24.4.2026 18:34
„Katastr je formalita.“ „Smlouvu si stáhnu.“ „Úschova je zbytečná.“ „Cena je jasná, soused prodal za tolik.“ V realitách existuje zvláštní druh „lidové moudrosti“: věty, které zní sebejistě, rychle a jednoduše. A právě tyhle věty bývají nejdražší. Protože realitní obchod není jen inzerát. Je to právní proces, financování, termíny a rizika.
V tomto článku rozebíráme nejčastější mýty, proč neplatí obecně a co dělat místo nich. Na konci máte praktický checklist, jak se v realitách nespálit.
Realitní mýty vznikají z reálných zkušeností – jenže:
jsou vytržené z kontextu,
platily pro jinou dobu nebo jiný případ,
a hlavně: lidé nevidí „zadní stranu obchodu“ (banka, úschova, katastr, výmaz zástavy, termíny).
Výsledek je, že veřejnost často řeší až následky – místo toho, aby se chránila dopředu.
Monika Lukášová, realitní makléřka a ředitelka projektu Realiťák roku: „Mýty jsou nejdražší forma poradenství. Vypadají jednoduše, ale realitní obchod jednoduchý není.“
Inzeráty jsou nabídka, ne realita. Často nevidíte:
za kolik se to skutečně prodalo,
jak dlouho se to nabízelo,
jaké byly slevy,
jaké byly vady, termíny, financování.
Stejný byt může mít úplně jiný výsledek podle:
stavu, dispozice, patra, výtahu,
právního stavu (zástavy, břemena),
načasování a konkurence v daném měsíci,
kvality prezentace a vyjednávání.
udělat reálné srovnání v lokalitě,
pracovat se strategií: rychle prodat vs. maximalizovat cenu,
mít plán slev (kdy, o kolik, proč).
Petr Makovský, výkonný ředitel realitního portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku: „Největší chyba je řídit se pocitem a nabídkami. Drahé chyby vznikají, když se podcení čas a konkurence.“
První týdny nabídky jsou nejcennější. Když začnete přestřeleně:
propálíte nejlepší období,
kupující si vás zařadí jako „předražené“,
a později už reagují jen na slevy.
Ve výsledku často prodáte:
za stejnou cenu, nebo nižší,
ale o měsíce později a ve stresu.
realistická cena + strategie,
práce s poptávkou,
vyjednávání, ne panika.
Rezervační smlouva často obsahuje:
smluvní pokuty,
termíny,
podmínky vrácení zálohy,
závazek uzavřít budoucí smlouvu.
V praxi je to „minismlouva“, která rozhoduje o tom, jestli se obchod rozpadne, nebo ne – a kdo ponese náklady.
vždy číst sankce a termíny,
mít jasné podmínky: co když banka nedá hypotéku, co když se zadrhne katastr,
nenechat se tlačit do „podepište hned“.
Monika Lukášová: „Nejvíc zbytečných ztrát vzniká v rezervaci. Lidé se soustředí na kupní smlouvu, ale často je pozdě – problém už je podepsaný.“
Katastr je proces s pravidly. A když se něco udělá špatně:
návrh se vrátí,
proces se zdrží,
a v řetězci se může rozpadnout další obchod.
Katastr se nestará o vaše emoce. Stará se o formální správnost a identifikaci.
používat ověřené smluvní vzory a postupy,
hlídat identifikace osob, nemovitostí, příloh,
mít v harmonogramu rezervu (ne „na krev“).
Úschova je pojistka, že:
kupující nepřijde o peníze bez vlastnictví,
prodávající nepřijde o nemovitost bez peněz,
a že se správně vyřeší hypotéky a výmazy zástav.
U hypoték je úschova téměř nutnost, protože se musí:
doplatit úvěr,
vymazat zástava,
a teprve pak má smysl převádět.
Petr Makovský: „Kdo zlehčuje úschovu, často nechápe, že realitní obchod je hlavně o řízení rizik.“
Realitka není záruka. Rozhoduje:
kvalita makléře,
proces a smlouvy,
úschova,
práce s bankou,
vyjednávání.
Špatně vedený prodej přes realitku může být horší než dobře vedený prodej bez realitky.
Daňové povinnosti se neřídí tím, jestli pracujete, ale tím:
zda je prodej osvobozený,
jak dlouho jste nemovitost vlastnili,
jak jste ji nabyli (koupě, dědictví, dar).
A i osvobozený příjem může mít oznamovací povinnost nad určitý limit. Proto je nebezpečné spoléhat na „však to nikdo neřeší“.
U vad a problémů platí:
zamlčení může vyvolat spor,
kupující se může domáhat kompenzace,
vznikají posudky, dopisy, právníci.
Férovost je často nejlepší obrana: informovaný kupující je méně konfliktní kupující.
Monika Lukášová: „U vad je férovost nejlepší prevence sporu. Zamlčet je krátkodobá výhra a dlouhodobý problém.“
Lidé podcení:
psychologii vyjednávání,
termíny,
právní a bankovní mechaniku,
dokumenty a přílohy,
katastrální režim.
Tohle není o inteligenci. Je to o zkušenosti. Kdo to dělá jednou za život, nemůže mít stejný přehled jako někdo, kdo to dělá denně.
Projekt Realiťák roku je postavený na tom, že veřejnost:
nepotřebuje deset protichůdných rad,
potřebuje bezpečný postup a prověřeného profesionála.
Pomáháme tím, že:
nasměrujeme veřejnost na prověřené makléře podle situace,
vzděláváme veřejnost, co má požadovat (úschova, smlouvy, harmonogram, komunikace vad),
vedeme veřejnost k jednoduchému kroku: vyplnit formulář na webu projektu nebo zavolat na kontakty uvedené na webu.
Monika Lukášová: „Naším cílem je, aby lidé věděli, co mají od makléře požadovat. To je nejlepší ochrana proti mýtům a chybám.“
Petr Makovský: „V realitách vyhrává ten, kdo má proces. Ne ten, kdo má nejhlasitější názor.“
Řeším cenu podle inzerátů, ne podle strategie a dat
Mám podepsat rezervaci bez jasných podmínek pro hypotéku/katastr
Někdo zlehčuje úschovu
Někdo říká „katastr je formalita“
Někdo tvrdí „daně se neřeší“ bez znalosti mojí situace
Někdo mě tlačí do rychlého podpisu „dnes“
Realitní mýty jsou nebezpečné právě tím, že znějí jednoduše. Dávají lidem pocit, že mají kontrolu a že to zvládnou rychle. Jenže nemovitost není rohlík. Je to právní vztah, finanční tok, termíny, banka a katastr – a chyby se často projeví až ve chvíli, kdy už je pozdě a podepsáno.
Největší škody nevznikají proto, že by lidé byli hloupí. Vznikají proto, že lidé podcení proces a nechají se ukolébat větami typu „to se nějak udělá“. Bezpečný realitní obchod je o tom, že víte, co podepisujete, jak půjdou peníze, co se stane při komplikaci a kdo je za co odpovědný.
A právě proto existuje projekt Realiťák roku: aby veřejnost nebyla závislá na hospodských mýtech, ale měla k dispozici ověřený postup, srozumitelné vysvětlení a možnost obrátit se na prověřené profesionály. Když lidé vědí, co požadovat, je mnohem menší šance, že se stanou obětí špatných rad, špatných smluv nebo špatného načasování. A o to jde: aby realitní obchod byl bezpečný, férový a předvídatelný.
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat. Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Každá nemovitost a každá situace je jiná – proto se nevyplatí spoléhat na „rady z okolí“ nebo jedno doporučení od známých. Pokud chcete mít jistotu, že vybíráte správně, napište nebo zavolejte ředitelce projektu Realiťák roku Monice Lukášové (kontakty jsou na webu projektu). Monika s vámi probere základní kontext a společně s prověřenými makléři projektu Realiťák roku vám pomůže vybrat profesionála, který je vhodný právě pro váš případ – a nastaví s vámi bezpečný postup bez zbytečných rizik.
------------------------------------------
Pokud zvažujete prodej své nemovitosti nebo si nejste jistí, jak správně postupovat, ráda vám s tím pomohu. Díky letité praxi, odbornému zázemí a síti prověřených makléřů z projektu Realiťák roku vám mohu nabídnout bezpečný, efektivní a lidsky přístupný prodej nemovitosti od A do Z. Každá nemovitost je jedinečná – stejně jako její majitel. A právě proto věřím na individuální přístup a férové jednání.
Neváhejte mě kontaktovat – společně najdeme to nejlepší řešení právě pro vás.
mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
S důvěrou,
Monika Lukášová
realitní makléřka & ředitelka projektu Realiťák roku
------------------------------------------
Již vydané díly série „Neradíme se se sousedem. Radíme se s profesionálem." najdete zde:
Monika Lukášová, 
Petr Makovský