hlavně: co dělat, když se tyto tři reality neshodují.
Drobné stavby mohou být bez povolení, ale pouze tehdy, pokud skutečně splňují zákonné podmínky.
Dnes je u typické vedlejší stavby na pozemku rodinného domu důležitý mimo jiné limit 40 m², výška do 5 metrů, odstup nejméně 2 metry a zachování 50 % vsakovací plochy. Parlamentem schválená novela rozšiřuje u části těchto staveb limit na 60 m², ale k 12. září 2026 je návrh u prezidenta republiky a nové pravidlo ještě není účinné.
Pergola a přístřešek nejsou automaticky totéž. Garáž může být jednoduchou stavbou. A pokud vedlejší stavba nesplní odstup, může být potřeba povolení.
Nejdůležitější pravidlo: bez povolení neznamená bez pravidel.
U typické vedlejší stavby na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci současný zákon pracuje s limitem do 40 m² zastavěné plochy a do 5 metrů výšky, pokud jsou splněny i další podmínky – zejména účel stavby, odstup od hranice a požadavek na vsakovací plochu.
Ne. Parlament novelu obsahující rozšíření části drobných staveb ze 40 m² na 60 m² schválil, ale k 12. září 2026 je návrh u prezidenta republiky a nové pravidlo ještě není účinné. Před realizací je nutné ověřit aktuální právní stav.
Záleží na skutečném provedení. Ministerstvo pro místní rozvoj považuje tradiční lehkou pergolu za prvek zahradní architektury, který nepodléhá posuzování podle stavebního zákona. Konstrukce prodávaná jako pergola ale může svými znaky odpovídat přístřešku nebo přístavbě a pak se posuzuje podle stavebního zákona.
Ne vždy. Pokud má zastřešení tvořené například uzavíratelnými lamelami, integrované odvodnění a funguje jako zastřešený prostor, může být podle metodiky Ministerstva pro místní rozvoj posuzována jako přístřešek. Rozhoduje konstrukce a skutečný účel, nikoli obchodní název.
Pokud má stavba spadat do typického režimu drobné stavby bez povolení na pozemku rodinného domu, jednou z podmínek je odstup nejméně 2 metry od hranice pozemku. Stavba, která odstup nesplní, může přejít do režimu jednoduché stavby a vyžadovat povolení.
Ne. Samostatná garáž je v metodice Ministerstva pro místní rozvoj uvedena mezi jednoduchými stavbami. Nelze tedy vycházet pouze z její výměry. Jiný režim může mít otevřený přístřešek pro auto, pokud splní podmínky drobné stavby.
Bazén do 40 m² na zastavěném stavebním pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci může být drobnou stavbou bez povolení, pokud je umístěn nejméně 2 metry od hranice pozemku a jsou splněny další podmínky.
Jednoduchá stavba má jednodušší stavební režim než složitější stavby, ale zpravidla vyžaduje povolení stavebního úřadu. Není proto synonymem stavby bez povolení.
Je vhodné znát skutečný stav všech významnějších objektů na pozemku. Kupující může řešit jejich účel, technický stav, umístění i to, zda byly postaveny v odpovídajícím režimu. Nejasnosti je lepší vyřešit před zahájením prodeje než až během financování nebo právní kontroly.
Drobné stavby mají lidem umožnit běžně rozvíjet a užívat své bydlení bez zbytečné administrativy. Právě proto ale zákon přesně vymezuje, kdy lze volný režim využít.
Majitel domu by neměl rozhodovat pouze podle názvu produktu nebo jediné hodnoty v metrech čtverečních. Rozhoduje kombinace velikosti, výšky, účelu, konstrukce, umístění, odstupu, územního plánu a dalších podmínek.
A při prodeji platí ještě jedno pravidlo: to, co vlastník roky považoval za „jen pergolu“, může kupující nebo jeho odborník začít posuzovat mnohem důkladněji.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Projekt pomáhá veřejnosti lépe rozumět tomu, co má od realitního makléře očekávat, jak poznat profesionální přístup a proč se vyplatí vybírat prověřené odborníky.
Právě u rodinných domů se ukazuje, že profesionální makléř nemá řešit jen fotografie, cenu a prohlídky. Měl by si všimnout také vedlejších staveb, položit správné otázky a v případě pochybností doporučit právní, technické nebo stavební prověření.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Hledáte odborníka ve svém regionu? Využijte přehled nejlepších makléřů projektu Realiťák roku.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský