11.9.2026 7:31
Český realitní trh dnes ovlivňuje především zásadní legislativní posun. Poslanecká sněmovna přehlasovala Senát a novela stavebního zákona míří k prezidentovi. Z nájemního trhu zároveň přicházejí čísla Heimstadenu, který v Česku vlastní téměř 40 tisíc bytů, a v pražských Vršovicích začala rozsáhlá proměna bývalého areálu Koh-i-noor na novou městskou čtvrť s přibližně 600 jednotkami.
Dnešní Realitní puls vychází z aktuálně publikovaných článků, analýz a veřejných zdrojů. Projekt Realiťák roku k nim přidává vlastní komentář a pohled na to, co aktuální dění znamená pro kupující, prodávající, investory, developery, pronajímatele, nájemce a realitní makléře.
V dnešním Realitním pulsu
Přejděte rovnou na téma, které vás zajímá.
Stavební novela Nájemní bydlení Koh-i-noor Dopady na trh Shrnutí
Nejdůležitější dnešní zpráva pro český realitní a stavební trh přichází z legislativy. Poslanecká sněmovna 9. září 2026 přehlasovala zamítavé stanovisko Senátu a znovu schválila rozsáhlou novelu stavebního zákona.
Ministerstvo pro místní rozvoj následně 10. září potvrdilo, že novelu nyní dostane k podpisu prezident republiky.
Důležité je přesně rozlišovat jednotlivé fáze legislativního procesu. Novela byla schválena Parlamentem, ale v okamžiku přípravy tohoto Realitního pulsu ji ještě nelze označovat za účinnou právní úpravu. Dalšími kroky jsou podpis prezidenta a následné vyhlášení ve Sbírce zákonů. Teprve podle definitivně vyhlášeného znění bude možné přesně pracovat s účinností jednotlivých změn.
MMR novelu prezentuje především prostřednictvím principu „1 úřad – 1 řízení – 1 razítko“. Cílem má být omezení roztříštěnosti postupů, rychlejší rozhodování a vyšší předvídatelnost povolování staveb.
Významnější změny se týkají také organizace stavební správy, územního plánování, postavení obcí a krajů, některých postupů při ochraně veřejných zájmů a soudního přezkumu stavebních rozhodnutí.
Co tvrdí MMR: nový model má omezit situace, kdy stavebník řeší několik různých řízení a institucí, a převést odpovědnost za výsledné rozhodnutí do přehlednějšího systému.
Co zaznívá od kritiků: odpůrci novely upozorňují především na centralizaci stavební správy, postavení samospráv a možné oslabení některých kontrolních mechanismů. Tyto výhrady jsou součástí odborné a politické debaty, nikoliv popisem současného právního stavu.
Jak to čte projekt Realiťák roku: samotné schválení novely ještě automaticky neznamená rychlejší výstavbu ani levnější bydlení. Praktický výsledek bude záviset na kvalitě implementace, kapacitách úřadů, digitalizaci, územních plánech, připravenosti projektů a na tom, zda systém skutečně zkrátí dobu mezi přípravou projektu a zahájením výstavby.
„Pro veřejnost je nyní důležité nepodlehnout dojmu, že se pravidla ze dne na den změnila. Novela prošla Parlamentem, ale před konkrétním rozhodnutím o stavbě, rekonstrukci nebo koupi pozemku je vždy potřeba ověřovat skutečně platná a účinná pravidla. Právě u nemovitostí může špatně pochopený legislativní přechod způsobit velmi drahou chybu,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.
Co znamená stavební zákon pro běžného vlastníka nebo kupujícího?
Projekt Realiťák roku připravil praktického průvodce pro kupující, prodávající, vlastníky domů i zájemce o stavební pozemek.
Druhé dnešní téma ukazuje rozsah profesionálního nájemního bydlení v České republice.
Podle údajů zveřejněných 10. září serverem Newstream s odkazem na ČTK a firemní hospodářské údaje dosáhl Heimstaden Czech za rok 2025 čistého zisku 5,51 miliardy Kč.
Tržby z pronájmu a služeb nájemníkům dosáhly 5,64 miliardy Kč. Společnost vlastní v České republice přibližně 40 tisíc bytů a podle zveřejněných údajů v nich žije zhruba 75 tisíc lidí.
Velká část portfolia se nachází v Moravskoslezském kraji a vychází z někdejšího bytového fondu OKD.
Co je na zprávě důležité pro realitní trh: profesionální nájemní bydlení už není pouze okrajovým segmentem nebo záležitostí několika nových BTR projektů v Praze a Brně. V některých regionech jde o velmi významnou část místního bytového trhu.
Velký vlastník může mít oproti jednotlivému pronajímateli jiné možnosti financování oprav, správy, energetických renovací nebo digitalizace služeb. Současně ale koncentrace tisíců bytů u jednoho vlastníka znamená, že jeho cenová, investiční a provozní rozhodnutí mohou mít lokálně širší dopad.
„Český nájemní trh se postupně mění. Vedle drobných vlastníků vidíme stále více profesionální správy a velkých portfolií. Pro nájemce je ale bez ohledu na velikost pronajímatele nejdůležitější kvalita bytu, srozumitelná smlouva, předvídatelné náklady a férová komunikace,“ říká Petr Makovský, zakladatel projektu Realiťák roku a výkonný ředitel Reality.iDNES.cz.
Aktuální tržní kontext nájemního bydlení ukazují také ověřená data projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz. V červenci 2026 dosáhla celorepubliková nabídková cena nájemních bytů 332 Kč/m² a průměrná doba v nabídce klesla na 23 dní.
Podrobnější přehled najdete v analýze Realitní trh v červenci 2026.
Pražské Vršovice čeká jedna z výraznějších proměn velkého průmyslového areálu.
Developerská společnost PSN oznámila zahájení stavebních prací v bývalém areálu továrny Koh-i-noor. Podle informací samotného developera se téměř dvouhektarové území postupně změní na novou část Vršovic.
Celý projekt má nabídnout přibližně 600 rezidenčních jednotek a 30 komerčních prostor. Součástí mají být nové pěší trasy, veřejný prostor, zeleň, obchody, kavárny, restaurace a služby.
Projekt zároveň zachovává část industriálního dědictví. Zůstat mají památkově chráněné objekty i charakteristický tovární komín.
V první etapě plánuje PSN nabídnout 125 jednotek v rekonstruované budově při Vršovické ulici a necelých 220 jednotek v sousední novostavbě. Většinu mají tvořit menší dispozice 1+kk a 2+kk, přibližně čtvrtina nabídky má být podle developera určena pro větší rodinné bydlení.
Celkové stavební náklady firma uvádí přibližně tři miliardy korun. Prodej první etapy má začít na začátku roku 2027 a první obyvatelé se mají podle současného plánu nastěhovat ve druhé polovině roku 2029.
Důležité upozornění: harmonogram, počet jednotek a investiční náklady jsou údaje developera a mohou se v průběhu realizace měnit.
Pohled projektu Realiťák roku: Koh-i-noor je dalším příkladem toho, jak se v českých městech mění hodnota bývalých průmyslových areálů. Pro kupující ale není důležité pouze to, kolik nových bytů vznikne. Rozhoduje také doprava, služby, veřejný prostor, zeleň, školy, budoucí výstavba v okolí a celkové propojení nové části s existující čtvrtí.
Kupujete byt od developera?
Prověřujte nejen byt, ale také smlouvu, harmonogram výstavby, financování projektu, okolní development a budoucí podobu celé lokality.
Při koupi domu, pozemku nebo novostavby sledujte nejen cenu a hypotéku. Stavebně-právní stav nemovitosti a budoucí vývoj lokality mohou mít na hodnotu koupě stejně velký dopad.
Stavební dokumentace, kolaudace, skutečný stav domu a zápis v katastru budou dál patřit mezi zásadní podklady při bezpečném prodeji. Legislativa sama neodstraní problém nepovolených přístaveb nebo chybějící dokumentace.
Výsledky velkého nájemního vlastníka potvrzují, že rezidenční nájemní bydlení je významnou investiční třídou. Výnos je ale nutné vždy hodnotit společně s provozními náklady, opravami, financováním a dlouhodobým stavem portfolia.
Schválení stavební novely Parlamentem je zásadním legislativním milníkem. Praktický efekt však bude záviset na finálním vyhlášeném znění, účinnosti, metodice a reálném fungování nové stavební správy.
Profesionální správa velkých portfolií bude stále významnější součástí českého nájemního trhu. Pro nájemce zůstávají rozhodující zejména smluvní podmínky, náklady, technický stav bytu a kvalita správy domu.
Makléř musí stále více rozumět nejen ceně nemovitosti, ale také stavebnímu právu, dokumentaci, územnímu rozvoji, developerským projektům a fungování nájemního trhu. Právě tyto souvislosti často rozhodují o bezpečnosti obchodu.
Řešíte koupi, prodej nebo pronájem?
Na webu projektu Realiťák roku najdete kvalitní realitní makléře z celé České republiky i praktické informace pro bezpečnější rozhodování o nemovitostech.
Parlamentní projednání bylo dokončeno poté, co Poslanecká sněmovna 9. září 2026 přehlasovala zamítavé stanovisko Senátu. Novela následně míří k prezidentovi.
Ne. V okamžiku přípravy tohoto článku ji nelze označovat za účinnou. Je potřeba sledovat podpis prezidenta, vyhlášení ve Sbírce zákonů a následnou účinnost definitivního znění.
Jde o princip, kterým MMR popisuje snahu soustředit povolování staveb do přehlednějšího procesu, aby stavebník nemusel samostatně řešit několik na sebe navazujících řízení.
Podle zveřejněných údajů vlastní společnost přibližně 40 tisíc bytů, převážně v Moravskoslezském kraji.
Podle developera má v celém areálu postupně vzniknout přibližně 600 rezidenčních jednotek, zhruba 30 komerčních prostor, nové pěší trasy, veřejná prostranství a zeleň.
Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.
Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu nemovitosti vysoké finanční a právní důsledky.
Dnešní Realitní puls dobře ukazuje, jak široký přehled dnes kvalitní realitní makléř potřebuje. Musí sledovat legislativu a umět rozlišit schválený zákon od skutečně účinného pravidla, rozumět vývoji nájemního trhu a současně umět klientovi vysvětlit, jak nový development nebo proměna celého území může ovlivnit budoucí hodnotu nemovitosti. Profesionální realitní služba proto stále více znamená schopnost spojovat právní, technické, finanční a lokální informace do jednoho bezpečného rozhodnutí klienta.
Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.
Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz
Monika Lukášová, 
Petr Makovský