29.5.2026 18:00
Od 1. ledna 2026 mohou pronajímatelé využít nový rozkaz k vyklizení. Pomůže hlavně tam, kde nájem skončil, ale bývalý nájemce odmítá byt nebo dům opustit. Pronajímání bytu může být velmi dobrým způsobem, jak zhodnotit nemovitost. Zároveň ale patří mezi oblasti, kde se špatně nastavená smlouva, nedostatečně prověřený nájemce nebo pozdní reakce na problém mohou rychle proměnit ve vážnou finanční i právní komplikaci.
Jednou z nejobávanějších situací je nájemce, který přestane platit, nájem mu skončí, ale byt nebo dům dál neoprávněně užívá. Pronajímatel pak často stojí před otázkou: jak se dostat zpět ke své nemovitosti, aniž by porušil zákon?
Od 1. ledna 2026 přináší české právo nový procesní nástroj: rozkaz k vyklizení. Má zrychlit a zjednodušit situace, kdy je z písemných podkladů zřejmé, že nájem skončil a bývalý nájemce byt nebo dům dál užívá bez právního důvodu.
Pro pronajímatele je to důležitá změna. Neznamená ale, že by bylo možné obejít pravidla, vystěhovat nájemce svépomocí nebo řešit problém bez řádných dokumentů. Právě naopak. Nový nástroj bude fungovat především tam, kde má pronajímatel v pořádku nájemní smlouvu, výpověď, doručení, výzvy a důkazy.
Rozkaz k vyklizení je soudní rozhodnutí, které může soud vydat bez klasického jednání, pokud z žaloby a přiložených písemných důkazů vyplývá, že nájem bytu nebo domu skončil a žalovaný nemovitost dál užívá bez právního důvodu.
V rozkazu soud uloží žalovanému, aby do 15 dnů od doručení byt nebo dům vyklidil a zaplatil náklady řízení, nebo aby ve stejné lhůtě podal odpor u soudu, který rozkaz vydal.
Důležité je, že rozkaz k vyklizení nenahrazuje správně ukončený nájem. Pronajímatel musí mít v pořádku nájemní smlouvu, důkaz o skončení nájmu, písemnou výzvu k vyklizení a další dokumenty. Pokud je spor složitý nebo nájemce podá odpor, věc se může přesunout do klasického soudního řízení.
Dosavadní praxe byla pro mnoho pronajímatelů složitá a časově náročná. Pokud nájemce po skončení nájmu odmítal byt opustit, musel pronajímatel zpravidla podstoupit klasické soudní řízení o vyklizení. To mohlo trvat dlouho, zatímco pronajímatel dál nesl náklady na byt, nemohl jej znovu pronajmout a často současně řešil dluhy na nájemném, službách nebo škody v nemovitosti.
Rozkaz k vyklizení má pomoci právě v případech, které jsou z hlediska dokumentů jasné. Typicky jde o situaci, kdy existuje nájemní smlouva, nájem skončil, nájemce byt nebo dům nepředal, pronajímatel má písemné důkazy a nájemce byl předem vyzván k vyklizení.
Nejde tedy o nástroj pro svévolné vystěhování nájemce. Jde o zrychlený soudní postup pro případy, kdy je právní stav dostatečně doložený.
„Pronajímatelé často čekají příliš dlouho a začnou situaci řešit až ve chvíli, kdy je dluh vysoký a komunikace s nájemcem se rozpadla. Nový rozkaz k vyklizení může pomoci, ale jen tehdy, pokud má pronajímatel v pořádku smlouvu, důkazy a postupuje právně správně,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Rozkaz k vyklizení lze využít u nájmu bytu nebo domu v situaci, kdy nájem skončil a bývalý nájemce nemovitost dál užívá bez právního důvodu. Typicky může jít o případ neplatícího nájemce, kterému byl nájem platně ukončen, ale po skončení nájmu odmítá byt předat.
Aby měl pronajímatel šanci na úspěch, musí být splněno několik základních podmínek:
Rozkaz k vyklizení proto nejvíce pomůže tam, kde má pronajímatel od začátku pořádek v dokumentech. Pokud je nájemní smlouva nejasná, výpověď vadná, doručování špatně doložené nebo komunikace s nájemcem neúplná, nový institut sám o sobě problém nevyřeší.
Prvním krokem je ověřit, jak je nájem sjednán. Zda jde o nájem na dobu určitou nebo neurčitou, jaká je výše nájemného, jak jsou nastaveny služby, kauce, výpovědní důvody, doručování a povinnosti nájemce.
Dobře napsaná nájemní smlouva je základ. Pokud je smlouva neurčitá, neaktuální nebo obsahuje problematická ustanovení, může to později celý postup zkomplikovat.
Samotné neplacení nájemného ještě neznamená, že pronajímatel může nájemce okamžitě vystěhovat. Nájem musí nejdříve právně skončit – například uplynutím sjednané doby, dohodou nebo platnou výpovědí.
U výpovědi je nutné hlídat zákonné důvody, formu, doručení i lhůty. Právě chybná výpověď bývá jedním z nejčastějších důvodů, proč se spor zbytečně prodlužuje.
Před podáním návrhu je třeba nájemce písemně vyzvat k dobrovolnému vyklizení. Pokud chce pronajímatel využít rozkaz k vyklizení, musí být tato výzva zaslána nejméně 14 dnů před podáním žaloby.
Výzva by měla být konkrétní, srozumitelná a prokazatelně doručená. V praxi je vhodné uchovat si nejen samotný text výzvy, ale i doklad o jejím odeslání a doručení.
Pronajímatel by měl mít připravené zejména nájemní smlouvu, doklad o vlastnictví nemovitosti, výpověď, dohodu nebo jiný doklad o skončení nájmu, doklad o doručení výpovědi, výzvu k vyklizení, doklad o doručení výzvy, přehled dlužného nájemného a služeb, komunikaci s nájemcem, předávací protokol, pokud existuje, a případně fotodokumentaci stavu bytu.
Čím přesnější dokumentace, tím větší šance, že soud vyhodnotí věc jako jasnou.
Návrh se podává k příslušnému soudu. Soud posuzuje, zda jsou splněny zákonné podmínky a zda z předložených listin vyplývá nárok pronajímatele na vyklizení.
Rozkaz k vyklizení může být vydán bez klasického jednání a bez předchozího slyšení nájemce, pokud jsou podklady dostatečné. To je hlavní rozdíl oproti běžnému soudnímu řízení, které může být výrazně delší.
Po doručení rozkazu má nájemce 15 dnů na to, aby byt nebo dům vyklidil, zaplatil náklady řízení, nebo podal odpor. Pokud odpor nepodá, rozhodnutí se může stát vykonatelným podkladem pro další postup.
Pokud odpor podá, věc se bude řešit dál. Nájemce tím získává možnost bránit se, ale současně musí počítat s tím, že spor bude pokračovat soudní cestou.
Rozkaz k vyklizení není „vystěhování ze dne na den“. Neznamená, že pronajímatel může vzít situaci do vlastních rukou, vyměnit zámky, odpojit energie, vystěhovat věci nájemce na chodbu nebo mu fyzicky zabránit ve vstupu do bytu.
Takový postup by mohl pronajímatele naopak poškodit.
Rozkaz k vyklizení také automaticky neřeší všechny finanční nároky. Pokud nájemce dluží nájemné, služby, způsobil škodu na bytě nebo byt užívá bez právního důvodu po skončení nájmu, může být nutné řešit peněžité nároky samostatně nebo v návaznosti na konkrétní právní postup.
Je proto důležité oddělit dvě roviny: vyklizení bytu nebo domu, tedy získání nemovitosti zpět, a vymáhání peněz, tedy dluhů, služeb, škod nebo bezdůvodného obohacení.
Nový rozkaz k vyklizení pomáhá hlavně s první rovinou. Druhou je potřeba řešit samostatně podle konkrétní situace.
U nájemních a podnájemních vztahů je vhodné věnovat pozornost také smluvním pokutám, sankcím a tomu, zda jsou nastaveny přiměřeně a vymahatelně.
Rozkaz k vyklizení není jednostranný nástroj bez možnosti obrany. Nájemce má po doručení rozkazu 15 dnů na to, aby byt nebo dům vyklidil, nebo aby podal odpor.
Pokud se nájemce domnívá, že nájem neskončil, že výpověď byla neplatná, že mu nebyla doručena, nebo že existuje jiný důvod, proč má právo byt užívat, neměl by doručené písemnosti ignorovat.
Z pohledu nájemce je zásadní přebírat poštu, reagovat včas, komunikovat písemně, uchovávat si doklady o platbách, řešit dluhy dříve, než přerostou do soudního sporu, a v případě pochybností vyhledat odbornou pomoc.
Ignorování výzvy nebo rozkazu může mít velmi vážné následky.
Před tím, než začne pronajímatel řešit rozkaz k vyklizení, měl by si zkontrolovat:
Tento checklist je užitečný i pro realitní makléře, kteří pronajímatelům pomáhají s nastavením nájemních vztahů, výběrem nájemce a prevencí rizik.
Rozkaz k vyklizení může pronajímatelům pomoci, ale neměl by vést k pocitu, že pečlivý výběr nájemce a kvalitní nájemní smlouva už nejsou důležité. Opak je pravdou.
Nejlepší spor je ten, který vůbec nevznikne.
Pronajímatel by měl věnovat pozornost zejména prověření zájemce v mezích zákona, jasné nájemní smlouvě, správně nastavené kauci, předávacímu protokolu, fotodokumentaci stavu bytu, pravidelné komunikaci, rychlé reakci při prvním prodlení, evidenci plateb a průběžné kontrole stavu nájemního vztahu.
Při nastavování výše nájemného je vhodné vycházet z aktuálních dat o trhu. Podrobně jsme se vývoji nájemného věnovali také v analýze pronájmu bytů v ČR za posledních 5 let, která pracuje s ověřenými daty projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz.
„Dobrý pronájem nezačíná podpisem smlouvy, ale správným výběrem nájemce, kvalitně nastavenými podmínkami a jasnou komunikací. Pokud se problém začne řešit až ve chvíli, kdy nájemce dluží několik měsíců a odmítá komunikovat, je už situace mnohem složitější,“ doplňuje Monika Lukášová.
Situace s neplatícím nájemcem často nevzniká ze dne na den. Mnohdy jí předchází špatně nastavená nájemní smlouva, nedostatečně prověřený zájemce, nejasná pravidla plateb, chybějící předávací protokol nebo pozdní reakce na první prodlení. Právě tady může sehrát důležitou roli zkušený a prověřený realitní makléř.
Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti orientovat se v kvalitě realitních služeb a vybírat si makléře, kteří pracují profesionálně, transparentně a s důrazem na bezpečný průběh celé transakce. U pronájmu nejde jen o to najít zájemce o byt. Důležité je správně nastavit podmínky pronájmu, upozornit pronajímatele na rizika, doporučit vhodný právní servis a pomoci předejít problémům, které se později řeší složitě a draze.
Prověřený makléř zapojený do projektu Realiťák roku může pronajímateli pomoci zejména s nastavením realistické výše nájemného, výběrem vhodného nájemce, přípravou podkladů pro nájemní smlouvu, předávacím protokolem, dokumentací stavu bytu a správnou komunikací v průběhu nájemního vztahu. Pokud se problém objeví, může také včas upozornit, kdy už je vhodné obrátit se na advokáta.
Cílem není jen rychle pronajmout byt, ale nastavit pronájem tak, aby byl dlouhodobě bezpečný pro obě strany. Právě proto má smysl vybírat si prověřené makléře ve svém okolí, kteří nevnímají pronájem jako administrativní formalitu, ale jako odpovědnou službu s dopadem na majetek i právní jistotu klienta.
U pronájmu bytu se často podceňuje role realitního makléře. Někteří majitelé vnímají pronájem jako jednoduchou věc: nafotit byt, dát inzerát, vybrat zájemce, podepsat smlouvu. Jenže právě tady vzniká řada problémů.
Profesionální makléř by měl pomoci nastavit realistickou výši nájemného podle lokálních dat, připravit kvalitní prezentaci bytu, předvybrat vhodné zájemce, upozornit na rizikové signály, zajistit správný předávací protokol, koordinovat přípravu nájemní smlouvy, vysvětlit pronajímateli jeho práva a povinnosti a doporučit právníka tam, kde je to potřeba.
Při spolupráci s makléřem je zároveň důležité rozumět tomu, co má obsahovat férová smlouva s realitním makléřem a jaká práva má klient před podpisem.
„U pronájmů lidé často řeší jen cenu. Přitom stejně důležitá je bezpečnost celého vztahu. Správně nastavený pronájem chrání nejen pronajímatele, ale i slušného nájemce. Kvalitní makléř má pomoci oběma stranám, aby od začátku věděly, co platí,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Rozkaz k vyklizení od roku 2026 zrychluje situace, kdy nájemce po skončení nájmu dál neoprávněně zůstává v bytě nebo domě. Pronajímatel ale musí mít správně ukončený nájem, písemné důkazy, výzvu k vyklizení zaslanou nejméně 14 dnů před podáním žaloby a doklad o vlastnictví. Nájemce má po doručení rozkazu 15 dnů na vyklizení nebo podání odporu.
Největší význam má nový nástroj tam, kde je skutkový stav jasný a dokumenty jsou v pořádku. Neřeší automaticky dluhy, škody ani všechny sporné situace. Rozhodně také neumožňuje pronajímateli vystěhovat nájemce svépomocí.
Rozkaz k vyklizení je soudní rozhodnutí, které může soud vydat bez klasického jednání v případě, kdy bývalý nájemce po skončení nájmu dál užívá byt nebo dům bez právního důvodu. Cílem je zrychlit vyklizení nemovitosti tam, kde jsou podklady jasné a dostatečné.
Rozkaz k vyklizení platí od 1. ledna 2026. Zaveden byl zákonem č. 176/2025 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení.
Pronajímatel může návrh podat tehdy, když nájem bytu nebo domu skončil, nájemce dál nemovitost užívá a pronajímatel má písemné důkazy prokazující nárok na vyklizení. Před podáním musí být nájemce písemně vyzván k dobrovolnému vyklizení.
Typicky je potřeba nájemní smlouva, doklad o skončení nájmu, písemná výzva k vyklizení a doklad o vlastnictví bytu nebo domu. V praxi je vhodné mít také doklady o doručení, komunikaci s nájemcem, přehled dluhu a případnou fotodokumentaci stavu bytu.
Nájemce má 15 dnů od doručení rozkazu na to, aby byt nebo dům vyklidil a zaplatil náklady řízení, nebo aby podal odpor u soudu, který rozkaz vydal.
Pokud nájemce podá odpor, rozkaz k vyklizení se tím zpochybní a věc se bude dál řešit v soudním řízení. Nájemce by měl uvést konkrétní důvody, proč s rozkazem nesouhlasí, například že nájem trvá nebo že výpověď byla neplatná.
Ne. Ani po skončení nájmu by pronajímatel neměl postupovat svépomocí. Neměl by měnit zámky, odpojovat energie, vyklízet věci nájemce nebo mu bránit v přístupu bez zákonného postupu.
Rozkaz k vyklizení řeší především vyklizení bytu nebo domu po skončení nájmu. Dluhy na nájemném, službách, škody v bytě nebo bezdůvodné obohacení může být nutné řešit samostatně.
Základem je kvalitní nájemní smlouva, pečlivý výběr nájemce, přiměřená kauce, předávací protokol, evidence plateb, rychlá reakce při prodlení a komunikace v písemné podobě. Důležité je také nespoléhat jen na ústní dohody a včas řešit první varovné signály.
Rozkaz k vyklizení je pro pronajímatele důležitou novinkou. Může výrazně pomoci v situacích, kdy nájemce po skončení nájmu neoprávněně zůstává v bytě nebo domě a pronajímatel má jasné písemné důkazy.
Není to ale náhrada kvalitní nájemní smlouvy, správného doručování, právně bezchybné výpovědi ani prevence. Pronajímatel, který chce nový institut využít, musí postupovat přesně, mít vše doložené a vyhnout se svépomocným krokům.
Pro majitele bytů je proto rok 2026 dobrým důvodem zkontrolovat své nájemní smlouvy, procesy, předávací protokoly i způsob komunikace s nájemci. A pro makléře je to další důkaz, že profesionální realitní služba nekončí nalezením zájemce, ale zahrnuje i prevenci rizik a bezpečné nastavení celého pronájmu.
Pokud si pronajímatel není jistý, jak správně nastavit nájemní vztah, jak vybrat nájemce nebo jak minimalizovat riziko budoucích sporů, měl by zvážit spolupráci s prověřeným makléřem zapojeným do projektu Realiťák roku. Právě kvalitní makléř může pomoci předejít chybám, které se později řeší složitě, zdlouhavě a nákladně.
Upozornění: Tento článek má informační charakter a nenahrazuje individuální právní poradenství. U konkrétních případů doporučujeme obrátit se na advokáta.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Pomáhá veřejnosti vybírat si prověřené realitní makléře, kteří dokážou bezpečněji provést klienta prodejem, koupí i pronájmem nemovitosti.
Projekt Realiťák roku dlouhodobě propojuje osvětu veřejnosti, zkušenosti prověřených makléřů a odborné zázemí partnerů včetně portálu Reality.iDNES.cz. Právě u pronájmu je role kvalitního makléře často podceňovaná. Správně nastavená nájemní smlouva, pečlivý výběr nájemce, předávací protokol, dokumentace stavu bytu a jasná komunikace mohou rozhodnout o tom, zda bude pronájem dlouhodobě fungovat, nebo se promění v problém s neplatičem, soudem a vyklizením bytu.
Projekt Realiťák roku proto veřejnosti připomíná, že kvalitní makléř není jen člověk, který vloží inzerát na internet. Je to odborný průvodce, koordinátor a manažer rizik, který pomáhá předcházet problémům ještě před tím, než ohrozí samotný obchod nebo nájemní vztah.
Součástí projektu je také osvěta. Srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Další praktické informace pro prodávající, kupující i pronajímatele najdete také v části pro veřejnost.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud prodáváte nebo pronajímáte nemovitost a chcete poradit s nastavením ceny, smluv, postupů nebo se jen ujistit, že máte vše správně, napište mi. Pokud řešíte pronájem, výběr nájemníka, nastavení smluv, kauce, předávací protokoly nebo potřebujete probrat rizika a bezpečný postup u problematického nájemníka, napište mi.
Ráda vám pomohu nastavit nájem tak, aby dlouhodobě fungoval a byl právně jistý. Ráda vám pomohu najít nejbezpečnější a nejefektivnější řešení – ať už půjde o konzultaci, nebo rovnou o kompletní zajištění prodeje či pronájmu.
Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku
Monika Lukášová