14.9.2026 14:36
Stavební novela prošla 9. září 2026 Parlamentem a míří k prezidentovi. Pro kupující novostaveb, developery, realitní makléře i společenství vlastníků přitom není nejdůležitější jen často zmiňovaný rok 2028. Část změn – včetně možnosti vydat kolaudační rozhodnutí prostřednictvím autorizovaného inspektora a širšího zastupování vlastníků jednotek přes SVJ – má začít platit už prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po vyhlášení zákona. Pokud bude novela dokončena a vyhlášena, může se proto do realitních obchodů promítnout výrazně dříve než samotná reorganizace stavebních úřadů.
Aktualizace k 12. září 2026
Poslanecká sněmovna 9. září 2026 setrvala na původním návrhu zákona poté, co Senát novelu zamítl. Zákon byl 11. září 2026 doručen prezidentovi. V okamžiku přípravy tohoto článku ještě není doložen podpis prezidenta ani vyhlášení zákona. Popsané změny proto zatím nejsou účinným právem. U termínů navázaných na vyhlášení nelze zatím určit konkrétní datum účinnosti.
Největším rizikem při vysvětlování stavební novely veřejnosti je zjednodušení, že „nový systém začne v roce 2028“. Taková informace by byla zavádějící. Schválené znění totiž pracuje s několika různými termíny účinnosti.
1. První den měsíce následujícího po vyhlášení zákona
Do této skupiny patří mimo jiné změna § 183 týkající se zastupování vlastníků jednotek prostřednictvím SVJ a také balík změn týkajících se kolaudace a pravomocí autorizovaných inspektorů.
2. 1. ledna 2027
To je obecný termín účinnosti novely. Od tohoto data má vzniknout také Úřad rozvoje území a nový systém se začne uplatňovat například u vyhrazených staveb.
3. 1. ledna 2028
Od tohoto data mají vzniknout úřady rozvoje území krajů a dojít k plné územní integraci stavební správy. U běžných staveb proto budou během roku 2027 ještě fungovat současné obecní a krajské stavební úřady v přechodném režimu.
Právě první z těchto termínů je pro realitní praxi snadno přehlédnutelný. Pokud by byl zákon například vyhlášen ještě během září 2026, vybraná ustanovení navázaná na vyhlášení by podle schváleného znění nabyla účinnosti již 1. října 2026. Jde pouze o příklad – skutečný termín bude možné určit až podle data vyhlášení zákona.
„Pro kupujícího novostavby není rozhodující jen datum 1. ledna 2028. Pokud bude novela vyhlášena dříve, část pravidel pro kolaudaci a zastupování vlastníků může začít fungovat už prvním dnem následujícího měsíce. Právě proto je potřeba číst smlouvu stejně pozorně jako harmonogram stavby,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Jednou z nejpraktičtějších změn pro developerské projekty je úprava § 230 stavebního zákona. Podle parlamentem schváleného znění bude moci kolaudační rozhodnutí na základě žádosti stavebníka nebo vlastníka stavby vydat vedle stavebního úřadu také autorizovaný inspektor.
Nejde přitom jen o posudek nebo soukromé potvrzení, které by stavebnímu úřadu sloužilo jako jeden z podkladů. Novela rozšiřuje postavení autorizovaného inspektora tak, že má za podmínek stanovených zákonem vést správní řízení obdobně jako stavební úřad a následně vydat samotné kolaudační rozhodnutí.
Ministerstvo pro místní rozvoj změnu vysvětluje jako cestu k urychlení závěrečné fáze výstavby. Právě období mezi faktickým dokončením stavby a možností jejího řádného užívání může být klíčové pro předání bytů, čerpání úvěrů, zápisy do katastru i další nakládání s nemovitostí.
Co se tedy mění?
Pro realitní obchod je důležitá ještě jedna změna, o které se mluví méně. Schválené znění doplňuje do § 235 pravidlo, podle něhož odvolání proti kolaudačnímu rozhodnutí nemá odkladný účinek.
To může mít praktický význam zejména u velkých developerských projektů, kde je na kolaudaci navázána řada dalších kroků – předávání jednotek, splatnost části kupní ceny, čerpání hypotečních úvěrů nebo další smluvní termíny.
Neznamená to samozřejmě, že by odvolací nebo soudní ochrana zmizela. Znamená to však, že samotné podání odvolání nebude automaticky blokovat účinky kolaudačního rozhodnutí. I tato změna proto může ovlivnit způsob, jakým budou nastaveny harmonogramy a smluvní podmínky developerských obchodů.
„Největší praktickou chybou by bylo zaměnit reformu stavebních úřadů za datum, od kterého se mění všechny stavební procesy. U developerského obchodu může několik měsíců znamenat zásadní rozdíl pro předání bytu, čerpání hypotéky i splatnost části kupní ceny,“ upozorňuje Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Samotná legislativní změna automaticky neznamená, že se musí měnit každý developerský kontrakt. Velmi důležité ale bude zkontrolovat, jak přesně smlouva definuje kolaudaci a na jaký okamžik váže další povinnosti stran.
Ve smlouvách se mohou objevovat například formulace, které výslovně pracují s „kolaudačním rozhodnutím vydaným stavebním úřadem“. Pokud právní řád následně připustí vydání stejného typu rozhodnutí také autorizovaným inspektorem, příliš úzká smluvní formulace může vytvořit zbytečný prostor pro nejasnosti.
Kupujete byt od developera?
Samotný hezký byt a cena nestačí. Před podpisem smlouvy prověřte také povolení projektu, harmonogram, způsob kolaudace, sankce, předání, vady i podmínky financování.
U koupě financované hypotečním úvěrem doporučujeme nespoléhat pouze na obecný předpoklad, že legislativní změna automaticky změní i seznam dokumentů požadovaných bankou. Právně platné kolaudační rozhodnutí je jedna věc, konkrétní podmínky čerpání sjednané v úvěrové dokumentaci věc druhá.
Pokud má být u projektu využita nová cesta přes autorizovaného inspektora, měl by developer i kupující včas ověřit, zda je dokumentace a časování čerpání hypotéky nastaveno odpovídajícím způsobem.
Další časté zjednodušení může znít: „Projekt jsme zahájili podle starých pravidel, takže podle nich také skončí.“ Ani na to se ale nelze bez dalšího spoléhat.
Schválená novela obsahuje rozsáhlá přechodná ustanovení. Obecné pravidlo pro řízení a postupy zahájené a nedokončené před účinností novely stanoví jejich dokončení podle stavebního zákona ve znění účinném po nabytí účinnosti novely, pokud konkrétní přechodné ustanovení nestanoví jinak.
Právě slova „není-li stanoveno jinak“ jsou důležitá. Přechodný režim není možné posoudit jednou větou pro všechny stavby. U konkrétního developerského projektu je potřeba vědět:
Pro kupujícího to znamená, že otázka „kdy bude byt zkolaudovaný?“ by měla být doplněna také o otázku „podle jakého přechodného režimu developer postupuje a kdo bude kolaudaci vyřizovat?“.
Druhou změnou, která se může dotknout velkého počtu majitelů bytů, je novelizace § 183 stavebního zákona.
Podle současné úpravy platí, že pokud je stavebníkem společenství vlastníků jednotek, zastupuje v řízení vlastníky jednotek, kteří jsou jeho účastníky. Schválené znění tuto podmínku rozšiřuje: jsou-li vlastníci jednotek účastníky řízení, bude jejich zástupcem SVJ.
Jde tedy o širší zákonné zastupování než dnes. Praktickým cílem je mimo jiné omezit situace, kdy stavební úřad musí u jednoho bytového domu komunikovat jednotlivě s desítkami nebo stovkami vlastníků.
Zároveň zůstává zachována důležitá pojistka pro jednotlivého vlastníka. Vlastník může stavebnímu úřadu oznámit, že nadále nechce být prostřednictvím SVJ zastupován. Zastoupení pak zanikne okamžikem, kdy oznámení stavebnímu úřadu dojde.
Co by měla SVJ prakticky připravit?
Pro člověka, který byt teprve kupuje, je to zároveň další důvod, proč si před koupí prověřit, jak dané SVJ funguje. Aktivní a dobře organizované společenství může mít na hodnotu i praktické užívání bytu velmi výrazný vliv.
→ Jak prověřit SVJ před koupí bytu: fond oprav, úvěry, dluhy a plánované rekonstrukce
Realitní makléř samozřejmě nenahrazuje právníka, stavební úřad ani autorizovaného inspektora. U prodeje novostaveb a relativně nových bytů by ale měl vědět, že se procesní prostředí mění a že některé dosud běžné otázky bude potřeba klást jinak.
Potřebujete při koupi nebo prodeji zkušeného realitního makléře?
Projekt Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti najít prověřené realitní profesionály napříč Českou republikou.
Právě v přechodném období bude důležité dávat pozor na příliš kategorická tvrzení.
„Všechno začne až v roce 2028.“
Ne. Některá ustanovení mají nabýt účinnosti už prvním dnem měsíce následujícího po vyhlášení zákona, obecná účinnost je nastavena na 1. ledna 2027 a část institucionální reformy až na 1. ledna 2028.
„Kolaudaci bude dál dělat jen stavební úřad.“
Po účinnosti příslušné části novely bude moci kolaudační rozhodnutí za zákonných podmínek vydat také autorizovaný inspektor.
„Když bylo řízení zahájeno před novelou, dokončí se automaticky podle starých pravidel.“
Takový obecný závěr není správný. Je nutné zkontrolovat konkrétní přechodné ustanovení.
„Když vlastníka zastupuje SVJ, nemůže s úřadem jednat sám.“
Novela zachovává možnost vlastníka oznámit stavebnímu úřadu, že prostřednictvím SVJ již zastupován být nechce.
Novela zatím není účinná, a není proto důvod chovat se, jako by nové procesy již platily. Je ale rozumné počítat s tím, že u projektů dokončovaných v následujících měsících může ke změně pravidel dojít ještě během jejich realizace.
Pokud dnes rezervujete nebo kupujete novostavbu s předáním na konci roku 2026 nebo během roku 2027, doporučujeme před podpisem zjistit minimálně:
Další praktický přehled najdete v našem článku Nový stavební zákon: co se mění pro vlastníky, kupující a prodávající nemovitostí.
Kolaudace bývá veřejností vnímána především jako poslední administrativní krok stavby. V realitním obchodě je však často bodem, na který se váže několik finančně i právně zásadních událostí současně.
Může rozhodovat o tom, kdy se byt začne předávat, kdy kupující uvolní další část vlastních prostředků, kdy banka umožní další čerpání úvěru, kdy lze nemovitost standardně užívat a jak rychle může developer uzavírat celý projekt.
Možnost využít autorizovaného inspektora proto může být v praxi významná, pokud skutečně zkrátí čekání v závěrečné fázi výstavby. Současně ale vytváří potřebu upravit smluvní vzory, interní postupy developerů, bankovní checklisty a způsob, jakým o procesu komunikují realitní makléři.
Novela tak může začít ovlivňovat konkrétní obchody mnohem dříve, než se na dveřích stavebních úřadů změní jejich názvy.
Hlavní doporučení projektu Realiťák roku
U novostaveb dokončovaných na přelomu let 2026 a 2027 nepracujte jen s rokem dokončení stavby. Zkontrolujte konkrétní datum účinnosti příslušné části novely, přechodný režim projektu, přesné znění kupních a budoucích kupních smluv a návaznost kolaudace na hypotéku, předání a platby.
Ne. K 12. září 2026 novela prošla Parlamentem a byla doručena prezidentovi, ale ještě není doložen její podpis a vyhlášení. Příslušná pravidla proto zatím nejsou účinná.
Podle parlamentem schváleného znění patří příslušná ustanovení mezi ta, která mají nabýt účinnosti prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po vyhlášení zákona. Přesné datum proto bude možné určit až po vyhlášení.
Ne. Novela pracuje s několika termíny. Obecná účinnost je nastavena na 1. ledna 2027, zatímco plná územní integrace a vznik úřadů rozvoje území krajů jsou plánovány na 1. ledna 2028. Některé dílčí změny mají být účinné ještě dříve.
Ne. Podle schváleného znění má autorizovaný inspektor za stanovených podmínek vést správní řízení obdobně jako stavební úřad a vydat samotné kolaudační rozhodnutí.
Ano, novela však stanoví, že odvolání proti kolaudačnímu rozhodnutí nemá odkladný účinek. Samotné podání odvolání tedy nebude automaticky blokovat účinky rozhodnutí.
Je nutné posoudit jejich konkrétní stav a příslušná přechodná ustanovení. Nelze automaticky předpokládat, že projekt dokončí všechny procesy podle pravidel platných při zahájení výstavby.
Podle schváleného znění bude SVJ zastupovat vlastníky jednotek, jsou-li účastníky řízení, nikoli pouze v situaci, kdy je samo SVJ stavebníkem. Jednotlivý vlastník si však zachová možnost oznámit stavebnímu úřadu, že již prostřednictvím SVJ zastupován být nechce.
Neexistuje univerzální odpověď pro všechny smlouvy. Je však vhodné ověřit, zda smlouva zbytečně neváže kolaudaci pouze na rozhodnutí „stavebního úřadu“ a zda správně pracuje s návazností na předání, platby a financování.
Je potřeba odlišit právní platnost rozhodnutí od konkrétních smluvních podmínek banky pro čerpání úvěru. U projektu, který bude novou možnost využívat, je proto vhodné požadavky banky předem zkontrolovat.
Článek odpovídá legislativnímu stavu známému k 12. září 2026. Protože zákon zatím nebyl vyhlášen, doporučujeme před praktickým použitím ověřit, zda mezitím skončila prezidentská fáze, zda byl zákon vyhlášen a jaké konkrétní datum účinnosti se vztahuje na jednotlivá ustanovení.
Informační poznámka: Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní, daňové, finanční ani stavebně-technické posouzení konkrétního případu. U smluv a probíhajících řízení doporučujeme vycházet z aktuálního znění právních předpisů a konkrétních okolností projektu.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe se orientovat na realitním trhu, poznat kvalitní realitní službu a najít prověřené realitní profesionály napříč Českou republikou. Součástí projektu je také vzdělávání veřejnosti a pravidelné sledování změn, které mohou ovlivnit kupující, prodávající, vlastníky nemovitostí i realitní makléře.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře, ale také zvyšovat kvalitu a transparentnost českého realitního trhu a převádět složitá legislativní, ekonomická a tržní témata do praktických informací využitelných při skutečných realitních transakcích.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský