Datová analýza · Realitní trh a ceny
Chaty a chalupy zdražily za 10 let o 220 %. V horských okresech stojí přes osm milionů
Říjnová data ukazují celkovou nabídkovou cenu chat a chalup 3,97 milionu Kč, téměř o 220 % vyšší než před deseti lety. Podrobně srovnáváme kraje i okresy, rozdíly mezi cenou za m² a celkovou částkou a rizika financování rekreačního bydlení.
Petr Makovský
Monika Lukášová
Ondřej Hon
Publikováno
Rychlé shrnutí
V říjnu 2026 činil ukazatel celkové nabídkové ceny chat a chalup v Česku 3 974 762 Kč (+7,8 % meziročně), cena za m² 45 786 Kč a počet nabídek 5 572 (+5,4 %). Z regionů vycházel nejvýše Liberecký kraj; mezi okresy s nejméně 60 nabídkami Semily, Jablonec nad Nisou a Trutnov.
Hlavní závěr: Při nákupu rekreační nemovitosti nestačí porovnat cenu za m²: rozhoduje i celková nabídková cena, rozsah pozemku, právní přístup, možnost financování a náklady na provoz a rekonstrukci.
Klíčové body
- Říjen 2026, ČR: celková nabídková cena chat a chalup 3 974 762 Kč, meziročně +7,8 % a nominálně +219,8 % proti říjnu 2016.
- Cena za m² činila 45 786 Kč (+8,9 % meziročně); užitná plocha byla vykázána samostatně jako 116 m².
- Počet nabídek dosáhl 5 572, meziročně o 5,4 % více než v říjnu 2025.
- Liberecký kraj měl nejvyšší vykazovanou celkovou cenu rekreačních nemovitostí: přibližně 6,48 mil. Kč.
- Semily, Jablonec nad Nisou a Trutnov přesáhly 8 mil. Kč v okresním výběru s alespoň 60 nabídkami.
- Hypotetická splátka při 80% financování, sazbě 5,10 % ročně a 30 letech je přibližně 17 265 Kč měsíčně; nejde o potvrzenou nabídku pro rekreační objekt.
Obsah článku
- Deset let změn: z 1,24 na 3,97 milionu korun
- Kde stojí chalupa nejvíce: kraje vedou odlišné žebříčky
- Semily, Jablonec a Trutnov: rekreace za více než osm milionů
- Je chalupa alternativou k bytu? Záleží na financování
- Jak do cen promlouvá inflace a stavební náklady
- Praktický seznam pro zájemce o chatu či chalupu
- Úplně na závěr
- Kontakt pro veřejnost a média
Rekreační nemovitosti se po léta hodnotily hlavně jako doplněk trhu rodinných domů. Aktualizovaný říjnový export projektu Realiťák roku a CEMAP – cenové mapy však nyní umožňuje samostatně sledovat chaty a chalupy včetně celkové nabídkové ceny a užitné plochy. Výsledkem je mnohem plastičtější obraz trhu: vedle relativně dostupných oblastí stojí horské okresy, kde nabídková cena rekreační nemovitosti přesahuje osm milionů korun.
V říjnu 2026 dosahuje agregovaná nabídková cena chat a chalup v Česku 3 974 762 Kč, tedy meziročně +7,8 % a oproti říjnu 2016 +219,8 %. Nabídková cena za m² činí 45 786 Kč. V nabídce je 5 572 rekreačních nemovitostí. Nejvyšší okresní celkové ceny v dostatečně velkém sledovaném vzorku vykazují Semily, Jablonec nad Nisou a Trutnov.
Deset let změn: z 1,24 na 3,97 milionu korun
Před deseti lety vykazoval český trh chat a chalup celkovou nabídkovou cenu asi 1,24 milionu Kč, nyní přibližně 3,97 milionu Kč. Jde o nominální srovnání bez očištění o inflaci, bez sledování téže konkrétní chalupy a bez oddělení kvalitativních změn nabídky. Přesto čísla zřetelně ukazují, jak výrazně se posunula finanční hranice vstupu do rekreačního bydlení.
| Období | Celková cena | Cena za m² | Užitná plocha | Počet nabídek |
|---|---|---|---|---|
| 2016/10 | 1 242 812 Kč | 12 355 Kč | 173 m² | 5 755 |
| 2025/10 | 3 686 929 Kč | 42 062 Kč | 109 m² | 5 288 |
| 2026/10 | 3 974 762 Kč | 45 786 Kč | 116 m² | 5 572 |
Užitná plocha je samostatný agregovaný ukazatel. Starší a nové nabídky se mohou podstatně lišit velikostí, kvalitou, rozsahem pozemků i typem staveb.
Meziročně se celková nabídková cena zvýšila z 3 686 929 Kč na 3 974 762 Kč (+7,8 %), zatímco cena za m² z 42 062 Kč na 45 786 Kč (+8,9 %). Počet nabídek se zvýšil z 5 288 na 5 572 (+5,4 %). Nejde tedy o pouhé tvrzení, že se všechno zmenšuje nebo všechno zdražuje stejně: nabídka je různorodá a její průměry se mohou pohybovat různými směry.
Nabídková cena rekreační nemovitosti se z přibližně 1,24 mil. Kč v říjnu 2016 zvýšila na 3,97 mil. Kč v říjnu 2026; jde o srovnání nabídek, nikoli stejných objektů. Zdroj: projekt Realiťák roku / CEMAP – cenové mapy / Reality.iDNES.cz; podklad Export_202610_Novy-2.xlsx (říjen 2016, 2025 a 2026).
„Pro běžnou rodinu už chata nebo chalupa nemusí znamenat levný doplněk vlastního bydlení. V některých oblastech jde o rozhodnutí za několik milionů korun, které vyžaduje stejnou obezřetnost jako koupě domu. Pro veřejnost je zásadní vědět nejen cenu inzerátu, ale i skutečný stav a náklady na celoroční provoz.“
Kde stojí chalupa nejvíce: kraje vedou odlišné žebříčky
U rekreačních nemovitostí je obzvlášť zavádějící vyvozovat dostupnost jen z ceny za m². Typická plocha, velikost pozemku, možnost celoročního obývání či využití a kvalita stavby se velmi liší. Podle celkové ceny vede Liberecký kraj, následovaný Královéhradeckým krajem; levnější regiony mohou mít současně drahé jednotlivé turistické lokality.
| Kraj | Celková cena 10/2026 | Cena za m² | Celková cena meziročně | Počet nabídek |
|---|---|---|---|---|
| Liberecký kraj | 6,48 mil. Kč | 46 568 Kč | +11,9 % | 352 |
| Královéhradecký kraj | 5,43 mil. Kč | 45 702 Kč | -1,5 % | 301 |
| Středočeský kraj | 4,40 mil. Kč | 59 220 Kč | +11,9 % | 1 068 |
| Jihočeský kraj | 4,38 mil. Kč | 44 856 Kč | +4,2 % | 577 |
| Zlínský kraj | 3,88 mil. Kč | 38 604 Kč | +4,4 % | 296 |
| Olomoucký kraj | 3,74 mil. Kč | 39 944 Kč | +9,5 % | 260 |
| Moravskoslezský kraj | 3,73 mil. Kč | 44 003 Kč | +17,9 % | 422 |
| Pardubický kraj | 3,47 mil. Kč | 40 799 Kč | -5,3 % | 297 |
| Kraj Vysočina | 3,36 mil. Kč | 36 506 Kč | +14,0 % | 289 |
| Karlovarský kraj | 3,24 mil. Kč | 39 402 Kč | +16,5 % | 213 |
| Jihomoravský kraj | 3,20 mil. Kč | 48 469 Kč | +9,6 % | 424 |
| Plzeňský kraj | 3,09 mil. Kč | 41 457 Kč | +10,0 % | 442 |
| Hlavní město Praha | 3,05 mil. Kč | 83 550 Kč | +39,7 % | 98 |
| Ústecký kraj | 2,98 mil. Kč | 41 526 Kč | +1,7 % | 526 |
Krajská statistika je orientační souhrn různorodých nabídek, nikoli doporučená cena konkrétní chalupy v daném kraji.
V Libereckém kraji činí agregovaná celková cena kolem 6,48 milionu Kč, v Královéhradeckém kraji přibližně 5,43 milionu. Naproti tomu v Ústeckém kraji jde přibližně o 2,98 milionu Kč. Výsledek ovlivňuje nejen lokalita, ale i podíl horských nemovitostí, jejich vybavení a celková velikost.
