21.4.2025 7:42

Drobné stavby a rekonstrukce: Kdy nepotřebujete stavební povolení, kdy postačí ohlášení a proč se raději poradit s odborníky projektu Realiťák roku?

Plánujete stavbu bazénu, zahradního domku nebo třeba pergoly a nevíte, zda potřebujete stavební povolení? Zákonná pravidla jsou dnes výrazně jednodušší, ale stále platí několik důležitých omezení a podmínek, jejichž porušení může vést k problémům. Experti projektu Realiťák roku doporučují, jak postupovat, abyste měli jistotu, že vaše stavba nebude posouzena jako černá stavba.

Kdy nepotřebujete stavební povolení ani ohlášení?

Pokud plánujete stavět menší objekty na zahradě nebo u domu, máte v mnoha případech volnější ruce než v minulosti. Podle aktuálního stavebního zákona (zejména §79 a §80) nepotřebujete stavební povolení ani územní souhlas například u:

samostatně stojících zahradních domků nebo kůlen do 25 m², které jsou umístěny na pozemku rodinného nebo rekreačního domu, nejsou určeny k podnikání a jsou vzdáleny alespoň 2 metry od hranice sousedního pozemku. Zároveň musí po jejich umístění zůstat minimálně polovina plochy pozemku schopná vsakovat vodu,
skleníků do velikosti 40 m² a výšky do 5 metrů, pokud stojí dále než 2 metry od hranice pozemku,
bazénů, pokud splní obdobné podmínky velikosti a umístění.

Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku, upozorňuje na důležitý detail:

„Lidé často zapomínají, že i stavby, které nepotřebují stavební povolení ani ohlášení, musí splňovat zákonem stanovené technické a hygienické požadavky. Doporučuji proto před zahájením jakékoliv stavby navštívit místně příslušný stavební úřad a svůj záměr s úředníky předem konzultovat, abyste předešli budoucím komplikacím.“

Kdy je nutný územní souhlas?

Existují však situace, kdy už budete muset získat alespoň územní souhlas stavebního úřadu. Typicky jde o stavby sice malé, ale s možností dopadu na okolí. Konkrétně se jedná například o:

chatku určenou k ubytování hostů, byť její velikost nepřesáhne 25 m²,
náročnější stavby, jako jsou altány či pergoly přesahující limit 25 m²,
drobné stavby blízko hranic pozemku nebo stavby v zahrádkářských koloniích (zde navíc potřebujete i souhlas vlastníka pozemku).

K získání územního souhlasu potřebujete dokumenty jako jsou katastrální situace se zákresem plánované stavby, souhlasy sousedů, zjednodušený projekt stavby a případně souhlas majitele pozemku, pokud nejste vlastníkem.

Kdy stačí stavební ohlášení a kdy potřebujete stavební povolení?

Stavební ohlášení se používá u méně náročných stavebních projektů, které nepřesahují určitá zákonná omezení. Typickými příklady jsou:

rodinné domy či chaty s maximálně jedním podzemním podlažím do hloubky 3 metrů, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím,
úpravy bytu nebo rodinného domu, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí,
opěrné zdi do 1 metru výšky, které hraničí s veřejně přístupnými prostory či komunikacemi.

Pokud však budete chtít dělat rozsáhlejší zásahy, například rekonstrukci s bouráním nosných zdí nebo radikální změnu dispozice, bude nutné získat stavební povolení. Tento proces je náročnější a vyžaduje podrobnější dokumentaci, vyjádření statika a dalších odborníků.

Monika Lukášová k tomu říká:

„U rozsáhlejších rekonstrukcí a zásahů do nosných konstrukcí je stavební povolení nezbytné a někdy může být i výhodné. Chrání totiž majitele před rizikem, že bude stavba v budoucnu napadena například ze strany sousedů. Právě zde může být velmi užitečná rada zkušeného makléře z projektu Realiťák roku.“

Shrnutí doporučení projektu Realiťák roku

Drobné stavby bez povolení: pergoly, bazény či malé domky bez zásadního dopadu na okolí.
Územní souhlas: stavby pro občasné bydlení hostů či stavby v zahrádkářských koloniích.
Stavební ohlášení: typické rekonstrukce domů a bytů bez zásahu do nosných prvků.
Stavební povolení: zásahy do nosných konstrukcí, větší stavby nebo náročnější rekonstrukce.

Pro hladký průběh stavby či rekonstrukce je klíčové nepodcenit přípravu. Konzultace s experty z projektu Realiťák roku vám ušetří čas, peníze a předejdete díky nim případným problémům s úřady nebo sousedy.

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Povinnosti prodávajícího při prodeji nemovitosti: Jak postupovat správně podle doporučení makléřů projektu Realiťák roku?

Chystáte se prodat nebo koupit stavební pozemek? Odborníci projektu Realiťák roku upozorňují na důležité změny v zákoně o DPH!

Katastr nemovitostí v nové éře: Digitalizace a nový portál ČÚZK usnadní správu vlastnictví i práci realitních makléřů

Práva a povinnosti pronajímatele bytu: Na co si dát pozor při pronájmu podle expertů projektu Realiťák roku?

Prodali jste nemovitost příliš levně? Jak se bránit neúměrnému zkrácení podle aktuálního stanoviska Nejvyššího soudu ČR?

Rozestavěná budova: Jaké má výhody, rizika a proč využít pomoc nejlepších makléřů z projektu Realiťák roku?

Stavební dokumentace: Klíčová povinnost pro vlastníky nemovitostí

Nařízení odstranění stavby a možnosti její legalizace: Jak postupovat podle nového stavebního zákona?

Nový dražební zákon a jeho dopad na realitní transakce: Co přinese změna pravidel?

Prodej nemovitosti v aukci nebo klasicky: Který způsob je lepší?

Novinky v právu: Garance nájemného od státu – revoluce na trhu nájemního bydlení?