Česko začalo stavět o 42 % více bytů. Proč bydlení přesto nezlevňuje?

Projekt Realiťák roku | Aktuality | Pro veřejnost | Nejlepší makléři | Reality.iDNES.cz

Srpen přinesl výrazný růst zahájené výstavby. Dokončených bytů ale ubylo

Český statistický úřad zveřejnil 7. října 2026 výsledky stavebnictví za srpen. Nejvýraznějším pozitivním údajem je počet zahájených bytů.

V celém Česku byla zahájena výstavba 3 922 bytů, meziročně o 42,3 % více.

Růst se přitom týkal rodinných i bytových domů.

ČSÚ upozorňuje, že u rodinných domů mohly stavební úřady částečně dohánět slabší červenec. U bytových domů srpnová čísla naopak navázala na vysoké růsty z předchozích měsíců.

Na druhé straně bylo v srpnu dokončeno pouze 2 852 bytů, meziročně o 3 % méně.

Zpráva proto ukazuje dva rozdílné směry: vyšší počet nově zahájených projektů a současně nižší počet bytů, které dospěly do fáze dokončení.

Pro budoucí nabídku bydlení jde o důležitý signál. Pro současné kupující ale není samotné zahájení výstavby okamžitým řešením nedostatku dokončených bytů.

Proč 3 922 zahájených bytů neznamená 3 922 nových bytů v nabídce?

Základní problém při interpretaci statistik vzniká zaměňováním různých etap výstavby.

Mezi zahájením stavebních prací a dokončením bytu může uplynout dlouhá doba. U větších developerských projektů jde běžně o víceleté období přípravy a realizace.

Navíc i byt, který je fyzicky dokončen, může být již dříve prodaný nebo rezervovaný.

Je proto potřeba odlišovat:

1. Zahájený byt: jeho výstavba byla zahájena, ale dokončení teprve přijde.
2. Byt v předprodeji: může být nabízen kupujícím ještě před dokončením.
3. Dokončený byt: je statisticky dokončený, ale nemusí být stále na prodej.
4. Aktuálně dostupný byt: je součástí skutečné nabídky, ze které si kupující může vybírat.

Tyto skupiny nejsou totožné.

Pro realitní trh je proto vhodné hodnotit zahajovanou výstavbu jako informaci o budoucím potenciálu nabídky, nikoli jako údaj o okamžitě dostupných bytech.

Stavebnictví celkově kleslo o 1,4 %. Jak je to možné?

Na první pohled to vypadá jako rozpor. Zahájených bytů přibylo více než 42 %, ale stavební produkce jako celek meziročně poklesla o 1,4 %.

Důvod je jednoduchý: statistika stavební produkce a statistika počtu zahájených bytů měří odlišné věci.

Podle ČSÚ vzrostlo v srpnu pozemní stavitelství o 5,9 %, zatímco inženýrské stavitelství kleslo o 12,3 %.

Slabší inženýrské stavitelství se tak výrazně promítlo do celkového výsledku.

Současně stavební úřady vydaly 5 684 stavebních povolení, meziročně o 1,4 % více. Podlahová plocha nově povolených budov vzrostla o 20,2 %.

Ani zde ale není správné automaticky převádět počet povolení na počet budoucích dokončených bytů.

Více povolení, více zahájených bytů a vyšší stavební produkce představují různé informace, které je nutné posuzovat společně.

Novější zářijová data: byty jsou meziročně dražší o 9,3 %

Vedle statistiky výstavby je důležité sledovat také skutečnou situaci v nabídce nemovitostí.

Právě zde máme k dispozici aktuálnější zářijové údaje projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz.

Průměrná nabídková cena bytů v České republice dosáhla v září 2026 hodnoty 98 545 Kč/m².

Proti srpnu se prakticky nezměnila. V rámci stejného zářijového datového exportu byla srpnová hodnota 98 528 Kč/m², tedy rozdíl pouhých 17 Kč/m².

To představuje meziměsíční stagnaci.

Meziročně je však situace úplně jiná.

Proti září 2025 vzrostla průměrná nabídková cena bytů přibližně o 9,3 %.

Za posledních deset let se podle stejné analýzy zvýšila z 32 621 na 98 545 Kč/m², tedy přibližně o 202 %.

Jeden měsíc cenové stagnace proto zatím nelze označovat za začátek významného zlevňování bydlení.

Podrobná aktuální analýza: Realitní trh v září 2026: ceny bytů stagnují, nabídka roste o 19 % a prodej výrazně zrychluje .

Na trhu je o pětinu více nabídek bytů. Proč ceny neklesají?

Právě kombinace ceny, nabídky a rychlosti trhu patří mezi nejzajímavější informace aktuálního zářijového exportu.

Počet unikátních nabídek bytů k prodeji vzrostl z 27 423 na 32 684, meziročně o 19,2 %.

Pokud bychom sledovali pouze tento údaj, mohli bychom dojít k závěru, že větší nabídka musí automaticky oslabovat růst cen.

Jenže druhý údaj ukazuje odlišný obraz.

Průměrná doba nabízení bytů klesla ze 144 na 62 dní.

Na trhu je tedy více unikátních bytových nabídek, ale jejich doba nabízení se současně výrazně zkrátila.

To může ukazovat na vyšší aktivitu a rychlejší obměnu nabídky.

Je však potřeba dodat jednu důležitou metodickou výhradu.

Počet unikátních nabídek ani doba nabízení nejsou přímou statistikou skutečně dokončených prodejních transakcí.

Z těchto údajů proto nelze vypočítat přesný počet prodaných bytů. Lze ale dobře sledovat, jak se mění konkurenční prostředí a dynamika nabízení.

„Vyšší nabídka sama o sobě nemusí znamenat slabší trh.“

Petr Makovský
zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz

Tento závěr pochází ze zveřejněného komentáře k zářijovým datům projektu Realiťák roku.

Regionální rozdíly: Praha zůstává nejdražší, nejrychlejší růst je jinde

Celorepublikový průměr však nikdy nepopisuje celý realitní trh.

To potvrzují také připravené krajské analýzy za září 2026.

Praha si udržuje výrazný cenový odstup. Průměrná nabídková cena bytů v hlavním městě dosahuje 165 590 Kč/m², meziročně o 7,3 % více.

Nejvyšší meziroční procentní růst ale vykazují jiné kraje.

Zdroj: zářijová krajská analýza projektu Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES.cz. Vybrané kraje, nikoli kompletní krajské pořadí. Jedná se o nabídkové ceny bytů.

Tato čísla ukazují, že největší cenová dynamika se nemusí odehrávat v nejdražším regionu.

Vysočina nebo Ústecký kraj mají proti Praze nižší absolutní cenovou hladinu, ale jejich meziroční procentní růst je výrazně vyšší.

To může být důležité také pro interpretaci výstavby.

Nové byty dokončené v jednom regionu nemohou automaticky vyřešit nedostatek bydlení v jiném.

Rozhodující je konkrétní město, dostupnost dopravy, zaměstnání, občanské vybavenosti a struktura místní poptávky.

Praha potvrzuje, proč je potřeba rozlišovat období

Významné regionální rozdíly ukazují také statistiky ČSÚ.

Ve druhém čtvrtletí 2026 byla v Praze zahájena výstavba 2 788 bytů, meziročně o 59,2 % více.

Dokončeno bylo 1 240 bytů.

Největší počet dokončených bytů ve stejném čtvrtletí zaznamenal Středočeský kraj, celkem 1 508. Jihomoravský kraj vykázal 1 026 dokončených bytů.

Jde však o údaje za druhé čtvrtletí, nikoli o regionální rozpad srpnových hodnot.

Srovnání je proto užitečné pro pochopení regionálních rozdílů, ale nelze je mechanicky spojovat do jedné měsíční statistiky.

Byty zdražily výrazně více než samotné stavební práce. Proč?

Dalším důležitým tématem je dlouhodobý rozdíl mezi cenami hotových bytů a vývojem stavebních nákladů.

V analytických podkladech připravených projektem Realiťák roku pro Realitní fórum ČR vychází od roku 2017 růst sledovaného indexu cen dvoupokojových bytů přibližně o 151 %.

Za srovnávané období přitom index cen stavebních prací vzrostl přibližně o 55 % a materiálových vstupů asi o 62 %.

Toto srovnání je důležité, ale vyžaduje správnou interpretaci.

Nejde o tři stejně definované ceny jednoho výrobku. Index cen bytů vyjadřuje vývoj nabídkové cenové hladiny sledovaných nemovitostí, zatímco indexy stavebních prací a materiálů měří vývoj jiných nákladových položek.

Rozdíl proto nelze jednoduše označit za developerskou marži nebo zisk.

Ukazuje však, že vývoj cen bytů nelze vysvětlit pouze zdražením stavebních prací a materiálů.

Do celkové ceny nemovitosti vstupuje také:

• cena a dostupnost stavebních pozemků,
• povolovací a přípravná fáze projektu,
• náklady financování,
• technická infrastruktura,
• riziko a časová náročnost výstavby,
• poptávka po konkrétní lokalitě,
• konkurence mezi nabízenými projekty.

Právě lokalita a omezená dostupnost vhodných pozemků mohou znamenat, že ani zvýšená stavební aktivita nepřinese rychlé vyrovnání nabídky a poptávky.

Poznámka: dlouhodobé indexové srovnání vychází z analytického podkladu projektu připraveného pro Realitní fórum ČR. Jde o odlišnou metodiku a časovou řadu než zářijová celorepubliková hodnota 98 545 Kč/m².

Může vyšší výstavba přinést levnější byty? Ano, ale ne automaticky

Vyšší počet zahájených bytů může postupně posílit nabídku.

Pokud se projekty dokončí, dostanou se do relevantních lokalit a budou odpovídat skutečné poptávce, může vzniknout silnější konkurence mezi prodávajícími.

To se může projevit například:

• větším výběrem pro kupující,
• delší dobou prodeje některých projektů,
• vyšším prostorem pro vyjednávání,
• marketingovými pobídkami developerů,
• tlakem na ceny srovnatelných starších bytů.

Takový vývoj ale není zaručen.

Záleží na tom, jak rychle se nová nabídka dostane na trh a jak silná bude v té době poptávka.

Pokud počet nově dokončených bytů poroste zároveň s počtem domácností, které chtějí koupit vlastní bydlení, může cenový tlak zůstat vysoký.

Novostavba a starší byt nemusí být přímými konkurenty

Rozdíl může být i mezi typy nemovitostí.

Nový byt na okraji města nemusí být pro každého kupujícího přímou alternativou ke staršímu bytu v centru.

Kupující posuzují vedle ceny také dispozici, dostupnost dopravy, občanskou vybavenost, provozní náklady a čas potřebný k nastěhování.

Právě proto nelze automaticky předpokládat, že růst zahájených novostaveb sníží ceny všech starších bytů.

Co z toho plyne pro kupující: čekat, nebo kupovat?

Srpnová statistika sama o sobě není dostatečným důvodem odkládat koupi nemovitosti v očekávání plošného poklesu cen.

Současně ale neznamená, že kupující musí za každou cenu spěchat.

Rozhodující je konkrétní nemovitost, její cena, technický stav a možnosti financování.

Více k ekonomice vlastního bydlení přináší také analýza projektu: Nájem, nebo hypotéka v roce 2026? Srovnání splátky a nájmu podle krajů .

Co by měli sledovat realitní makléři?

Pro realitní makléře jsou nové statistiky důležité zejména jako kontext pro cenotvorbu a komunikaci s klienty.

Nestačí ale říci, že se v Česku staví o 42 % více bytů, a proto musí ceny klesnout.

Profesionální makléř by měl umět vysvětlit, zda připravovaná výstavba skutečně konkuruje konkrétní prodávané nemovitosti.

U staršího bytu to například znamená zjistit:

• kolik srovnatelných bytů je aktuálně v nabídce,
• jak dlouho se nabízejí,
• za jaké nabídkové a dostupné realizační ceny se obchodují,
• jaké developerské projekty v okolí skutečně vznikají,
• kdy mají být dokončeny,
• zda oslovují stejnou skupinu kupujících.

Makléř by měl zároveň upozornit, že statistika zahájené výstavby zahrnuje také rodinné domy a není totožná s počtem nových bytových jednotek v developerské nabídce.

„Zářijová stagnace cen bytů neznamená, že se trh zastavil.“

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Jak ukazuje také zveřejněný komentář Moniky Lukášové k zářijovým výsledkům, správné nacenění, délka nabízení a lokální konkurence zůstávají pro úspěšný prodej zásadní.

Co sledovat dál: čtyři ukazatele rozhodnou o skutečném obratu

Srpnová čísla jsou důležitá, ale jeden měsíc nestačí pro spolehlivý závěr o dlouhodobém obratu stavebního trhu.

V dalších měsících bude proto potřeba sledovat:

1. Počet zahájených bytů. Zda vysoké meziroční tempo přetrvá i v dalších obdobích.
2. Počet dokončených bytů. Zda nová výstavba skutečně přinese více dokončeného bydlení.
3. Regionální rozložení. Zda přibývají byty v lokalitách, kde je nabídka nejvíce omezená.
4. Ceny, nabídku a dobu nabízení. Zda zářijová cenová stagnace pokračuje a zda se rychlost trhu začne měnit.

Podle harmonogramu ČSÚ mají být další měsíční výsledky stavebnictví zveřejněny 6. listopadu 2026.

Teprve další měsíce ukážou, zda vysoký růst zahájených bytů představuje trvalejší trend a zda se postupně projeví také ve skutečné nabídce hotového bydlení.

Stručně řečeno

Česká bytová výstavba přinesla v srpnu 2026 důležitý pozitivní signál. Zahájených bytů meziročně přibylo o 42,3 %.

Současně ale dokončených bytů o 3 % ubylo.

Zářijový realitní trh navíc ukazuje, že rostoucí nabídka zatím nezpůsobila meziroční pokles nabídkových cen bytů.

Průměrná cena je o 9,3 % vyšší než před rokem a doba nabízení se výrazně zkrátila.

Rostoucí výstavba tak může být dobrou zprávou pro budoucnost, ale sama o sobě ještě neznamená dostupnější bydlení dnes.

Co si z článku odnést

• V srpnu bylo zahájeno 3 922 bytů, meziročně +42,3 %.
• Dokončeno bylo 2 852 bytů, meziročně −3,0 %.
• Celková stavební produkce klesla o 1,4 %.
• Zářijová nabídková cena bytů činila 98 545 Kč/m², meziročně +9,3 %.
• Počet unikátních nabídek vzrostl meziročně o 19,2 %.
• Doba nabízení bytů se zkrátila ze 144 na 62 dní.
• Regionální cenový vývoj je výrazně rozdílný.
• Vyšší výstavba může postupně podpořit nabídku, ale nezaručuje plošný pokles cen.

Nejčastější otázky k bytové výstavbě a cenám

Kolik bytů se začalo v srpnu 2026 stavět?

Podle ČSÚ bylo zahájeno 3 922 bytů, meziročně o 42,3 % více.

Kolik bytů bylo dokončeno?

V srpnu 2026 bylo dokončeno 2 852 bytů, meziročně o 3 % méně.

Znamená růst zahájené výstavby zlevnění bytů?

Ne automaticky. Mezi zahájením a dokončením stavby existuje časový odstup. O cenovém dopadu navíc rozhoduje lokalita, struktura nových bytů a síla poptávky.

Jaká byla průměrná nabídková cena bytů v září 2026?

Podle zářijové analýzy projektu Realiťák roku činila 98 545 Kč/m², meziročně o 9,3 % více.

Přibylo v září bytů v nabídce?

Ano. Počet unikátních bytových nabídek vzrostl meziročně o 19,2 % na 32 684.

Jak dlouho se byty v září nabízely?

Průměrná doba nabízení činila 62 dní, oproti 144 dnům v září 2025.

Ve kterých krajích rostly ceny nejrychleji?

Podle zářijových krajských podkladů měl z vybraných regionů nejvyšší meziroční růst Kraj Vysočina s 18,6 %, následovaný Ústeckým krajem s 16,0 % a Zlínským krajem s 15,7 %. Praha vzrostla o 7,3 %.

Proč rostou ceny bytů rychleji než stavební náklady?

Do ceny bytu vstupují kromě samotné stavby také cena pozemku, financování, projektová příprava, infrastruktura, riziko, nabídka, poptávka a atraktivita lokality. Rozdíl mezi cenovými indexy však sám o sobě nedokazuje velikost jednotlivých vlivů.

Kdy bude jasné, zda jde o dlouhodobý růst bytové výstavby?

Bude potřeba sledovat další měsíční a čtvrtletní statistiky. Další rychlou informaci ke stavebnictví plánuje ČSÚ zveřejnit 6. listopadu 2026.

Zdroje a metodika

Český statistický úřad: Stavebnictví – srpen 2026, zveřejněno 7. října 2026.

Český statistický úřad: Pražská bytová výstavba – 2. čtvrtletí 2026.

Projekt Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES.cz: Realitní trh v září 2026: ceny bytů, nabídka a doba nabízení.

Další analytické podklady projektu: krajské cenové srovnání za září 2026 a dlouhodobá analýza cen dvoupokojových bytů proti stavebním nákladům připravená pro Realitní fórum ČR.

Metodické upozornění: Údaje o bytové výstavbě představují oficiální statistiku ČSÚ. Údaje o cenách a počtu nabídek vycházejí z dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP a Reality.iDNES.cz. Jedná se o nabídkové, nikoli realizační ceny. Zářijová historická srovnání vycházejí ze stejného datového exportu, protože historické hodnoty mohou být zpětně zpřesňovány. Statistiky zahájených a dokončených bytů, počet inzertních nabídek a doba nabízení nejsou zaměnitelné ukazatele.

Úplně na závěr

Devátý ročník projektu Realiťák roku pokračuje v hodnocení realitních makléřů napříč Českou republikou a zároveň přináší veřejnosti odborné informace o vývoji realitního trhu.

Nové statistiky bytové výstavby ukazují, že pro dostupnost bydlení nestačí sledovat pouze jeden ukazatel. Stejně důležité jsou dokončené byty, skutečná nabídka, regionální rozdíly, financování a kupní síla domácností.

Právě spojování oficiálních statistik s aktuálními daty realitního trhu je důležitou součástí odborné a vzdělávací činnosti projektu Realiťák roku.

Projekt Realiťák roku se v 9. ročníku koná pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a hlavního města Prahy.