27.1.2023 13:13
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz si o současné situaci na realitním trhu povídal s Michalem Pituchou, ředitelelem Bo! Reality, s Tomáše Dudou, výkonným ředitelem realitní kanceláře Professionals a Ilonou Katrušákovou, regionální ředitelkou realitní kanceláře String.
Situace na realitním trhu se za poslední půl rok změnila. Přišel konec covidové pandemie, přišla válka na Ukrajině, inflace a to vše má na realitní trh vliv. Dalším tématem budou rodinné domy a to jak novostavby, tak domy na rekonstrukci či v ještě horším stavu.
Ilona Katrušáková zaznamenala velmi slabé letní měsíce: „Z mé zkušenosti mohu nyní konstatovat, že prázdniny, tedy červenec, srpen a září byly z mých třináctiletých zkušeností práce v realitách ty nejhorší měsíce, které jsme zatím měli. A to jak v rámci kontaktování klientů na zakázky, tak v rámci uzavřených obchodů i v sektoru úvěrování.“ Tyto zkušenosti potvrzuje i Michal Pitucha z Bo! Reality a vysvětluje cykličnost oboru: „Řekl bych to možná podobně. Jen bych dodal, že za mých 18 let zkušeností v realitách jsem zažil dva cykly. Realitní trh je cyklický jako každý jiný a ten poslední cyklus trval trochu déle než obvykle, přes deset let.“
Komerčního sektoru se krize netýká
Původně se krize očekávala už nástupem covidové pandemie, ale to se nakonec ukázalo jako špatný odhad. Účinek byl v podstatě opačný a ochlazení přišlo až s dalšími vlivy, které ovšem v určité míře mohou s covidem souviset, respektive jsou důsledkem pandemie. Což je případ inflace a souvisejícího růstu úrokových sazeb. „Je třeba poznamenat, že hodně to srovnáváme s loňským rokem, kdy byla obrovská párty, a teď dochází k vystřízlivění. Takže ta čísla, se kterými to srovnáváme jako například téměř 500 miliard v úvěrech, to je něco, co si nedokázal před pár lety nikdo vůbec představit,“ dodává Michal Pitucha.
Tomáš Duda s hodnocením svých kolegů souhlasí, ale upozorňuje, že není jediný realitní trh, ale je jich mnohem víc. „Například v komerčním sektoru speciálně logistika funguje pořád skvěle, tam se nic nestalo. Velké firmy v čase krize dělají akvizice, které se neopakují,“ a dodává: Jsem v realitním byznysu od roku 1993, takže to bude 30 let a těch krizí za tu dobu bylo víc. V rezidentním segmentu jsou na jedné straně prodávající, kteří očekávají cenu, jaká byla reálná před půl rokem a kupující pod vlivem médií ví o krizi a očekávají pokles cen. Tyto dvě očekávání se nepotkávají a tak trh na rok či dva zamrzne.“
Pronájmy táhnou, prodeje bytů klesají
Jednotlivé realitní trhy mají rozdílnou dynamiku. Například trh s nájemním bydlením je dnes na vrcholu, přitom se začátkem pandemie coronaviru zaznamenal výrazný pokles, protože se snížila mobilita obyvatel, turistů. Čímž se zvýšila nabídka a přišel pokles cen. Dnes je situace odlišná. Generální ředitel realitní společnosti Professionals Tomáš Duda to popisuje: „Trh s pronájmy nyní zažívá boom. Velká část lidí buď na vlastní bydlení už nedosáhne, nebo se s ohledem na krizi do něj bojí jít a raději vyhledává podnájem. A na druhou stranu zaznamenáváme zájem investorů, kteří pak tyto byty nabízí k pronájmu.“ „V poslední době kupují byty víc a víc investoři, je to třeba 80 procent. A většinou to kupují za hotovost, takže nepotřebují hypotéky. Řeší tak inflaci, kde jim peníze uložené v bance tu inflaci nepokryjí,“ dodává Duda.
Jedním ze segmentů realitního trhu jsou rodinné domy. Dynamika tohoto segmentu je jiná než například u bytů nebo pronájmů. Petr Makovský, generální ředitel Reality.iDNES.cz uvádí zajímavou statistiku. „Z hlediska hledanosti jsme se v tuto chvíli dostali na konec roku 2019, to znamená do normálu. Poptávky jsou podle statistik ještě o něco vyšší, v tomto směru jsme zhruba na úrovni druhého kvartálu roku 2020. Ale prodeje se v podstatě zastavily.“
Na prodej domu je potřeba půl roku
„Nemyslím si, že se prodeje úplně zastavily, říká Ilona Katrušáková, regionální ředitelka realitní kanceláře String a dodává: „V průměru registrujeme 11 poptávek na inzerci nově zařazeného rodinného domu do nabídky. Ve výsledku jsou z toho čtyři až pět prohlídek a v průměru každá čtvrtá či pátá udělá rezervaci.“ Podle Katrušákové se prodloužila doba prodeje, v záležitosti na stavu nemovitosti a lokalitě je to průměrně půl roku. Celkově pak prodeje domů v RK String neprošly takovým propadem jako prodeje bytů.
Zcela jiný průběh můžeme sledovat i v růstu cen u bytů a domů. „ U domů se zastavil teprve před třemi měsíci, tedy výrazně později než tomu bylo u bytů,“ uvádí statistiku cenového vývoje Petr Makovský. Přesto je jasné, že i rodinné domy se už neprodávají jako housky na krámě, tak jak tou bylo v posledních dvou letech. Potvrzuje to Michal Pitucha: „Vrátili jsme se do standardní doby šesti měsíců na prodej domu. A vývoj poptávek ukazuje, že ten, kdo potřebuje bydlet, tak si nemůže dovolit čekat, až ceny klesnou. Zároveň je zde skupina investorů, kteří čekají, až ceny klesnou. Takové informace jim předkládají zpravodajské portály.“
Velký cenový rozdíl mezi domy k nastěhování a rekonstrukci
Petr Makovský upozorňuje ještě na jednu zajímavou věc a tou je šíře nabídky. „Nabídka domů navíc není tak vysoká jako u bytů, kde došlo k nárůstu o víc jak 100 procent. U domů je to okolo šedesáti procent,“ uvádí Makovský a dodává: „Zajímavý je i vývoj cenové hladiny cen domů, které jsou hned k nastěhování a těch, které potřebují rekonstrukci. Oba segmenty se ve vývoji pohybují stejně a neměnný je i stoprocentní rozdíl v cenách ve prospěch těch ihned k nastěhování.“
Michal Pitucha ten velký cenový rozdíl vysvětluje: „Ten, kdo si vyzkoušel v dnešní době rekonstruovat nebo stavět, tak velmi rychle cenový rozdíl pochopí. Jednak jsou to ceny materiálů, jejich dostupnost, dostupnost firem, prostě ta rekonstrukce je dneska výrazně dražší, výrazně delší. A lidé se toho prostě bojí, proto volí jednodušší variantu.“ Potvrzuje to i Tomáš Duda, který připomíná, že před časem byla velká poptávka po bytech i domech k rekonstrukci, jenže to byly jiné podmínky na trhu. „Jak spousta lidí čte noviny s informacemi o cenách nemovitostí, tak taky čte v novinách o tom, jaký je nedostatek pracovní síly, materiálu, všechno je drahé a tak dále. Proto se rekonstrukci nechtějí věnovat, protože to může být drahé a zdlouhavé,“ dodává Duda.
Domů k rekonstrukci je v nabídce víc než v minulosti. Důvody mohou být různé, současní majitelé takových nemovitostí mohou odhadovat, že sami už rekonstrukci nezvládnou, roli mohou hrát i vysoké ceny energií. A starší domy k rekonstrukci obvykle mají vyšší spotřebu energie než moderní novostavby. Energie jako hlavní důvod zvýšené nabídky domů k rekonstrukci vidí jak Michal Pitucha tak Ilona Katrušáková. „To je asi ten primární důvod tomu rozumím prostě. Lidem přijde záloha na energie a některé lidi to donutí prodávat hned,“ říká Katrušáková.
Graf č.1: Vývoj trhu s domy dle stavu - leden 2020 - září 2022 ( (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz))
Graf č.2: vývoj trhu s domy leden 2020 - září 2022 ( (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.3: Vývoj trhu s domy dle stavu do 150 m2 - leden 2020 - září 2022 (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.4: Vývoj poptávky po domech v ČR (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Graf č.5: Vývoj hledanosti domů v ČR (ověřená exluzivní data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP - cenové mapy a portálu Reality.iDNES.cz)
Dobrý den dámy a pánové, vítám vás u našeho dalšího dílu pořadu o aktuální situaci na realitním trhu pohledem lídrů na realitním trhu, tentokrát jsem velmi rád, že mohu přivítat naše další 3 milé hosty. Prvním z nich Michal Pitucha z BO! reality. Ahoj.
Ahoj. Dobrý den.
Ilona Katušáková ze Stingu.
Dobrý den.
Tomáš Duda z Professionals. jsem rád, že vás tady mám dneska budeme se bavit o tom, jakým způsobem dneska ten realitní trh vypadá. A ve druhé části se podíváme na aktuální stav ve vývoji z trhu s domy v České republice, nejenom, nejenom novostavbami, ale i těmi, které jsou, dalo by se díky rekonstrukci nebo v dezolátním stavu. Ale možná pojďme se podívat na to, jak vlastně dneska vaším pohledem vypadá situace na velkém trhu. Co se tam vlastně za poslední půlrok změnilo. Možná dám první slovo Iloně. Je to dáma, má přednost. Jaký je váš pohled?
Tak realitním trhu obecně víme, že to, co se děje ve světě, ač jsme si mysleli, že to bude COVID, úplně se tak nestalo. Tak jaro letošního roku, kdy začal, kdy začal konflikt na Ukrajině a poté teda boj, energetický boj, tak vlastně to se nám hodně promítlo a z mé zkušenosti mohu teď konstatovat, že prázdniny červenec, srpen a září byly po mé nebo mé zkušenosti po 13 letech v realitách nejhorší měsíce, které jsme zatím měli. Jak teda vůbec v odezvě, pokud to znamená v kontaktování klientů na naše zakázky, tak v uzavření obchodů v bankovním sektoru, v úvěrování, takže úplně nejhorší propad co já pamatuju.
Platí to i u tebe nebo u vás jako Bo!, Reality?
Řekl bych možná podobně dodal, že za mne já jsem ráda 18 let za 82 cykly. Realitní trh je cyklický stejně jako každý jiný. Říká se, že ten cyklus je někde kolem osmi, 10 let. Tentokrát byl trošičku možná další. Ano, vypadalo to nejprve, že tím impulsem spouštěcím bude COVID. Nakonec to covid nebyl měl přesně opačný účinek než všichni na počátku čekali. A teďko vnímáme taky výrazné ochlazení. Na druhou stranu je třeba poznamenat, že hodně to srovnáváme s loňským rokem, kdy byla byla obrovská párty, která tady ještě nikdy nebyla. A teď dochází k vystřízlivění, takže ty čísla, se kterýma to srovnáváme, jako například téměř 500 miliard v úvěrech, to je něco, co si nedokázal před pár lety nikdo vůbec představit. Zažili jsme cenový růst, který je v samé, nevím, jestli se ještě bude někdy opakovat takováto úseková dráha směrem, směrem nahoru a vždycky se říká, že pokud dlouhodobě se rozevírají nůžky mezi růstem cen nemovitostí, růstem platů obyvatel, proto dlouhodobě nemůže vydržet.
Tomáši, chtěl jsem se o nich.
No, já v podstatě mu musím s kolegama souhlasit. Jenom možná doplním jednu věc, že.
Otázka, jaký je realitní trh v České republice? Není asi podle mého názoru moc správná, protože těch trhů je hodně a jsou trhy rezidenční, trhy bytových, nových bytových projektů, second handy, komerční. Které třeba v tomhle případě vůbec neodpovídají tomu pesimismu, který je v rezidenci komerce, speciálně logistika. Funguje pořád skvěle, tam se nic nestalo. Samozřejmě to není, to není věc pro obyčejné lidi. Je to pro velké firmy, které naopak po čas krize dělají akvizice, které se neopakujou.
