31.12.2025 6:30
Koupě pronajatého bytu má svá pravidla. Na rozdíl od koupě „prázdné“ nemovitosti vstupuje do hry třetí osoba – nájemník. Ten má ze zákona chráněné postavení, a proto při změně vlastníka bytu nedochází k automatickému ukončení nájmu.
Při změně vlastnictví pronajaté věci přechází práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Prakticky to znamená, že kupující vstupuje do role pronajímatele, bez ohledu na to, zda o nájmu věděl.
Rozsah povinností, které na nového vlastníka skutečně přechází, se ale může lišit – záleží na tom, zda byl s obsahem nájemní smlouvy seznámen. Pokud ano, přechází na něj všechny povinnosti pronajímatele obsažené v původní smlouvě. Pokud ne, přechází na něj pouze povinnosti vyplývající z právní úpravy nájmu obsažené v občanském zákoníku.
Kupujícího však nebudou zajímat jen povinnosti, ale i práva, zejména právo zvýšit nájemné. Právě proto doporučujeme, aby měl investor nájemní smlouvu k dispozici ještě předtím, než učiní rozhodnutí o koupi bytu. Jen tak lze spolehlivě vyhodnotit, zda jsou pravidla nájemního vztahu dobře nastavena, nebo v sobě skrývá rizika, která by mohla investici ohrozit.
Pokud si od prodávajícího vyžádáte nájemní smlouvu, nezapomeňte na její dodatky. Mohou v sobě skrývat důležité změny týkající délky trvání nájemního vztahu, výše nájemného nebo doplnění povinností, které původní smlouva vůbec neobsahovala.
Checklist: Vyžádejte si od prodávajícího aktuální nájemní smlouvu včetně všech dodatků.
Nájemní smlouva nastavuje pravidla vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Je proto důležité abyste si jí před koupí důkladně prostudovali nebo přenechali její analýzu advokátovi. Jen tak lze včas odhalit neplatná ujednání, nevýhodné klauzule nebo jiná rizika, která by vás mohla jako nového vlastníka nepříjemně překvapit. Na co se v nájemní smlouvě zaměřit?
V prvé řadě je potřeba zjistit, na jakou dobu je nájemní smlouva uzavřena.
Nájem na dobu určitou je obtížněji vypověditelný – zpravidla musí trvat až do konce sjednaného období a předčasné ukončení přichází v úvahu jen ve výjimečných případech.
Nájem na dobu neurčitou je z pohledu pronajímatele flexibilnější, protože mu zákon dává k dispozici širší okruh výpovědních důvodů. Je zde ale i druhá stránka mince: nájemce může nájemní smlouvu na dobu neurčitou vypovědět i bez uvedení důvodu, a to s tříměsíční výpovědní dobou. Pro investora, který si od koupě bytu slibuje stabilní výnos od spolehlivého nájemce, to může znamenat riziko, že očekávaný příjem skončí dříve, než plánoval.
Středobodem zájmu každého investora je výše nájemného a jeho splatnost. Nestačí jen vědět, kolik nájemník platí, je potřeba posoudit, zda výše nájemného odpovídá aktuálním tržním nájmům v dané lokalitě. K orientaci mohou posloužit například cenové mapy nájemného nebo data realitních portálů. Tyto zdroje sice nenahradí odborný odhad, ale dají kupujícímu alespoň rámcovou představu o tom, zda je nájemné adekvátní.
Checklist: Ověřte, zda sjednané nájemné odpovídá tržním cenám v dané lokalitě.
Pokud je nájemné příliš nízké, může to znamenat, že výnos z bytu nebude odpovídat očekáváním investora. V takovém případě je důležité ověřit, zda smlouva obsahuje doložku umožňující jeho zvýšení (např. inflační doložku). Pokud ne, je možné využít zákonný mechanismus zvýšení. Zákon pronajímateli umožňuje navrhnout navýšení nájemného až o 20 % za tři roky, maximálně však do výše obvyklého nájemného v daném místě.
Příklad inflační doložky: Pronajímatel je oprávněn každoročně zvýšit nájemné až o 100 % přírůstku průměrného ročního indexu spotřebitelských cen (inflace) vyhlášeného Českým statistickým úřadem (nebo jeho nástupnickou organizací) za uplynulý rok, a to formou písemného oznámení doručeného Nájemci. Zvýšení nájemného je účinné počínaje prvním nájemným splatným po doručení oznámení Nájemci, není-li v oznámení uvedeno datum pozdější.
Naopak pokud je sjednané nájemné podezřele vysoké, je na místě obezřetnost. Hrozí riziko, že nájemce bude usilovat o jeho snížení prostřednictvím soudu. V takové situaci by se plánovaný výnos mohl změnit i bez zásahu nového vlastníka.
Zkontrolujte proto nejen výši nájemného, ale i možnosti jeho změn v průběhu nájemního vztahu. Důležité je také ověřit, zda smlouva obsahuje inflační doložku nebo jiný mechanismus pro zvyšování nájemného anebo je nutné se spolehnout na zákonnou úpravu. Pozornost věnujte i termínu splatnosti nájemného, protože má vliv na cashflow investora.
Vedle nájemného věnujte pozornost službám spojeným s užíváním bytu a zálohám na ně. Ze smlouvy by mělo být patrné, jaké služby jsou pronajímatel nájemci zajišťuje. Pokud to není ve smlouvě uvedeno, vychází se z nezbytných služeb definovaných občanským zákoníkem. Mezi tyto služby patří dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
Součástí služeb by neměly být náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti, jako jsou příspěvky na správu domu a pozemku, odměny členům statutárních orgánů, pojištění bytu a domu, daň z nemovitosti nebo anuita. Nejde o služby spojné s nájmem. Zkušený investor si tyto náklady zohlední ve výši nájemného a neuvádí je mezi služby hrazené nájemcem.
Neméně důležité je ověřit, zda sjednaná výše záloh odpovídá skutečným nákladům, například na základě posledního vyúčtování od prodávajícího. Pokud jsou zálohy příliš nízké, hrozí, že se nový vlastník ocitne v situaci, kdy bude povinen uhradit vzniklé nedoplatky poskytovateli služeb, a tyto pak následně vymáhat po nájemci.
Dobrou zprávou je, že pronajímatel má možnost výši záloh kdykoliv během roku upravit. Stačí, aby změna byla řádně odůvodněna, například nárůstem cen energií nebo služeb. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy nájemci.
Pronajímatel má dále povinnost provést vyúčtování služeb alespoň jednou ročně. Pokud prodávající tuto povinnost dlouhodobě neplnil, může nový investor čelit zpětným požadavkům nájemce na vrácení přeplatků, a to včetně zákonné pokuty za prodlení ve výši 50 Kč za každý den.
Checklist: Vyžádejte si od prodávajícího poslední vyúčtování služeb.
Dále je třeba před koupí bytu ověřit, zda nájemce složil peněžitou jistotu. Ta slouží jako finanční rezerva pro případ, že by nájemce způsobil v bytě škodu, přestal platit nájemné nebo zálohy na služby. Občanský zákoník stanoví, že tato kauce, v souhrnu se smluvní pokutou, nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Pro investora je důležité znát nejen výši kauce, ale také to, zda na ni během trvání nájemního vztahu nebylo něco započteno. Pokud již byla čerpána například na úhradu dlužného nájemného nebo škody v bytě, může to být pro kupujícího varovný signál. Taková informace totiž často vypovídá o platební morálce a chování nájemce a může napovědět, zda je do budoucna spolehlivým partnerem.
Při skončení nájmu má nájemce právo na vrácení kauce. Tato povinnost přechází na nového vlastníka bez ohledu na to, zda mu původní pronajímatel kauci předal. Proto je zásadní, aby byla kauce v kupní smlouvě nějakým způsobem vypořádána. Nejčastěji se to řeší tak, že dojde k ponížení kupní ceny o částku složené kauce, případně jejímu předání kupujícímu při převodu bytu. Díky tomu má nový vlastník jistotu, že bude mít prostředky k dispozici ve chvíli, kdy vznikne povinnost kauci vrátit.
Kauce se navíc úročí. Nájemce má právo na vrácení kauce navýšené o obvyklé úroky požadované za úvěry poskytované bankami v místě bydliště nebo sídla pronajímatele v době uzavření smlouvy. Pronajímatel se může s nájemcem dohodnout na úroku nižším, to však pouze za předpokladu že prostředky budou vedeny na zvláštním účtu, ke kterému má nájemce právo na výpis.
Nájemní smlouvy se často připravují podle vzorů stažených z internetu nebo vznikají jako výsledek tvůrčí činnosti pronajímatele bez právního vzdělání. To v praxi znamená, že řada smluv obsahuje ujednání, která jsou neplatná, nebo se na ně hledí, jako by sjednána nebyla.
Občanský zákoník chrání nájemce jako slabší stranu. Pokud je do smlouvy vloženo ustanovení, které ochranu obchází nebo je s ní v rozporu, nepřihlíží se k němu. Investor tak může mít pocit, že drží v rukou výhodně nastavenou smlouvu, ale ve skutečnosti některá její ujednání nemusí mít žádnou právní váhu a v případě sporu se na ně nelze spolehnout.
Mezi typické příklady patří zákaz chovu zvířat v bytě nebo možnost dát nájemci výpověď bez uvedení důvodu. Častým problémem jsou také smlouvy, které ukládají nájemci povinnost hradit veškeré opravy bytu, včetně těch, které ze zákona nese pronajímatel. Podobně nepřípustné je i sjednání nepřiměřeně vysokých smluvních pokut – například ve výši 500 Kč za každý den prodlení s platbou nájemného ve výši 10 000 Kč.
Při koupi bytu s nájemníkem je potřeba počítat s tím, že ne všechny podmínky nájemního vztahu jsou vždy zachyceny v nájemní smlouvě. V praxi se stává, že pronajímatel a nájemce uzavřou dohodu mimo smlouvu, ať už písemně, nebo jen ústně. Tyto dohody se pak mohou projevit v právech a povinnostech, které přecházejí na nového vlastníka.
Příkladem takové situace je souhlas pronajímatele s investicí nájemce do pronajatého bytu, například rekonstrukcí koupelny nebo pořízením nové kuchyňské linky. Pokud se strany předem nedohodly jinak, má nájemce právo žádat po pronajímateli při skončení nájmu náhradu za zhodnocení bytu. Investor se tak může dostat do situace, kdy mu nájemce po skončení nájmu předloží účet za desítky či stovky tisíc korun, aniž by o tom kupující při koupi vůbec věděl.
Při dlouhodobých nájemních vztazích se zhodnocení bytu investicemi nájemce postupně spotřebovává. Nová kuchyňská linka po deseti letech už nebude mít stejnou hodnotu jako v době instalace, a výsledná míra zhodnocení tak může být i nulová.
Pro investora je proto zásadní se aktivně ptát prodávajícího, zda mezi ním a nájemcem nebyly uzavřeny podobné dohody mimo smlouvu. Pokud existují, měly by být před koupí vyjasněny a případně zohledněny v kupní smlouvě.
|
Checklist závažnosti – na co si dát pozor při kontrole nájemní smlouvy
|
||
|
Oblast |
Co ověřit |
Důležitost |
|
Doba trvání nájmu a možnosti výpovědi |
Zda jde o dobu určitou nebo neurčitou. |
Střední |
|
Výše nájemného a možnosti jeho zvyšování |
Odpovídá výše nájemného tržním poměrům? Obsahuje smlouva mechanismus zvyšování (např. inflační doložku)? |
Vysoká |
|
Splatnost nájemného |
Kdy je nájem splatný a jak to ovlivní cashflow investora. |
Nízká |
|
Poskytované služby a zálohy |
Jaké služby nájemce hradí, zda výše záloh odpovídá skutečným nákladům, pravidelnost vyúčtování. |
Střední |
|
Kauce |
Zda byla složena, v jaké výši, zda nebyla čerpána, jak je vypořádána v kupní smlouvě, úročení. |
Střední |
|
Rizikové a neplatné klauzule |
Neplatné ujednání (např. zákaz chovu zvířat, zákaz návštěv, nepřiměřené pokuty). |
Nízká |
|
Dohody mimo smlouvu |
Zda existují neformální dohody o investicích či opravách a jak budou vypořádány. |
Střední |
Pokud investor po kontrole nájemní smlouvy zjistí, že její nastavení pro něj není vyhovující, například kvůli nízkému nájemnému, chybějící inflační doložce, nepřesně upraveným povinnostem nebo neplatným klauzulím, nabízí se možnost jeho přesmluvnění. Tím se rozumí uzavření nové nájemní smlouvy mezi nájemcem a investorem.
Investor může jako důvod pro novou smlouvu uvést i skutečnost, že došlo ke změně v osobě pronajímatele. Tato změna sice sama o sobě nezakládá povinnost nájemce podepsat novou smlouvu, ale může posloužit jako praktický argument, proč nastavit jasná a aktuální pravidla nájemního vztahu.
Je však potřeba zdůraznit, že nájemce není povinen na novou smlouvu přistoupit. Pokud je pro něj stávající smlouva výhodná, může bez problému trvat na původních podmínkách. Přesmluvnění je možné pouze na základě dobrovolné dohody obou stran.
Z praktického hlediska to znamená, že investor musí k přesmluvnění přistupovat s realistickými očekáváními. Dobře zvolená strategie ale může být úspěšná – zejména pokud nový vlastník dokáže nájemci nabídnout určitou protihodnotu, například garanci dlouhodobého bydlení nebo investici do bytu. Výměnou může získat úpravu výše nájemného nebo doplnění důležitých klauzulí, které zvýší jistotu a atraktivitu jeho investice.
Samotná změna vlastnictví není důvodem pro ukončení nájmu bytu uzavřeného za účelem bydlení nájemce. Pokud byste chtěli nájem ukončit, je nezbytné naplnit některý ze zákonem stanovených výpovědních důvodů, například bytové potřeby pronajímatele v případě nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou, nebo se s nájemcem na ukončení dohodnout.
Dohoda může být uzavřena i bez uvedení důvodu. Na rozdíl od výpovědi je dohoda dvoustranným právním jednáním, to znamená, že vyžaduje souhlas obou stran, nájemce i pronajímatele. Vždy ji doporučujeme uzavřít písemně, aby byly jasně zaznamenány podmínky ukončení nájmu.
Samotné předání bytu je vhodné zaznamenat do předávacího protokolu, který obě strany podepíší. Součástí protokolu by měla být fotodokumentace nebo popis stavu bytu a také měřidel (elektřina, plyn, voda). Takový dokument minimalizuje riziko pozdějších sporů o stavu bytu nebo vyúčtování služeb.
Ani nejlepší nájemní smlouva sama o sobě nezaručí, že investice do bytu bude úspěšná. Hodně totiž záleží na tom, kdo je na druhé straně smlouvy. Proto je na místě prověřit samotného nájemce, tedy provést jeho „lustraci“.
Z pohledu investora je podstatné zjistit zejména to, zda je nájemce platebně spolehlivý a zda v minulosti nedocházelo k prodlení s placením nájemného nebo záloh. Tyto informace vám může poskytnout sám prodávající, ale není na škodu chtít je doložit například kopií platební historie.
Dalším krokem může být ověření nájemce ve veřejně dostupných rejstřících. Základním nástrojem je Insolvenční rejstřík, který je bezplatný a online přístupný. Užitečná je také Centrální evidence exekucí, kde lze za poplatek zjistit, zda je proti nájemci vedena exekuce. Je ale nutné mít na paměti, že CEE není úplná – nezahrnuje například výkony rozhodnutí vedené přímo soudy ani exekuce prováděné finančními úřady apod. Nález bez záznamu proto neznamená stoprocentní jistotu platební morálky nájemce.
Problémy s nájemcem nemusí být jen finanční. V praxi se někdy setkáváme i se situacemi, kdy je nájemce konfliktní, nedodržuje domovní řád nebo má časté spory se sousedy. Takové chování sice není zjistitelné z veřejných rejstříků, ale může být užitečné se na nájemce zeptat osoby odpovědné za správu domu, například předsedy společenství vlastníků jednotek.
Při koupi bytu je potřeba zohlednit nejen práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, ale také dluhy, které se vážou k samotnému vlastnictví jednotky. Na investora mohou přejít nezaplacené příspěvky do fondu oprav, platby za služby spojené s užíváním bytu apod. Zda dluhy skutečně přejdou, závisí na tom, jestli jejich existenci kupující mohl zjistit.
Důležitým nástrojem je potvrzení o dluzích, které vydává společenství vlastníků jednotek nebo správce domu, a které je prodávající povinen kupujícímu doložit. Pokud potvrzení uvádí, že dluhy neexistují, nebo pokud není na žádost vydáno bez zbytečného odkladu, zůstává dlužníkem prodávající. Přesto je vhodné si potvrzení vždy vyžádat, protože pouze tak lze předejít nepříjemnému překvapení, kdy by se kupující musel dodatečně vypořádávat s cizími dluhy.
Checklist: Vyžádejte si od prodávajícího nebo osoby odpovědné za správu domu potvrzení o dluzích.
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
PS: v dalším díle/článku se dočtete "Jak postupovat po koupi bytu"
------------------------------------------
Již vydané díly série "Investice do pronajatého bytu" najdete zde:
Lukáš Slanina