21.6.2026 16:25
Prodej nemovitosti není jen vložení inzerátu na internet a čekání na zájemce. Správně nastavená cena, kvalitní prezentace, prověření kupujícího, bezpečná smluvní dokumentace i správný postup na katastru rozhodují o tom, zda prodávající získá dobrou cenu a zároveň se vyhne zbytečným rizikům. Jak tedy prodat byt, dům, pozemek nebo rekreační nemovitost bezpečně, promyšleně a bez chyb?
Nemovitost prodáte bezpečně a za dobrou cenu tehdy, když prodej nepodceníte hned na začátku. Nejdříve je potřeba správně určit tržní cenu, zkontrolovat právní a technický stav, připravit dokumenty, zajistit kvalitní prezentaci, pracovat se zájemci a pohlídat rezervační smlouvu, kupní smlouvu, úschovu kupní ceny i návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Prodávající by měl mít jasný plán a neměl by se rozhodovat pouze podle nejvyšší slíbené ceny nebo nejnižší provize. Právě proto dává smysl spolupracovat s prověřeným realitním makléřem, který zná lokální realitní trh, umí nastavit cenu, připraví nemovitost k prodeji a pomůže předejít chybám, které mohou stát čas i peníze.
Prodej nemovitosti není jen o inzerátu a ceně. Důležitá je správná příprava, kontrola dokumentů, bezpečná smluvní cesta, úschova kupní ceny, komunikace s kupujícími i návaznost na katastr. Projekt Realiťák roku vám pomůže udělat první krok bezpečněji.
Vyberte si, s čím potřebujete pomoci — ať už chcete nemovitost prodat, nechat si doporučit prověřeného makléře, nebo nejdříve zjistit její reálnou cenu.
Mnoho prodávajících má pocit, že prodej bytu nebo domu začíná fotografováním a inzercí. Ve skutečnosti ale nejdůležitější fáze přichází ještě předtím. Právě v přípravě se rozhoduje, zda bude prodej rychlý, bezpečný a ekonomicky výhodný.
Je potřeba vědět, co se vlastně prodává, v jakém je nemovitost právním a technickém stavu, jaké dokumenty budou kupující nebo banka potřebovat, jaká je reálná tržní cena a jaký typ zájemce bude pro danou nemovitost nejpravděpodobnější.
„Prodávající často řeší hlavně cenu, ale ta je jen jednou částí celého procesu. Stejně důležité je mít v pořádku dokumentaci, vědět, jak nemovitost prezentovat, jak pracovat se zájemci a jak bezpečně nastavit smluvní kroky. Dobrý realitní makléř má být pro klienta průvodcem celým obchodem, ne jen člověkem, který zveřejní inzerát,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Zní to samozřejmě, ale u mnoha nemovitostí se až během prodeje ukáže, že skutečný stav není tak jednoduchý, jak prodávající předpokládal.
U bytu může být důležité, zda jde o osobní vlastnictví, družstevní podíl, jednotku s podílem na společných částech domu nebo nemovitost zatíženou zástavním právem. U rodinného domu je potřeba řešit pozemky, přístupovou cestu, stavby na pozemku, kolaudaci, dokumentaci, přípojky, věcná břemena, energetickou náročnost nebo případné nepovolené stavební úpravy.
U pozemků je zásadní územní plán, přístup, sítě, regulativy a reálná možnost výstavby. U chat a chalup zase právní režim stavby, přístup, voda, odpady, elektřina, způsob užívání a stav zápisu v katastru.
Před prodejem je proto vhodné zkontrolovat zejména:
Čím dříve se případný problém odhalí, tím lépe se dá řešit. Nejhorší varianta je, když se právní nebo technická komplikace objeví až po podpisu rezervace, kdy už je prodávající pod tlakem termínů.
Cena je jeden z nejdůležitějších faktorů celého prodeje. Příliš nízká cena může prodávajícího připravit o peníze. Příliš vysoká cena ale může být stejně nebezpečná, protože nemovitost se začne na trhu „pálit“, ztrácí atraktivitu a po opakovaném zlevňování může působit problematicky.
Správně nastavená cena nevychází jen z pocitu majitele ani z nejdražších inzerátů v okolí. Kvalitní ocenění musí pracovat s aktuální nabídkou, reálnou poptávkou, stavem nemovitosti, lokalitou, dispozicí, energetickou náročností, technickým stavem, právními okolnostmi i tím, jak rychle chce nebo potřebuje prodávající obchod uzavřít.
„Jedna z největších chyb při prodeji je nastavit cenu pouze podle přání prodávajícího nebo podle nejvyššího slibu makléře. Dobrý makléř musí umět cenu obhájit daty, znalostí lokality i zkušeností s tím, jak se kupující v daném segmentu skutečně chovají,“ doplňuje Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.
Při stanovení ceny proto dává smysl sledovat nejen podobné inzeráty, ale také širší vývoj realitního trhu. Projekt Realiťák roku dlouhodobě publikuje v sekci Aktuality datové články o cenách bytů, domů a nájmů v České republice i regionech.
Kupující si často vytváří první dojem během několika sekund. Nejdříve z fotografií a inzerátu, později při prohlídce. Proto má příprava nemovitosti velký význam.
Nemusí jít vždy o nákladný homestaging nebo rekonstrukci. Někdy stačí důkladný úklid, odstranění osobních věcí, lepší světlo, drobné opravy, posekaná zahrada, vyklizený sklep nebo srozumitelně připravené dokumenty. Jindy se vyplatí investovat do malování, opravy detailů nebo profesionálního naaranžování interiéru.
Dobrý realitní makléř by měl prodávajícímu říct, co má ekonomický smysl a co je naopak zbytečné. Cílem není vytvořit falešný obraz nemovitosti, ale ukázat její potenciál pravdivě, čistě a profesionálně.
U starších domů je zároveň vhodné nezakrývat problémy. Vlhkost, staré rozvody, špatná střecha nebo nejasná dokumentace se obvykle dříve či později projeví. Férová komunikace je lepší než snaha vše zamaskovat.
Realitní inzerát dnes soutěží s desítkami až stovkami dalších nabídek. Kdo chce prodat dobře, musí zaujmout správné zájemce. To znamená mít kvalitní fotografie, dobrý popis, jasnou dispozici, půdorys, informace o lokalitě a pravdivě uvedené parametry.
Profesionální prezentace by měla odpovědět na základní otázky kupujícího:
Kvalitní inzerát nemá jen vyvolat emoce. Má také filtrovat správné zájemce. Čím jasnější a pravdivější informace jsou v inzerátu uvedeny, tím efektivnější bývají prohlídky.
Zásadní roli hrají také realitní portály. Například Reality.iDNES.cz patří mezi důležité realitní portály, na kterých lidé hledají byty, domy, pozemky i pronájmy. Pro prodávajícího je proto důležité, aby makléř uměl s inzercí pracovat profesionálně a neomezil se pouze na základní vložení nabídky.
Prohlídka nemovitosti není jen ukázka bytu nebo domu. Je to obchodní jednání, při kterém se ověřuje zájem, motivace kupujícího, jeho schopnost financovat koupi i případné námitky.
Makléř by měl na prohlídku přijít připravený. Měl by znát odpovědi na praktické otázky, mít k dispozici základní dokumenty, vědět, jaký je stav domu, jaké jsou náklady, co je součástí prodeje a jaký bude další postup.
Prodávající by neměl být vystaven zbytečnému počtu neprověřených návštěv. Kvalitní makléř umí zájemce předem roztřídit, zjistit, zda mají reálný zájem a zda jsou schopni koupi financovat.
U nemovitostí s vyšší poptávkou je důležité nastavit férový postup. Pokud se sejde více zájemců, musí být jasné, podle čeho se bude vybírat. Ne vždy je rozhodující jen nejvyšší nabídka. Důležitá může být i rychlost financování, jistota kupujícího, výše vlastních zdrojů nebo ochota respektovat termíny prodávajícího.
Rezervační smlouva bývá prvním vážným právním krokem. Proto by se nikdy neměla podepisovat lehkovážně.
Měla by jasně popsat, kdo jsou účastníci, jaká nemovitost se rezervuje, jaká je kupní cena, jaká je výše rezervačního poplatku, kam se platí, za jakých podmínek se započítává na kupní cenu, kdy může propadnout a co se stane, pokud obchod neproběhne z důvodů na straně prodávajícího, kupujícího nebo třetí osoby.