Já mám zkušenosti tady na trhu realitním jako všeobecně, my děláme i trošku rezistenci, hodně komerci. Od roku 93, což je bude. Příští rok bude 30 let, takže spíš bych řekl, že těch krizí bylo víc. To jsme zažili stejně, jak říkal pan Pitucha. Ovšem a opakuju se situace jako dokolečka dokola ta samá. Je to v podstatě velmi jednoduché. Ti lidi, co chtějí něco prodat, a to je úplně jedno, co to je. Ti mají očekávání, že dostanu ty peníze, které si vysnili nebo byly reálné před půlrokem. A ti, co to chtějí koupit, jelikož všichni čtou a sledují média, což musím konstatovat, že to je velmi silná skupina, tak tam se dozví jenom špatné zprávy. Je to válka, jsou to úroky, energetická krize. Už nevím, na co jsem ještě zapomněl, prostě to v pořádku, tzv. Bad News, takže COVID třeba ještě možnost zase otočí. Takže tyhle zase čekají až ty ceny půjdou dolů, protože si myslím, že se tak stane. Co si já pamatuju a mluvím spíš za trh rezidenční v Praze a nových bytových projektů. Tak, tak se stalo to a vždycky zatím v těch krizích se to stalo opakovalo, bylo to, že ten trh na rok, na 2 zamrzl prakticky. Oni se nepotkávali, byli byli očekávány moc moc optimistické proti, proti očekávání, optimistický, ale v tom opačném sledu. Většina lidí, kteří prodávají svůj byt nebo chtějí si polepšit, nebo co. Ty v podstatě dost často nemají problém finanční. Mají práci za nezaměstnanost je v podstatě minimální. Mají práci, mají příjem, dokonce i přestanou dost často utrácet za zbytné záležitosti typu já nevím, móda, dovolené, atd. takže vlastně akumuluje to víc peněz. Ti můžou koupit, ale nechtějí, protože čekají, až to bude levnější, a tohle se dost často nepotkal a ti, kteří prodávají ty zase to je to samé, ale naopak. Ti mají, ti mají možnost nebo nechtějí prodat za nějaké discount. Samozřejmě jsou výjimky tam pár, řekněme, zoufalců, kteří mají problém, kteří skoupili těsně před tím nemají na splátky třeba přišli o tu práci, i když ještě jako není to masivní ale může se stát.
Já ti možná do toho skočím, protože jsi otevřel zajímavé téma, protože se to nepotkává, mě spíš zajímá možná teďko váš pohled na to, co vy s tím osobně, nebo co s tím ve svých firmách děláte, aby se to potkalo rychleji. Abysme. Aby ten graf tam nebyl tak tak dlouhý, protože samozřejmě, jak říkal Tomáš ti, kdo chtějí prodat, tak chtějí prodat za nejvyšší cenu, a jsou zvyklí z minulých období, že ta cena byla obrovská, že byla vyšší než než možná dávalo v tu chvíli smysl. Samozřejmě ty, kteří chtějí koupit, tak zase tam vidí tu variantu, že cena klesá, to znamená, říkají si počkám, co s tím. Jak to vlastně vysvětlit těm, kteří prodávají, že už tady by neměli čekat, že možná budou čekat další měsíc, jejich cena nemovitosti znovu klesne o dalších pár procent. Začnu Michalem teďkon.
Tak můžeme udělat my, nebo co pro to děláme, já to j říkám, že třeba zařadit morseovku 2008. 2009, 2010 oprášit ty staré argumenty. Prostě ten, kdo se potkáv s klientem, je realitní makléř a prostě nemůže přijít za prodávajícím zeptat se toho, jakou by si představoval cenu. Na to si dát provizi a pak ještě si říkal, že možná bude aukce. Prostě tenhle mód tady nějakou nebude, možná se už nevrátí a je třeba umět a s tím prodávajícím mluvit. Vysvětlit mu tu situaci, ukázat třeba i nějaký graf vývoje cen a prostě tímto způsobem se s ním pobavit. Samozřejmě ne každý prodávající na to slyší a má možná svoji hlavu, ale cílem je, aby se tam realitní makléři podařilo co největším procentu to klientovi vysvětlit. Tím nechci říct, že by mělo znehodnocovat svoji nemovitost, ale za mě by mu měl dát tu dobrou radu, protože když tu cenu nenastaly správně, tak bude slevovat 2×, 3×, 4×, 5× a třeba to neprodá ani za tu cenu, za kterou to mohl prodat. Protože jsme teďko ve fázi, kdy ty ceny reálně klesají. Kde jedno neví nikdo z nás si bude za měsíc nebo za 4, protože oproti té minulé krizi známe ten koktejl úplně jiný nebo trochu jiný. I když jdeme dolů, tak hrají tam roli 3 nové faktory, které v roce 2008 nebyly. Za prvé nikdo nemá zkušenosti s takovou inflací, která je. Druhá věc ceny energií prostě to neznáme nikdo. Bohužel ovlivňují úplně všechno. To, co jíme. To, co pijeme, každé, v podstatě každá komodita je tou cenouvou energií ovlivněna. Samozřejmě to bydlení, to bydlení obzvlášť, takže to jsou faktory, které nebyly. No a samozřejmě ten poslední faktor, který jsme si mysleli, že nás v našem životě neovlivní tady v Evropě, a to je válka, takže jsou tam tyto 3 faktory, které z toho guláše můžou udělat třeba může se ty scénáře může mít různé. Třeba se situace nějak vyřeší na Ukrajině. A zase zavládne obrovský optimismus. Asi méně pravděpodobný scénář ale může se stát. Ale znám ještě rozdíl jedné věci zatím teda v. Roce 2008, 2009 akce výrazně zvýšila nezaměstnanost. Šla přes 8 %. No a to, pokud by teďko nastalo, tak si myslím, že ten pokles může být ještě větší, protože lidé fungují hodně na tom, co čtou, jak bylo zmíněno v médiích, je tím ovlivněna jejich nálada. Jejich ochota se zadlužovat do budoucnosti, vzít sy hypotéku, což v roce 2008 právě nastalo. Vysoká nezaměstnanost, oba valí o práci vzít hypotéku, jo, takže pokud by se k tomu připojil ještě ta nezaměstnanost a nejistota v práci, tak můžeme jít ještě hlouběji.
Možná, možná je Tomáši, ty jsi říkal, že děláte komerční věci, jsou tam nějaké jako velké rozdíly oproti tomu rezidenčnímu trhu dneska. V tomhletom případě, protože se tam ty ceny z toho pohledu, jestli se to taky nepotkává nebo tam ten gerning není tak velký.
Ještě možná. Já bych se vrátil tady, co říkal pan Pitucha.
Nám se stalo nebo je docela běžné, že v poslední době kupujou nemovitosti víc víc investoři, ale asi nevím, třeba 80 %. Ty byty a ti většinou to kupujou paradoxně za hotovost. Nepotřebují hypotéky. Co tím chtěl říct, to je ta inflace, jak jste vzpomenul. Ti lidi mají hotovost někde na nějakém účtu, někdo v bance, která jim samozřejmě nepokryje vůbec tu inflaci, a snaží se něco koupit, co je ochrání proti té inflaci. No já jsem včera četl článek například se prodávají skvěle známky, obrazy, zlato, a nemovitosti samozřejmě. Těm nemovitostem, nebo těm bytům nahrává i to, že vlastně se vracím k tomu, že jsou ty trhy různé, tak například trh pronájmů je dneska booming, to je prostě všechno je obrovský zájem. Pochopitelně, proč lidé by si koupili nekoupí, tak jdou do nájmu, jo, takže ceny jdou nahoru, je velká poptávka po tom. A to zase nahrává těm investorům, protože ty můžou to pronajmout velice lehce a za velice slušné peníze a držet si hodnotu svých peněz. To jsi se ptal na tu, na ty komerční, tak říkám zase jako komerční a komerční, jako je těžko, já se bavím o větších věcech, jako jsou industriální a logistické celky i obchodní, obchodní. Říkáme tomu prostě retailové záležitosti, které speciálně v tom retailu, tzv. retail parky, to znamená, ty byly třeba velice úspěšné po čas lockdownu s covidem, že v podstatě ty velké obchodní domy, které mají MOL a prostě jsou pod uzavřením takty, ty byly buď zavřené nebo tam jsou lidi báli chodit. Kdežto tam si přijede autem de facto přímo před obchodem, co potřebuju si tam nakoupí, jsou potraviny tam drogerie, tam ty základní věci, že jo a odjede pryč a nemusí chodit v tom zamořeném prostředí, jak bych to řekl. Jo, takže to třeba je pořád jako velice, velice aktivní a velice žádané zboží.
No ovšem těžko, těžko posoudit ty menší věci, které jsou jako když to přeženu někde v paneláku, nějaká kočárkárna, která se pronajímá nějakému malému živnostníkovi, který tam rád, nevím, kadeřnictví nebo něco takového. To to asi nebude moc dobré.
Mimochodem tady v Praze v centru, než půjdete po centru, tak uvidíte ty malé obchody, které jsou do ulice, které nejsou na těch hlavních důležitých ulicích, jako je například Na Příkově a Pařížská atd., to je samozřejmě úplně jiná kategorie, tak ti tam jsou skoro všechny zavřené malé hospůdky, malé bary, butiky, které jsou prostě z ulice. Je jich spousta zavřených, uvidíte na pronájem, na problém, na pronájem, všude možně. Takže to jsou jako jako rozumíte, to je těžko říct, co je dobré, co je špatné, něco něco prosperuje, něco ne.
Že on možná tam vás vaše společnost působí po celé po celé České republice, vidíte tam nějaké regionální rozdíly, rozdíly v rámci toho vývoje, že by nějaký nějaký kraj nebo nějaká oblast na tom nebyla tak špatně jako některé další.
Určité, možná vrátím k vaší původní otázce. Dokážete si mají radní kanceláře ten význam, nebo kde se potká nabídka s tou poptávkou a co pro to můžeme udělat. Takže ano. Region hraje velkou roli. Hlavně to, co jsem říkal poslední 3 měsíce, se nám zastavil úplně trh s byty, takže třeba tam, kde jsme silní a máme velkou nabídku bytů jako je Ostravsko, severní Morava, tak tam se ten trh, dá se říct úplně zastavil. Kdežto musím říct, já třeba působím na střední Moravě a jižní Moravě, takže právě v oblasti domů, pozemků, chalup a chat. Ten byznys pořád jede a tam právě si myslím, že jsme tu přidanou hodnotu, kde potkává nabídka poptávku, co pro to děláme, jsem přesvědčená, že tam o hradní kancelář musí mít přidanou hodnotou, že už opravdu nestačí dneska nemovitost vyfotit a dát na realitní servery a čekat, kde kdo se ozve, protože do toho léta, ještě do dubna do května opravdu rozhodoval prodávající. Ten se mohl rozhodnout o ceně o tom, komu to prodá, prodal to kolikrát na první dobrou, navyšovala cena, když ta opravdu se to obrátilo, dnes rozhoduje ten, kdo poptává, kdo má ten cash, ten investor nebo ten, kdo vůbec dneska projde bankou, protože dneska získat vůbec jakoby úvěrování, není tak jednoduché, a když ten klient projde těmi pravidly a podmínkami, tak si řekne buď o slovo, nebo řekne tu cenu, takže vlastně tu cenu dneska určuje poptávající. A je rozdíl rozdíl v těch regionech i v těch komoditách, takže troufnu říct, že se (???) s byty se na nějakou dobu pozastavil nebo zastavil. Tam, kde je opravdu nabídka vzrostla několika set násobně. Ale domy, pozemky, chaty, tak (???) pořád je stejně a poptávka je velká, možná i z důvodu těch investic do pozemků určitě.
Jak říkal Tomáš, já jsem tam měl zajímavou statistiku, kterou jsme viděli, který jsme si i dělali sami, že víceméně domy byty, které jsou do nějakých 8 000 000, tak se relativně ještě docela slušně prodávají. Něco mezi 8-20 000 000 to víceméně skoro stojí a nad 20 milionu se to začíná lehce prodaává. On prostě koreluje to, co jste říkali všichni, že vlastně lidi buďto mají dost peněz, to znamená +20 000 000 jsme jestli to, co se děje, j potřebuju ty ty peníze možná někam dát, něco si koupit, ale nevážou se na to, že potřebujou získat hypotéku, na něco dalšího potom ty menší peníze zase jsou tam ty střední střední kategorie. To znamená někde mezi šesti, šesti a půl, možná 20 000 000 je zastavená. Lidi, vnímáte to taky tak, možná Tomáš.
Nevím, je to je to přesně tak říká, že ono prostě jsou lidi, kteří prosperujou za jakýchkoliv okolnosti, jestli krize nebo není. Oni dost často. Naopak na tom vydělají. To bylo za všech těch krizi a tito to jsou ti, kteří hledají teďka příležitost něco koupit, ať je to malý byt nebo nebo industriální park, to je v podstatě víceméně jedno. Teď jsem, že to zajímavý článek s ale Kunovský, což šéf Central Group bu říkal, že se těší na krizi, že teda za minulé krize dělají nejlepší akvizice, jo, takže nakoupí od nějakých developerů, kteří mají nějaké projekty s nějakým eventuálně povolením, ať územním nebo stavebním, koupi projekt za mnohem nižší cenu než před půlrokem. A než si se připravit celou, celou tu anabázi, projdou tou anabází toho povolování. A stavění, a tak se dosud velmi pravděpodobné dostanou do další doby, kde bude se prosperovat, začne se kupovat. Čili to, že dneska neprodávali, dokonce říkal, že v roce jako zastavit prodej nechce dávat pod cenou prostě bude budou čekat. Pak druhá skupina těchhle trvalo, protože jako dělají třeba ty rezidenční, kteří se rozhodli, že půjdou do toho nájemného, nájemního bydlení. Nájemní bydlení je de facto trošku jiná kategorie než rezidenčním bydlení, kde jsi to lidi kupujou pro sebe nebo malí investoř tam jeden byt tam nalepi, prostě celky, sestavy trošku jinak trošku před přizpůsobit tomu těm požadavkům těch těch lidí jsou třeba studentské bydlení je Top absolutní nedostatek, a to nejenom v Praze. To je my jsme my jsme dělali nějakej nějakou analýzu o všechny všechny velké města, které mají vysoké školy, mají problém. Což je zase příležitost pro developery stavět třeba vysokoškolské koleje, dost hodně velkých investorů se teďka začíná orientovat do toho nájemního bydlení a studentského bydlení.
A dáme slovo dáme vám dámě. Je to je to je to tak, že prostě ten střední segment dneska stojí.
A kolik tedy řekl v tom smyslu, že pokud jsou soukromí investoři, kteří si třeba koupí 1, 2, 5 bytů, tak vlastněk tohle se úplně zastavilo, dneska lidi nekupují, nakupují ty volby na investice, fakt jsme nenakoupili žádný byt zavázat poslední 3-4 měsíce na investici. Dneska opravdu kupujete, kdo musí samozřejmě. Životní situace, že teda z ekonomického hlediska jde z většího dražšího bydlení do menšího, anebo naopak rodiny se rozšiřují, zvětšují, potom hledají větší bydlení. Takže já dneska opravdu pozoruju, že dneska prodává opravdu ten, kdo musí, má tu životní potřebu změnit to bydlení, pokud se bavíme o tom rezidenční bydlení.
Michale
Já bych možná rozsegmentoval trošičku jinak. Ano specifikoval. Možná ne úplně cenově, i když trošku pravdy v tom může být. Samozřejmě paradoxně by mohl nastat, protože když jsem za 12, tak bych to dal za 25, prodám to asi.
To asi úplně nejde.
Strategie nevyjde. Za mne by to být rozsegmentoval jinak, a to komunitně. V tomto se opakuje rok 2008, 2009, 10 opět jako první to schytali panelové byty v horších lokalitách, takže když byla zmíněná Ostrava. Loni v listopadu bylo na prodej 300 bytů dneska 1000 bytů.
A.Více schytávají větší byty, větší panelové horších lokalitách. A pokud je to cihla v centru, tak ta tak postižená nebylo. Druhé v pořadí rodinné domy a pozemky ty tak nikdy moc úplně poznaly, že nějaká krize je, až na nějaké samoté výjimky, takže v tomto se to opakuje, no a komerce si žije svým životem, svým životem, takže v tomto v tomto se to, v tomto se to opakuje. Takže samé nemovitosti, které jsou v jakémkoliv městě dobré, lokalitě, tak se prodají a ten pokles tam není zdaleka tak razantní, zásadní. Vždycky je to o tom, jakou má konkurenci, když prodávám 3+1 v Zábřehu, Ostravě a mám kolem sebe dalších 50, no tak to má zásadní vliv na cenu, pokud prodávám dům, cihlový byt v centru vysokými stropy. Nemám moc konkurenci, tak je to něco jiného, to samé, to samé je u jeho rodinných, rodinných domů, takže já bych to spíše, spíše viděl tak to, že ano, je to podle segmentu.
Já bych na to reagoval ještě určitě podle segmentu. Souhlasím, ale to hodně podle lokalit. Pořád beru krajská města, asi tu cenu, dá se říct drží. Když to okresní a potom na vesnicích, pokud máte dům nebo nemovitost v horším technickém stavu, možná více energeticky náročnou, tak tam ta sleva a tom pohyb nebude nejvíc razantní.
Začíná platit jedno pravidlo, které jsem četl od nějakého amerického specialisty na nemovitosti, který říká, že jsou 3 faktory, které hrají vliv ceny nemovitosti. Angličané říkají location, location, location.
Přesně. Sem rádi, jestli jste říkali, že domy tolik nejsou tím ovlivněny, to jsou až v tý druhý fázi. Vidíme to i z našich čísel, na ty se podíváme ve druhé části.
Vítám vás u druhé části našeho našeho pořadu ohledně aktuálního stavu v České republice na trhu s nemovitostmi. Tentokrát se budeme bavit o domech jako takových. O tom, jakým způsobem rostou nebo klesají ceny, podíváme se na to, jakým způsobem se dostáváme v různých myšlenkách, kategoriích u domech, které jsou obyvatelné, které jsou k rekonstrukci. A první věc, na kterou si možná podíváme, vývoj hledanosti a poptávánosti domů v České republice, protože z hlediska hledanosti, jsme se v tuto chvíli dostali na konec roku 2019, to znamená do normálu, řekněme. To tam, kde by to možná dávalo smysl. Poptávky, ale jsou jich malinko vyšší, tam jsme o dalších půl roku dál. To znamená, jsme někde kolem Q2 2020 ale prodeje jsou, ale prodeje se víceméně zastavily. Vnímáte tu situaci taky tak, Ilono začnu.
Nemyslím si, že se prodeje úplně zastavily. Poptávky v průměru evidujeme tak v průměru 11 poptávek na inzerci rodinného domu, který nám do nabídky jako novinku a z 11 poptávek je ve výsledku jsou 4, 5 prohlídek, která každá čtvrtá v průměru pátá dneska rezervuje. Takže ano jakoby těch informací poptávající je víc, ale potom teda k tomu k tomu prohlídkování, ke skutečnému prodeji je potom jakoby další trošku cesta prodloužila, cesta prodeje dnes. V průměru ten dům prodáváme půl roku, tvořit průměr se podle okresní ceny a stavu. Ale oproti těm jiným komoditám, jako jsme se bavili byty, domy nezaznamenáváme až tak velký propad nebo pozastavení prodej.
Ono se potom podíváme na ty ceny dál. Tam vidíme vlastně ceny domů v České republice se zastavil nárůst někdy před třemi měsíci. To znamená výrazně později jsou byty. Ty domy mají nějakou nějakou specifickou, bavili jsme se o první části, že tam je ten ten, doběh tam je. To znamená, jinými slovy je víc poptávek, které nebo je méně poptávek, ale není to tak strašné, lidi se na to koukají, část, menší částí už na prohlídku a déle trvá, než se to prodá. Ano, stačí 6 měsíců, jak jsme ten prodej Michale.
Já jsme se do té doby standardu šesti měsíců, alespoň za nás, no a ten vývoj počtu poptávek za mne v podstatě signalizuje, říká to, že ti, kteří (???) pozvání, protože prostě tu situaci musí řešit. Tak si nemůžou dovolit čekat, jestli ceny klesnou, budou stagnovat nebo prostor a prostě musí řešit, a to je samozřejmě docela velká skupina lidí, lidé, kteří to to řeší investičně a mohou počkat, tak samozřejmě vyhledávají, dívají se na realitní servery. Mezitím čtou seznam.cz, iDnes další servery, kde se dozví, že ceny klesají, tudíž to sledují dále, a říkají si, ještě počkám, ceny půjdou do. Myslím si, že hodně lidí, kteří peníze investovat chtějí, a kteří chtějí kupovat, ale vyčkávají, protože si myslí, že za 3 měsíce a ta koupě bude ještě bude ještě výhodnější, takže to je za mě jakoby zpětná vazba na ten počet poptávajících, poptávajících klientů. Mnozí vyčkávají sami.
V domech ta velikost nabídky neroste tak abnormálním tempem, jako je bytů. U bytl to je 100 plus procent, v domech jsme někde na 60 % plus minus za loňský, za loňský rok, což odpovídá tomu taky tý velikosti, velikosti té nabídky, a tomu, že těch domů je míň. Tomáši, vidíš ty vy v rámci Professionals taky nějaké domy občas prodáváte, jaká je situace tady v Praze?
No, není to moc dobrá otázka pro mě. Já se tímhle skutečně nějak nezabývám, máme malinkatý odděleni, které dělá second handy a většinou dělají byty, že domy není přesně to pravý ořechový, o čem bych chtěl mluvit. Já bych radši se tomuhle vyhnul tady těm.
Dostaneme se do toho toho. Zajímavá statistika, kterou máme je o tom, jakým způsobem se vyvíjí ceny ohledně domů, které jsou, řekněme tomu obyvatelné, to znamená ty, které jsou vlastně hned k na stěhování, kde člověk může vzít začít bydlet. A ti, kteří jsou v rekonstrukci. V případně k celé přestavbě, protože z těch čísel vypadá, že ta cenová hladina vlastně u těch hned k stěhování je o 100 % vyšší než než u těch, které musí do rekonstrukce, jinak na všechny ostatní parametry jsou tam stejné. To znamená, je tam úplně stejní, stejný počet nabídek, které o kolik se zvyšujou, je tam úplně stejná ta cenová hladina, o kolik se to zvýšuje, ale furt na rozdíl je jednou tolik, proč si myslíte, že je to, že je to jednou tolik, jaký to je vlastně ten hlavní důvod, protože ten dům přece jenom je trošku jiná komodita, než byt, Michale.
Ten důvod za za mě celkem jasný ten, kdo si vyzkoušel v dnešní době rekonstruovat nebo stavět, tak velmi rychle pochopí jakoby ten důvod. Jednak jsou to ceny materiálu, jejich dostupnost, dostupnost firem prostě, ta rekonstrukce je dneska a výrazně dražší, výrazně další a lidé z toho prostě bojí, proto volí tu jednodušší variantu.
Přesně s tím musím souhlasit, když před nějakou dobou, delší dobou to nemá nic společného s krizí, anebo s covidem byla obrovská poptávka po třeba bytech k rekonstrukci nebo byla i velké domy, nebo to nějak skončilo, a to je přesně, co říkal kolega. Je to proto, protože spousta lidi asi, jak čte ty noviny o těch cenách, tak taky čte ty noviny o tom, jaký je nedostatek pracovní sily, materiálu, všechno je drahé atd. atd., takže proč já bych, když si můžu koupit hotový dům, nebo byt, kde můžou okamžitě bydlet, proč bych se věnoval nějaké rekonstrukci, která mi zabere strašně moc času. Obyčejně to člověk, který stejně tohle nedělá, je to lékař, zubař, prodavač. To je jedno, ať (???), ale není to stavař, který samozřejmě ještě v tom malém objemu nemá tu kupní sílu developerů, kteří je vždycky koupí levněji rychleji a na ně moc nezbyde. Čili proč, proč se komplikovat život, když to můžu mít hned.
A samozřejmě majitelé těchto nemovitostí zrekonstruovaných jsou si toho vědomi, o ve své ceně to zohlední.
Ono víceméně, když podívám se do čísel, tak z hlediska nabídky někdy v roce 2019 to bylo skoro půl napůl jo nebo půl napůl. Když byl, když se přeprodávaly věci, které jsou nastěhování, tak cca polovina dala, polovina z toho byly potom věci, které byly k rekonstrukci. Dneska ten poměr se snižuje. To znamená těch jakoby těch prodejů k rekonstrukci nebo domů k rekonstrukci, navíc je víc, než bývalo v minulosti, to znamená na trh dostávají možná nějaké nemovitosti, které tam spějí, chtějí, lidi to chtějí dneska v současné době prodat v tuto chvíli. Možná to ten poměr se začal měnit někdy v polovině roku 2021 jo, že možná mít staví, možná je tam tohoto varianta netuším.
