2.9.2026 17:33
Co dělat, když o víkendech řešíte hluk, cizí lidi a nepořádek? Krátkodobé pronajímání bytů přes platformy typu Airbnb nebo Booking zákon automaticky nezakazuje. Pokud se ale z běžného bytu v domě stane místo pro víkendové party, hlučné návraty hostů, časté střídání cizích lidí a nepořádek ve společných prostorách, sousedé nejsou bezmocní. Důležité je neřešit jen samotnou platformu, ale skutečný způsob užívání bytu a konkrétní dopady na obyvatele domu.
Každý pátek jiné kufry na chodbě, v noci zvonek, cizí lidé u vstupu, hluk ve výtahu a sousední byt fungující prakticky jako apartmán pro turisty. Pro vlastníky, kteří v domě skutečně bydlí, může být intenzivní krátkodobé ubytování velmi nepříjemné.
Právní odpověď ale není tak jednoduchá jako „SVJ Airbnb zakáže“. Nejvyšší soud potvrdil, že společenství vlastníků nemůže pouhou změnou stanov omezit vlastnické právo vlastníka jednotky a plošně mu zakázat krátkodobé ubytování. To však neznamená, že sousedé a SVJ musí snášet hluk, poškozování společných částí, porušování pravidel domu nebo jiné závažné zásahy do svých práv.
Rozhodující je proto odlišit samotné poskytování krátkodobého ubytování od konkrétního rušivého jednání. Právě dokumentované porušování povinností, nikoli pouhá nelibost nad Airbnb, otevírá cestu k účinnějším krokům.
SVJ nemůže samo stanovami jednoduše zakázat vlastníkovi, aby svůj byt využíval ke krátkodobému ubytování. Nejvyšší soud v usnesení sp. zn. 26 Cdo 854/2022 potvrdil, že takové omezení vlastnického práva přesahuje působnost SVJ.
Vlastník jednotky ale zároveň nesmí ztěžovat ostatním vlastníkům výkon jejich práv a musí zajistit, aby pravidla pro užívání společných částí dodržovaly i osoby, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu. Pokud krátkodobí hosté opakovaně ruší noční klid, ničí společné prostory, blokují chodby nebo jinak závažně zasahují do práv ostatních, existují konkrétní právní nástroje.
Začněte důkazy a písemnou komunikací. U jednotlivých incidentů volejte příslušné orgány, při opakování zapojte výbor SVJ a podle povahy problému také stavební či živnostenský úřad. Nucený prodej jednotky je až krajní soudní řešení pro závažné a pokračující porušování povinností.
K 2. září 2026 Ministerstvo pro místní rozvoj na své aktuální stránce uvádí, že Česká republika zatím nikde na svém území neuplatňuje registrační postup pro krátkodobé pronájmy a novela zákona č. 159/1999 Sb. je stále připravena k projednání v Poslanecké sněmovně. Starší články, které popisovaly povinnou českou registraci přes eTuristu od roku 2025 nebo od května 2026 jako již účinnou, proto není vhodné používat jako popis současného stavu.
Nejdříve je potřeba oddělit emoci od konkrétního porušení povinností: co se děje, jak často, kdo je tím omezen a jaké důkazy existují. Teprve potom lze zvolit správný postup.
U klasického nájmu získává nájemce byt k bydlení na určitou dobu. U krátkodobého pobytu na několik nocí se skutečný obsah vztahu může blížit spíše ubytovací službě. Soudy opakovaně zdůrazňují, že rozhoduje reálný obsah činnosti, nikoli pouze to, jak ji provozovatel pojmenuje.
To je důležité i pro sousedy. V bytovém domě totiž může vzniknout situace, kdy jednotka formálně zůstává bytem, ale praktický provoz se podobá ubytovacímu zařízení: časté střídání osob, předávání přístupových kódů, úklid mezi pobyty, poskytování doplňkových služeb a vysoká fluktuace hostů.
Stabilnější uživatel bytu, typicky delší doba bydlení a menší pohyb neznámých osob v domě.
Časté střídání hostů, pobyty na několik dní a provoz, který může mít znaky ubytovací služby.
Nevzniká samotnou existencí hostů, ale zejména konkrétním rušením, škodami nebo porušováním pravidel a práv ostatních.
„Pro sousedy je nejhorší pocit bezmoci: každý týden jiní lidé, nikdo neví, kdo má klíče, a při stížnosti zazní jen, že vlastník má přece právo svůj byt využívat. Má – ale jeho právo nekončí až za dveřmi sousedního bytu. Musí respektovat práva ostatních i pravidla společných částí domu.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Ne plošným zákazem ve stanovách. Nejvyšší soud v usnesení ze dne 15. března 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022, potvrdil, že SVJ se při tvorbě stanov může pohybovat jen v rámci své zákonné působnosti. Pokud stanovami omezuje způsob užívání samotného bytu a tím vlastnické právo vlastníka jednotky, jde o záležitost, o které shromáždění nemá působnost rozhodovat.
