Kde bude Česko potřebovat jiné bydlení? Nová demografická data ukazují rozdíly mezi regiony

Česko roste jen díky migraci. Přirozený vývoj obyvatelstva je záporný

Český statistický úřad zveřejnil 9. října 2026 podrobnou analýzu vývoje obyvatelstva za rok 2025.

Její nejdůležitější sdělení je na první pohled paradoxní.

Počet obyvatel České republiky dosáhl nejvyšší poválečné hodnoty, přesto se v zemi narodilo historicky nejméně dětí.

Na konci roku 2025 žilo v Česku 10 915 839 obyvatel. Za celý rok jich přibylo přibližně 6,3 tisíce.

Tento růst však nebyl výsledkem přirozené obnovy populace.

Počet zemřelých převýšil počet živě narozených přibližně o 35,7 tisíce lidí. Zahraniční migrace naopak přinesla kladné saldo kolem 42 tisíc obyvatel.

Bez zahraniční migrace by počet obyvatel Česka v roce 2025 výrazně klesl.

Z pohledu realitního trhu je důležité ještě něco jiného: zahraniční a vnitrostátní migrace nepůsobí na všechny regiony stejně.

Noví obyvatelé nepřicházejí rovnoměrně do všech obcí. Koncentrují se do určitých pracovních center, měst a jejich zázemí.

Právě to je jeden z důvodů, proč mohou některé lokality zaznamenávat tlak na nabídku bydlení, zatímco jiné řeší stárnutí obyvatel, neobsazené domy nebo potřebu modernizovat existující byty.

Podrobné údaje zveřejnil Český statistický úřad v publikaci Vývoj obyvatelstva České republiky – data za rok 2025.

Pět krajů získávalo obyvatele, devět jich ztrácelo

Regionální analýza ČSÚ ukazuje, že během roku 2025 vzrostl počet obyvatel pouze v pěti ze čtrnácti krajů.

Rostly především Středočeský kraj a Praha. Další tři kraje vykázaly výrazně menší přírůstky.

Tabulka uvádí všech pět rostoucích krajů a čtyři kraje s největšími absolutními úbytky. Dalších pět krajů rovněž zaznamenalo pokles. Zdroj: ČSÚ, demografická bilance roku 2025.

Největší absolutní i relativní růst vykázal Středočeský kraj. Největší úbytek zaznamenal Moravskoslezský kraj.

Pro investory ani developery to ale není hotový žebříček atraktivity nemovitostí.

Kraj je příliš velká jednotka na to, aby bylo možné jediným číslem popsat skutečnou poptávku v konkrétním městě nebo obci.

Středočeský kraj a Praha: dvě růstové oblasti s odlišným bydlením

Středočeský kraj získal během roku 2025 celkem 10 919 obyvatel. Praha dalších 9 204.

Oba kraje tak dohromady představovaly nejvýraznější zdroj populačního růstu v České republice.

To však neznamená, že v obou oblastech existuje stejná skladba poptávky po bydlení.

Středočeský kraj: důležitá je migrace a dostupnost Prahy

Ve Středočeském kraji byl populační růst způsoben především migrací.

Saldo stěhování dosáhlo 14 436 osob. Z ostatních krajů České republiky se sem přistěhovalo o 7 505 lidí více, než kolik jich odešlo. Zahraniční migrace přidala dalších 6 931 obyvatel.

ČSÚ zaznamenal významný populační růst například ve správních obvodech Říčany, Lysá nad Labem, Brandýs nad Labem–Stará Boleslav, Slaný a Nymburk.

To potvrzuje význam regionů, kde se propojuje dostupnost zaměstnání, doprava a nabídka bydlení.

Z realitního hlediska může být v těchto lokalitách důležitá nabídka bytů pro rodiny, řadových domů, menších rodinných domů i nájemního bydlení.

Samotná výstavba ale nestačí. Noví obyvatelé vytvářejí také poptávku po mateřských školách, základních školách, zdravotních službách a veřejné dopravě.

Bez odpovídající infrastruktury může být dlouhodobá atraktivita nové rezidenční výstavby omezená.

Praha: silný trh, ale širší struktura poptávky

Praha měla na konci roku 2025 přibližně 1,407 milionu obyvatel.

Její populační růst neznamená automaticky, že největší příležitost představuje pouze výstavba velkých rodinných bytů.

V hlavním městě je třeba odděleně vyhodnocovat poptávku jednotlivců, mladých pracujících, rodin, studentů i starších domácností.

Vedle vlastnického bydlení tak mohou hrát významnou roli také menší nájemní byty, dostupné bydlení v blízkosti dopravy a byty vhodné pro seniory.

O skutečné poptávce však rozhodují i ceny, příjmy domácností, velikost nabídky a dostupnost jednotlivých městských částí.

„Demografie ukazuje, proč už nestačí mluvit o českém realitním trhu jako o jednom celku. Zatímco v některých obcích roste tlak na nové bydlení a infrastrukturu, jinde bude stále důležitější kvalita a dostupnost stávajících bytů. Pro veřejnost i pro makléře je podstatné rozumět tomu, co se děje v konkrétní lokalitě.“

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku

Moravskoslezský kraj ztrácí obyvatele. To ale neznamená stejnou situaci ve všech jeho městech

Moravskoslezský kraj zaznamenal v roce 2025 největší populační úbytek v České republice.

Počet obyvatel se snížil o 6 233 osob na přibližně 1,176 milionu.

Většinu poklesu vysvětluje přirozený úbytek.

Počet zemřelých převýšil počet živě narozených o 5 482 osob. Migrační saldo bylo záporné o dalších 751 obyvatel.

To je důležitý rozdíl proti představě, že region ztrácí tisíce obyvatel pouze proto, že se hromadně stěhují jinam.

Významnou roli hraje také věková struktura a nízká porodnost.

Uvnitř kraje existují výrazné rozdíly

ČSÚ například uvádí, že okres Frýdek-Místek zaznamenal v roce 2025 kladné migrační saldo 292 osob.

Naopak okres Ostrava-město migrací ztratil 821 osob a okres Bruntál 366 osob.

Celkový počet obyvatel přesto poklesl ve všech okresech kraje.

Jde o dobrý příklad toho, proč je nutné rozlišovat celkový populační vývoj od samotného stěhování.

Okres může vykazovat kladnou migraci a současně ztrácet obyvatele kvůli převaze zemřelých nad narozenými.

Ani všechna města se nevyvíjejí stejně

Podle údajů ČSÚ ubylo v roce 2025 ve městě Ostrava 2 334 obyvatel, v Havířově 676 a ve Frýdku-Místku 426.

Naopak například Rychvald a Vratimov zaznamenaly mírné přírůstky obyvatel.

Z pohledu trhu s bydlením je proto nutné sledovat i jednotlivé městské části, dopravní dostupnost, nabídku práce, kvalitu sídlišť, dostupnost služeb a stav bytového fondu.

V některých částech regionu může být vhodnější modernizace starších bytů než rozsáhlá nová výstavba. Jinde může existovat dostatečná poptávka po kvalitních novostavbách, pokud jsou dobře dostupné a odpovídají možnostem kupujících.

To ale musí vždy potvrdit místní realitní data, nikoli pouze krajská demografická statistika.

Česko stárne: více než každý pátý obyvatel už je senior

Druhou zásadní informací říjnové analýzy ČSÚ je pokračující stárnutí české populace.

Na konci roku 2025 žilo v Česku přibližně 2,273 milionu obyvatel ve věku 65 let a více.

Jejich podíl dosáhl 20,8 %.

Počet seniorů meziročně vzrostl o 16,9 tisíce osob.

Naopak počet dětí mladších 15 let poklesl o více než 44 tisíc a dosáhl přibližně 1,647 milionu.

Na každých 100 dětí tak připadalo přibližně 138 seniorů.

Průměrný věk obyvatel vzrostl na 43,3 roku.

Ve všech krajích se průměrný věk meziročně zvýšil.

Zlínský kraj má nejvyšší průměrný věk

Nejvyšší průměrný věk obyvatel zaznamenal Zlínský kraj: 44,4 roku.

Nejmladšími kraji zůstaly Středočeský kraj a Praha, shodně s průměrným věkem 42,0 roku.

Pro trh s nemovitostmi z toho vyplývá významný dlouhodobý trend.

Budoucí poptávka nebude růst jen po větších a nových bytech. V některých lokalitách může zesilovat zájem o menší, dostupnější a bezbariérové bydlení.

Jaký typ bydlení budou starší domácnosti potřebovat?

U seniorů může být důležitější než celková podlahová plocha například:

• výtah a bezbariérový přístup,
• menší náklady na vytápění a údržbu,
• blízkost lékaře, obchodů a služeb,
• dobrá veřejná doprava,
• bezpečné okolí,
• možnost bydlet samostatně i ve vyšším věku.

To zároveň otevírá prostor pro rekonstrukce starších bytových domů, instalace výtahů, úpravy dispozic a rozvoj vhodného nájemního bydlení.

Samotná demografie ovšem neříká, kolik seniorů bude chtít skutečně změnit bydliště. Část starších vlastníků zůstává ve svém dosavadním domově.

Proč může poptávka po bytech růst i tam, kde obyvatel nepřibývá?

Jedním z nejdůležitějších faktorů je počet a velikost domácností.

Celkový počet obyvatel totiž není totožný s počtem domácností, které potřebují samostatné bydlení.

Představme si obec s 10 tisíci obyvateli.

Pokud v ní převládají domácnosti po čtyřech lidech, potřebuje teoreticky méně samostatných bytových jednotek, než kdyby v ní při stejném počtu obyvatel převažovaly jedno- a dvoučlenné domácnosti.

Stejný počet obyvatel tedy může znamenat různé nároky na velikost a počet bytů.

Doplňková statistika ČSÚ z šetření životních podmínek domácností například uvádí, že v roce 2025 tvořili jednotlivci přibližně 31,9 % sledovaných domácností.

Jde o samostatný statistický zdroj s odlišnou metodikou než demografická bilance obyvatelstva, přesto dobře ilustruje význam struktury domácností.

Tři změny, které mohou ovlivňovat poptávku

1. Menší domácnosti. Pokud lidé častěji bydlí samostatně nebo ve dvojicích, může vznikat poptávka po větším počtu menších bytů.

2. Stárnutí obyvatelstva. Starší lidé mohou potřebovat jiné technické parametry bydlení než rodiny s malými dětmi.

3. Vnitrostátní migrace. Obyvatelé mohou opouštět menší obce nebo se stěhovat v rámci jednoho regionu, aniž se výrazně změní celkový počet obyvatel kraje.

Proto ani stabilní populační číslo nemusí znamenat stabilní místní trh s bydlením.

Jaké bydlení mohou jednotlivé typy regionů potřebovat?

Demografická data sama o sobě neurčují, kolik bytů se má postavit.

Umožňují ale formulovat důležité otázky a vytvořit základ pro plánování nabídky.

Jde o redakční analytický rámec projektu Realiťák roku, nikoli o předpověď ČSÚ nebo závazné doporučení pro konkrétní obec.

Klíčovou otázkou proto není pouze „kolik lidí zde přibyde“, ale také „jaké domácnosti zde budou bydlet a co si budou moci dovolit“.

Proč úbytek obyvatel neznamená automaticky levnější byty?

To je jedno z největších rizik při nesprávné interpretaci demografických statistik.

Pokud v kraji ubývají obyvatelé, může to vytvářet tlak na poptávku.

Neznamená to však automaticky, že musí začít klesat ceny všech bytů a domů.

Cenu nemovitosti ovlivňují mimo jiné:

• počet domácností a jejich příjmy,
• místní nabídka bytů,
• kvalita a energetická náročnost budov,
• pracovní příležitosti,
• dopravní dostupnost,
• úrokové sazby hypoték,
• objem nové výstavby,
• atraktivita konkrétní ulice nebo čtvrti.

Je tedy možné, aby v kraji ubývali obyvatelé, ale kvalitní byty v určitém pracovním centru si udržovaly silnou poptávku.

Podobně může růst počtu obyvatel určitého města vytvářet tlak na ceny, který bude tlumen dostatečnou novou výstavbou.

Demografii je potřeba spojit s realitními daty

Projekt Realiťák roku proto při hodnocení jednotlivých regionů pracuje také s tržními údaji, například s nabídkovými cenami, nájemným, počtem nabídek a dobou, po kterou se nemovitosti na trhu nabízejí.

Právě kombinace statistiky obyvatelstva a realitních dat může pomoci vysvětlit, proč se dvě zdánlivě podobná města vyvíjejí odlišně.

Příkladem je naše analýza D5 Praha–Beroun–Plzeň–Tachov: jak dálnice rozděluje ceny a rychlost realitního trhu.

Ukazuje, že ani společná dopravní osa nevytváří jeden homogenní realitní trh.

„Samotný počet obyvatel nikdy nestačil k vysvětlení ceny nemovitosti. Rozhoduje také nabídka, kupní síla domácností, pracovní trh, doprava a kvalita konkrétní lokality. Demografie je důležitá pro dlouhodobý výhled, ale teprve ve spojení s realitními daty ukazuje, co se na trhu skutečně děje.“

Petr Makovský
výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku

Co by měli z nové demografické analýzy vyvodit developeři a obce?

Pro developery je demografie jedním z podkladů investičního rozhodování.

Neměla by ale sloužit jako automatický návod, kde začít stavět.

Je proto nutné sledovat delší časovou řadu, věkovou strukturu, bytovou výstavbu, migraci a vývoj pracovního trhu.

Co nová data znamenají pro realitní makléře a investory?

Realitní makléř nemusí být demografem.

Měl by však chápat, proč se jeho lokalita vyvíjí jinak než sousední město.

Pro správné nastavení prodejní ceny, doporučení vlastníkovi nebo investiční úvahu může být užitečné sledovat:

Takový přístup pomáhá vyhnout se dvěma opačným chybám.

První je automaticky předpokládat, že v rostoucím regionu porostou ceny všech nemovitostí.

Druhou je představa, že v regionu s úbytkem obyvatel nemůže existovat kvalitní investiční příležitost.

Co bychom měli sledovat v dalších letech?

Data za rok 2025 ukazují několik důležitých trendů, které si zaslouží pokračující sledování.

Prvním je koncentrace růstu do omezeného počtu krajů. Zejména do Prahy a Středočeského kraje.

Druhým je pokračující stárnutí populace. To může měnit požadavky na dispozice, přístupnost a provozní náklady bydlení.

Třetím je nízká porodnost. Její důsledky se budou promítat do věkové struktury a v delším horizontu i do počtu domácností v jednotlivých životních etapách.

Čtvrtým je vnitrostátní migrace. Ta může přesouvat poptávku mezi městy, obcemi a jednotlivými okresy, aniž by se celkový počet obyvatel ČR výrazně měnil.

Pro přesnější odhad budoucího trhu bude nutné tyto ukazatele spojovat s demografickými projekcemi, novou výstavbou, tržními cenami a ekonomickou situací domácností.

Metodika a aktuálnost analýzy

Demografická data se vztahují k roku 2025. Hlavní analytická publikace ČSÚ byla zveřejněna dne 9. října 2026.

Regionální přírůstky a úbytky obyvatel popisují změnu počtu obyvatel během jednoho roku. Nejde o prognózu dalšího vývoje.

Údaje o domácnostech jsou čerpány ze samostatného šetření životních podmínek domácností a nelze je bez metodického upřesnění zaměňovat za výsledky sčítání lidu.

Úvahy o možném vývoji poptávky po různých typech bydlení jsou redakční interpretací projektu Realiťák roku, nikoli předpovědí Českého statistického úřadu.

Článek je připraven podle veřejně dostupných podkladů k 12. říjnu 2026.

Oficiální zdroje

ČSÚ – Vývoj obyvatelstva České republiky, data za rok 2025

ČSÚ – Demografická ročenka krajů, 2016–2025, aktualizace

ČSÚ – Česko mělo v roce 2025 rekordní počet obyvatel, ale minimum narozených

ČSÚ – Pohyb obyvatel ve Středočeském kraji v roce 2025

ČSÚ – Obyvatelstvo v Moravskoslezském kraji v roce 2025

ČSÚ – Životní podmínky domácností (EU-SILC)

Další zajímavé články

• D5 Praha–Beroun–Plzeň–Tachov: jak dálnice rozděluje ceny a rychlost realitního trhu
• Koupě versus nájem: srovnání českých měst
• Praktické rady pro kupující a prodávající nemovitostí

Úplně na závěr

Projekt Realiťák roku ve svém 9. ročníku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat na českém realitním trhu a najít kvalitní realitní profesionály.

Vedle hodnocení realitních makléřů se projekt věnuje také datovým analýzám, vývoji cen a nájmů, dostupnosti bydlení, financování nemovitostí a změnám, které mohou ovlivňovat budoucnost českého realitního trhu.

Demografický vývoj je jednou z oblastí, které bude důležité sledovat dlouhodobě. Ukazuje totiž nejen to, kde lidé žijí dnes, ale také jaké otázky by si měli při plánování budoucího bydlení klást obce, investoři, developeři i samotné domácnosti.

9. ročník projektu Realiťák roku probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a hlavního města Prahy.