Datová analýza · Realitní trh a ceny
Byty za metr zdražily o 7,8 %, ale celkové ceny téměř stojí. Rozhoduje velikost nabídky
Aktualizovaná říjnová data ukazují překvapivý rozdíl: nabídková cena bytů za m² vzrostla o 7,8 %, celková cena jen o 1,2 %. Vysvětlujeme roli velikosti a skladby bytů, rozdíly mezi městy i dopad hypoték a inflace.
Monika Lukášová
Petr Makovský
Ondřej Hon
Publikováno
Rychlé shrnutí
Podle aktualizovaného exportu projektu Realiťák roku byla v říjnu 2026 nabídková cena bytů v Česku 98 682 Kč/m² (+7,8 % meziročně), zatímco ukazatel celkové nabídkové ceny dosáhl 6,89 mil. Kč (+1,2 %). Odlišné tempo souvisí i se změnou složení a velikosti nabízených bytů; nejde o realizované prodejní ceny.
Hlavní závěr: Růst ceny za m² neznamená stejný růst celkové ceny konkrétního bytu: pro správné rozhodnutí je nutné srovnat i velikost, skladbu nabídky a skutečnou financovanou částku.
Klíčové body
- Říjen 2026, ČR: 98 682 Kč/m² (+7,8 % meziročně) oproti celkové nabídkové ceně 6 893 316 Kč (+1,2 %).
- Uváděná užitná plocha v říjnovém průřezu nabídky se meziročně změnila ze 73 na 68 m²; nejde o změnu totožných bytů.
- Počet nabídek bytů k prodeji vzrostl z 28 508 na 35 361 (+24,0 %).
- V Praze a Brně se podle uvedeného exportu cena za m² zvýšila, přestože ukazatel celkové nabídkové ceny klesl.
- Model hypotéky používá 80% LTV, úrok 5,10 % p.a. (ČBA, září 2026) a 30letou splatnost; nejde o nabídku banky.
- Nabídkové ceny z inzerce nejsou realizované kupní ceny a uvedené statistiky se nesmějí bez dalšího násobit.
Obsah článku
- Říjnový cenový paradox v číslech
- Nejde o stejné byty: rozhoduje i skladba nabídky
- Praha, Brno i další města potvrzují rozdílné tempo
- Hypotéka: na celkové ceně záleží více než na titulku
- Nájmy rostou jinak než prodejní ceny
- Jak pracovat s cenou konkrétního bytu
- Úplně na závěr
- Kontakt pro veřejnost a média
Ceny bytů nelze vykládat jen jedním číslem za metr čtvereční. Nový export projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz poprvé v této pravidelné řadě dovoluje spojit nabídkovou cenu za m² s celkovou nabídkovou cenou a uváděnou užitnou plochou. V říjnu 2026 se meziroční pohyb těchto ukazatelů překvapivě rozchází.
Ukazatel nabídkové ceny bytů k prodeji v České republice činí v říjnu 2026 98 682 Kč/m² (+7,8 % meziročně), ale ukazatel celkové nabídkové ceny dosahuje 6,89 milionu Kč (+1,2 %). Současně se u nabízených bytů změnil ukazatel užitné plochy ze 73 na 68 m². Neznamená to, že by se stejné byty fyzicky zmenšily nebo že by cena typického konkrétního bytu vzrostla jen o 1,2 %.
Říjnový cenový paradox v číslech
Během posledních deseti let se ukazatel celkové nabídkové ceny bytů zvýšila z 3,00 na 6,89 milionu korun. Cena za metr čtvereční však ve stejném časovém srovnání stoupla z 33 692 na 98 682 Kč. Rozdíl mezi tempem růstu obou ukazatelů není nutně chyba – souvisí i s tím, jaké byty se v daném měsíci dostaly do nabídky.
| Období | Celková cena bytu | Cena za m² | Užitná plocha | Počet nabídek |
|---|---|---|---|---|
| 2016/10 | 3 004 972 Kč | 33 692 Kč | 74 m² | 27 016 |
| 2025/10 | 6 812 744 Kč | 91 580 Kč | 73 m² | 28 508 |
| 2026/10 | 6 893 316 Kč | 98 682 Kč | 68 m² | 35 361 |
Ukazatele vycházejí ze samostatně agregovaných sloupců. Součin ceny za m² a užitné plochy není definicí vykazované celkové ceny.
Mezi říjnem 2025 a říjnem 2026 se podle aktualizovaného exportu celková nabídková cena zvýšila o +1,2 %, zatímco cena za metr čtvereční o +7,8 %. Počet nabídek bytů k prodeji současně vzrostl z 28 508 na 35 361, tedy o +24,0 %. To také mění skladbu zkoumaného trhu.
Vývoj ceny za m², celkové nabídkové ceny a užitné plochy ve třech srovnávaných obdobích. Rozdíly souvisejí také se skladbou inzerovaných bytů. Zdroj: Realiťák roku / CEMAP – cenové mapy / Reality.iDNES.cz; aktualizovaný export za říjen 2026.
„Když čtenář vidí růst ceny za metr čtvereční, automaticky si ho často přenese na cenu celého bytu. Nová data ukazují, proč je takový závěr zkratka. Pro rozhodování domácnosti je důležitá i celková částka, velikost nemovitosti a to, co za dané peníze skutečně získá.“
Nejde o stejné byty: rozhoduje i skladba nabídky
Export srovnává průřez inzerovanými nemovitostmi v jednotlivých měsících, nikoli opakovaný prodej identických bytů. Jednoho měsíce může být více novostaveb a velkých rodinných bytů, jindy více malých jednotek. Mění se také podíl Prahy, Brna a levnějších regionů, stav nemovitostí nebo velikost vzorku. V datech proto vidíme současně cenový pohyb i kompoziční efekt.
Tři samostatně uvedené statistiky – celková cena, cena za m² a užitná plocha – se navíc nesmějí mechanicky násobit. Průměr hodnoty celé nemovitosti obecně nemusí odpovídat součinu dvou jinak agregovaných průměrů. Bez jednotlivých inzerátů nemáme podklad k přesnému rozkladu, jakou část změny způsobilo zdražení srovnatelné nemovitosti a jakou rozdílná nabídka.
Praha, Brno i další města potvrzují rozdílné tempo
Rozdíly jsou dobře vidět i ve velkých městech. V Praze se nabídková cena bytu za metr čtvereční meziročně zvýšila o 6,0 %, ale celková cena vykazuje pokles o 2,3 %. V Brně činí změna +7,0 % za m² a −0,9 % u celkové ceny. V Ústí nad Labem naproti tomu rostly oba ukazatele, ale různě rychle.
| Město | Cena bytu 10/2026 | Změna celé ceny | Kč/m² 10/2026 | Změna Kč/m² | Užitná plocha 2025→2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| Praha | 10,92 mil. Kč | -2,3 % | 164 134 Kč | +6,0 % | 77 → 69 m² |
| Brno | 8,36 mil. Kč | -0,9 % | 137 123 Kč | +7,0 % | 68 → 63 m² |
| Plzeň | 6,10 mil. Kč | +6,6 % | 95 278 Kč | +11,5 % | 72 → 66 m² |
| Ostrava | 4,92 mil. Kč | +7,8 % | 70 885 Kč | +9,9 % | 67 → 69 m² |
| Ústí nad Labem | 3,05 mil. Kč | +9,3 % | 52 556 Kč | +14,4 % | 65 → 60 m² |
| Zlín | 6,01 mil. Kč | -8,6 % | 89 307 Kč | +2,5 % | 75 → 67 m² |
| Jihlava | 4,86 mil. Kč | -0,6 % | 77 554 Kč | +13,4 % | 71 → 65 m² |
| Hradec Králové | 6,72 mil. Kč | +2,0 % | 102 508 Kč | +11,0 % | 73 → 68 m² |
Jde o říjnové agregované nabídky, nikoli o index cen totožných bytů; v některých městech mohou výsledek ovlivnit novostavby i struktura nabídky.
Velmi výmluvné jsou Zlín a Jihlava: ve Zlíně agregovaná cena za m² stoupla o 2,5 %, zatímco celková cena klesla o 8,6 %. V Jihlavě cena za m² vzrostla o 13,4 %, ale celková cena nepatrně klesla. To je dobrý důvod hodnotit konkrétní dispozici, stav a umístění, nikoli jen městský průměr.
V Praze a Brně vzrostla cena za metr čtvereční, zatímco ukazatel celkové ceny inzerovaných bytů meziročně klesl. Zdroj: Realiťák roku / CEMAP – cenové mapy / Reality.iDNES.cz; aktualizovaný export za říjen 2026.
„Z pohledu trhu je zásadní odlišovat cenovou hladinu a strukturu inzerátů. Růst o osm procent za metr čtvereční neříká, že každá domácnost potřebuje o osm procent více peněz na celý byt. Na druhou stranu ani stagnující průměrná celková cena neznamená, že se dostupnost bydlení automaticky zlepšuje.“
Hypotéka: na celkové ceně záleží více než na titulku
Pro rodinný rozpočet je klíčová celková kupní částka a výše financování. Podle ČBA Hypomonitoru za září 2026 dosáhla průměrná realizovaná sazba u skutečně nových hypoték 5,10 %. V době přípravy článku 5. listopadu jde o poslední dostupný měsíční údaj tohoto přehledu.
Následující výpočet je jednotný model: vlastní prostředky 20 % z ceny, úvěr na 80 % ceny, úrok 5,10 % ročně, anuitní splácení 30 let. Nezahrnuje pojištění, fond oprav, energie, poplatky ani další výdaje. Nejde o nabídku banky ani o výši splátky, kterou dostane každý žadatel.
| Trh | Cena bytu | Vlastní prostředky (20 %) | Úvěr (80 %) | Splátka / měsíc |
|---|---|---|---|---|
| Česká republika | 6,89 mil. Kč | 1 378 663 Kč | 5 514 653 Kč | 29 940 Kč |
| Praha | 10,92 mil. Kč | 2 183 407 Kč | 8 733 630 Kč | 47 420 Kč |
| Brno | 8,36 mil. Kč | 1 671 353 Kč | 6 685 414 Kč | 36 300 Kč |
| Ostrava | 4,92 mil. Kč | 983 557 Kč | 3 934 226 Kč | 21 360 Kč |
| Ústí nad Labem | 3,05 mil. Kč | 610 110 Kč | 2 440 438 Kč | 13 250 Kč |
Poznámka k přepočtu: vlastní prostředky a úvěr vycházejí z nezaokrouhlených vstupních cen. Celkové ceny v tabulce jsou zkráceně uvedeny v milionech Kč a měsíční anuitní splátky jsou orientačně zaokrouhleny na desítky korun; model předpokládá neměnnou úrokovou sazbu po celých 30 let.
Celostátní modelový byt za 6,89 milionu Kč při těchto podmínkách znamená asi 29 940 Kč měsíčně a přibližně 1 378 663 Kč vlastních peněz. Praha vychází výrazně výše, protože model vychází z její nabídkové ceny. Samotná cena za metr čtvereční by pro tento výpočet nestačila.
Získejte orientační ocenění a porovnejte skutečné nabídky ve své lokalitě, nikoli jen celostátní průměr.
Chci ocenit nemovitost Najít prověřeného makléře
Model výše hypotéky vychází z celkové nabídkové ceny; sazba 5,10 % je údaj ČBA Hypomonitoru za září 2026, nikoli individuální nabídka banky. Zdroj: Realiťák roku; ceny CEMAP / Reality.iDNES.cz za říjen 2026, ČBA Hypomonitor za září 2026; vlastní anuitní výpočet.