Nejvyšší vykazované celkové nabídkové ceny rekreačních nemovitostí mají v říjnu 2026 Liberecký a Královéhradecký kraj; struktura nabídek se mezi kraji liší. Zdroj: projekt Realiťák roku / CEMAP – cenové mapy / Reality.iDNES.cz; podklad Export_202610_Novy-2.xlsx (říjen 2026).
Semily, Jablonec a Trutnov: rekreace za více než osm milionů
Z okresních dat vycházejí mimořádně vysoké částky v několika horských oblastech. Aby nebyl žebříček postaven na několika náhodných inzerátech, uvádíme jen okresy s nejméně 60 sledovanými nabídkami v říjnu 2026. Ani tak ale nesrovnáváme totožné objekty; zvlášť v rekreačních lokalitách může několik drahých domů ovlivnit agregát.
| Okres | Celková cena | Cena za m² | Počet nabídek | Celková cena meziročně |
|---|---|---|---|---|
| Semily | 8,40 mil. Kč | 43 472 Kč | 94 | +15,4 % |
| Jablonec nad Nisou | 8,25 mil. Kč | 50 898 Kč | 80 | +12,8 % |
| Trutnov | 8,15 mil. Kč | 44 087 Kč | 94 | +11,9 % |
| Vsetín | 6,17 mil. Kč | 51 578 Kč | 116 | +17,1 % |
| Šumperk | 6,05 mil. Kč | 40 019 Kč | 79 | +21,4 % |
| Příbram | 6,00 mil. Kč | 62 214 Kč | 107 | +50,9 % |
| Český Krumlov | 5,24 mil. Kč | 54 776 Kč | 85 | -13,2 % |
| Česká Lípa | 4,76 mil. Kč | 42 120 Kč | 97 | +15,8 % |
Výběr z 77 okresů podle celkové ceny a prahu alespoň 60 nabídek. Jde o pořadí v daném datovém výřezu, nikoli o konečné prodejní ceny.
V okrese Semily dosahuje celková nabídková cena 8 400 460 Kč, v Jablonci nad Nisou 8 252 346 Kč a v Trutnově 8 150 185 Kč. V okrese Příbram činí meziroční růst celkové ceny +50,9 %; výraznou změnu je ale potřeba vykládat i s ohledem na proměny nabídky.
V okresech Semily, Jablonec nad Nisou a Trutnov překračuje ukazatel celkové nabídkové ceny rekreačních nemovitostí osm milionů korun; zahrnuty jsou pouze okresy s alespoň 60 nabídkami. Zdroj: projekt Realiťák roku / CEMAP – cenové mapy / Reality.iDNES.cz; podklad Export_202610_Novy-2.xlsx (říjen 2026).
„U chat a chalup může být jedna krajská průměrná cena zavádějící víc než u standardního bytu. Rekreační chata na malém pozemku, celoročně obyvatelná chalupa a horský dům s velkým pozemkem se v nabídkové statistice mohou potkat vedle sebe. Proto vždy porovnáváme celkovou cenu, cenu za metr a počet nabídek současně.“
Je chalupa alternativou k bytu? Záleží na financování
Národní ukazatel celkové ceny chat a chalup 3 974 762 Kč je výrazně nižší než nabídková cena bytu v ČR 6 893 316 Kč. Neznamená to však, že rekreační nemovitost je levnější náhradou bytu. Může mít odlišný právní režim, horší dostupnost, jiné možnosti financování a mnohem vyšší potřebu rekonstrukce. Zkoumat je nutné celý objekt a účel užívání, nikoli samotný součet milionů.
Pro představu: při hypotetickém financování 80 % z částky 3 974 762 Kč, sazbě 5,10 % a splatnosti 30 let by anuitní splátka vycházela přibližně na 17 260 Kč měsíčně, za předpokladu vlastních prostředků přibližně 794 952 Kč. Sazba 5,10 % je zářijový realizovaný průměr u nových hypoték podle ČBA Hypomonitoru. U rekreačních nemovitostí nejde o nabídku ani o zaručenou financovatelnost: konkrétní banka může mít jiné podmínky pro typ stavby, její zajištění a způsob využití. Model slouží jen k ilustraci výpočtu splátky; podmínky banky, přijatelnost zástavy, skutečná kupní cena a úvěrová bonita konkrétního žadatele se mohou podstatně lišit.
