12.10.2026 13:23
Praha zůstává nejdražším bytovým trhem s nabídkovou cenou 165 590 Kč/m², nejrychlejší meziroční růst ale probíhá jinde. V září 2026 vede Kraj Vysočina s růstem 18,6 %, následuje Ústecký kraj s 16,0 % a Zlínský kraj s 15,7 %. Praha meziročně přidala 7,3 %. Tříleté srovnání navíc ukazuje mimořádně silné přecenění Ústeckého a Moravskoslezského kraje. Článek porovnává nejen cenovou úroveň, ale také tempo růstu, počet nabídek a regionální rozdíly.
Analýza vychází z aktuálních dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s Reality.iDNES.cz a CEMAP – cenové mapy . Ceny jsou nabídkové, nikoli realizační. Pro počet nabídek používáme očištěný počet unikátních nabídek. Všechna meziroční, meziměsíční a dlouhodobá srovnání jsou počítána uvnitř stejného zářijového snapshotu, protože historické hodnoty se mohou v novějších exportech zpětně zpřesnit.
Kraj Vysočina: 76 267 Kč/m² · meziročně +18,6 % · 72 dní
Ústecký kraj: 46 701 Kč/m² · +16,0 % · 56 dní
Zlínský kraj: 81 207 Kč/m² · +15,7 % · 72 dní
Praha: 165 590 Kč/m² · +7,3 %. Cenovou hladinou tak zůstává samostatnou ligou, dynamikou růstu ale v září nevede.
Hlavní město je v zářijových datech na 165 590 Kč/m².
Druhý Jihomoravský kraj dosahuje 117 223 Kč/m² a třetí Středočeský kraj 101 896 Kč/m².
Na opačném konci cenového žebříčku je Ústecký kraj s 46 701 Kč/m² a Karlovarský kraj s 59 010 Kč/m².
Praha je tak přibližně 3,5krát dražší než Ústecký kraj při porovnání průměrné nabídkové ceny za metr čtvereční.
Samotná cenová hladina ale neříká, kde je trh nejdynamičtější. Právě při pohledu na tempo růstu se pořadí krajů dramaticky mění.
Kraj Vysočina meziročně přidal 18,6 %, Ústecký kraj 16,0 % a Zlínský kraj 15,7 %.
Nad 14 % jsou také:
Středočeský kraj přidal 13,4 %.
Praha s růstem 7,3 % není slabým trhem, ale regionální „dohánění“ je v řadě částí republiky podstatně rychlejší.
„Pro klienta je to praktická připomínka, že celostátní titulky nestačí. Byt v Jihlavě, Ostravě nebo Praze se pohybuje v jiném cenovém prostředí a jiném tempu. Při prodeji rozhoduje lokální srovnání, ne celorepublikový průměr.“
Monika Lukášová , ředitelka projektu Realiťák roku
Krátkodobé meziroční pořadí je zajímavé, ale ještě silnější obraz dostaneme při pohledu na poslední tři roky.
Od září 2023 do září 2026 vzrostly nabídkové ceny bytů v Ústeckém kraji o 73,1 %.
V Moravskoslezském kraji jde o 65,3 % a v Libereckém kraji o 54,0 %.
Praha za stejné tři roky vzrostla o 32,1 %.
Regionální trhy tak z nižší cenové základny často rostly výrazně rychleji.
„Zářijová data dál potvrzují, že relativní růst se přesunul mimo Prahu. To neznamená, že se regiony cenově Praze přiblíží v absolutních částkách rychle, ale jejich tempo přecenění je v posledních letech výraznější.“
Petr Makovský , výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Zářijová data ukazují zajímavý souběh: některé z krajů s nejrychlejším cenovým růstem současně zaznamenávají velmi výrazné rozšíření nabídky.
Na Vysočině vzrostl počet nabídek bytů meziročně o 43,5 %.
Ve Zlínském kraji o 44,5 % a v Moravskoslezském kraji o 37,1 %.
Přesto právě tyto regiony patří k nejrychleji zdražujícím.
„Růst počtu nabídek je potřeba číst společně s cenou a dobou nabízení. Navíc se může měnit skladba nabízených bytů. Regionální procenta proto nejsou čistým cenovým indexem stejného koše nemovitostí, ale obrazem aktuální nabídky na trhu.“
Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku
Důležité: tato část není součástí zářijového krajského datasetu. Jde o širší makroekonomický kontext.
Financování zůstává ve srovnání s obdobím levných peněz drahé.
Česká národní banka v září ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 % a ČBA Hypomonitor za srpen uvádí průměrnou realizovanou sazbu nových hypoték 5,00 %.
Současně reálné mzdy ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně vzrostly o 4,3 %.
Tyto vlivy působí napříč republikou, jejich dopad je ale regionálně odlišný kvůli rozdílné cenové hladině bydlení.
Česká národní banka · ČBA Hypomonitor · ČSÚ – mzdy
Při porovnávání krajů je potřeba důsledně odlišovat absolutní cenu a procentní tempo růstu.
Praha může přidat několik tisíc korun na metr čtvereční a procentně růst pomaleji než levnější kraj, který v absolutní částce přidá méně.
Procentní žebříček je proto výborný pro měření dynamiky trhu, nikoli pro odpověď na otázku, kde je bydlení nejdražší.
Příklad: Praha je s 165 590 Kč/m² zdaleka nejdražším krajem, ale její meziroční růst činí 7,3 %. Ústecký kraj je s 46 701 Kč/m² nejlevnější, přesto meziročně roste o 16,0 %.
To je důležité zejména u Ústeckého a Moravskoslezského kraje, které v posledních letech rostou rychle z podstatně nižší cenové hladiny.
Zrychlené přecenění může souviset například s investiční poptávkou, změnou lokální ekonomiky, doháněním předchozího podhodnocení nebo přesunem části poptávky z dražších regionů.
Samotný datový export ale nepřisuzuje růstu jednu konkrétní příčinu.
Kraj je pro celostátní srovnání užitečná jednotka, ale při rozhodování o konkrétní nemovitosti je příliš široký.
V jednom kraji se mohou vedle sebe nacházet krajské město, satelitní obce, průmyslové lokality a venkovské oblasti s úplně jinou poptávkou.
Průměrná cena kraje proto není cenou, za kterou lze automaticky ocenit byt v libovolném okrese nebo městě.
Stejně opatrně je potřeba interpretovat dobu nabízení a počet nabídek.
Změna skladby může ovlivnit průměr. Pokud je například v konkrétním měsíci v nabídce více menších bytů v krajském městě, může se změnit cena i rychlost trhu, aniž by stejným tempem rostl každý jednotlivý segment.
Zářijová data v několika krajích ukazují současně silný růst cen a výrazný nárůst počtu nabídek.
To je důležité, protože jednoduchá poučka „více nabídky = nižší cena“ v krátkém období nemusí fungovat.
Pokud současně roste poptávka nebo se trh rychleji otáčí, může se zvýšit počet aktivních inzerátů a zároveň i cenová hladina.
Pro posouzení rovnováhy trhu je proto nutné přidat dobu nabízení.
Rychle rostoucí levnější kraj může být stále výrazně dostupnější než Praha.
Naopak pomalejší procentní růst v Praze neznamená, že se dostupnost automaticky zlepšuje, protože absolutní cena zůstává vysoká.
Pro skutečnou dostupnost bydlení je potřeba vedle ceny přidat také:
Z žebříčku cenového růstu proto nelze vytvářet žebříček „nejlepších“ nebo „nejhorších“ krajů.
Každý ukazatel odpovídá na jinou otázku.
Prodávající může krajský trend využít jako první orientaci, ale finální cenu musí postavit na srovnatelných nabídkách a skutečné konkurenci v okolí.
Kupující může díky krajskému přehledu poznat, zda vstupuje do rychle rostoucího trhu, ale při vyjednávání potřebuje data z konkrétního města, čtvrti nebo mikroregionu.
Pro investora je vedle růstu prodejních cen zásadní také nájemné a likvidita.
Rychlý cenový růst bez podobného růstu nájemného může snižovat průběžný hrubý výnos.
Proto na tento článek navazuje také městské srovnání, ve kterém sledujeme vývoj v konkrétních velkých městech.
