Kdo platí opravy v nájemním bytě v roce 2026? Nové limity, povinnosti nájemce a pronajímatele a 20 praktických příkladů

1. Základní pravidlo: kdo odpovídá za stav bytu?

Právním základem je především § 2257 občanského zákoníku.

Ten rozděluje povinnosti mezi pronajímatele a nájemce.

Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.

Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, pokud nebyla v jeho prospěch sjednána odlišná úprava.

Rozdělení nákladů není založeno jen na tom, kdo je vlastníkem zařízení.

Například kuchyňská linka může patřit pronajímateli, přesto určité její drobné opravy během nájmu hradí nájemce.

Naopak hlavní rozvody vody, konstrukce domu nebo celková výměna nefunkčního okna nejsou automaticky povinností nájemce jen proto, že byt používá.

2. Co se změnilo od 1. ledna 2026?

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. bylo novelizováno nařízením vlády č. 493/2025 Sb.

Změna se týká především finančních hranic drobných oprav a některých pravidel údržby.

Nová pravidla jsou účinná od 1. ledna 2026. Při posuzování starších oprav je proto potřeba zohlednit právní úpravu relevantní pro dobu, kdy se oprava řešila.

3. Co je běžná údržba bytu?

Běžná údržba zahrnuje činnosti, které se při obvyklém používání bytu pravidelně opakují.

Podle § 2 nařízení vlády sem patří například:

• běžné malování a opravy omítek,
• tapetování,
• čištění podlah a podlahových krytin,
• čištění obkladů,
• čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům,
• udržování vybavení bytu ve funkčním stavu,
• pravidelné prohlídky a čištění vyjmenovaných zařízení,
• kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny jeho zdroje.

Od roku 2026 se výslovně rozšířilo vymezení pravidelných prohlídek a čištění také na zařízení uvedená v § 4 písm. h), například některá kamna, kotle etážového topení a kouřovody.

Má běžná údržba roční limit?

Nikoli ve smyslu limitu 150 Kč/m² pro drobné opravy.

Tento roční limit se vztahuje na drobné opravy definované nařízením vlády, nikoli automaticky na všechny náklady běžné údržby.

Samozřejmě ani běžná údržba neopravňuje pronajímatele přenášet na nájemce odstraňování všech stavebních závad nebo následků vad domu.

4. Drobné opravy: rozhoduje druh opravy, nebo její cena?

Obojí, ale v přesném pořadí.

Nařízení vlády rozlišuje dvě kategorie.

A. Drobné opravy vyjmenované podle druhu (§ 4)

Do této skupiny spadají například:

• opravy jednotlivých částí dveří a oken,
• opravy klik a kování,
• výměny zámků,
• opravy a výměny vypínačů a zásuvek,
• opravy vodovodních baterií,
• výměny sifonů,
• opravy splachovačů,
• opravy kuchyňských sporáků a pečicích trub,
• opravy vyjmenovaných zařízení vytápění.

U těchto oprav není rozhodující samotná hranice 1 500 Kč, protože jsou drobnými opravami vymezeny už podle druhu.

Stále však platí omezení ročního součtu nákladů.

B. Další drobné opravy podle ceny (§ 5)

Pokud oprava není výslovně vyjmenována podle druhu, může být drobnou opravou podle ceny.

Od roku 2026 činí hranice 1 500 Kč za jednu opravu.

Je-li cena takové opravy například 1 400 Kč, může jít o drobnou opravu hrazenou nájemcem.

Pokud stojí 1 800 Kč, nelze automaticky požadovat, aby nájemce zaplatil prvních 1 500 Kč.

Jestliže věc nepatří do kategorie oprav vyjmenovaných v § 4, je překročení této hranice podstatné pro určení, že nejde o drobnou opravu podle § 5.

5. Dvě související opravy nelze uměle rozdělit

Nařízení vlády výslovně řeší také situaci, kdy se na stejné věci provádí několik souvisejících oprav, které na sebe časově navazují.

V takovém případě je rozhodující jejich součet.

6. Roční limit drobných oprav: 150 Kč za metr čtvereční

Vedle jednotlivých oprav je nutné kontrolovat také celkové náklady během kalendářního roku.

Od 1. ledna 2026 platí:

Roční limit = 150 Kč × podlahová plocha bytu v m²

Výpočty předpokládají podlahovou plochu určenou podle definice v nařízení vlády. Ta se nemusí vždy shodovat s plochou uvedenou v realitním inzerátu.

7. Co se stane po vyčerpání ročního limitu?

Přesáhne-li součet nákladů na drobné opravy za kalendářní rok stanovenou hranici, další opravy se v tomto kalendářním roce již nepovažují za drobné opravy.

To je zásadní i u oprav, které jsou jinak výslovně vyjmenovány podle svého druhu.

Právě proto je vhodné průběžně evidovat jednotlivé opravy a uchovávat faktury.

U opravy, jejímž nákladem se roční hranice právě překračuje, je vhodné konkrétní rozdělení nákladů posoudit podle § 6 a okolností případu. Následující opravy už však nelze automaticky účtovat jako drobné.

8. Jak se správně počítá podlahová plocha?

Pro výpočet ročního limitu není vždy správné vzít jednoduše číslo z inzerátu.

Nařízení vlády pracuje také s prostory užívanými společně s bytem, pokud je nájemce užívá výhradně.

Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

9. Započítává se do limitu také výjezd opraváře?

Aktuální nařízení stanoví, že náklady na dopravu se do ceny rozhodné pro jednotlivou drobnou opravu ani do ročního limitu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Je ale důležité rozlišit skutečnou cenu dopravy od práce, diagnostiky a materiálu.

Nestačí proto na faktuře pouze přesunout část ceny opravy pod položku „výjezd“, aby se uměle snížila částka rozhodná pro zákonný limit.

U sporné faktury doporučujeme požadovat rozpis ceny jednotlivých položek.

10. Dvacet praktických příkladů: kdo platí konkrétní opravy?

Následující přehled vychází z občanského zákoníku a nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

V tabulce předpokládáme běžné používání bytu, vybavení ve vlastnictví pronajímatele a nevyčerpaný roční limit. U každé konkrétní závady může rozhodovat její skutečná příčina a rozsah.

Tabulka je orientační. U konkrétního případu je nutné zohlednit vlastnictví zařízení, přesný druh opravy, její cenu, roční limit, příčinu závady a případnou odpovědnost za způsobenou škodu.

11. Může oprava za 4 000 Kč skutečně připadnout nájemci?

Ano, v některých případech může.

Například oprava zařízení výslovně vyjmenovaného v § 4 může být drobnou opravou podle druhu, i když její cena překročí 1 500 Kč.

Musí však být splněny všechny další podmínky a nesmí být překročen relevantní roční limit tak, že by již nešlo o drobnou opravu.

To je jeden z důvodů, proč nestačí vše řešit pouze podle ceny konkrétního servisního zásahu.

12. Kotel, radiátory a topení: komu patří povinnost opravy?

Topná zařízení patří mezi oblasti, kde se často mísí různé povinnosti.

Je potřeba rozlišovat zejména:

• pravidelné čištění a údržbu,
• opravu konkrétního zařízení,
• výměnu celého zařízení,
• revize a bezpečnostní kontroly,
• opravy společných rozvodů a radiátorů.

Opravy některých kotlů etážového topení patří mezi drobné opravy výslovně vyjmenované nařízením vlády.

Naopak opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení jsou z této skupiny výslovně vyňaty.

Pravidelná údržba nebo čištění kotle také není totožná s jeho celkovou výměnou ani s povinnými odbornými revizemi.

U plynových a elektrických zařízení nikdy nezaměňujte povinnost uhradit opravu s oprávněním provádět nebezpečný zásah svépomocí. Práce vyžadující odbornou způsobilost musí provádět příslušný odborník.

13. Rozbitá pračka, myčka nebo lednice: kdo platí?

U spotřebičů je důležité nejprve zjistit, komu patří.

Pokud si nájemce pořídil vlastní pračku, řeší její opravu zpravidla sám.

Pokud je spotřebič součástí pronajatého vybavení a patří pronajímateli, je potřeba dále rozlišit:

• zda jeho konkrétní oprava patří do výčtu § 4,
• zda může být drobnou opravou podle ceny do 1 500 Kč,
• zda už nebyl vyčerpán roční limit,
• zda spotřebič dosloužil, nebo jej nájemce poškodil porušením svých povinností.

Například u poruchy lednice za 1 200 Kč může jít o drobnou opravu podle ceny.

U opravy za 3 000 Kč už nelze použít stejnou cenovou kategorii. To ovšem nevylučuje odpovědnost nájemce, pokud lednici sám poškodil.

14. Plíseň v bytě: pronajímatel, nebo nájemce?

U plísně je zásadní určit příčinu.

Může totiž vznikat například kvůli:

• tepelnému mostu,
• pronikání vlhkosti z konstrukcí,
• poruše hydroizolace,
• netěsnosti rozvodů,
• nedostatečnému větrání nebo jinému způsobu užívání,
• kombinaci více příčin.

Pokud jde o stavební závadu bytu či domu, musí být zpravidla odstraněna na straně pronajímatele.

Pokud vznikla prokazatelně nesprávným užíváním bytu, může se odpovědnost lišit.

Nelze proto bezpečně tvrdit:

„Plíseň je vždy chyba nájemce.“

Stejně nesprávné je automaticky předpokládat, že za každou plíseň odpovídá vlastník.

U sporu má velký význam odborné technické posouzení, fotodokumentace, způsob vytápění, větrání a historie závady.

15. Malování bytu: proč jsou dvě zdánlivě protichůdná pravidla správná?

Nařízení vlády zařazuje malování mezi běžnou údržbu, kterou v průběhu nájmu zpravidla zajišťuje nájemce.

To ale neznamená, že má pronajímatel při každém skončení nájmu automatické právo požadovat nově vymalovaný byt.

Občanský zákoník při vracení bytu zohledňuje běžné opotřebení vzniklé běžným užíváním.

Je proto potřeba odlišovat:

• průběžnou běžnou údržbu během nájmu,
• běžné opotřebení při skončení nájmu,
• mimořádné poškození nebo znečištění, za které nájemce odpovídá.

Právě tato hranice je důležitá i při vypořádání kauce.

16. Co když nájemce sám něco rozbije?

Zde se dostáváme k důležitému rozdílu mezi drobnou opravou a odpovědností za škodu.

Pokud nájemce poškodí vybavení bytu porušením svých povinností, nelze automaticky tvrdit, že odpovídá maximálně do 1 500 Kč nebo do ročního limitu 150 Kč/m².

Typickým příkladem může být:

• rozbitá varná deska nešetrným zacházením,
• zničené dveře,
• poškozená pracovní deska kuchyňské linky,
• vytopení bytu způsobené zanedbáním povinností.

V takovém případě se uplatní pravidla odpovědnosti za škodu.

Je však nutné prokázat odpovědnost, příčinnou souvislost a skutečnou výši škody.

Nájemce tedy není automaticky odpovědný za každou poruchu, která vznikne v době jeho bydlení.

17. Kdy je problém odpovědností SVJ nebo vlastníka domu?

V bytovém domě je potřeba odlišovat samotný pronajatý byt od společných částí domu.

Závada může vzniknout například:

• na společné kanalizační stoupačce,
• na hlavním vodovodním rozvodu,
• ve střeše,
• na fasádě,
• na společném topném systému.

Tyto opravy se běžně řeší prostřednictvím vlastníka bytu, správce domu nebo společenství vlastníků jednotek podle povahy zařízení a pravidel správy domu.

Pro nájemce je primárním smluvním partnerem pronajímatel.

Nájemce proto nemusí sám rozhodovat, zda se má oprava řešit z prostředků SVJ, z pojištění domu nebo přímo vlastníkem bytu.

Musí však problém bez zbytečného odkladu oznámit, pokud jej má řešit pronajímatel, a umožnit potřebnou součinnost.

18. Jak správně nahlásit závadu pronajímateli?

Podle § 2264 občanského zákoníku má nájemce povinnost oznámit poškození nebo vadu, kterou má odstranit pronajímatel.

U závady, kterou je potřeba odstranit bez prodlení, se vyžaduje okamžité oznámení.

U jiných vad je třeba informovat pronajímatele bez zbytečného odkladu poté, co je nájemce zjistí nebo při řádné péči zjistit mohl.

Co má oznámení obsahovat?

• Datum zjištění problému.
• Popis závady.
• Fotografie nebo video, pokud je to bezpečné a možné.
• Informaci, zda hrozí další škoda.
• Požadavek na potvrzení přijetí oznámení.
• Návrh termínu zpřístupnění bytu pro odborníka.

U havárií je třeba nejprve zajistit bezpečnost osob, podle možností omezit vznik další škody a kontaktovat příslušnou havarijní službu.

Nájemce má také povinnost učinit to, co po něm lze rozumně požadovat, aby vadou nevznikala další škoda.

19. Co když pronajímatel opravu nezajistí?

Jestliže jde o závadu, kterou má odstranit pronajímatel, nemůže ji bezdůvodně ignorovat.

Podle konkrétních okolností a splnění zákonných podmínek může mít nájemce například právo:

• požadovat odstranění vady,
• po předchozím oznámení a nesplnění povinnosti pronajímatele zajistit potřebnou opravu a žádat náhradu účelných nákladů,
• domáhat se přiměřené slevy z nájemného,
• ve zvlášť závažných případech využít další zákonné prostředky ochrany.

Nájemce by však neměl bez právního posouzení jednoduše přestat platit celé nájemné nebo si libovolně strhávat faktury z nájmu.

Správný postup závisí na povaze vady, jejím oznámení, reakci pronajímatele a konkrétních zákonných nárocích.

20. Co dělat, když se obě strany neshodnou na úhradě?

Doporučujeme začít kontrolou pěti základních skutečností:

1. Co přesně je poškozené?
2. Komu zařízení patří?
3. Jde o běžnou údržbu, drobnou opravu podle druhu, opravu podle ceny nebo větší závadu?
4. Kolik už v daném roce stálo provedení ostatních drobných oprav?
5. Existuje důvod k samostatné odpovědnosti nájemce za škodu?

Teprve potom lze zodpovědně určit, kdo má náklady nést.

Pokud se strany neshodnou, je důležité uchovat faktury, servisní zprávu, fotodokumentaci a písemnou komunikaci.

U větší škody je na místě právní nebo technické posouzení.

Modelový případ: během roku se v bytě pokazilo pět věcí

Představme si pronajatý byt o rozhodné podlahové ploše 60 m².

Roční limit drobných oprav činí 9 000 Kč.

V průběhu roku nastaly následující závady:

Předpokládejme, že všechny opravy skutečně spadají pod § 4 a nájemce je nezpůsobil jako samostatně odpovědný škůdce.

Celková částka 7 400 Kč zatím nepřekročila roční limit 9 000 Kč.

Pak ale přestane fungovat lednice. Servis zjistí závadu, jejíž oprava bude stát 2 800 Kč.

Pokud jde o lednici náležející pronajímateli a nelze použít věcné vymezení § 4, nejde při této ceně o drobnou opravu podle § 5.

Proto je zpravidla povinností pronajímatele tuto opravu zajistit a hradit – přestože součet předchozích drobných oprav ještě nevyčerpal roční limit.

Tento příklad ukazuje, proč je nutné posuzovat jednotlivou opravu i roční součet současně.

Jak správně upravit opravy v nájemní smlouvě?

Nájemní smlouva by neměla obsahovat nepřiměřeně širokou formulaci, že nájemce platí veškeré opravy bytu a jeho vybavení bez omezení.

Takové ustanovení může být v rozporu s ochrannými pravidly nájmu bytu.

Vhodnější je:

• odkázat na aktuální občanský zákoník a nařízení vlády č. 308/2015 Sb.,
• stanovit postup hlášení závad,
• určit kontakty pro havárie,
• dohodnout pravidla objednávání servisu,
• upravit předávání faktur a servisní dokumentace,
• vysvětlit evidenci ročního limitu drobných oprav,
• vymezit další případná ujednání tak, aby nekrátila zákonná práva nájemce.

Pro větší investice, stavební úpravy nebo výměnu zařízení doporučujeme samostatnou písemnou dohodu.

Proč je důležitý předávací protokol?

Pokud se po roce nebo dvou porouchá vybavení bytu, může být zásadní vědět, v jakém stavu bylo při začátku nájmu.

Předávací protokol by proto měl obsahovat:

• seznam vybavení,
• stáří zařízení, pokud je známé,
• existující závady,
• fotodokumentaci,
• stavy měřidel,
• předané návody a dokumenty,
• informace o posledních dostupných odborných kontrolách.

Protokol může být důležitým důkazem zejména při sporu, zda jde o běžnou poruchu staršího zařízení, nebo o poškození způsobené nájemcem.

Jak se opravy promítají do vrácení kauce?

Pronajímatel může mít při skončení nájmu vůči nájemci určité oprávněné pohledávky.

Nemůže však automaticky odečíst z jistoty každou fakturu za opravu bez ohledu na to, komu náklad podle zákona náleží.

Je nutné rozlišovat:

• dluh nájemce za drobnou opravu, kterou měl skutečně hradit,
• prokázanou škodu, za kterou odpovídá,
• běžné opotřebení bytu,
• náklady na obnovu nebo výměnu zařízení, které přísluší pronajímateli.

Kauce neslouží jako univerzální fond na renovaci bytu po skončení nájmu.

Může pomoci pojištění?

Ano, ale pojištění nenahrazuje zákonné rozdělení běžných oprav.

Pojištění majetku nebo odpovědnosti může být relevantní zejména u větších škod, například vytopení, požáru nebo škod způsobených třetím osobám.

Rozhodující je vždy příčina události, odpovědnost příslušné osoby a konkrétní pojistné podmínky.

Pojištění odpovědnosti u nájmu: proč by ho měl řešit pronajímatel i nájemce

Checklist: 15 věcí, které zkontrolovat před zaplacením opravy

Nejčastější chyby pronajímatelů

• Považují všechny opravy do 1 500 Kč automaticky za povinnost nájemce.
• Ignorují roční limit drobných oprav.
• Neodlišují opravu zařízení od jeho celkové výměny.
• Převádějí opravy společných rozvodů na nájemce.
• Nemají přehled o předchozích opravách.
• Započítávají každou servisní fakturu do kauce.
• Neřeší stavební vady a příčiny vlhkosti.
• Nemají kvalitní předávací protokol.
• Ve smlouvě ukládají nájemci hradit veškeré opravy.

Nejčastější chyby nájemců

• Předpokládají, že všechno musí platit pronajímatel.
• Nehlásí závady včas.
• Nemají faktury za zaplacené drobné opravy.
• Nesledují roční limit.
• Objednávají rozsáhlé opravy bez komunikace s majitelem.
• Zasahují neodborně do plynových a elektrických zařízení.
• Neprovádějí běžnou údržbu.
• Neřeší průběžné zatékání nebo jinou závadu, která může způsobit větší škodu.
• Započítávají náklady na opravu do nájemného bez ověření zákonných podmínek.

Co má udělat kvalitní realitní makléř?

Realitní makléř nemusí sám opravovat vybavení bytu ani nahrazovat advokáta nebo technického odborníka.

Měl by ale umět pomoci nastavit nájemní vztah tak, aby obě strany rozuměly svým povinnostem.

Kvalitní servis při pronájmu zahrnuje například:

• správně připravenou nájemní smlouvu,
• informaci o aktuálních limitech drobných oprav,
• seznam vybavení bytu,
• předávací protokol a fotodokumentaci,
• kontakty pro hlášení závad a havárií,
• jasně nastavený postup servisních zásahů,
• upozornění na potřebu odpovídajícího pojištění.

Profesionální pronájem není jen podpis smlouvy a předání klíčů. Je to také předvídatelný postup pro situace, které během několika let běžně nastávají.

Další zajímavé články

• Pronájem bytu bezpečně: smlouva, kauce, opravy a předání
• Pronájem a změny v roce 2026: co se mění a jak upravit smlouvu
• Výpověď z nájmu bytu v roce 2026: důvody, lhůty a obrana
• Pojištění odpovědnosti u nájmu: ochrana majitele i nájemce

Nejčastější otázky: opravy v nájemním bytě

Stručně řečeno

Pro rozdělení nákladů na opravy v nájemním bytě nestačí jedna univerzální hranice.

Je potřeba spojit čtyři pravidla:

• základní povinnosti nájemce a pronajímatele podle občanského zákoníku,
• věcné vymezení drobných oprav,
• cenový limit 1 500 Kč pro další drobné opravy,
• roční limit 150 Kč/m² podlahové plochy.

Samostatně se řeší běžná údržba a škody způsobené porušením povinností.

Nejdůležitější praktická rada: u každé opravy zjišťujte nejdříve její skutečný druh a příčinu, potom cenu a roční limit.

Závěr

Nové limity účinné od 1. ledna 2026 významně ovlivňují rozdělení nákladů na běžné opravy v nájemních bytech.

Neznamenají však, že si nájemce musí opravit všechno, co se v bytě pokazí.

Pronajímatel dál odpovídá za způsobilost bytu k užívání, základní technický stav a opravy, které nespadají mezi povinnosti nájemce.

Nájemce zase musí zajišťovat běžnou údržbu, hradit zákonem vymezené drobné opravy, včas hlásit závady a předcházet dalším škodám.

Dobře nastavený nájemní vztah proto nepotřebuje spor o každou zásuvku, baterii nebo servisní fakturu. Potřebuje srozumitelnou smlouvu, aktuální pravidla a průběžnou evidenci oprav.

Úplně na závěr

Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.

Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu vysoké finanční a právní důsledky.

Právě správné rozdělení povinností při údržbě a opravách ukazuje, že profesionální realitní služba nekončí podpisem smlouvy. Dobrý makléř dokáže pomoci připravit nájemní vztah tak, aby pronajímatel i nájemce věděli, co je čeká také při běžném užívání bytu.

Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Kontakt pro veřejnost a média

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní, technické ani stavební posouzení. U sporu o příčinu závady, rozsah odpovědnosti, náklady překračující roční limit nebo náhradu škody doporučujeme konzultaci s advokátem a podle potřeby také technickým odborníkem.