Zřejmě ještě tam hrají roly ty energie, protože u těch starších domů.
Spousta lidí dneska, když přišlo vyúčtování, tak zjistili, že vlastně ty horší domy nejsou schopni energeticky utáhnout, kdyby tam je třeba osamělí lidé sami, když jsou tam někde dva lidé, tak to nejsou utáhnout, proto dávají do prodeje. Obecně teď na trhu panuje taková nálada, že lidi si uvědomují a říkám, tak proč prodáme teď, dokud ještě jsou ty ceny nahoře v těch bytech a domech.
To musím... Určitě určitě musím s tím souhlasit.
Hlavně ještě můžu reagovat říkal kolega, že říká dneska kupuje ten, kdo musí nebo máte ten nákupní impuls, a když přijedu domu, kde se může nastěhovat za vyšší cenu, ale může bydlet hned, výhledově do dvou třech měsíců, který je ten nákupní impuls jiný, než když si má představit, že možná za rok až to rekonstruuje, tak tam bude bydlet, to je taky velký...
Změnil se ještě nějak pohled těch majitelů, oproti tomu realitních kanceláří, jakým způsobem se v tuto chvíli vlastně postupuje v rámci nabízení těchhle těch starších, starších domů, které jsou k rekonstrukci. Johne, neříkám teď nový, tam asi se toho moc nezměnilo, tam prostě je to daný, ale u těchhle těch letos chci právě kvůli energiím, to je asi ten primární, primární důvod, tomu rozumím. Prostě tam ta záloha na energie, která bude, tak oni některé lidi to donutí prodávat hned.
Ještě připomenu, možná jednu věc, že jsme měli docela dost prodejů, kdy klienti o to měli zájem, o starší nemovitost. Vzali si čas na to, aby si udělali rozpočet na tu rekonstrukci, a když rozpočet dostali tak.
Zjistili, že jsou na tom stejně, když si koupí nový, proč by to dělal, že jo.
No určitě přestup se mění. Můžu za sebe, že teda klient nebo spotřebitel, ten, kdo kupuje, chce co nejvíce informací, takže už to není takže, v nějaké nákupní, nákupním impulsu ihned rezervuje, ale opravdu dává si čas, opakující se prohlídky jsou teda s projektanty, se stavaři nechávají si třeba, abysme, abysme vůbec zaujali toho klienta, tak musí udělat vizualizace, a může mít nějaké návrhy jako jak se dá řešit ten starý dům, jak by se dalo třeba využít dotační politika tak, aby kupující mohl využít jiných zdrojů, aby to pro ně bylo zajímavé. Takže opravdu je to informacích a dalším doprodeji a opravdu člověk musí ekonomicky počítat, i potom v té souvislosti hůře hypotékou a se vším ostatním.
Je někdo z pánů, kdo chce něco dodat?
Tady asi není moc co.
Ono víceméně, když jsme si dělali analýzu toho podle velikosti těch jednotlivých bytů, nebo domů, v tuhle chvíli se mluví o domech, tak vlastně ty nejprodávanější jsou dneska domy do 50 m², plus, minus nějaká kategorie se musela udělat. Můžeme si říka, jestli 150 správně nebo jestli je to špatně. Do těch 150 m to vlastně vypadá, že ten trh skoro neklesá, tam to je možná lehce pořád nahoru. Protože jsou to přesně ty, který, o kterém jste mluvili, asi všichni prostě to potřeba je koupit. Jsou i cenově dostupnější. Vidíte nějaký tam Progres do budoucna, co se s tímhle tím typem nemovitosti může dít, ať už z hlediska rovnou k nastěhování, tak i těm (???) k té rekonstrukci.
Já si myslím, že se nic zvláštního nestane. Pokud nebude ta krize nějaká dramatická, že prostě lidi fakt přijdou o práci a zdroje příjmů a začnou se, anebo se začnou o tu práci bát, i když mají. Tak pořád budou lidi, kteří potřebujou bydlet. Bydlení je jedna z věcí, který potřebuje, potřebujete jíst, potřebujete pít, potřebujete bydlet, takže bydlet se bude. Buď se bude bydlet hůř nebo v menším nebo nájmu, ale pod mostem se bydlí špatné, takže a většina lidí to nemá zapotřebí. Takže nemyslím si, že se něco zvláštního stane, protože ten střední proud jako prostě těch, ty lidi kolem těch 150 m², čili, že normální člověk, rodina, která má práci, nějaká střední třída, řekněme tomu, tak ti jsou vždycky největší skupina obyvatelstva. Vždycky, je lidi budou kupovat, budou pronajímat si je, budou tohle dělat a málokdo z nich je ochotný chodit do nějakých rekonstrukcí, kvůli vlastnímu bydlení, to se dělávalo kvůli tomu, že se lidi na tom jakoby vydělali, koupili za málo, nějak to tam prostě vylepšili, a prodali za víc, ovšem to podle mě není nejpohodlnějším způsob, jak vydělávat peníze, dneska je to fakt problém.
Já si myslím, že v tomto segmentu budou postupně plíživě ubývá metry, jak obytné plochy pozemku a půjdete v obchodě, máslo bude stát stejně, ale 250, ale 200 g.
Kam vůbec myslíte, že ten trh s domy jako takovými budete v nejbližší době směřovat, strašně těžká otázka. Křišťálovou kouli tady nemáme.
Já podle prvních ukazatelů teď v říjnu, kdy zase můžu říct, že ten trh se nadechl, a začínal fungovat, ozývají se telefony, lidi chtějí prohlídky, nabídka také roste. V čem roste v oblasti domů, tak rostou ty velké energeticky náročné domy. Takové ty klasické, co říká šumperáky, nebo prostě patrové domy, které nejsou zaizolovány, nesplňují podmínky moderního bydlení, takže těchto domů přibývá.
