9.3.2026 12:20
V seriálu postupujeme na modelovém příkladu prodeje bytu 2+kk v Praze a okolí, protože právě tady je dobře vidět, jak rychle se může rozhodovat — a jak drahé mohou být přehlédnuté detaily. Stejný princip ale platí i pro prodej nebo pronájem kdekoliv v ČR: kdo zná skutečný stav nemovitosti a umí ho správně „přeložit“ kupujícímu či nájemci, prodává rychleji, bezpečněji a často i za lepších podmínek. Seriál vzniká v rámci vzdělávání veřejnosti v Projektu Realiťák roku.
Hodně lidí si pod pojmem „posouzení stavu“ představí jen to, jestli byt vypadá moderně. Jenže kupující (a u pronájmu často i nájemce) řeší i věci, které na fotkách nepoznáte:
v jakém stavu jsou rozvody elektřiny a vody,
zda nejsou známky vlhkosti, zatékání nebo plísní,
jak fungují okna, topení, ventilace,
jaký je stav podlah, koupelny, kuchyně,
jaké jsou náklady a měsíční platby (SVJ/družstvo, energie, fond oprav),
a u domu navíc konstrukce, střecha, izolace, technické vybavení.
Jak říká Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku: „Mnoho lidí se snaží začít prodejem co nejrychleji, ale právě zmapování skutečného stavu bytu rozhoduje o tom, jestli budete vysvětlovat detaily s klidem — nebo později hasit problém, který se objeví při prověřování kupujícím.“
Než začnete řešit cenu a marketing, udělejte si vlastní „technickou inventuru“. Ne proto, abyste se hledali chyby, ale abyste věděli, co o bytě říkáte a co může kupující očekávat.
Rychlá kontrola (30–60 minut):
Okna: těsnění, otevírání, rosení, průvan
Koupelna: spáry, silikon, plíseň, odtoky, tlak vody
Kuchyně: spotřebiče, odpady, ventilace/digestoř
Podlahy: vrzání, nerovnosti, poškození
Elektřina: jističe, staré rozvody (hliník), dostatek zásuvek
Vlhkost: rohy, stěny u oken, za nábytkem
Hluk: okna do ulice, sousedé, výtah, stoupačky
Společné prostory: dům, výtah, sklepy, kočárkárna, vstup
U 2+kk v Praze se často prodává i investorům. Ti se ptají jinak než rodina: chtějí znát provozní náklady, možnosti pronájmu, reálnou „udržitelnost“ bytu bez velkých investic. A právě tady se vyplácí mít odpovědi připravené.
Ne všechno vyžaduje posudek. Ale jsou situace, kdy odborník ušetří týdny nejistoty:
podezření na vlhkost, zatékání, praskliny,
starší elektroinstalace a nejasný stav rozvodů,
byty po rekonstrukcích „na oko“ bez dokumentace,
domy s komplikovanou historií nebo s častými závadami.
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku k tomu dodává: „Veřejnost často řeší cenu jako první, ale ve skutečnosti cenu drží hlavně důvěra. Když má kupující jasné informace o stavu nemovitosti, vyjednávání je férovější a obchod se nezasekává na poslední chvíli.“
Stav nemovitosti se dá komunikovat dvěma způsoby:
buď „maskovat“ a doufat, že si nikdo nevšimne,
nebo přiznat realitu a nastavit strategii.
Druhý přístup je dlouhodobě lepší. Pokud byt potřebuje investice, máte několik možností:
prodat „jak stojí a leží“ za cenu odpovídající stavu,
udělat rozumné drobné opravy s vysokým efektem (ne drahé rekonstrukce),
nebo připravit byt tak, aby vypadalo jasně, co kupující kupuje (a co nekupuje).
Monika to shrnuje praxí: „Lidé se často bojí říct pravdu o stavu bytu. Jenže kupující si to stejně zjistí — a když to objeví sám, neřeší už jen závadu, ale i důvěru.“
U pronájmu se někdy podceňuje „technický stav“, protože „to přece není prodej“. Jenže právě u nájmu může i malá závada spustit opakované reklamace, konflikty a výměny nájemců.
U pronájmu si hlídejte hlavně:
funkční spotřebiče a instalace,
spolehlivé uzávěry vody,
větrání (plísně jsou nejčastější problém),
protokolární předání (stav, fotky, vybavení).
Když má pronájem jasný řád, šetří to čas i nervy oběma stranám — a nemovitost vám „neodchází pod rukama“.
Vím, v jakém stavu jsou klíčové části (okna, koupelna, rozvody, podlahy)
Znám měsíční náklady a platby (SVJ/družstvo, fond oprav, energie)
Umím popsat silné stránky i slabiny bez zamlčování
U rizik jsem zvážil(a) odborné posouzení
U pronájmu mám připravený systém předání a kontroly
V dalším kroku seriálu půjdeme na to, jak z výsledků posouzení stavu udělat správnou strategii ceny a prezentace — tak, aby nabídka zaujala a zároveň byla důvěryhodná. Ukazujeme si to na 2+kk v Praze a okolí, ale stejné principy pomůžou i u prodeje či pronájmu v regionech.
A právě v tom je role Projektu Realiťák roku: vzdělávat veřejnost, nastavovat standardy a v případě potřeby ji propojit s prověřenými profesionály.
Ať jste kdekoliv v ČR, můžete kontaktovat Moniku Lukášovou (ředitelku projektu Realiťák roku) a tým prověřených profesionálů na monika.lukasova@realitakroku.cz
Do zprávy stačí uvést:
lokalitu
zda jde o prodej nebo pronájem
typ nemovitosti (např. 2+kk / RD / pozemek)
a co je pro vás nejdůležitější (termín, cena, návaznost, hypotéka apod.)
Monika poptávku převezme a tým projektu zajistí, aby se vaše situace řešila bezpečně, s jasným plánem a s prověřeným profesionálem ve vašem regionu.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby: pomáhá veřejnosti vybrat si prověřeného makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – srozumitelně vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
------------------------------------------
Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.
Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku
------------------------------------------
Již vydané díly série "Jak prodat byt 2+KK v Praze (i kdekoliv v ČR) - 6 kroků k bezpečnému prodeji a pronájmu" najdete zde:
Díl1: Chci prodat 2+kk NEJEN v Praze. První krok je plán, ne inzerát
Monika Lukášová, 
Petr Makovský