Před schválením koupě by si zájemce měl ověřit přístupovou cestu a její právní zajištění, způsob zásobování vodou, odpadní hospodářství, možnosti vytápění a zimního příjezdu, stav konstrukcí a energetickou náročnost, případná omezení územního plánu a údaje v katastru nemovitostí. V některých lokalitách mohou dlouhodobé provozní náklady a nutné opravy převážit zdánlivou cenovou výhodu.
Nechte si vysvětlit místní trh, právní souvislosti a skutečnou hodnotu objektu včetně jeho stavu.
Ocenit nemovitost Vybrat prověřeného makléřeJak do cen promlouvá inflace a stavební náklady
Rekreační bydlení nelze posuzovat mimo obecnou ekonomiku. ČSÚ 4. listopadu 2026 předběžně odhadl říjnovou inflaci na 2,4 % meziročně, s definitivním údajem plánovaným na 10. listopadu. Zářijová statistika cen výrobců uvádí meziroční růst cen stavebních prací o 3,9 % a materiálů používaných ve stavebnictví o 6,9 %.
Tato čísla pomáhají vysvětlit, proč ani opravy a přestavby nejsou zanedbatelnou položkou. Nejsou ale důkazem, že právě ony způsobily desetileté zdražení chat o 219,8 %. Do hodnoty rekreačních nemovitostí vstupuje pozemek, poloha, stav, dostupnost sítí, sezónnost nabídky i poptávka. Jednotlivé vlivy export neodděluje, stejně jako neukazuje konečné realizované ceny.
„Důležité není jen to, kolik dnes stojí chata v inzerátu. Kupující musí vědět, zda ji může bezpečně užívat podle svých představ, jaké opravy bude potřebovat a zda má právně vyřešený příjezd i technické zázemí. Odborné prověření a poctivá cenotvorba chrání spotřebitele před překvapeními, která mohou stát další statisíce korun.“
Praktický seznam pro zájemce o chatu či chalupu
- Srovnejte celkovou cenu, plochu stavby i velikost pozemku; samotné Kč/m² u rekreačních objektů nevysvětlují vše.
- Ověřte právní stav v katastru nemovitostí, druh stavby, pozemky a příjezdovou komunikaci.
- Prohlédněte nemovitost i mimo hlavní sezonu, pokud to situace dovoluje – dostupnost, vlhkost, vytápění a voda se mohou zásadně lišit.
- Předem konzultujte financování s bankou; pro rekreační objekt mohou platit jiné parametry než pro běžný byt.
- Počítejte s opravami a provozem a neodvozujte jejich cenu automaticky jen z průměrného indexu stavebních prací.
- Pracujte s lokálními srovnatelnými nabídkami a nevyvozujte tržní cenu konkrétní chaty jen z okresního či krajského ukazatele.
Stanovení ceny by mělo zohlednit nejen stavbu, ale také pozemek, přístup, inženýrské sítě a lokální nabídku.
Chci ocenit chalupu Chci prodat nemovitostÚplně na závěr
Údaje o nabídkových cenách nemovitostí mají veřejnosti pomáhat v rozhodování, nikoli nahrazovat posouzení konkrétní nemovitosti. Záleží na stavu, lokalitě, právních omezeních, velikosti, financování i na tom, jak je nabídka sestavena. Proto je potřeba číst změny v širších souvislostech a ověřit cenu přímo na příslušném místním trhu.
O projektu Realiťák roku
Projekt Realiťák roku ve svém 9. ročníku 2026 podporuje profesionalitu realitních makléřů, kvalitní vzdělávání, odpovědné jednání a transparentní informace pro veřejnost. V datových analýzách spolupracuje s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz. Projekt se zaměřuje na lepší orientaci spotřebitelů při nákupu, prodeji a pronájmu a na bezpečnější realitní transakce. Koná se pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu ČR, Senátu Parlamentu ČR a hlavního města Prahy.
Kontakt pro veřejnost a média
Pro média: monika.lukasova@realitakroku.cz
Pro veřejnost: info@realitakroku.cz
Web: www.realitakroku.cz
Časté otázky
Kolik stály nabízené chaty a chalupy v ČR v říjnu 2026?
Podle aktualizovaného datového exportu projektu Realiťák roku činil ukazatel agregované celkové nabídkové ceny 3 974 762 Kč, tedy přibližně 3,97 mil. Kč. Cena za m² dosahovala 45 786 Kč. Nejde o realizované kupní ceny ani o cenu konkrétní nemovitosti.
O kolik chaty a chalupy meziročně a za deset let zdražily?
Ukazatel celkové nabídkové ceny se v říjnu 2026 zvýšil meziročně o 7,8 % proti říjnu 2025 a nominálně o 219,8 % proti říjnu 2016. Srovnávají se různé měsíční soubory nabídek, nikoli stejné chaty a chalupy v čase.
Kolik chat a chalup bylo v říjnu 2026 v nabídce?
V aktualizovaném exportu bylo za Českou republiku evidováno 5 572 nabídek chat a chalup. Oproti říjnu 2025, kdy šlo o 5 288 nabídek, je to přibližně o 5,4 % více.
Ve kterém kraji byly nabízené chaty a chalupy nejdražší?
Podle agregované celkové nabídkové ceny vedl v říjnu 2026 Liberecký kraj přibližně s 6,48 mil. Kč, následoval Královéhradecký kraj s přibližně 5,43 mil. Kč. Krajská čísla jsou ovlivněna skladbou inzerovaných nemovitostí.
Ve kterých okresech přesahovala nabídková cena chalup osm milionů?
Mezi okresy s alespoň 60 sledovanými nabídkami to byly Semily (8,40 mil. Kč), Jablonec nad Nisou (8,25 mil. Kč) a Trutnov (8,15 mil. Kč). Jde o ukazatele nabídkových cen ve sledovaném souboru, nikoli o minimální nebo obvyklou cenu každé chaty v okrese.
Proč nelze průměrnou cenu za m² vynásobit průměrnou plochou a dostat cenu chaty?
Celková cena, cena za m² a užitná plocha jsou samostatně agregované statistiky různorodých nemovitostí. Součin samostatných průměrů nemusí odpovídat agregované ceně; soubor navíc obsahuje rozdílné typy staveb, parcely a lokality.
Lze chatu či chalupu vždy financovat hypotékou s 80% LTV?
Ne. Výpočet splátky v článku je čistě ilustrativní pro 80 % nabídkové ceny, úrok 5,10 % ročně a splatnost 30 let. Banka může financování rekreačního objektu omezit podle jeho právního stavu, využití, přístupu, zástavní hodnoty a situace žadatele.
Co zkontrolovat před koupí rekreační nemovitosti?
Prověřte právní stav a přístupovou cestu, vodu, odpadní hospodářství, vytápění, stav konstrukcí a náklady na opravy, dostupnost v zimě, možnosti užívání, územní omezení i financování bankou. Cenu posuzujte pomocí srovnatelných místních nabídek a odborné prohlídky.
Zdroj a kontext dat
Datový základ: aktualizovaný export projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a Reality.iDNES.cz, v článku označený Export_202610_Novy-2.xlsx. Srovnání říjen 2016, 2025 a 2026; krajské a okresní hodnoty říjen 2026, u meziročních změn říjen 2025. Čísla jsou nezávislé agregované ukazatele aktivní nabídky: celková nabídková cena, cena za m², užitná plocha a počet nabídek. Nejde o realizované ceny ani vývoj totožných objektů. Okresní žebříček zohledňuje jen okresy s nejméně 60 nabídkami. Údaje z vloženého článku byly matematicky přepočteny; samostatný zdrojový export nebyl v tomto kroku přiložen k opětovnému nezávislému ověření jednotlivých řádků. Srovnávací sazba hypoték 5,10 % pochází z ČBA Hypomonitoru za září 2026; hypotéka je ilustrativní model. Předběžná říjnová inflace 2,4 % byla zveřejněna ČSÚ 4. listopadu 2026, definitivní výsledek má vyjít 10. listopadu. Ceny stavebních prací +3,9 % a materiálů +6,9 % se vztahují k září 2026 (ČSÚ). Stav veřejných externích zdrojů k 5. listopadu 2026.
Co z toho plyne pro vás
Při koupi chaty či chalupy porovnejte celkovou cenu a cenu za m² se srovnatelnými objekty ve stejné lokalitě. Prověřte velikost a status pozemku, přístupovou cestu, technický stav, možnost celoročního využívání a náklady na opravy. U financování si předem ověřte podmínky konkrétní banky; modelová splátka nezaručuje schválení hypotéky. Sledujte počet nabídek v okresním vzorku a nevyvozujte cenu konkrétní nemovitosti z krajského průměru.