Průměrná krajská data jsou nejcennější jako orientační mapa trhu.
U konkrétní nemovitosti je potřeba přidat:
Právě tyto parametry mohou vysvětlit, proč se jednotlivá nemovitost od krajského průměru výrazně liší.
Stejně důležité je rozlišovat nabídkovou a realizační cenu.
Tento datový soubor sleduje nabídky, tedy ceny a dobu, s nimiž nemovitosti vstupují na veřejný trh.
Skutečná sjednaná cena může být podle konkrétního vyjednávání a situace obou stran jiná.
Meziměsíční změna zachycuje nejčerstvější pohyb, ale je nejcitlivější na náhodnou změnu skladby nabídky.
Meziroční srovnání potlačuje část sezónnosti a dlouhodobé srovnání ukazuje, jak zásadně se regionální trhy během několika let přecenily.
Teprve kombinace těchto horizontů dává stabilnější interpretaci.
U odborných datových článků proto jeden měsíc nepovažujeme automaticky za definitivní obrat trendu.
Silnější závěr vzniká až tehdy, když stejný směr potvrdí více po sobě jdoucích období a současně jej podporují další ukazatele, například doba nabízení a počet nabídek.
Zářijový krajský přehled ukazuje dvě velmi odlišné mapy.
První je mapa cenové hladiny, v níž jednoznačně vede Praha.
Druhá je mapa tempa růstu, kde dominují Vysočina, Ústecký, Zlínský, Plzeňský, Královéhradecký a Moravskoslezský kraj.
Pro veřejnost je důležité tyto dva pohledy nezaměňovat.
Rychlejší procentní růst levnějšího regionu neznamená, že se jeho absolutní cena automaticky blíží Praze.
Zároveň ale ukazuje, že cenový tlak už dávno není pouze pražským příběhem.
Velmi zajímavým zářijovým signálem je také to, že některé z nejrychleji rostoucích regionů zároveň zaznamenávají výrazné rozšíření nabídky.
To znovu potvrzuje, že počet aktivních inzerátů nelze interpretovat izolovaně.
Pro prodávající a kupující je proto lokální znalost stále důležitější.
Rozdíl několika okresů může znamenat jinou cenovou úroveň, jinou konkurenci, jiné tempo růstu i jinou rychlost obchodu.
Krajská data jsou důležitý orientační rámec. Konkrétní cenu ale určuje lokalita, stav, dispozice, technické parametry a aktuální konkurence v bezprostředním okolí.
Devátý ročník projektu Realiťák roku pokračuje v pravidelném zveřejňování dat, která pomáhají veřejnosti lépe se orientovat v cenách, rychlosti trhu a regionálních rozdílech.
Smyslem není určit jednu „správnou“ cenu pro celé Česko, ale ukázat kontext pro konkrétní rozhodování. Právě regionální a lokální znalost patří při nákupu nebo prodeji nemovitosti mezi nejdůležitější části správného rozhodnutí.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Článek pracuje s nabídkovými cenami, nikoli se skutečně sjednanými realizačními cenami. Historická srovnání jsou počítána uvnitř stejného zářijového datového snapshotu, protože starší hodnoty se mohou v novějších exportech zpětně zpřesňovat. Regionální průměr může být ovlivněn aktuální skladbou nabízených nemovitostí a nepředstavuje cenu konkrétního bytu.
V září 2026 vedl Kraj Vysočina s růstem 18,6 %.
Průměrná nabídková cena v zářijovém datasetu činila 165 590 Kč/m².
V zářijovém srovnání je nejníže Ústecký kraj s 46 701 Kč/m².
V Olomouckém kraji činil přibližně 0,9 %.
Od září 2023 do září 2026 vzrostly ceny nejrychleji v Ústeckém kraji, přibližně o 73,1 %.
Ne. V několika krajích v září současně výrazně rostl počet nabídek i nabídkové ceny. Pro interpretaci trhu je potřeba sledovat také poptávku, dobu nabízení a aktuální skladbu nabízených bytů.
Ne. Regionální a lokální rozdíly jsou příliš velké. Konkrétní ocenění musí vycházet z lokality, parametrů nemovitosti a aktuálních srovnatelných nabídek.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon