20.1.2026 6:53

Pronájem a změny v roce 2026: co se opravdu mění a jak se tomu má přizpůsobit nájemní smlouva

Rok 2026 přináší pro nájemní bydlení jednu důležitou praktickou změnu, která se může v reálném provozu projevit častěji, než si řada pronajímatelů i nájemníků myslí: upravují se finanční limity pro drobné opravy a roční limit podle podlahové plochy bytu. Kdo má dobře nastavenou nájemní smlouvu, předávací protokol a pravidla komunikace, má vyhráno. Kdo to nechá „na domluvě“, riskuje spory o tisíce až desítky tisíc korun – a zbytečné emoce.

1) Co se od 1. 1. 2026 mění: vyšší limity pro „drobné opravy“ a jasnější praxe

V nájemním bydlení platí jednoduché pravidlo: pronajímatel má povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání, ale nájemce hradí běžnou údržbu a drobné opravy související s běžným užíváním. To je základní rámec, který vyplývá z občanského zákoníku – a detaily k tomu určuje prováděcí předpis.

Právě ty „detaily“ jsou v praxi zásadní, protože typicky řešíte otázky typu:

Kdo zaplatí výměnu kliky, seřízení okna, opravu sifonu, výměnu zásuvky, prasklý vypínač, protékající sprchu, rozbitou roletu?
Je to ještě drobná oprava, nebo už povinnost pronajímatele?
Co když se závada opakuje a jednotlivé „malé“ opravy v součtu udělají velkou částku?

Od 1. ledna 2026 se zvyšují limity, které určují, co ještě spadá do režimu drobných oprav, a zároveň se navyšuje i roční strop počítaný podle podlahové plochy bytu:

limit pro jednu drobnou opravu se zvyšuje na 1 500 Kč (dosud 1 000 Kč),
roční limit se zvyšuje ze 100 Kč na 150 Kč za m² podlahové plochy bytu.

Důležité je pochopit, co to znamená v praxi. Neznamená to „nájemník si odteď platí všechno“. Znamená to, že se posouvá hranice, která v posledních letech přestávala odpovídat cenám práce, materiálu a servisních výjezdů. I relativně jednoduchá oprava dnes často stojí víc než tisíc korun – a nově se tak řada běžných zásahů snáz „vejde“ do režimu drobné opravy.

Zároveň platí, že pravidla jsou ochranná: mají bránit tomu, aby se na nájemce přenášely nepřiměřené náklady. V praxi tedy není vhodné psát do smluv formulace typu „nájemce hradí veškeré opravy do 5 000 Kč“. Taková ujednání mohou být neplatná nebo přinejmenším silně napadnutelná, protože jdou proti smyslu zákonné úpravy.

A ještě jedna důležitá věc: tato změna se dotýká nejen bytů, ale i emocí. Většina konfliktů v nájmech nevzniká „kvůli paragrafům“, ale kvůli pocitu nespravedlnosti – nájemník má pocit, že mu pronajímatel nechce pomoct, pronajímatel má pocit, že nájemník „zničil byt“ a chce opravy zdarma. Přitom často stačí tři kroky: jasná smlouva, precizní předávací protokol a srozumitelný servisní postup (kdo hlásí, jak hlásí, do kdy se reaguje, co se fotí, co se objednává).

„U nájemního bydlení rozhodují detaily. Když jsou pravidla drobných oprav a údržby nastavená dopředu a srozumitelně, chrání to obě strany – pronajímatele i nájemníka. Nejčastější spory vznikají tam, kde se věci nechají ‚na dobré slovo‘.“
— Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka RK ReDeMa

2) Jak upravit nájemní smlouvu a procesy, aby změna v roce 2026 nepřinesla spory

Dobrá nájemní smlouva není delší proto, aby byla „právnicky tvrdá“. Je delší proto, aby byla praktická. U pronájmu bytu nebo domu se vyplácí myslet na situace, které nastávají nejčastěji: drobné opravy, vyúčtování služeb, komunikace o závadách, přístup do bytu kvůli opravě, odpovědnost za škodu a postup při havárii.

Co doporučuji (a co v praxi nejlepších makléřů z projektu Realiťák roku funguje nejlépe) je doplnit do smlouvy a příloh zejména tyto oblasti:

A) Příloha „běžná údržba a drobné opravy“ – lidsky, ne právnickou latinou
Nestačí odkaz „dle právních předpisů“. V běžném životě to lidem nepomůže. Ideální je krátká, srozumitelná příloha, která:

vysvětlí princip (pronajímatel vs. nájemce),
připomene limity (od 1. 1. 2026),
uvede příklady typických oprav (kliky, těsnění, sifon, běžné seřízení, drobné elektro prvky apod.),
popíše postup, když je oprava na hraně nebo když se závada opakuje.

B) Servisní protokol: „Jak hlásit závady“
Spory často vznikají z chaosu: někdo zavolá, někdo napíše SMS, někdo pošle fotku bez kontextu. Přitom stačí jednoduché pravidlo:

závadu hlásit písemně (e-mail / formulář),
přiložit foto/video,
uvést datum, popis projevu a zda jde o havárii,
domluvit přístup,
po opravě uložit fakturu a fotodokumentaci.

Tento servisní protokol chrání i pronajímatele: když nájemník oznámí závadu pozdě a mezitím se škoda zvětší (typicky voda, plíseň, zatékání), máte aspoň jasný řetězec událostí.

C) Předávací protokol: skutečně detailní, ne „stav dobrý“
U starších bytů je předávák často největší „pojistka“ proti sporům. Má obsahovat:

seznam vybavení a jeho stav (včetně spotřebičů),
počet klíčů, čipů, ovladačů,
stavy měřidel,
fotodokumentaci (ideálně i detail oken, dveří, těsnění, sprchového koutu, baterií),
popis viditelných vad a opotřebení (aby později nebyly „překvapení“).

D) Rozumné nastavení odpovědnosti za škodu vs. opotřebení
Pronajímatel by měl počítat s tím, že byt se užíváním opotřebovává. Nájemník by naopak měl vědět, že škoda není totéž co opotřebení. Když tohle ve smlouvě pojmenujete lidsky a jasně, ušetříte si 80 % konfliktů na konci nájmu.

A teď to nejdůležitější: změna limitů od roku 2026 sama o sobě není „strašák“. Strašák je nejasná smlouva. Proto je ideální (zejména u investičních bytů a pronájmů v delším horizontu) udělat před rokem 2026 nebo při nejbližší obměně nájemníka rychlý audit dokumentů: smlouva, předávák, vyúčtování, komunikační pravidla.

„Kvalitní pronájem není jen o tom najít nájemníka. Je to o nastavení pravidel tak, aby byt vydělával bez konfliktů. Když je smlouva a procesy udělané dobře, řešíte minimum sporů a nájemní vztah je stabilní – a to je dnes pro majitele obrovská hodnota.“
— Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

3) Praktické příklady: co budou lidé v roce 2026 řešit nejčastěji a jak na to reagovat

Abychom nezůstali u teorie, pojďme si ukázat typické situace, které po změně limitů v roce 2026 budou v praxi vyskakovat častěji – a jak je řešit tak, aby to bylo férové a obhajitelné.

Příklad 1: „Seřízení oken, profukuje rám, nedovírá křídlo“
U starších bytů naprosto běžné. Pokud jde o drobný servis (seřízení kování, výměna drobného dílu), často se vejdete do limitu drobné opravy. Když ale zjistíte, že problém je konstrukční (např. špatná montáž, degradované rámové prvky, zatečení, sesednutí stavby), už to typicky přechází do povinnosti pronajímatele – protože nejde o „běžné užívání“, ale o stav bytu jako takového. V praxi pomůže, když máte předávací fotky a ideálně i doklady o servisech v minulosti.

Příklad 2: „Protéká sifon, kapání pod dřezem“
Tady je zásadní rychlost. Když nájemník hlásí včas a oprava je drobná, dá se řešit hladce. Když hlásí pozdě, vznikne škoda na skříňce, podlaze, případně i u sousedů – a už řešíte odpovědnost za škodu. Proto doporučuji, aby smlouva obsahovala větu typu: „Nájemce je povinen závady, které mohou vést k rozšíření škody, oznámit bezodkladně.“

Příklad 3: „Rozbitá zásuvka / vypínač“
U elektro prvků je potřeba rozlišovat bezpečnost. Drobné výměny se často považují za drobné opravy, ale zásadní je, aby zásah dělal odborník. Pokud je byt v horším technickém stavu (stará elektroinstalace), náklady mohou rychle růst a potom už nejde o drobnou opravu, ale o potřebu řešit technický stav bytu jako celek.

Příklad 4: „Odešla baterie, protéká sprcha“
Baterie a sprchové sety jsou typickým konfliktním bodem. Jedna strana říká „běžná věc“, druhá „je to staré, bylo to na výměnu“. Tady rozhoduje předávací protokol a rozumný přístup: pokud je to vyloženě životnost a opotřebení, měl by to nést pronajímatel. Pokud je to prokazatelně poškození nesprávným užíváním, je to na nájemci. V praxi pomůže fotodokumentace a krátký servisní posudek.

Příklad 5: „Drobné opravy se v roce nasčítají“
Změna ročního limitu podle m² je významná hlavně u větších bytů. U bytu 60 m² je to nově 9 000 Kč ročně (150 × 60), u 80 m² už 12 000 Kč. To neznamená, že nájemník „má povinnost to vyčerpat“. Znamená to, že pokud se během roku potká více drobných oprav, je dobré sledovat součet a mít k tomu jednoduchou evidenci (třeba tabulka: datum – závada – kdo objednal – částka – faktura).

A proč tohle tak zdůrazňujeme na webu projektu Realiťák roku? Protože nejlepší realitní makléř v roce 2026 není ten, kdo jen „rychle pronajme“. Je to profesionál, který umí nastavit pronájem tak, aby:

byl právně bezpečný,
byl srozumitelný pro obě strany,
minimalizoval reklamace, konflikty a výpadky příjmu,
a chránil majitele bytu jako investici.

Závěr: rok 2026 bude pro pronájmy o klidu – pokud si pohlídáte základní věci

Změna limitů pro drobné opravy od 1. 1. 2026 je na první pohled „jen úprava částek“. Ve skutečnosti ale pro mnoho domácností i pronajímatelů může být spouštěčem debat, které se v nájmech opakují pořád dokola: co je běžné opotřebení, co je závada, co je údržba, co už má řešit pronajímatel a co je fér chtít po nájemci.

Dobrá zpráva je, že se tomu dá velmi jednoduše předejít. Stačí myslet na pronájem stejně profesionálně jako na prodej: dokumenty, procesy, důkazy, komunikace. V praxi nejlépe funguje kombinace tří věcí:

kvalitní nájemní smlouva s praktickými přílohami,
detailní předávací protokol s fotkami,
jednoduchý servisní postup pro hlášení a řešení závad.

A pokud si nejste jistí, co do dokumentů dát a jak to nastavit, aby to bylo férové a zároveň bezpečné, vyplatí se obrátit na prověřené odborníky. Přesně to je jedna z rolí, kterou v praxi plní nejlepší realitní makléři zapojení do projektu Realiťák roku – pomáhají nastavovat nájemní bydlení tak, aby dlouhodobě fungovalo a neztrácelo hodnotu ani důvěru.

Potřebujete pomoci s prodejem nebo máte otázky? Ozvěte se mi.

Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku a realitní makléřka realitní kanceláře ReDeMa. Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.

Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku

------------------------------------------

Další zajímavé články pro odbornou veřejnost:

Pomáháme plnit sny o bydlení - Pronájem nemovitosti

Reklamace stavebně-technických vad po koupi nemovitosti: Jak postupovat, na co si dát pozor a jakou roli hraje realitní makléř

Pomáháme plnit sny o bydlení - Jak správně nastavit cenu nemovitosti

Plíseň po koupi domu: kdy jde o „běžnou kondenzaci“ a kdy o skrytou vadu – a jak postupovat, aby se daly uplatnit nároky

Termín přiznání k dani z nemovitých věcí se letos posouvá na 2. února 2026. Koho se týká a jak vše vyřídit bez chyb

Pomáháme plnit sny o bydlení - Provize realitního makléře: za co ve skutečnosti platíte?

Legalizace „černých staveb“ je náročná, ale často se vyplatí. Co musí pohlídat prodávající, kupující i realitní makléř

Darování družstevního bytu v rodině: co přesně darujete, co hlídá družstvo a na co si dát pozor