To je ale jen jedna část příběhu. Podle § 1175 občanského zákoníku vlastník jednotky nesmí ztížit jinému vlastníku výkon jeho práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. A podle § 1176 se musí řídit pravidly pro správu domu a užívání společných částí a zajistit jejich dodržování také osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu.
Jinými slovy: SVJ nemůže jednoduše napsat do stanov „Airbnb se zakazuje“, ale může vymáhat legitimní pravidla týkající se společných částí domu a řešit konkrétní porušování povinností.
Nejúčinnější je postupovat od konkrétního incidentu k systematickému řešení. Obecné tvrzení „Airbnb mi vadí“ má mnohem menší váhu než doložené opakované případy rušení.
Občanský zákoník chrání vlastníky před imisemi, které v míře nepřiměřené místním poměrům podstatně omezují obvyklé užívání jejich nemovitosti. Výslovně zmiňuje například hluk a otřesy.
U bytového domu nebude každý pozdní příchod hosta automaticky představovat protiprávní imisi. Pokud se ale hlučné večírky, křik, bouchání dveří nebo jiné rušení opakují a mají významnou intenzitu, může jít o jinou situaci.
Pokud se spor vyhrotí, význam mohou mít zápisy o opakovaných incidentech, svědecké výpovědi, komunikace s vlastníkem a SVJ, záznamy zásahů příslušných orgánů nebo dokumentace poškození společných částí.
Ano. Pokud krátkodobé ubytování poskytuje sám vlastník, řeší se jeho vlastnické právo, jeho povinnosti vůči ostatním vlastníkům a případně pravidla podnikání a užívání stavby.
Pokud ale byt prostřednictvím Airbnb dále poskytuje nájemce, může být jeho pozice podstatně slabší. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2128/2023 dovodil, že přenechávání pronajatého bytu třetím osobám ke krátkodobému ubytování může být porušením povinnosti nájemce řádně užívat byt v souladu s nájemní smlouvou a může založit výpovědní důvod.
Pro souseda je proto užitečné zjistit, kdo je vlastníkem jednotky. Pokud problém vytváří nájemce, může být informování vlastníka bytu velmi účinným krokem.
Krátkodobé ubytování může mít vedle sousedských vztahů také veřejnoprávní rozměr. Správní soudy při posuzování podobných případů zdůrazňují skutečný obsah poskytované služby. Opakované krátkodobé pobyty nabízené cestovatelům přes ubytovací platformy mohou mít charakter ubytovací služby, nikoli běžného nájmu.
Pokud je byt fakticky využíván způsobem, který připomíná pravidelný ubytovací provoz, může být na místě podnět příslušnému stavebnímu úřadu k posouzení souladu skutečného způsobu užívání se stavebněprávním stavem. Otázky podnikatelských oprávnění zase spadají do působnosti živnostenských orgánů.
Soused ani výbor SVJ však nemusí sami právně kvalifikovat celý provoz. V podnětu je vhodnější popsat skutečný stav: četnost střídání hostů, způsob nabídky, počet osob, doprovodné služby a konkrétní dopady na dům.
Ano, ale pouze ve výjimečně závažných případech a rozhoduje soud. Podle § 1184 občanského zákoníku může osoba odpovědná za správu domu navrhnout soudu prodej jednotky vlastníka, který i přes písemnou výstrahu porušuje své povinnosti způsobem, jenž podstatně omezuje nebo znemožňuje výkon práv ostatních vlastníků.
Výstraha musí popsat důvod, upozornit na možnost návrhu na prodej a dát vlastníkovi přiměřenou dobu k nápravě, nejméně 30 dnů. S podáním návrhu musí souhlasit většina všech vlastníků jednotek, přičemž hlas dotčeného vlastníka se nezapočítává.
Nejvyšší soud v rozsudku z 17. června 2025, sp. zn. 26 Cdo 3431/2024, zdůraznil princip proporcionality: soud musí vždy hodnotit konkrétní okolnosti, intenzitu a délku porušování i další poměry. Nucený prodej tedy není běžná sankce za jednu hlučnou noc, ale krajní řešení závažného a pokračujícího porušování povinností.
„Praktický problém Airbnb v bytovém domě se málokdy vyřeší jednou větou ve stanovách. Funguje spíš kombinace dobrých pravidel pro společné prostory, důsledné dokumentace, komunikace s vlastníkem a v závažných případech správně zvoleného právního nebo správního postupu.“
Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Místo sporného plošného zákazu krátkodobého ubytování má smysl soustředit domovní pravidla na to, co skutečně patří do správy domu a společných částí.
| Situace | První krok | Další možnost |
|---|---|---|
| Jednorázový hluk | Řešit incident a zaznamenat jej | Informovat vlastníka při opakování |
| Opakované rušení | Písemně vlastník + výbor SVJ | Právní posouzení / ochrana proti rušení |
| Škody ve společných částech | Fotodokumentace a vyčíslení škody | Vymáhání odpovědnosti |
| Podezření na ubytovací provoz v rozporu s pravidly | Popsat skutečný provoz | Podnět příslušnému úřadu |
| Závažné dlouhodobé porušování | Formální písemná výstraha | Při splnění podmínek návrh podle § 1184 |
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti najít prověřené realitní profesionály a lépe se zorientovat ve složitějších situacích spojených s vlastnictvím, prodejem a pronájmem nemovitostí.
Nejvyšší soud dovodil, že SVJ nemůže stanovami omezit vlastnické právo vlastníka jednotky ohledně užívání jeho bytu, protože takové rozhodnutí přesahuje působnost SVJ. To ale nebrání vymáhání legitimních pravidel pro společné části a konkrétních povinností vlastníka.
Vlastník jednotky musí zajistit dodržování pravidel pro správu domu a užívání společných částí také osobami, kterým umožnil přístup do domu nebo bytu. Konkrétní odpovědnost za škodu či jiné jednání se posuzuje podle okolností.
Akutní rušení řešte bezprostředně prostřednictvím příslušných orgánů a incident zaznamenejte. Při opakování informujte písemně vlastníka i výbor SVJ a uchovávejte důkazy.
Záleží na skutečném obsahu vztahu. Opakované krátkodobé pobyty na několik nocí nabízené cestovatelům prostřednictvím ubytovacích platforem mohou mít charakter ubytovací služby, nikoli klasického nájmu bytu.
Nejvyšší soud dovodil, že krátkodobé přenechávání pronajatého bytu třetím osobám přes platformy typu Airbnb může být porušením povinností nájemce a může představovat výpovědní důvod. Má proto smysl informovat vlastníka jednotky.
Jen ve výjimečných případech a prostřednictvím soudu. § 1184 občanského zákoníku vyžaduje závažné pokračující porušování povinností, předchozí písemnou výstrahu a souhlas stanovené většiny vlastníků. Soud posuzuje přiměřenost takového zásahu.
Podle aktuální informace MMR k 2. září 2026 Česká republika zatím nikde na svém území registrační postup pro krátkodobé pronájmy neuplatňuje a související novela zákona je stále v legislativním procesu.
Upozornění: Článek má informační charakter a nenahrazuje individuální právní, stavební, živnostenské ani daňové poradenství. U krátkodobého ubytování je nutné vždy posoudit konkrétní způsob provozu, právní stav jednotky, pravidla domu a charakter skutečných zásahů do práv ostatních.
Sousedé se nemusí smířit s tím, že jejich dům bude bez pravidel fungovat jako hotel. Stejně tak ale není správné předpokládat, že SVJ může vlastníkovi jednoduše zakázat Airbnb hlasováním.
Právně nejsilnější cesta vede přes konkrétní povinnosti: klid v domě, bezpečnost, společné části, škody, skutečný způsob užívání jednotky a odpovědnost vlastníka za osoby, kterým umožnil vstup. Čím přesnější jsou důkazy a čím systematičtější je postup, tím větší je šance, že se problém podaří vyřešit bez dlouhého sousedského konfliktu.
A pokud běžná komunikace nestačí, existují další nástroje – od správních podnětů přes soukromoprávní ochranu až po mimořádný postup podle § 1184 občanského zákoníku. Každý z nich ale patří do jiné situace.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby.
Krátkodobé ubytování ukazuje, jak snadno se v realitách prolínají vlastnická práva, sousedské vztahy, fungování SVJ, stavební pravidla i podnikání. Jednoduché univerzální rady proto často nestačí.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti lépe se orientovat při prodeji, koupi a pronájmu nemovitostí a podporuje výběr prověřených makléřů, kteří dokážou včas rozpoznat situaci, kde je potřeba přizvat advokáta nebo jiného specialistu.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Jmenuji se Monika Lukášová, jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud řešíte byt s komplikovaným nájemním nebo sousedským kontextem, prodej investiční nemovitosti nebo potřebujete najít prověřeného odborníka ve svém regionu, ráda vám pomohu udělat první věcný krok.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský