Monika Lukášová, 
Petr Makovský 
Exekuce nájemníka automaticky neznamená, že exekutor může zabavit vybavení pronajímatele nebo že je nutné nájem okamžitě ukončit. Rozhodující je, kde dlužník skutečně bydlí a kde má své věci, nikoliv jeho trvalý pobyt. Pokud se do soupisu dostane majetek třetí osoby, například pronajímatele, existuje zákonný postup pro jeho vyškrtnutí a případné vyloučení z exekuce. Nejlepší ochranou je prevence: rozumné prověření nájemce, kvalitní nájemní smlouva, podrobný předávací protokol a doklady prokazující, komu vybavení bytu patří.
Důležité upozornění: Článek vysvětluje obecná pravidla platná v České republice. U konkrétní exekuce, sporu o vlastnictví věcí nebo ukončení nájemního vztahu je vhodné situaci řešit s advokátem nebo přímo se soudním exekutorem, který řízení vede.
Exekuce nájemníka děsí majitele bytů. Často ale kvůli mýtům
V České republice je podle aktuálních údajů Exekutorské komory k 1. září 2026 v exekuci téměř 588 tisíc lidí a je proti nim vedeno bezmála 3 miliony exekucí.[1] Téma se proto netýká jen samotných dlužníků. V běžném životě může dopadnout také na jejich rodiny, spolubydlící, zaměstnavatele a pronajímatele.
Právě majitelé nájemních bytů se často obávají několika situací najednou: že exekutor vstoupí do jejich nemovitosti, sepíše nábytek nebo spotřebiče, které patří pronajímateli, že nájemce přestane platit nebo že se byt stane dlouhodobě obtížně použitelným.
Část těchto obav je oprávněná. Část ale vzniká z velmi rozšířených zkratek typu „když tu nemá trvalý pobyt, exekutor sem nesmí“ nebo „stačí do smlouvy napsat, že všechno vybavení patří majiteli“. Ani jedno není spolehlivým pravidlem.
Nejdůležitější princip
Exekuce je vedena proti dlužníkovi, nikoliv proti pronajímateli. Problém vzniká ve chvíli, kdy se majetek dlužníka nachází v cizím bytě a není na první pohled jasné, komu jednotlivé věci patří.
Mýtus č. 1: Když nájemník nemá v bytě trvalý pobyt, exekutor dovnitř nemůže
To není správně. Pro soupis movitých věcí není rozhodující adresa trvalého pobytu, ale skutečnost, zda dlužník daný byt nebo jiné prostory reálně užívá a má v nich své věci.
Exekutorská komora výslovně uvádí, že bytem povinného může být i byt užívaný na základě nájemní smlouvy, výpůjčky, společné domácnosti nebo za určitých okolností i bez právního důvodu. Rozhodující je faktické bydlení a umístění majetku. Trvalý pobyt proto není ochranným štítem pronajímatele.[4]
Ostatně nájemce, který má platnou nájemní smlouvu, může tuto smlouvu použít jako doklad opravňující jej k užívání bytu při ohlášení změny trvalého pobytu. Samotný trvalý pobyt je především evidenční údaj a nevytváří vlastnické právo k nemovitosti.[9]
Praktický závěr: Zákaz trvalého pobytu v nájemní smlouvě není nástrojem, který by zabránil mobiliární exekuci v bytě, kde dlužník skutečně bydlí a má své věci.
Může exekutor vstoupit do pronajatého bytu?
Ano, pokud jsou splněny podmínky pro provedení exekuce prodejem movitých věcí a jde o byt povinného nebo jiné místo, kde má povinný své věci. Občanský soudní řád umožňuje při soupisu provést prohlídku bytu a dalších prostor dlužníka a v potřebném rozsahu si do nich zjednat přístup.[3]
To neznamená, že exekutor získává právo na majetek pronajímatele nebo že celý byt „patří do exekuce“. Exekuce prodejem movitých věcí má postihovat movité věci ve vlastnictví dlužníka, případně za zákonných podmínek majetek ve společném jmění manželů.[3]
Pronajímatel proto musí rozlišovat dvě úplně jiné otázky:
- Může exekutor do bytu vstoupit? Za určitých podmínek ano, pokud ho dlužník skutečně užívá.
- Může prodat věci pronajímatele? Cizí majetek do exekuce patřit nemá, ale může vzniknout spor o to, komu konkrétní věc skutečně náleží.
„Pronajímatelé se často snaží chránit hlavně tím, že nájemci nepovolí trvalý pobyt. Jenže skutečná ochrana je jinde: v kvalitní smlouvě, přesném předávacím protokolu, dobré dokumentaci vybavení a v tom, že majitel ví, jak postupovat, pokud se exekuce jeho majetku skutečně dotkne.“
Co může exekutor sepsat a co nikoliv
Základní pravidlo je jednoduché: předmětem mobiliární exekuce mají být věci dlužníka. Zákon navíc chrání některé věci i tehdy, když dlužníkovi patří – například obvyklé vybavení domácnosti a další věci potřebné k uspokojování základních životních potřeb v zákonem stanoveném rozsahu.[3]
U pronajatého zařízeného bytu ale vzniká praktická komplikace. Exekutor na místě nemusí být schopen okamžitě poznat, zda televize, pračka, postel, jídelní stůl nebo vybavení kuchyně patří dlužníkovi, pronajímateli nebo jiné osobě.
| Situace | Co to znamená | Co má udělat pronajímatel |
|---|---|---|
| Věc zjevně patří pronajímateli a lze to doložit | Neměla by být postižena exekucí dlužníka. | Předložit doklady o vlastnictví. |
| Vlastnictví je sporné nebo nejasné | Věc se může dostat do soupisu a vlastník musí své právo uplatnit. | Rychle podat návrh na vyškrtnutí a dodat důkazy. |
| Věc patří nájemci-dlužníkovi | Může být za podmínek zákona sepsána a později zpeněžena. | Pronajímatel do vlastnictví nájemce nemůže zasahovat jen proto, že se věc nachází v jeho bytě. |
Co když exekutor sepíše věc, která patří pronajímateli?
Právní úprava s touto situací výslovně počítá. Pronajímatel nebo jiná třetí osoba, které svědčí právo nepřipouštějící exekuci, může podat u soudního exekutora návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu.
- Zjistěte, který exekutorský úřad věc sepsal.
- Shromážděte důkazy o vlastnictví – faktury, kupní smlouvy, účtenky se jménem, záruční listy, účetní evidenci nebo další věrohodné listiny.
- Do 30 dnů ode dne, kdy jste se o soupisu dozvěděli, podejte návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu.
- Exekutor má o návrhu rozhodnout do 15 dnů od jeho doručení.
- Pokud exekutor návrhu nevyhoví, lze za zákonných podmínek podat vylučovací žalobu k exekučnímu soudu.
- Po dobu zákonem stanovené ochrany od podání návrhu a případného řízení o žalobě nesmí být sporná věc prodána.
Ministerstvo spravedlnosti i Exekutorská komora tento postup výslovně popisují. Lhůty jsou krátké, proto není vhodné situaci odkládat.[2][4]
Pokud se cizí věc dostane do soupisu, nejhorší strategií je čekat. Návrh na vyškrtnutí má zákonnou třicetidenní lhůtu.
Stačí seznam vybavení v nájemní smlouvě?
Je velmi užitečný, ale nelze na něj spoléhat jako na jediný důkaz. Nájemní smlouva a předávací protokol dokazují, že určité vybavení bylo v bytě už při předání nájemci. Samy o sobě ale nemusí v každém sporu definitivně dokazovat vlastnictví konkrétní věci.
Proto je vhodné u hodnotnějšího zařízení uchovávat také:
- faktury a účtenky vystavené na pronajímatele,
- kupní smlouvy,
- záruční listy nebo servisní dokumentaci,
- fotografie vybavení při předání bytu,
- výrobní a sériová čísla u dražších spotřebičů,
- případně účetní evidenci, pokud je byt nebo vybavení v obchodním majetku.
Dobře připravený předávací protokol by měl být dostatečně konkrétní. Místo obecného „vybavená kuchyň“ je lepší uvést například typ lednice, pračky či televizoru a u hodnotnějších věcí doplnit model nebo výrobní číslo.
Má smysl prověřit zájemce před podpisem nájemní smlouvy?
Ano, pokud se prověření provádí přiměřeně a se zaměřením na skutečná rizika nájemního vztahu. Jedním z legitimních nástrojů je Centrální evidence exekucí (CEE), kterou provozuje Exekutorská komora České republiky.
CEE je veřejný seznam a samotná Exekutorská komora uvádí kontrolu nájemníka před pronájmem nemovitosti jako jeden z příkladů jejího využití. Elektronický základní výpis je v současnosti zpoplatněn 60 Kč.[5]
Je ale důležité vědět, co výpis znamená – a co ne. CEE nezahrnuje například výkony rozhodnutí vedené soudy ani některé exekuce vedené orgány státní správy, samosprávy, finančními orgány nebo zdravotními pojišťovnami. „Čistý“ výpis proto není zárukou, že zájemce nemá žádné dluhy nebo že se do finančních problémů nemůže dostat později.[5]
Vedle CEE lze veřejně prověřit také insolvenční rejstřík. Smysl má rovněž ověřit totožnost zájemce, jeho schopnost hradit sjednané nájemné a reference z předchozího nájmu, pokud je zájemce může poskytnout.
Co může pronajímatel před podpisem prakticky udělat
- ověřit totožnost zájemce,
- prověřit Centrální evidenci exekucí,
- zkontrolovat veřejný insolvenční rejstřík,
- rozumně ověřit příjmy a schopnost platit nájem,
- vyžádat reference z předchozího nájmu, pokud existují,
- stejná kritéria používat konzistentně vůči všem zájemcům.
„Prověření nájemce má smysl, ale není to věštírna. Člověk může být při podpisu smlouvy zcela bez problémů a do finančních potíží se dostat o dva roky později. Profesionální pronájem proto nestojí jen na vstupní kontrole, ale na dobře nastavené smlouvě, dokumentaci, komunikaci a rychlé reakci na první problém.“
Je exekuce sama o sobě důvodem k výpovědi nájmu?
Samotná existence exekuce není automatickým samostatným výpovědním důvodem. Pokud nájemce dál řádně platí nájemné, respektuje smlouvu a plní své povinnosti, nelze bez dalšího zaměňovat jeho exekuci s porušením nájemní smlouvy.
Jiná situace nastává, pokud se finanční problémy promítnou přímo do nájemního vztahu. Občanský zákoník rozlišuje mimo jiné hrubé porušení povinností nájemce podle § 2288 a zvlášť závažné porušení podle § 2291. Nezaplacení nájemného a nákladů na služby alespoň za dobu tří měsíců zákon výslovně uvádí jako příklad zvlášť závažného porušení povinnosti, které může při splnění dalších zákonných podmínek vést k výpovědi bez výpovědní doby.[6]
U výpovědi bez výpovědní doby podle § 2291 je zásadní předchozí výzva nájemci k odstranění závadného chování nebo protiprávního stavu v přiměřené době. Nejvyšší soud ji označuje za hmotněprávní podmínku takové výpovědi. Pokud nájemce napraví stav v poskytnuté době, tento výpovědní důvod pomine. U konkrétní situace je proto důležité zvolit správný výpovědní důvod i postup.[6]
Pozor: Pronajímatel by neměl řešit exekuci nájemce svépomocí výměnou zámků, vystěhováním věcí nebo odpojením energií. Skončení a vyklizení nájmu musí proběhnout zákonným způsobem.
Co dělat, když se o exekuci nájemníka dozvíte až během nájmu
První reakce nemusí být výpověď. Je užitečné oddělit samotnou informaci o exekuci od skutečného fungování nájemního vztahu.
- Zkontrolujte, zda nájemce řádně platí. Exekuce a neplacení nájmu nejsou totéž.
- Aktualizujte dokumentaci vybavení. Mějte po ruce smlouvu, předávací protokol, fotografie a doklady o vlastnictví.
- Komunikujte věcně. Pokud nájemce spolupracuje, může být užitečné mít aktuální kontaktní údaje a vědět, zda se očekávají další kroky.
- Sledujte první prodlení. Dlouhé čekání při neplacení obvykle zhoršuje pozici pronajímatele.
- Nepoužívejte nátlakové zkratky. Výměna zámků nebo odpojování energií není bezpečným řešením.
- Při problému zapojte odborníka včas. U výpovědi, dluhu nebo sporu o vybavení je vhodná právní kontrola postupu.
Když nájem skončí a bývalý nájemce neodejde: od roku 2026 existuje rozkaz k vyklizení
Exekuce nájemce a vyklizení bytu jsou dvě odlišná témata. Mohou se ale prakticky potkat v situaci, kdy finanční problémy vedou k ukončení nájmu a bývalý nájemce byt dobrovolně neodevzdá.
Od 1. ledna 2026 občanský soudní řád obsahuje institut rozkazu k vyklizení. Pokud bývalý nájemce užívá byt nebo dům i po zániku práva užívání a pronajímatel doloží potřebné skutečnosti, může soud za splnění zákonných podmínek vydat rozkaz bez slyšení žalovaného. Ten má následně 15 dnů na vyklizení nebo podání odporu.[7]
Podmínkou je mimo jiné písemná výzva k vyklizení zaslaná nejméně 14 dnů před podáním žaloby. Rozkaz k vyklizení tedy není náhradou za správné ukončení nájmu – pomáhá až poté, kdy už nájem skutečně skončil.[7]
Podrobně tento postup vysvětlujeme v článku Rozkaz k vyklizení 2026: co může udělat pronajímatel, když nájemce po skončení nájmu neodejde .
Nejlepší ochrana vzniká ještě před předáním klíčů
Pronajímatel nikdy nemůže odstranit všechna rizika. Může je ale výrazně omezit ještě předtím, než nový nájemce dostane klíče.
CEE, insolvenční rejstřík, příjmy a reference jako součást celkového posouzení.
Jasné nájemné, služby, jistota, doručování, povinnosti stran a podmínky skončení nájmu.
Konkrétní seznam vybavení, stav bytu, měřidla, klíče a fotografie.
U hodnotnějších věcí uchovat faktury, kupní smlouvy a identifikaci spotřebičů.
Nečekat měsíce, pokud přestane chodit nájem nebo nájemce přestane reagovat.
Makléř nastaví proces pronájmu, advokát řeší právní spor a exekutor konkrétní exekuční řízení.
Kompletní postup bezpečného pronájmu jsme zpracovali také v článku Pronájem bytu bezpečně: nájemní smlouva, kauce, předání a co dělat při neplacení .
Stručně řečeno
- Trvalý pobyt nájemce nerozhoduje o tom, zda může být v bytě proveden soupis movitých věcí.
- Exekuce má postihovat majetek dlužníka, ne vybavení pronajímatele.
- Pokud je cizí věc sepsána, vlastník se musí aktivně bránit a hlídat zákonné lhůty.
- Předávací protokol pomáhá, ale u hodnotnějšího vybavení je vhodné uchovat i další doklady o vlastnictví.
- Prověření CEE snižuje riziko, ale není zárukou bezproblémového nájmu.
- Samotná exekuce nájemníka automaticky neznamená právo pronajímatele nájem vypovědět.
- Pokud nájemce přestane platit nebo po skončení nájmu neodejde, je nutné postupovat zákonnou cestou.
Kontrolní seznam pro pronajímatele
- Prověřit totožnost budoucího nájemce.
- Prověřit CEE a insolvenční rejstřík.
- Ověřit přiměřeně schopnost hradit nájemné.
- Použít kvalitní písemnou nájemní smlouvu.
- Sepsat detailní předávací protokol.
- Pořídit fotodokumentaci vybavení.
- Uchovat doklady k hodnotnějším spotřebičům a nábytku.
- Evidovat platby a reagovat na první prodlení.
- Při zjištění exekuce nepanikařit, ale zkontrolovat vlastní dokumentaci.
- Při soupisu cizí věci hlídat třicetidenní lhůtu pro návrh na vyškrtnutí.
- Při neplacení nebo ukončení nájmu dodržet formální zákonný postup.
- U složitější situace včas zapojit advokáta a zkušeného makléře.
Chcete byt pronajmout bezpečně a prověřit zájemce?
Najděte ve svém regionu prověřeného realitního makléře. Zkušený makléř může pomoci s výběrem zájemce, nastavením nájemného, předávací dokumentací i koordinací nájemní smlouvy tak, aby se rizika řešila předem, nikoliv až ve chvíli, kdy vznikne problém.
Často kladené otázky
Může exekutor přijít do pronajatého bytu, když tam nájemník nemá trvalý pobyt?
Ano. Pro soupis movitých věcí je rozhodující, zda dlužník byt skutečně užívá a má v něm své věci. Trvalý pobyt není rozhodujícím kritériem.
Může exekutor zabavit nábytek pronajímatele?
Majetek pronajímatele nemá být použit k úhradě dluhů nájemce. Pokud se ale cizí věc dostane do soupisu, pronajímatel musí své vlastnictví doložit a využít zákonný postup k jejímu vyškrtnutí nebo vyloučení z exekuce.
Stačí napsat do nájemní smlouvy, že vybavení patří majiteli?
Je to důležitý podpůrný dokument, ale u hodnotnějších věcí je vhodné mít také faktury, kupní smlouvy, fotografie, sériová čísla nebo jiné doklady, které vlastnictví věrohodně prokazují.
Kolik času má pronajímatel na vyškrtnutí své věci ze soupisu?
Návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu lze podat do 30 dnů ode dne, kdy se vlastník o soupisu dozvěděl.
Může pronajímatel odmítnout nájemce jen proto, že má exekuci?
Pronajímatel může při výběru posuzovat schopnost zájemce plnit finanční povinnosti z nájmu. Samotná informace o exekuci ale neříká celý příběh – důležité je vyhodnotit konkrétní finanční situaci a používat konzistentní, věcná kritéria.
Je exekuce důvodem k okamžité výpovědi nájmu?
Sama o sobě ne. Rozhodující je, zda nájemce porušuje povinnosti z nájmu. Závažným problémem může být například dlouhodobé neplacení nájemného nebo jiné zákonem vymezené porušení povinností.
Kde lze nájemce předem prověřit?
Oficiálním rejstříkem exekucí je Centrální evidence exekucí vedená Exekutorskou komorou ČR. Samostatně lze zkontrolovat také veřejný insolvenční rejstřík.
Co dělat, když nájem skončil a nájemce se odmítá vystěhovat?
Pronajímatel nemá postupovat svépomocí. Od roku 2026 lze za splnění zákonných podmínek využít také rozkaz k vyklizení. Před jeho použitím musí být nájem řádně ukončen a je nutné dodržet požadovaný postup.
Úplně na závěr
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního a prověřeného realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti.
Součástí projektu je také osvěta. Srozumitelně vysvětlujeme důležitá témata spojená s nemovitostmi, upozorňujeme na nejčastější chyby a rizika a ukazujeme, co má klient od kvalitní realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky, Hlavního města Prahy a Hospodářské komory hlavního města Prahy.
Kontakt pro veřejnost a média:
Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku
monika.lukasova@realitakroku.cz
Další zajímavé články
- Pronájem bytu bezpečně: nájemní smlouva, kauce, předání a co dělat při neplacení
- Rozkaz k vyklizení 2026: jak postupovat, když nájemce neodejde
- Trvalé bydliště v nájmu: co znamená pro nájemce a pronajímatele
- Pojištění odpovědnosti u nájmu: proč by ho měl řešit pronajímatel i nájemce
Zdroje a právní podklady
- Exekutorská komora České republiky: statistický portál a otevřená data o exekucích .
- Ministerstvo spravedlnosti: práva a povinnosti pronajímatele a dalších osob dotčených cizí exekucí .
- Ministerstvo spravedlnosti: exekuce prodejem movitých věcí, soupis a vyloučení věcí .
- Exekutorská komora České republiky: poradna – soupis věcí, trvalý pobyt a prokazování vlastnictví třetí osoby .
- Centrální evidence exekucí: oficiální veřejný seznam exekucí vedený Exekutorskou komorou ČR .
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zejména § 2288 a § 2291: aktuální znění ; k předchozí výzvě u výpovědi podle § 2291 také rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 3310/2021 .
- Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád – rozkaz k vyklizení a výkon rozhodnutí prodejem movitých věcí: aktuální znění .
- Ministerstvo spravedlnosti: Insolvenční rejstřík .
- Ministerstvo vnitra: hlášení trvalého pobytu a doklad oprávnění užívat byt .