Já jsem nedávno četl článek, že na západě Německo, Švýcarsko, Rakousko, že tam začíná být móda domů, které nejsou pevně úplně spojeny se zemí.
Můžeš si je odvézt někam.
Přesně tak. Z různých konstrukcí, recyklovaných lodních kontejnerů a podobně. Je to docela móda, ať už energeticky, cenou, takže směřujeme na západ, tak je možné, že, to de budoucna se to bude vyvíjet tímto směrem, ale za mně absolutně klíčové a odpověděl bych na tu otázku, kdyby mi řekl, jak se budou vyvíjet ceny energií, tak já odpovím (???) ostatní, další jo.
Je to nějakým způsobem zašpuntované, neznamená, že bude nedostatek, právě naopak je to hodně hodně a je možné, že se to nějakým způsobem odšpuntuje, a ceny klesnou, proto se panika opadne, tak jak odpadla panika z covidu.
Vždycky všechno pomine, ať je to válka inflace nebo cokoliv. Když si vezmete, že inflace, ně nějaký, já nevím dneska 18 %, to je, to je prostě nemyslitelné, aby to trvalo dlouho z toho důvodu, že to prostě lidi by přestali si kupovat jídlo, to prostě nejde, takže něco se musí stát. Já nevím co, ale musí se něco stát. Skončí válka, přibude, já nevím energie, nebudou tak těžce dostupné jako dneska, což už se tak víceméně trošku děje, už se hledají alternativy k tomu ruskému plynu, který prostě, takže já si myslím, že vždycky všechno skončí. A každá krize je jenom dočasná.
Já jsem jednou viděl takovej krásnej, krásnej graf z Velké Británie. Kamsi na nějaké univerzitě, měli nějakou diplomovou práci nebo já nevím, prostě už je to dávno, co jsem to viděl, ale dali dohromady všechny nemovitosti od Skotska, po Irsko, po jižní Anglii. Rodinné domky, s mrakodrapy, v londýnském city, a všechno dohromady z nějakých pramenů dali dohromady ty ceny. A zjistili, že ale pozor, to bylo za asi 800 let, takže tam tam, tam ty záznamy jsou z nějakých kronikách, v nějakých land katastrech, a tak ta křivka nebo prostě ten graf byl v podstatě rovný a pod tím byl graf inflace v té době, a ta inflace byla o nárůst nemovitosti, cen nemovitosti byl o dvě zhruba procenta vyšší než inflace.
Ovšem, když se podíváte, protože to bylo za tu strašně dlouhou domu, tak to vypadalo jako křivka, jenomže když se na to podíval člověk z detailu, tak to nebyla chřipka, to byly schody prostě.
Útlum, skok rychlý nárůst, rychlý, ale v tom byly války, hladomory, já nevím černým prostě mory a takovéhle věci, a vůbec nic se zvláštního neslo dlouhým období. Takže a ten schod trval takových 5-6 let. Není to úplně přesný, a to se nedá tak udělat, ale prostě takhle to je. A zatím historie nemovitostního trhu v České republice je velmi krátká v podstatě, před tímto nebylo, a co bylo za první republiky nebo Rakouska, to už je dávno, to už nikdo nepamatuje.
Ale tak za těch 30 nevím, kolik let se už něco, nějaké grafy, nějaké statistiky dají číst a zase i tady jsou ty schody.
Shodneme na tom, že vlastně domy v rámci toho, změn cen, které dneska máme, by měly být vlastně nejméně ovlivněné, když vezmeme ten bytový trh bydlení. Oproti všem ostatním nebo oproti bytu je to asi jasný, ale mě tam spíš zajímá, jestli prostě ten, ta cenová hladina, která byla. Abych se vyjádřil přesně, u domů, jestli je vlastně správná, jestli domy byly přehřáté, částečně cenově to nebo jestli vlastně ten nárůst, který tam vlastně byl, protože ten nebyl tak razantní jako u bytů, vlastně normální a bude pokračovat dál, protože prostě z hlediska čísel ty domy jsou rostly, rostly, rostly. A normální nahoru v posledním období. Teď se to zastavilo, bude to klesat nebo to spíš, ta křivka by měla zůstávat skoro stejná, potom zase lehce růst. Jaký je Michale tvůj názor?
Ke mně se dostala minulý týden analýza společnosti Deloitte. Ohledně vývoje cen nemovitostí a dostupnosti bydlení v rámci Evropy. Překvapilo mě, že jsme první aktuálně v Evropě z hlediska dostupnosti bydlení, kdy povedeme hrubou mzdu a ceny nemovitostí, takže to je taková červená kontrolka, která mi svítí, když se mě ptáte, jestli to má jít nahoru. Tady ten důvod úplně nevidím. Je pravdou, že je to počítáno, pokud se nemýlím, z hrubé mzdy a samozřejmě hraje tam roli to zdanění, že v některých státech je vyšší, někde menší, ale generálně prostě je to nějaký signál. To znamená, pokud jsme z hlediska dostupnosti bydlení, to znamená, kolik měsíčních nebo ročních platů potřebuji na bydlení, na špici, tak tam nevidím úplně velký prostor, velký prostor k růstu. Takže u těch domů. Zase je to navíc samozřejmě a těch kvalitních domů zase není tolik, takže není důvod k poklesu, takže spíš očekávám stagnaci v tuto chvíli.
Jsem stejného názoru. Myslím, že kvalitní nové nízkoenergetické domy si udrží svou cenu, nebudou určitě klesat. Tam si myslím, že v souvislosti s růstem pořád cena inflací můžou i zdražovat nové domy, kdežto u těch starých zase lokalita nabídka, tam to určitě bude pokles.
A krom toho, prostě myslím si, že když to pomine, panika a zase začnou v novinách články, hypotéky zlevnily, nemovitosti zlevnily, tak se Češi vrhnou zase na investování do nemovitostí, což zase pomůže pomůže. Pomůže trhu.
Si myslím, přesně tak, souhlas.
Dámy a pánové, já vám mco děkuji za váš čas, za naše zajímavé povídání. Díky moc, sledovali jste náš další díl ohledně vývoje realitního trhu, tentokrát s Ilonou Patrušákovou ze STINGu, Michalem Pituchou z Bo! reality, a Tomášem Dudou z Professionals. Díky moc. Mějte se krásně.
Na shledanou.
