21.1.2026 6:18
Investor se nestává vlastníkem bytu ihned po uzavření kupní smlouvy, ale až zápisem vlastnictví do katastru nemovitostí. Právní účinky zápisu nastávají zpětně ke dni, kdy návrh na vklad došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Ke stejnému okamžiku se z nového vlastníka bytu stává jeho pronajímatel.
Investor se nestává vlastníkem bytu ihned po uzavření kupní smlouvy, ale až zápisem vlastnictví do katastru nemovitostí. Právní účinky zápisu nastávají zpětně ke dni, kdy návrh na vklad došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Ke stejnému okamžiku se z nového vlastníka bytu stává jeho pronajímatel.
Jako nový vlastník máte od okamžiku nabytí vlastnického práva právo požadovat po nájemci hrazení nájemného. V praxi to znamená, že nájemné, respektive jeho poměrná část vám naleží už od data podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí, byť k provedení zápisu dochází zhruba až 21 dní poté.
Výjimkou je situace, kdy si s prodávajícím dohodnete, že k převzetí bytu dojde až k určitému dni. Pak platí, že máte právo na nájemné od tohoto okamžiku.
Aby se předešlo složitému dělení jedné měsíční platby mezi prodávajícího a kupujícího, doporučujeme v kupní smlouvě výslovně sjednat, komu připadne nájemné za konkrétní měsíc. Praktické je domluvit se tak, aby nájemné za daný měsíc připadlo vždy v plné výši buď prodávajícímu, nebo kupujícímu. Tím se předejde komplikovaným situacím, kdy by měl nájemce hradit část nájmu původnímu a část novému vlastníkovi.
Změnu vlastnictví by měl nájemci buď oznámit prodávající (původní pronajímatel) nebo prokázat kupující (nový pronajímatel). K prokázání změny vlastnictví využijte listu vlastnictví bytu, kde bude v části A zapsán jako vlastník kupující.
Pokud by nájemce o změně vlastnictví nevěděl, může i nadále v dobré víře hradit nájemné původnímu vlastníkovi. V takovém případě se nejedná o jeho pochybení a nový vlastník po něm nemůže požadovat, aby nájemné platil znova. Svůj nárok by investor musel uplatnit vůči původnímu vlastníkovi, a to z titulu bezdůvodného obohacení.
Vedle informace o změně vlastníka (listu vlastnictví) by oznámení mělo obsahovat i praktické údaje jako jsou kontaktní údaje na nového vlastníka nebo správce, číslo účtu pro placení nájemného a určení, od kterého měsíce má nájemce nájemné posílat novému pronajímateli. Tím se předejde zbytečným zmatkům, kdy by nájemce platil omylem ještě původnímu vlastníkovi.
Převzetí bytu se v případě koupě pronajaté nemovitosti liší od situace, kdy je byt prázdný. Kupující často nemá možnost byt detailně prohlédnout, protože je v užívání nájemce. Převzetí se mnohdy omezuje pouze na předání dokumentace k bytu.
Aby měl nový vlastník jistotu o skutečném stavu bytu, je vhodné domluvit si s nájemcem jeho zpřístupnění. Nájemce je podle zákona povinen umožnit pronajímateli (tedy i novému vlastníkovi) vstup do bytu v nezbytném rozsahu. Je však důležité k tomu přistupovat citlivě – nájemce má právo na nerušené užívání bytu, a proto je vhodné prohlídku včas oznámit a dohodnout termín, který bude vyhovovat všem stranám. Na termínu převzetí bytu je proto vhodné se s prodávajícím a ideálně i s nájemcem domluvit ještě před podpisem kupní smlouvy. Předejde se tak nedorozuměním a celý proces převodu proběhne hladce.
Praktické bývá spojit prohlídku bytu s podpisem předávacího protokolu mezi prodávajícím a kupujícím. Ten může obsahovat nejen seznam předávaných dokumentů (nájemní smlouva, dodatky, doklady o kauci, poslední vyúčtování služeb apod.), ale také stručné konstatování o stavu bytu a vybavení. I když nájemce nadále byt užívá, protokol pomůže předejít pozdějším sporům o to, v jakém stavu byl byt v době převodu vlastnictví.
Po převzetí bytu může mít investor dva hlavní důvody, proč se otázkou zvyšování nájemného zabývat. Prvním je snaha jednorázově upravit výši nájemného, pokud zjistí, že je nastaveno příliš nízko oproti tržnímu standardu a byt mu tak nepřináší odpovídající výnos. Druhým je potřeba ochrany jeho investice proti inflaci, tedy zajištění, aby se reálná hodnota nájemného v čase nesnižovala.
Možnosti zvýšení nájemného se liší podle toho, zda je tato otázka upravena přímo v nájemní smlouvě:
Pokud je zvyšování nájemného sjednáno přímo v nájemní smlouvě, postupuje se podle smlouvy. Typicky jde například o možnost každoročního navyšování prostřednictvím inflační doložky. V takovém případě je nutné řídit se smlouvou a zákonný postup pro zvýšení nájemného se neuplatní.
Pokud smlouva žádnou úpravu neobsahuje, lze nájemné zvýšit na základě zákona, a to až do výše obvyklého nájemného v daném místě a čase. Zákon stanoví několik limitů:
Postup při zvýšení nájemného je následující:
Stejným postupem se může nájemce domáhat i snížení nájemného, pokud by se sjednaná výše dostala výrazně nad obvyklé nájemné.
Tip pro investora: V případě soudního řízení není soud vázán limitem 20 % za tři roky, ale rozhoduje přímo o tom, jaká výše nájemného odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase. To může být silným argumentem vůči nájemci, aby na návrh přistoupil dobrovolně a vyhnul se riziku, že soud určí zvýšení ještě výraznější.
V praxi se někdy setkáváme se snahou pronajímatelů uplatnit inflační doložku zpětně a požadovat doplatek nájemného navýšený o kumulovanou inflaci za několik let nazpět. Takový postup je ale sporný.
Na jedné straně lze namítat, že právo na zvýšení se promlčuje v tříleté lhůtě, a tedy zpětný doplatek je možný. Na straně druhé stojí princip ochrany nájemce jako slabší strany a požadavek poctivosti ve smluvních vztazích. Výsledek proto bude záviset na výkladu konkrétní doložky a na přístupu soudu, který může být v praxi spíše zdrženlivý vůči výrazně zpětným navýšením.
Pro investora z toho plyne praktické doporučení: pokud chce mít zajištěné valorizace nájemného, je nutné doložku uplatňovat včas a pravidelně v souladu s konkrétní smlouvou.
Nájemce má právo na nerušené užívání bytu, to ale neznamená, že by pronajímatel ztratil možnost jakékoliv kontroly. Podle občanského zákoníku je nájemce povinen umožnit pronajímateli přístup do bytu, pokud je to nezbytné, ať už za účelem běžné prohlídky, provedení nutné opravy nebo údržby.
Aby toto právo pronajímatele nebylo zneužíváno, zákon stanoví několik pravidel. Kontrola musí být nájemci oznámena předem s dostatečným. Oznámení nemusí mít předepsanou formu, ale z praxe je vhodné uvést konkrétní den a hodinu. Výjimkou jsou situace, kdy je třeba zabránit škodě nebo hrozí nebezpečí z prodlení – typicky havárie vody či plynu. V takovém případě má pronajímatel právo vstoupit i bez předchozího souhlasu nájemce.
Kontrola nebo oprava musí proběhnout pouze v nezbytném rozsahu. To znamená, že pronajímatel nemůže vyžadovat přístup do celého bytu, pokud je třeba opravit jen jednu místnost. Stejně tak by měl zásah časově odpovídat účelu. Pronajímatel si může přizvat odborníka (např. technika nebo řemeslníka), pokud je to k opravě či posouzení stavu nutné.
Pokud by výkon tohoto práva způsobil nájemci obtíže, které nejsou jen nepodstatné, například by mu po určitou dobu znemožnil užívání části bytu, má nájemce právo na slevu z nájemného. Naopak, pokud nájemce bezdůvodně a opakovaně přístup do bytu odmítne, může se jednat o hrubé porušení jeho povinností, které může být i důvodem k výpovědi z nájmu.
Blížící se konec nájmu přináší pronajímateli otázku, jak zajistit, aby byt nezůstal po vystěhování nájemce dlouho prázdný. Praktickým řešením je začít hledat nového nájemce ještě před ukončením stávající smlouvy. To však znamená provést prohlídky bytu, který je stále obýván.
Občanský zákoník dává pronajímateli v tomto směru jasné právo: podle § 2233 je nájemce povinen umožnit prohlídku bytu zájemcům o jeho pronájem. Toto právo však není bezbřehé. Prohlídky lze organizovat nejdříve tři měsíce před skončením nájmu a jen tehdy, pokud je datum ukončení nájemního vztahu oběma stranám známo – například v případě nájmu na dobu určitou nebo po doručení výpovědi.
Prohlídku je nutné nájemci s dostatečným předstihem oznámit a vhodné je, aby probíhala za přítomnosti jak pronajímatele, tak samotného nájemce. Tím se minimalizuje riziko konfliktů a zároveň se chrání právo nájemce na nerušené užívání bytu. Pokud by byl nájemce zatěžován příliš častými nebo neúměrně dlouhými prohlídkami, zákon mu přiznává právo na slevu z nájemného.
Argumentem pro umožnění prohlídky může být případný nárok pronajímatele na náhradu škody pro porušení smluvní povinnosti nájemce. Jinými slovy, pokud pronajímatel splní všechny své zákonné povinnosti, prohlídku řádně a včas oznámí, hledá náhradní termín a postupuje ohleduplně, a nájemce přesto prohlídku svévolně neumožní, nese odpovědnost za škodu, která mu tím vznikne. Tou může být například ušlý zisk v podobě nájemného, které pronajímatel nezíská, protože se byt kvůli obstrukcím nepodaří pronajmout hned od prvního měsíce po skončení nájmu.
advokát - partner ARROWS
autor komentáře realitního zákona
vysokoškolský pedagog
porotce projektu Realiťák roku
PS: v dalším díle/článku se dočtete "Jak postupovat po koupi bytu"
------------------------------------------
Již vydané díly série "Investice do pronajatého bytu" najdete zde:
Investice do pronajatého bytu - Co si ověřit před koupí bytu s nájemníkem
Lukáš Slanina