Prodávající by měl dát pozor zejména na to, aby rezervace nebyla nastavena jednostranně nevýhodně, aby byly realistické termíny a aby bylo jasné, co se děje při problému s financováním kupujícího.
Podrobněji se tomuto tématu věnuje článek Jak funguje rezervační smlouva a co do ní (ne)patří.
Informační poznámka: Tento článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové ani technické posouzení konkrétního případu. U prodeje nemovitosti je vhodné zapojit advokáta, daňového poradce, technického odborníka nebo jiného specialistu podle konkrétní situace.
Bezpečný prodej nemovitosti stojí na dobře připravené kupní smlouvě a bezpečné úschově kupní ceny. Prodávající by nikdy neměl převést vlastnické právo bez jistoty, že kupní cena bude uhrazena. Kupující zase potřebuje jistotu, že peníze neodejdou prodávajícímu dříve, než bude převod řádně zapsán v katastru.
Proto se běžně používá advokátní, notářská nebo bankovní úschova. Ve smlouvách musí být jasně stanoveno, kdy kupující skládá peníze, kdy se podává návrh na vklad, kdy se peníze uvolní prodávajícímu a co se stane, pokud katastr vklad nepovolí.
Kupní smlouva by měla řešit nejen převod vlastnictví, ale také:
K tématu kupní smlouvy se podrobněji věnuje článek Co všechno musí obsahovat kupní smlouva? Praktický rozbor pro laiky.
U většiny prodejů hraje roli hypotéka. To znamená, že do procesu vstupuje banka, odhadce, zástavní smlouvy, čerpání úvěru a další podmínky.
Prodávající by měl vědět, zda má kupující předběžně ověřené financování, jakou část kupní ceny hradí z vlastních zdrojů, jak rychle je banka schopna úvěr schválit a zda nemovitost vyhovuje požadavkům banky.
Problém může nastat například u nemovitostí s právní vadou, nejasnou dokumentací, špatným technickým stavem, chybějící kolaudací nebo nestandardním přístupem. Banka může mít problém takovou nemovitost financovat, což může celý obchod zdržet nebo zkomplikovat.
Dobrý realitní makléř by měl umět tyto otázky otevřít včas. Není cílem kupujícího odradit, ale zjistit, zda je obchod reálně proveditelný.
Podpis kupní smlouvy ještě neznamená, že je převod dokončen. Vlastnické právo k nemovitosti se převádí až zápisem do katastru nemovitostí.
Návrh na vklad musí být správně připraven a navazovat na kupní smlouvu i úschovu kupní ceny. Po podání návrhu běží zákonné lhůty a katastr zkoumá, zda jsou splněny podmínky pro zápis.
Prodávající i kupující by měli vědět, že dokud není převod zapsán, obchod není definitivně dokončen. Proto je důležité mít ve smlouvách jasně nastaveno, kdo co udělá, kdy se předává nemovitost a kdy se uvolní peníze z úschovy.
Předání bytu, domu nebo pozemku by mělo být písemně zdokumentované. Nestačí si jen předat klíče.
Předávací protokol by měl obsahovat:
U bytů je důležité řešit také SVJ, zálohy, vyúčtování a případné přeplatky nebo nedoplatky. U domů se řeší energie, voda, odpady, revize, kotel, studna, septik, jímka, fotovoltaika nebo další technické prvky.
Předání je poslední praktický krok, ale často rozhoduje o tom, zda se obchod uzavře bez zbytečných sporů.
Někteří majitelé zvažují prodej nemovitosti bez realitky, protože chtějí ušetřit na provizi. V některých jednoduchých případech to možné je, zejména pokud má prodávající zkušenosti, zná právní postup, umí připravit prezentaci, jednat se zájemci a zajistit smluvní dokumentaci.
U většiny běžných prodávajících je ale dobré si uvědomit, že provize realitního makléře není jen cena za inzerát. Kvalitní makléř pomáhá s cenou, strategií, prezentací, prohlídkami, vyjednáváním, prověřením zájemců, koordinací právního servisu a bezpečným dokončením obchodu.
Pokud makléř díky správné ceně, prezentaci a vyjednávání prodá nemovitost lépe, rychleji a bezpečněji, může být jeho přínos vyšší než samotná výše provize.
Více k tomuto tématu najdete v článku Prodej nemovitosti bez provize makléře: jaké jsou skutečné výhody a proč odborníci projektu Realiťák roku doporučují opatrnost.
Prověřený realitní makléř by měl být pro prodávajícího partnerem, který umí spojit obchodní, marketingovou, právní a praktickou stránku prodeje.
Pomáhá zejména tím, že:
Na webu projektu Realiťák roku najde veřejnost přehled nejlepších realitních makléřů, které lze vyhledávat podle regionu a dalších parametrů. Právě regionální zkušenost je při prodeji často zásadní, protože realitní trh se výrazně liší nejen mezi kraji, ale i mezi okresy, městy a jednotlivými lokalitami.
Prodávající se často dopouštějí chyb, které mohou celý obchod zbytečně prodloužit nebo zlevnit. Mezi nejčastější patří:
Mnoha těmto chybám se dá předejít už tím, že prodávající nepodcení přípravu a vybere si zkušeného odborníka.
Než začnete nemovitost nabízet, připravte si zejména:
Bezpečný prodej nemovitosti stojí na dobré přípravě. Nestačí jen zveřejnit inzerát a čekat na zájemce. Prodávající musí znát právní a technický stav nemovitosti, správně nastavit cenu, připravit kvalitní prezentaci, prověřit kupujícího a pohlídat smlouvy, úschovu, katastr i předání.
Největší chyby vznikají ve chvíli, kdy se prodávající rozhoduje pod tlakem, věří nejvyšší slíbené ceně bez dat nebo podcení smluvní dokumentaci. Právě proto má smysl spolupracovat s prověřeným realitním makléřem, který zná trh, umí řídit celý proces a pomáhá klientovi předejít zbytečným rizikům.
Nejdříve je potřeba zkontrolovat právní a technický stav nemovitosti, připravit dokumenty, stanovit reálnou tržní cenu a rozhodnout, jaká bude strategie prodeje. Inzerce by měla přijít až ve chvíli, kdy je nemovitost připravená a prodávající ví, jak bude celý proces probíhat.
Cena by měla vycházet z aktuální situace na realitním trhu, srovnatelných nabídek, lokality, stavu nemovitosti, dispozice, právních okolností a reálné poptávky. Nestačí řídit se pouze nejdražšími inzeráty v okolí nebo přáním prodávajícího.
V jednoduchých případech to možné je, ale prodávající musí zvládnout ocenění, prezentaci, komunikaci se zájemci, právní dokumentaci, úschovu kupní ceny i katastr. U složitějších obchodů může chyba stát mnohem více než provize realitního makléře.
Mezi největší rizika patří špatně nastavená cena, neprověřený kupující, nevhodná rezervační nebo kupní smlouva, nebezpečně nastavená úschova kupní ceny, chybějící dokumentace a podcenění právního nebo technického stavu nemovitosti.
Ideálně ještě před zahájením prodeje. Kvalitní realitní makléř pomůže s cenou, přípravou nemovitosti, prezentací, strategií, prověřením zájemců a koordinací celého obchodu. Čím dříve se zapojí, tím více problémům může předejít.
Prodej nemovitosti je proces, ve kterém se potkávají velké peníze, emoce, právní rizika i praktické detaily. Kdo chce prodat bezpečně a za dobrou cenu, neměl by spoléhat na náhodu.
Základem je dobrá příprava, realistická cena, kvalitní prezentace, promyšlená komunikace se zájemci, bezpečné smlouvy, úschova kupní ceny a správný postup na katastru. Každý z těchto kroků může ovlivnit výsledek.
Projekt Realiťák roku pomáhá veřejnosti lépe se orientovat v realitních službách a vybírat si prověřené realitní makléře, kteří mohou být při prodeji, koupi i pronájmu nemovitosti důležitou oporou.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě posiluje důvěru v kvalitní realitní služby. Cílem projektu je nejen oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice, ale také pomáhat veřejnosti lépe se orientovat při prodeji, koupi a pronájmu nemovitostí.
Projekt Realiťák roku propojuje odborné hodnocení, zkušenosti z praxe, regionální znalost a osvětu pro veřejnost. Díky tomu pomáhá lidem vybírat si prověřené realitní makléře a předcházet chybám, které mohou při realitních transakcích vzniknout.
Projekt probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová