27.9.2026 19:11
Koupit vlastní byt, nebo zůstat v nájmu? Odpověď se v českých městech stále více liší. Od srpna 2023 do srpna 2026 vzrostly ceny bytů ve většině sledovaných měst výrazně rychleji než nájemné – nejvíce v Ostravě a Ústí nad Labem, kde se pořizovací cena vlastního bydlení zvýšila o více než 70 %. Jinde je ale vývoj opačný a například v Olomouci či Karlových Varech rostly nájmy rychleji než ceny bytů. Srovnání 13 velkých měst ukazuje, jak se mění dostupnost vlastního a nájemního bydlení, kde se oba trhy rozešly nejvíce a proč při rozhodování nestačí porovnat jen měsíční nájem se splátkou hypotéky.
Ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz. Srovnání pracuje se 13 velkými českými městy a porovnává vývoj nabídkových cen bytů k prodeji a nabídkového nájemného mezi srpnem 2023 a srpnem 2026.
Největší rozdíl mezi tříletým růstem nabídkové ceny bytu a růstem nájemného vychází v Ostravě: cena bytu vzrostla o 71,9 %, zatímco nájemné o 25,9 %. Rozdíl činí 46,1 procentního bodu. Druhé je Ústí nad Labem, kde byty zdražily o 71,5 % a nájmy o 30,2 %.
Opačný obraz vidíme v Olomouci a Karlových Varech. V těchto dvou městech rostlo nájemné za stejné období rychleji než nabídkové ceny bytů.
„Rozhodnutí mezi koupí a nájmem dnes nelze postavit na jedné obecné poučce. V Ostravě nebo Ústí se za tři roky výrazně změnila pořizovací cena bytu, zatímco nájemné rostlo pomaleji. Jinde je rozdíl mnohem menší. Pro domácnost je proto důležité porovnat konkrétní lokalitu, vlastní horizont bydlení, financování i rezervu, nikoli jen měsíční splátku proti nájmu.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
Ve většině sledovaných měst se od srpna 2023 do srpna 2026 zvýšily nabídkové ceny bytů rychleji než nabídkové nájemné. Nejde ale o jednotný český trend. Rozdíly mezi městy jsou mimořádně velké a ukazují, jak odlišně se lokální trhy po období vysokých úrokových sazeb a následného návratu části kupujících k vlastnickému bydlení vyvíjejí.
Nejvyšší tříletý růst nabídkových cen bytů zaznamenala Ostrava (+71,9 %) a Ústí nad Labem (+71,5 %). Nad 50 % se dostaly také Pardubice. Naopak nejpomaleji z uvedených měst rostly ceny bytů v Olomouci (+20,8 %) a Zlíně (+21,3 %).
U nájmů je rozpětí užší. Nejsilnější tříletý růst vykázaly Karlovy Vary (+32,3 %) a Ústí nad Labem (+30,2 %), zatímco ve Zlíně nájemné vzrostlo pouze o 7,5 %.
| Město | Byt 08/2023 | Byt 08/2026 | Růst bytu | Nájem 08/2023 | Nájem 08/2026 | Růst nájmu | Rozdíl |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brno | 98 568 | 136 267 | +38,2 % | 333 | 423 | +27,0 % | +11,2 p. b. |
| Hradec Králové | 69 890 | 104 348 | +49,3 % | 251 | 319 | +27,1 % | +22,2 p. b. |
| Jihlava | 57 765 | 76 559 | +32,5 % | 219 | 256 | +16,9 % | +15,6 p. b. |
| Karlovy Vary | 58 515 | 75 929 | +29,8 % | 195 | 258 | +32,3 % | −2,5 p. b. |
| Liberec | 62 963 | 91 685 | +45,6 % | 237 | 297 | +25,3 % | +20,3 p. b. |
| Olomouc | 81 196 | 98 053 | +20,8 % | 235 | 299 | +27,2 % | −6,5 p. b. |
| Ostrava | 42 607 | 73 254 | +71,9 % | 201 | 253 | +25,9 % | +46,1 p. b. |
| Pardubice | 62 688 | 97 186 | +55,0 % | 263 | 326 | +24,0 % | +31,1 p. b. |
| Plzeň | 64 533 | 95 037 | +47,3 % | 238 | 302 | +26,9 % | +20,4 p. b. |
| Praha | 124 059 | 165 261 | +33,2 % | 389 | 474 | +21,9 % | +11,4 p. b. |
| Zlín | 72 701 | 88 199 | +21,3 % | 253 | 272 | +7,5 % | +13,8 p. b. |
| Ústí nad Labem | 31 389 | 53 839 | +71,5 % | 179 | 233 | +30,2 % | +41,4 p. b. |
| České Budějovice | 67 024 | 97 003 | +44,7 % | 233 | 284 | +21,9 % | +22,8 p. b. |
Ceny bytů jsou v Kč/m², nájemné v Kč/m² za měsíc. Rozdíl vyjadřuje rozdíl mezi procentním růstem nabídkové ceny bytu a procentním růstem nabídkového nájemného.
Ostrava představuje nejsilnější příklad rozevírání obou trhů. Nabídková cena bytu vzrostla z 42 607 Kč/m² v srpnu 2023 na 73 254 Kč/m² v srpnu 2026. To je růst o 71,9 %. Nájemné se ve stejném období zvýšilo z 201 na 253 Kč/m² měsíčně, tedy o 25,9 %.
V Ústí nad Labem je situace podobná. Cena bytu vzrostla z 31 389 na 53 839 Kč/m², tedy o 71,5 %. Nájemné stouplo ze 179 na 233 Kč/m², o 30,2 %. Rozdíl mezi tempem růstu obou ukazatelů činí 41,4 procentního bodu.
To neznamená, že je v těchto městech automaticky výhodnější nájem než koupě. Ukazuje to ale, že vstupní pořizovací cena vlastnického bydlení se zde za poslední tři roky změnila výrazně rychleji než cena užívání nájemního bytu. Pro kupující s omezeným vlastním kapitálem je proto rozdíl mezi „chci bydlet“ a „mohu dnes financovat koupi“ výraznější než v roce 2023.
„U Ostravy a Ústí je vidět efekt nižší výchozí cenové základny. Když se trh začne přeceňovat, procentní růst může být velmi vysoký, i když absolutní cena zůstává pod Prahou nebo Brnem. Proto je důležité nečíst samotné procento izolovaně a vždy vedle něj vidět i aktuální cenu za metr, počet nabídek a rychlost trhu.“
Ondřej Hon, majitel CEMAP – cenové mapy a porotce projektu Realiťák roku
V Olomouci se nabídková cena bytu za tři roky zvýšila o 20,8 %, z 81 196 na 98 053 Kč/m². Nájemné ale vzrostlo o 27,2 %, z 235 na 299 Kč/m². Tempo růstu nájmu tak bylo o 6,5 procentního bodu vyšší než tempo růstu ceny bytu.
V Karlových Varech vzrostla cena bytu o 29,8 %, zatímco nájemné o 32,3 %. Rozdíl je menší než v Olomouci, ale směr je stejný. Tyto dva příklady připomínají, že vztah mezi vlastnickým a nájemním bydlením není jednosměrný a v různých městech se může vyvíjet opačně.
Na vývoj může působit rozdílná skladba bytů, lokální investiční poptávka, cestovní ruch, zaměstnanost, studentské bydlení nebo množství nové výstavby. Samotný dataset ale příčinu neurčuje – popisuje výsledek na trhu nabídek.
Praha zůstává cenově samostatnou kategorií. Srpnová nabídková cena bytu dosáhla 165 261 Kč/m² a nájemné 474 Kč/m² měsíčně. Za tři roky cena bytu vzrostla o 33,2 %, nájemné o 21,9 %. Rozdíl činí 11,4 procentního bodu.
V Brně je aktuální cena 136 267 Kč/m² a nájemné 423 Kč/m². Byty zdražily proti srpnu 2023 o 38,2 %, nájemné o 27,0 %. Rozdíl je 11,2 procentního bodu.
Absolutní cenová úroveň je tedy výrazně vyšší než v Ostravě či Ústí, ale procentní „rozchod“ koupě a nájmu byl za poslední tři roky podstatně menší. To je důležité pro interpretaci dostupnosti: vysoká cena a rychlý procentní růst nejsou totéž.
Rozdíl mezi koupí a nájmem není jen cenový. Nájemní nabídky se ve velkých městech pohybují na trhu výrazně kratší dobu než byty určené k prodeji. V srpnu 2026 činila doba nabízení nájemního bytu ve sledovaných městech přibližně 14 až 29 dní. U bytů k prodeji šlo o 46 až 94 dní.
Nejrychlejší prodejní trh z uvedených měst mělo Ústí nad Labem se 46 dny a Ostrava se 49 dny. U nájmů vynikají Pardubice se 14 dny, Hradec Králové s 15 dny a Liberec se 17 dny.
Pro domácnost je to prakticky podstatné: zájemce o pronájem mívá na reakci často jen několik dní, zatímco koupě nabízí větší časový prostor, ale zároveň vyžaduje financování, právní kontrolu a technické prověření.
„Když se mluví o tom, zda je lepší koupit, nebo bydlet v nájmu, často se srovná jen splátka hypotéky a měsíční nájem. To je příliš úzký pohled. Kupující řeší vlastní kapitál, úrok, délku držení a riziko budoucí ceny. Nájemce zase jistotu smlouvy, růst nájemného a flexibilitu. Data ukazují, že se tyto podmínky navíc město od města výrazně liší.“
Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku
Tato kapitola nevychází z cenového datasetu článku. Doplňuje širší ekonomické prostředí z veřejných autoritativních zdrojů a pomáhá vysvětlit, proč se rozhodování domácností mezi koupí a nájmem může měnit.
Česká národní banka ponechala 6. srpna 2026 dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %. Vyšší tržní úrokové sazby proti období před rokem 2022 znamenají, že pořizovací cena bytu není jediným nákladem vlastnického bydlení. Pro domácnost je zásadní i úroková sazba hypotéky, velikost vlastních zdrojů a délka fixace. Zdroj: ČNB.
Červencové šetření úvěrových podmínek ČNB zároveň uvádí, že ve druhém čtvrtletí 2026 vzrostla poptávka domácností po úvěrech na bydlení. Současně došlo ke zpřísnění úvěrových standardů u úvěrů na bydlení v souvislosti s implementací doporučení ČNB. Zdroj: ČNB.
Podle ČSÚ vzrostla průměrná nominální mzda ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně o 6,4 % a reálně o 4,3 %. To zlepšuje kupní sílu domácností, ale v městech, kde ceny bytů rostly za poslední tři roky o desítky procent, není mzdový růst sám o sobě schopen rychle vyrovnat zhoršení pořizovací dostupnosti. Zdroj: ČSÚ.
Spotřebitelské ceny v srpnu 2026 meziročně vzrostly o 1,9 %. V rámci spotřebitelského koše se nájemné za bydlení meziměsíčně zvýšilo o 0,4 %. To je jiný ukazatel než nabídkové nájemné v našem datasetu, ale potvrzuje, že náklady na bydlení zůstávají významnou součástí výdajů domácností. Zdroj: ČSÚ.
V prvním pololetí 2026 byla v Česku zahájena výstavba 22 785 bytů, meziročně téměř o 40 % více. Vývoj je však regionálně velmi rozdílný. Nová výstavba se do cen a nájmů propisuje s časovým zpožděním a její efekt se mezi městy liší. Zdroj: ČSÚ.
Neexistuje jedna správná odpověď pro všechny. Rozhoduje konkrétní město, délka plánovaného bydlení, vlastní zdroje, financování, technický stav nemovitosti a osobní potřeba flexibility.
Praktické informace pro veřejnost Najít prověřeného makléřeV městech s rychlým růstem cen je zásadní pracovat s realistickým rozpočtem a nepřenášet historickou zkušenost z roku 2023 do roku 2026. Byt, který byl před třemi lety cenově dostupný, může dnes vyžadovat výrazně vyšší vlastní kapitál i měsíční splátku.
Nájemné rostlo ve všech 13 městech, takže nájem není „cenově stojící“ alternativou. Je ale flexibilnější a nevyžaduje vysoký vstupní kapitál. Na velmi rychlém nájemním trhu je potřeba reagovat rychle, ale nikdy nevynechat kontrolu smlouvy, kauce, záloh a předávacího protokolu.
Velký růst prodejních cen při pomalejším růstu nájemného může stlačovat poměr nájemního příjmu k pořizovací ceně. Pro investora je proto stále důležitější počítat celý ekonomický model: pořizovací cenu, financování, neobsazenost, správu, fond oprav, pojištění, daňové dopady a očekávané náklady na rekonstrukce.
Silný tříletý růst není důvod k automatickému navýšení ceny každé jednotlivé nemovitosti. Výsledek stále určuje mikro-lokalita, dispozice, technický stav, podlaží, energetická náročnost, právní stav a aktuální konkurence.
Nejdůležitější zprávou tříletého srovnání není to, že ceny bytů nebo nájmy rostly. Rostly v každém ze sledovaných měst. Klíčové je, jak rozdílné bylo tempo obou trhů. V Ostravě se nabídkové ceny bytů zvýšily o 71,9 %, zatímco nájmy o 25,9 %. V Ústí nad Labem je rozdíl podobně silný. Naopak Olomouc a Karlovy Vary jsou příkladem měst, kde nájemné rostlo rychleji než nabídkové ceny bytů.
To mění logiku rozhodování domácností. Před třemi lety mohl mít zájemce o vlastní bydlení v některých regionálních městech výrazně nižší vstupní cenovou bariéru. Dnes může být stejný byt o desítky procent dražší, zatímco nájem sice také zdražil, ale v části měst pomaleji. Vlastnické bydlení proto může vyžadovat mnohem větší vlastní kapitál bez toho, aby se stejným tempem zvýšil měsíční nájem alternativního bytu.
Současně ale nelze udělat jednoduchý závěr „nájem je výhodnější“. Majitel bytu získává aktivum, nese cenové riziko i náklady na jeho údržbu a může těžit z budoucího růstu hodnoty. Nájemce kupuje především službu bydlení a flexibilitu. Jeho rizikem je budoucí růst nájemného, nejistota délky nájemního vztahu nebo nutnost stěhování.
V roce 2026 do rozhodování vstupuje také financování. Poptávka po úvěrech na bydlení podle ČNB roste, ale úrokové prostředí zůstává výrazně jiné než v období extrémně levných hypoték. Současně rostou reálné mzdy a inflace se pohybuje blízko 2 %. Tyto vlivy mohou část domácností vracet ke koupi, zatímco vysoké absolutní ceny v Praze a Brně nebo rychlý růst v Ostravě a Ústí mohou jinou část poptávky držet v nájemním bydlení.
Pro podzim 2026 budeme sledovat především čtyři věci: zda se tempo růstu cen bytů v Ostravě a Ústí začne zpomalovat, zda nájemné v Olomouci a Karlových Varech dál poroste rychleji než ceny, jak se bude vyvíjet poptávka po hypotékách a zda nová bytová výstavba začne zvyšovat nabídku v nejnapjatějších městech.
„Data jsou nejlepší ve chvíli, kdy pomohou položit správnou otázku. Tady to není jen ‚kolik stojí byt?‘, ale také ‚jak se jeho cena změnila proti nájmu a co to znamená pro moje konkrétní rozhodnutí?‘ Právě lokální srovnání je pro veřejnost mnohem užitečnější než jeden celorepublikový průměr.“
Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku
9. ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti vybrat si kvalitního realitního makléře a bezpečněji řešit prodej, koupi i pronájem nemovitosti. Součástí projektu je také osvěta – vysvětlujeme klíčové pojmy, upozorňujeme na nejčastější chyby a ukazujeme, co má klient od realitní služby oprávněně požadovat.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Jmenuji se Monika Lukášová a jsem ředitelka projektu Realiťák roku.
Pokud řešíte koupi, prodej nebo pronájem nemovitosti a chcete si ověřit cenu, postup nebo výběr odborníka, napište mi. Ráda vám pomohu najít bezpečné a praktické řešení.
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Z uvedených 13 měst vedla Ostrava, kde nabídková cena bytu mezi srpnem 2023 a srpnem 2026 vzrostla o 71,9 %. Těsně následovalo Ústí nad Labem s růstem o 71,5 %.
V Olomouci rostlo nájemné o 27,2 %, zatímco cena bytu o 20,8 %. V Karlových Varech nájemné vzrostlo o 32,3 % a cena bytu o 29,8 %.
Ne. Data ukazují pouze rozdíl ve vývoji nabídkových cen. Ekonomické rozhodnutí musí zahrnout úrok hypotéky, vlastní kapitál, délku držení, provozní náklady, budoucí nájemné i osobní potřebu flexibility.
V srpnu 2026 činila nabídková cena v Praze 165 261 Kč/m² a v Brně 136 267 Kč/m². Nabídkové nájemné bylo 474 Kč/m² v Praze a 423 Kč/m² v Brně.
U prodejních bytů se doba v srpnu 2026 pohybovala přibližně od 46 do 94 dní. U nájemních bytů přibližně od 14 do 29 dní.
Monika Lukášová, 
Petr Makovský, 
Ondřej Hon