Nájmy rostou jinak než prodejní ceny
V novém exportu dosahuje agregovaná měsíční nabídková cena bytu k pronájmu v ČR 21 671 Kč, zatímco před rokem to bylo 18 711 Kč. To odpovídá meziroční změně +15,8 %. Cena nájemného za m² ve stejném období vzrostla z 308 Kč na 340 Kč měsíčně, tedy o +10,4 %. Jde o jiné soubory nemovitostí než nabídku k prodeji; tyto hodnoty nelze vydávat za přímo srovnatelnou cenu vlastního a nájemního bydlení.
Význam mají také ceny v ekonomice. Předběžný odhad ČSÚ za říjen 2026 uvádí meziroční inflaci 2,4 %; definitivní říjnovou hodnotu má ČSÚ vydat 10. listopadu. Podle ČSÚ o cenách výrobců za září 2026 vzrostly ceny stavebních prací meziročně o 3,9 % a materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví o 6,9 %. Jde o odlišné cenové indexy a měsíce – nelze je jednoduše odečíst od změny ceny nabízených bytů a vydávat rozdíl za čistý růst jejich hodnoty.
„Kupující se potřebuje orientovat v konečné kupní ceně, vlastních úsporách a výši splátky. Prodávající zase musí pochopit, že průměr města nemusí být cenou jeho konkrétního bytu. Právě tady kvalitní realitní servis a poctivé porovnání skutečně podobných nemovitostí přináší veřejnosti největší užitek.“
Jak pracovat s cenou konkrétního bytu
- Vždy porovnat celkovou cenu i cenu za m² – jedna sama o sobě nemusí ukazovat skutečnou finanční náročnost.
- Ověřit vykazovanou užitnou plochu a její definici; nezaměňovat ji automaticky s podlahovou plochou podle různých dokumentů.
- Srovnávat podobné jednotky podle lokality, velikosti, stavu, energetické náročnosti a příslušenství.
- Vyčíslit vlastní peníze a rezervu nad rámec akontace; model splátky není úplným nákladem bydlení.
- Prověřit dokumentaci a právní stav před závazným rozhodnutím, včetně plateb souvisejících s bytovým domem.
- Rozlišit inzerovanou a realizovanou cenu; export zachycuje nabídky, nikoli skutečně podepsané kupní smlouvy.
Máte-li byt na prodej, začněte odborným oceněním v konkrétní lokalitě a bezpečným postupem transakce.
Chci prodat nemovitost Chci ocenit bytÚplně na závěr
Údaje o nabídkových cenách nemovitostí mají veřejnosti pomáhat v rozhodování, nikoli nahrazovat posouzení konkrétní nemovitosti. Záleží na stavu, lokalitě, právních omezeních, velikosti, financování i na tom, jak je nabídka sestavena. Proto je potřeba číst změny v širších souvislostech a ověřit cenu přímo na příslušném místním trhu.
O projektu Realiťák roku
Projekt Realiťák roku ve svém 9. ročníku 2026 podporuje profesionalitu realitních makléřů, kvalitní vzdělávání, odpovědné jednání a transparentní informace pro veřejnost. V datových analýzách spolupracuje s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz. Projekt se zaměřuje na lepší orientaci spotřebitelů při nákupu, prodeji a pronájmu a na bezpečnější realitní transakce. Koná se pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, Senátu Parlamentu ČR a hlavního města Prahy.
Kontakt pro veřejnost a média
Pro média: monika.lukasova@realitakroku.cz
Pro veřejnost: info@realitakroku.cz
Web: www.realitakroku.cz
Časté otázky
Proč cena bytů za metr čtvereční roste rychleji než cena celého bytu?
Jde o samostatně agregované ukazatele nabídek. Jejich meziroční změny ovlivňuje také velikost a skladba inzerovaných bytů, lokalita a zastoupení různých typů nemovitostí. Bez jednotlivých záznamů nelze přesně určit podíl těchto vlivů.
Kolik stál nabízený byt v Česku v říjnu 2026?
Podle aktualizovaného datového exportu projektu Realiťák roku činil ukazatel celkové nabídkové ceny 6 893 316 Kč a ukazatel ceny za metr čtvereční 98 682 Kč. Nejde o realizované prodejní ceny ani o garantovanou cenu konkrétního bytu.
Znamená pokles průměrné plochy, že se stejné byty zmenšily?
Ne. Údaj o užitné ploše se v říjnovém průřezu nabídky meziročně změnil ze 73 na 68 m². Popisuje odlišnou skladbu nabízených bytů v porovnávaných měsících, nikoli fyzickou změnu totožných jednotek.
Mohu celkovou nabídkovou cenu vypočítat vynásobením průměrné ceny za m² a průměrné plochy?
Ne spolehlivě. V tomto exportu se jedná o samostatně agregované statistiky. Součin dvou průměrů obecně nemusí odpovídat průměrné celkové ceně jednotlivých nemovitostí.
Jak se změnil počet nabídek bytů k prodeji?
Mezi říjnem 2025 a říjnem 2026 vzrostl v uvedeném exportu počet nabídek z 28 508 na 35 361, tedy přibližně o 24,0 %. To samo o sobě neznamená stejný růst počtu dokončených prodejů.
Proč je při plánování hypotéky důležitá celková cena bytu?
Z celkové pořizovací ceny se stanoví potřebné vlastní prostředky a výše úvěru. Model článku počítá s 20 % vlastních peněz, 80% hypotékou, úrokem 5,10 % ročně a splatností 30 let; skutečné nabídky bank a další náklady se mohou lišit.
Jsou uvedené ceny stejnými cenami, za které se byty skutečně prodaly?
Ne. Export pracuje s nabídkovými cenami z inzerce, nikoli s realizovanými cenami ze skutečných kupních smluv. Rozdíl mezi nabídkou a uskutečněným prodejem může být významný.
Jak správně porovnat cenu konkrétního bytu?
Porovnejte celkovou cenu i cenu za m², ověřte definici a velikost plochy, lokalitu, stav, energetickou náročnost a právní dokumentaci. Pro financování započítejte i rezervu, vedlejší náklady a reálnou nabídku banky.
Zdroj a kontext dat
Zdroj cen bytů, jejich počtu, užitné plochy a nabídek nájemního bydlení: aktualizovaný export dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz, v článku označený „Export_202610_Novy-2.xlsx“. Porovnání 10/2016, 10/2025 a 10/2026; pro města 10/2025 vůči 10/2026. Ukazatele celkové nabídkové ceny, nabídkové ceny za m² a užitné plochy jsou agregovány samostatně; jejich součin není definicí celkové ceny. Výsledky charakterizují inzerované nemovitosti ve zkoumaných měsících, nikoli ceny opakovaně prodávaných totožných bytů ani realizované kupní ceny. Změny ovlivňuje skladba nabídky. Meziroční procenta byla přepočtena z hodnot uvedených v dodaném článku; celý originální excelový export nebyl pro tuto revizi k dispozici. Hypoteční model: 80% LTV, sazba 5,10 % ročně u skutečně nových hypoték podle ČBA Hypomonitoru za září 2026 (publikace 14. 10. 2026), splatnost 30 let, anuitní splátka bez vedlejších nákladů a bez změny sazby. Inflace: předběžný odhad ČSÚ za říjen 2026 zveřejněný 4. 11. 2026, 2,4 % meziročně; definitivní údaj má vyjít 10. 11. 2026. Ceny stavebních prací a stavebních materiálů: ČSÚ, září 2026, meziročně +3,9 % a +6,9 % (zveřejněno 16. 10. 2026).
Co z toho plyne pro vás
Při koupi nebo prodeji porovnejte celkovou cenu bytu i cenu za m². Ověřte definici užitné a podlahové plochy, lokalitu, stav, energii, příslušenství a právní dokumentaci. Násobení agregovaných průměrů nepovažujte za ocenění konkrétního bytu. Při hypotéce počítejte s vlastními prostředky, rezervou a úplnými náklady bydlení; skutečnou sazbu a splátku si nechte potvrdit bankou. Rozlišujte inzerované a realizované ceny.
