Koupě novostavby od developera: 25 věcí, které ověřit před podpisem smlouvy

Koupě novostavby od developera může znamenat moderní bydlení, nižší provozní náklady a možnost přizpůsobit si byt ještě před dokončením. Zároveň ale často podepisujete smlouvy a posíláte první peníze v době, kdy váš budoucí byt ještě fyzicky neexistuje. O to důležitější je prověřit developera, pozemek a povolení stavby, přesnou výměru a standard bytu, harmonogram plateb, podmínky hypotéky, termín dokončení, sankce za zpoždění i pravidla předání a reklamací. Připravili jsme 25 věcí, které je dobré zkontrolovat dřív, než zaplatíte rezervační poplatek a koupíte místo hotového bytu pouze příslib na vizualizaci.

Nový byt bez předchozího majitele, moderní dispozice, nízké provozní náklady, nové technologie a možnost vybrat si některé prvky interiéru. Koupě novostavby od developera může být velmi atraktivní, ale zároveň se výrazně liší od koupě hotového bytu z druhé ruky. Kupující často podepisuje smlouvy v okamžiku, kdy byt ještě fyzicky neexistuje, platí část ceny dlouho před předáním a musí se orientovat v harmonogramu výstavby, standardech, klientských změnách, financování projektu i podmínkách budoucího převodu. Co tedy před koupí novostavby prověřit, abyste nekupovali pouze vizualizaci a příslib budoucího bydlení?

Rychlá odpověď

Při koupi novostavby nestačí vybrat dispozici, patro a orientaci bytu. Je potřeba prověřit developera, vlastnictví pozemku, povolení stavby, způsob financování projektu, přesnou specifikaci kupované jednotky, standard vybavení, možnost klientských změn, podmínky rezervace, budoucí kupní smlouvu, harmonogram plateb, termín dokončení, sankce za zpoždění, pravidla předání, reklamace vad i budoucí náklady spojené se správou domu.

Zvláštní pozornost si zaslouží situace, kdy kupujete byt ještě před jeho dokončením. V takovém případě fyzicky nekontrolujete hotovou nemovitost, ale rozhodujete se podle smluv, projektu, půdorysů, vizualizací a důvěryhodnosti developera.

Čím dříve v projektu kupujete, tím větší může být výběr jednotek a někdy i cenová výhoda. Současně ale přebíráte větší část rizika spojeného s výstavbou, termínem dokončení a podobou výsledného bytu.

Koupě novostavby je jiný obchod než koupě hotového bytu

Při koupi běžného staršího bytu si můžete nemovitost prohlédnout, objednat technickou inspekci, zkontrolovat stav domu, získat dokumenty SVJ a poměrně přesně víte, co kupujete.

U developerského projektu může být situace úplně jiná.

Kupující může podepisovat první smlouvu ve chvíli, kdy:

• je na pozemku pouze stavební jáma,
• je dokončena hrubá stavba,
• byt ještě nemá finální dispozici,
• nejsou dokončeny společné prostory,
• není možné ověřit skutečný výhled z oken,
• teprve se vybírají materiály a standardy,
• SVJ ještě neexistuje,
• kupující financuje část ceny před dokončením stavby.

Proto musí mnohem větší část kontroly proběhnout na základě dokumentů.

„U novostavby je velmi snadné zamilovat se do vizualizace. Jenže kupující potřebuje především vědět, co přesně mu developer slíbil ve smlouvě. Rozměr bytu, standard, terasa, parkování, termín dokončení nebo způsob řešení vad musí být popsány tak, aby se o ně bylo možné později opravdu opřít,“ říká Monika Lukášová, ředitelka projektu Realiťák roku.

1. Prověřte samotného developera

Začněte u společnosti, která projekt staví nebo prodává.

Zajímejte se zejména o:

• jak dlouho developer působí na trhu,
• jaké projekty již dokončil,
• zda byly dokončeny v deklarovaných termínech,
• jak probíhaly reklamace,
• zda nejsou dostupné informace o závažných sporech,
• kdo je vlastníkem developerské společnosti,
• zda projekt realizuje přímo známá společnost, nebo účelově založená firma,
• jaké má společnost finanční zázemí.

Samostatná projektová společnost není automaticky problém. V developmentu jde o běžný model. Kupující by ale měl vědět, s jakou právnickou osobou smlouvu skutečně uzavírá a jaké má tato společnost zázemí.

Podívejte se na dokončené projekty

Neomezujte se pouze na fotografie na webu developera. U již dokončených projektů lze zjistit mnohem více:

• jak vypadají společné prostory po několika letech,
• jak stárne fasáda,
• jak je řešena zeleň,
• zda funguje parkování,
• jak působí okolí projektu,
• zda obyvatelé řešili opakované vady.

2. Zjistěte, kdo vlastní pozemek

Je důležité prověřit, zda developer nebo příslušná projektová společnost skutečně vlastní pozemky, na kterých projekt vzniká, případně jaké právní vztahy umožňují výstavbu.

V katastru nemovitostí kontrolujte:

• vlastníka pozemků,
• zástavní práva,
• věcná břemena,
• zákazy zcizení nebo zatížení,
• plomby,
• přístupové pozemky,
• další omezení.

Zástavní právo financující banky u developerského projektu nemusí být nic neobvyklého. Je ale nutné vědět, jak bude konkrétní jednotka ze zástavy uvolněna před převodem na kupujícího.

3. Prověřte stavební povolení a právní stav projektu

Marketingové označení „zahájení prodeje“ neříká samo o sobě nic o tom, v jaké fázi je povolovací proces.

Kupující by měl vědět:

• zda je záměr řádně povolen,
• zda povolení nabylo potřebných právních účinků,
• zda projekt odpovídá povolené dokumentaci,
• zda jsou vyřešena potřebná napojení a infrastruktura,
• zda nejsou známé zásadní překážky výstavby.

U projektu kupovaného velmi brzy může být část procesu stále otevřená. To nemusí automaticky znamenat, že je projekt špatný, ale riziko musí odpovídat smlouvě a harmonogramu plateb.

Více o stavebně-právních souvislostech najdete v článku Stavební zákon v roce 2026: co musí vědět kupující a vlastníci nemovitostí.

4. Zjistěte, jak je projekt financován

Velké developerské projekty bývají financovány kombinací vlastního kapitálu developera, bankovního úvěru a plateb budoucích kupujících.

Kupující by měl rozumět alespoň základnímu principu:

• zda projekt financuje banka,
• jak jsou nastaveny platby kupujících,
• zda se cena platí postupně podle výstavby,
• nebo zda se větší část doplácí až před převodem,
• jak je řešena situace při nedokončení projektu.

Čím větší část ceny kupující platí dlouho před dokončením, tím důležitější je právní kontrola celého mechanismu.

5. Nepodepisujte rezervaci pouze podle vizualizace

Rezervační smlouva může působit jako jednoduchý formulář, ale už v této fázi může kupující přijímat významné závazky.

Před podpisem zkontrolujte:

• přesné označení projektu a jednotky,
• rezervační cenu,
• celkovou kupní cenu,
• výši rezervačního poplatku,
• zda se poplatek započítává do kupní ceny,
• za jakých okolností se vrací,
• co se stane při neschválení hypotéky,
• co se stane, pokud developer projekt nedokončí,
• do kdy musí být podepsána další smlouva.

Podrobnější principy rezervace vysvětluje článek Jak funguje rezervační smlouva a co do ní nepatří.

6. Nechte zkontrolovat smlouvu o budoucí kupní smlouvě

U rozestavěných projektů se často používá smlouva o budoucí kupní smlouvě nebo jiný obdobný smluvní mechanismus.

Tato smlouva může určovat podmínky na mnoho měsíců nebo dokonce let dopředu.

Musí být jasné zejména:

• co přesně developer postaví,
• co přesně kupující získá,
• za jakou cenu,
• kdy se bude podepisovat kupní smlouva,
• jaké musí být splněny podmínky,
• jak lze měnit projekt,
• co se stane při zpoždění,
• co se stane při podstatné změně bytu,
• jaké sankce mají obě strany.

Pokud je smlouva složitá, není rozumné spoléhat na to, že „to tak mají všichni“. Standardní smlouva developera je připravena především pro jeho projekt. Kupující potřebuje vědět, jaká práva a rizika z ní vyplývají právě pro něj.

7. Zkontrolujte možnost jednostranných změn projektu

Developerská smlouva často připouští určitou možnost změnit projekt během výstavby.

Důvodem mohou být:

• technické požadavky,
• změny dodavatelů,
• nedostupnost materiálů,
• požadavky úřadů,
• optimalizace konstrukce.

Pro kupujícího je důležité zjistit, jak široké toto právo je.

Rozdíl je mezi tím, když developer nahradí obklad srovnatelným materiálem, a tím, když může zásadně změnit dispozici, rozměr terasy nebo umístění okna.

8. Ověřte přesnou podlahovou plochu

U novostaveb se může objevit několik různých údajů o ploše:

• podlahová plocha jednotky,
• užitná plocha,
• vnitřní plocha,
• plocha terasy nebo balkonu,
• plocha sklepa,
• prodejní plocha používaná v marketingu.

Tyto pojmy nemusí znamenat totéž.

Ve smlouvě musí být jasné, podle jakého údaje je byt definován a co všechno kupní cena zahrnuje.

9. Zjistěte, co se stane při změně výměry

Skutečná plocha dokončeného bytu se může mírně lišit od projektu.

Smlouva by měla určit:

• jak velká odchylka je přípustná,
• zda se při změně plochy mění kupní cena,
• podle jaké ceny za metr čtvereční,
• od jaké odchylky může kupující požadovat jiné řešení.

U bytu za několik milionů korun může i relativně malá změna plochy představovat významnou částku.

10. Půdorys kontrolujte mnohem podrobněji než jen podle dispozice

Označení 2+kk nebo 3+kk je pouze začátek.

Na půdorysu sledujte:

• skutečné rozměry jednotlivých místností,
• šířku chodeb,
• umístění dveří,
• směr jejich otevírání,
• rozměry oken,
• umístění radiátorů nebo konvektorů,
• instalační šachty,
• nosné konstrukce,
• přípravu kuchyně,
• prostor pro pračku a sušičku,
• možnost umístění běžného nábytku.

Místnost o velikosti 10 m² může být praktická, ale také obtížně zaříditelná, pokud má několik dveří a nevhodně umístěná okna.

11. Prověřte orientaci bytu a skutečný výhled

Vizualizace často ukazuje projekt v ideálním světle. Kupující by měl porovnat marketingové materiály s reálným umístěním budovy.

Prověřte:

• světové strany,
• vzdálenost od sousedního domu,
• budoucí zástavbu,
• silnici, železnici nebo tramvaj,
• výhled z konkrétního patra,
• umístění kontejnerů,
• vjezd do podzemní garáže,
• technické zázemí,
• dětské hřiště nebo komerční provozy.

Byt s krásnou vizualizací zeleně může po dokončení hledět přímo na další plánovanou etapu projektu.

12. Zajímejte se o všechny další etapy výstavby

Developerská lokalita často nevznikne najednou.

První obyvatelé se mohou nastěhovat, zatímco vedle jejich domu se další dva nebo tři roky staví.

Zjistěte:

• kolik etap má projekt,
• kdy se mají stavět,
• co vznikne vedle vašeho domu,
• kudy povede stavební doprava,
• kdy bude dokončena zeleň,
• kdy vzniknou obchody a služby prezentované v marketingu.

„Kupující by neměl hodnotit jen samotný byt, ale i budoucí fungování celé lokality. U velkého developerského projektu může být zásadní, co se bude stavět v dalších etapách, kde bude vjezd do garáží nebo zda slibovaná občanská vybavenost skutečně vznikne ve stejné době jako první byty,“ upozorňuje Petr Makovský, výkonný ředitel portálu Reality.iDNES.cz a zakladatel projektu Realiťák roku.

13. Standard vybavení musí být přesný

Formulace „nadstandardní koupelna“ nebo „kvalitní podlahy“ je příliš obecná.

Standard by měl co nejpřesněji určit:

• typ podlahy,
• obklady a dlažbu,
• sanitární vybavení,
• vodovodní baterie,
• interiérové dveře,
• vstupní dveře,
• okna,
• stínění nebo přípravu na něj,
• vytápění,
• elektroinstalaci,
• datové rozvody,
• větrání,
• přípravu kuchyňské linky.

Ideální je, pokud jsou konkrétní materiály a výrobky součástí přílohy smlouvy nebo jednoznačně definovaného standardu.

14. Zjistěte pravidla klientských změn

Koupě v rané fázi může umožnit přizpůsobit byt vlastním potřebám.

Typické klientské změny zahrnují:

• jinou podlahu,
• jiné obklady,
• změnu sanity,
• posun zásuvek,
• změnu elektroinstalace,
• úpravu příček,
• jiné dveře,
• přípravu pro klimatizaci.

Prověřte ale:

• do kdy lze změny objednat,
• jak se oceňují,
• zda platíte jen rozdíl ceny, nebo také administrativní poplatek,
• zda změny ovlivní termín dokončení,
• co se stane, pokud změnu developer technicky odmítne.

15. Cena bytu nemusí být konečný rozpočet

Kupující se často soustředí na cenu uvedenou u jednotky, ale celkový rozpočet může být výrazně vyšší.

Další náklady mohou představovat:

• parkovací stání,
• sklep,
• klientské změny,
• kuchyňská linka,
• svítidla,
• vestavěný nábytek,
• stínění,
• klimatizace,
• hypoteční financování,
• právní kontrola smluv,
• vybavení nového bytu.

Byt za 8 milionů Kč může po doplnění parkování, sklepa, kuchyně a klientských změn znamenat celkovou investici výrazně vyšší.

16. Ověřte přesně parkovací stání

Parkování může mít různé právní podoby.

Může jít například o:

• samostatnou nebytovou jednotku,
• podíl na garážové jednotce,
• společnou část s výhradním užíváním,
• venkovní parkovací místo na samostatném pozemku.

To může ovlivnit budoucí prodej, správu i možnosti samostatného převodu.

Prověřte také fyzické rozměry stání, přístup, sloupy, možnost nabíjení elektromobilu a případné omezení pro větší automobil.

17. Stejně pečlivě prověřte sklep

U sklepa zjistěte:

• jeho právní režim,
• přesnou polohu,
• výměru,
• výšku,
• zabezpečení,
• větrání,
• přístup výtahem nebo schodištěm.

Není dobré zjistit při předání, že „sklep“ představuje pouze malou drátěnou kóji v jiném podlaží, než kupující očekával.

18. Zkontrolujte harmonogram plateb

Developerské projekty používají různé platební modely.

Například:

1. rezervační poplatek,
2. část ceny po podpisu budoucí smlouvy,
3. další část po dosažení určité fáze výstavby,
4. doplatek před podpisem kupní smlouvy nebo převodem.

Každá platba musí navazovat na jasně popsaný smluvní krok.

Kupující financující hypotékou by měl harmonogram předem konzultovat s bankou nebo hypotečním specialistou. Banka nemusí být schopna financovat každou platbu ve chvíli, kdy ji požaduje developer.

19. Hypotéku řešte dříve než při dokončení stavby

Mezi rezervací a dokončením projektu může uplynout rok nebo dva.

Za tu dobu se mohou změnit:

• úrokové sazby,
• příjem kupujícího,
• hodnota nemovitosti,
• podmínky bank,
• finanční situace domácnosti.

Proto je potřeba vědět, jak dlouho banka dokáže garantovat podmínky a kdy bude nutné financování aktualizovat.

Zvláštní pozornost vyžaduje situace, kdy kupující počítá s prodejem své současné nemovitosti jako zdrojem vlastních prostředků.

20. Termín dokončení musí mít jasná pravidla

Datum v reklamní brožuře není totéž jako smluvní závazek.

Ve smlouvě kontrolujte:

• termín dokončení stavby,
• termín kolaudačního procesu,
• termín podpisu kupní smlouvy,
• termín předání jednotky,
• přípustné prodloužení,
• důvody, které umožňují developerovi termín posunout,
• sankce při významném zpoždění.

Formulace typu „předpokládané dokončení“ poskytuje jinou jistotu než konkrétní smluvní termín doplněný pravidly pro prodlení.

21. Zkontrolujte sankce – nejen ty pro kupujícího

Smlouvy často obsahují velmi přesné sankce, pokud kupující nezaplatí včas.

Stejně důležité je zjistit, co se stane, pokud své povinnosti nesplní developer.

Kontrolujte:

• sankci za prodlení kupujícího,
• sankci za prodlení developera,
• právo odstoupit při dlouhém zpoždění,
• vrácení již zaplacených částek,
• postup při zásadní změně projektu.

Výrazně jednostranně nastavené smlouvy je vhodné konzultovat s advokátem před podpisem, nikoli až při vzniku problému.

22. Zajímejte se o budoucí měsíční náklady

Novostavba bývá spojována s nízkými provozními náklady, ale ani nový byt není bez nákladů.

Zeptejte se na předpokládané:

• náklady na vytápění,
• spotřebu společných prostor,
• výtahy,
• recepci,
• ostrahu,
• garáže,
• úklid,
• správu domu,
• údržbu zeleně,
• servis technologií.

Prémiový projekt s recepcí, rozsáhlou zelení a technologiemi může mít vyšší měsíční náklady než jednoduchý bytový dům.

23. Zjistěte, jak bude fungovat budoucí SVJ

U nového domu ještě často nejsou k dispozici roky zápisů ze shromáždění ani hospodaření SVJ.

O to důležitější je vědět:

• kdo bude prvním správcem domu,
• jaké služby bude poskytovat,
• jaké budou orientační zálohy,
• jaké smlouvy developer uzavře před předáním domu vlastníkům,
• co zůstane ve vlastnictví developera,
• zda budou v domě komerční jednotky,
• jak budou řešena parkovací a společná zařízení.

Velmi důležité je také budoucí prohlášení vlastníka, které vymezí jednotky a společné části domu.

24. Předání bytu nepodceňujte

Okamžik předání je jedna z nejdůležitějších částí celé koupě.

Novostavba neznamená automaticky byt bez vad.

Při předání kontrolujte například:

• podlahy,
• stěny a omítky,
• okna a jejich seřízení,
• dveře,
• obklady a dlažbu,
• spáry a silikon,
• sanitu,
• vodovodní baterie,
• zásuvky a vypínače,
• topení,
• větrání,
• balkon nebo terasu,
• sklep,
• parkovací místo,
• měřidla.

Vyplatí se věnovat předání dostatek času a u dražší nebo složitější nemovitosti přizvat technického inspektora.

Všechny zjištěné vady a nedodělky musí být co nejpřesněji zapsány do předávacího protokolu.

„Přebírání novostavby není slavnostní formalita, při které si jen vezmete klíče. Je to technická kontrola majetku za několik milionů korun. Právě v tomto okamžiku je potřeba zpomalit, projít byt systematicky a všechny vady přesně zaznamenat,“ doplňuje Monika Lukášová.

25. Přesně zjistěte, jak fungují reklamace

Při koupi nového bytu od developera je potřeba rozlišovat zákonnou odpovědnost za vady a případnou dobrovolnou záruku za jakost, kterou developer poskytuje smluvně.

U stavby spojené se zemí pevným základem lze podle občanského zákoníku vytýkat skryté vady v zákonné pětileté lhůtě od nabytí vlastnického práva. Konkrétní práva však závisí také na povaze vady, okamžiku jejího vzniku, smluvních podmínkách a konkrétní situaci.

Developer může vedle zákonné odpovědnosti nabídnout také vlastní záruku za jakost. Je proto důležité zjistit:

• co přesně záruka pokrývá,
• na jak dlouho,
• jak se reklamace podává,
• komu se posílá,
• jak se dokumentuje vada,
• jak probíhá odstranění vady.

Více k vadám nemovitostí najdete v článku Skryté vady po koupi nemovitosti: co dělat, když se problém objeví až po předání.

Co kontrolovat při předpřejímce

Někteří developeři umožňují před samotným právním předáním tzv. technickou předpřejímku. Je to velmi užitečný okamžik pro odhalení vad ještě před nastěhováním.

Praktický checklist:

1. Zkontrolujte rozměry hlavních místností.
2. Porovnejte dispozici s půdorysem.
3. Prohlédněte rovnost stěn.
4. Zkontrolujte povrchy a malbu.
5. Prohlédněte podlahy proti světlu.
6. Otestujte všechna okna.
7. Otestujte balkonové dveře.
8. Zkontrolujte interiérové dveře.
9. Vyzkoušejte zásuvky a vypínače.
10. Zkontrolujte počet zásuvek.
11. Prověřte vodu.
12. Zkontrolujte odpady.
13. Prověřte sanitu.
14. Zkontrolujte obklady a dlažbu.
15. Prověřte topení.
16. Prověřte ventilaci.
17. Zkontrolujte balkon nebo terasu.
18. Zkontrolujte sklep.
19. Zkontrolujte parkovací místo.
20. Všechny vady vyfotografujte.
21. Každou vadu přesně zapište do protokolu.

Novostavba neznamená automaticky bezproblémovou nemovitost

Nový byt má mnoho výhod, ale stále jde o stavební dílo tvořené tisíci jednotlivých prvků a prací různých dodavatelů.

Objevit se mohou například:

• praskliny způsobené sesycháním materiálů,
• poškozené podlahy,
• netěsnosti oken,
• problémy s akustikou,
• nesprávné spádování terasy,
• problémy s odtokem vody,
• vadné obklady,
• nefunkční technologie,
• nedostatky ve společných prostorách.

Důležitější než očekávání absolutní bezchybnosti je kvalitní předávací a reklamační proces.

Co když developer předání výrazně zpozdí

Právě proto je důležité číst smlouvu ještě před podpisem.

Musí z ní být zřejmé:

• co je skutečně prodlení developera,
• které důvody umožňují termín posunout,
• jak dlouhé prodloužení je přípustné,
• zda má kupující nárok na smluvní sankci,
• kdy může od smlouvy odstoupit,
• co se stane se zaplacenými penězi.

Pokud kupující současně končí nájem nebo prodává svou původní nemovitost, měl by mít v harmonogramu časovou rezervu.

Co když developer zkrachuje

Je to jedna z nejzávažnějších obav při koupi rozestavěného projektu.

Proto je důležité už před podpisem vědět:

• komu kupující platí peníze,
• v jaké fázi je platí,
• jaký právní titul k budoucí jednotce má,
• jak je projekt financován,
• jaká zástavní práva na projektu váznou,
• jak je ošetřena situace při nedokončení projektu.

Neexistuje univerzální řešení pro všechny developerské projekty. Právě tato část je jedním z nejsilnějších důvodů pro individuální právní kontrolu smluv.

Je levnější koupit v první fázi projektu?

Někdy ano, ale není to pravidlo.

Developer může během prodeje ceny měnit podle:

• stavu výstavby,
• rychlosti prodeje,
• poptávky,
• vývoje nákladů,
• počtu zbývajících jednotek.

Časná koupě může přinést větší výběr bytů a možnost klientských změn. Kupující ale déle čeká a nese větší část rizika výstavby.

U tématu ceny je proto vhodné porovnat novostavbu také se staršími byty v dané lokalitě. Neplatíte pouze za „novost“, ale za kombinaci lokality, energetického standardu, dispozice, technologií, parkování a budoucích nákladů.

Novostavba versus starší byt

Jak může pomoci realitní makléř

U developerského projektu může kupující snadno získat dojem, že makléře nepotřebuje, protože obchod vede prodejní tým developera.

Je ale důležité rozlišovat, koho daný člověk v transakci zastupuje.

Nezávislý zkušený realitní makléř může kupujícímu pomoci:

• porovnat projekt s jinými nabídkami,
• vyhodnotit cenu v lokalitě,
• zkontrolovat půdorys a praktickou dispozici,
• upozornit na budoucí výstavbu v okolí,
• prověřit základní informace o projektu,
• koordinovat advokáta a hypotečního specialistu,
• pomoci při technické předpřejímce,
• hlídat harmonogram celého nákupu.

Na webu projektu Realiťák roku lze vyhledat prověřené realitní makléře podle regionu a dalších parametrů.

Kompletní checklist: 25 věcí před koupí novostavby

1. Prověřit developera a jeho historii.
2. Prohlédnout dokončené projekty developera.
3. Ověřit vlastníka pozemku.
4. Prověřit zástavní práva a další omezení.
5. Ověřit právní a povolovací stav projektu.
6. Zjistit způsob financování projektu.
7. Zkontrolovat rezervační smlouvu.
8. Nechat zkontrolovat smlouvu o budoucí kupní smlouvě.
9. Prověřit možnost jednostranných změn projektu.
10. Ověřit přesnou definici podlahové plochy.
11. Zjistit pravidla při změně výměry.
12. Detailně zkontrolovat půdorys.
13. Prověřit orientaci a budoucí výhled.
14. Zjistit plán dalších etap výstavby.
15. Zkontrolovat přesný standard vybavení.
16. Prověřit pravidla klientských změn.
17. Spočítat skutečnou konečnou cenu.
18. Prověřit právní a fyzickou podobu parkování.
19. Prověřit sklep.
20. Zkontrolovat harmonogram plateb.
21. Ověřit hypotéku a schopnost banky financovat harmonogram.
22. Zkontrolovat termín dokončení a předání.
23. Zkontrolovat sankce pro obě strany.
24. Prověřit budoucí měsíční náklady a správu domu.
25. Připravit se na technickou kontrolu, předání a reklamace.

Červené vlajky při koupi od developera

• Tlak na okamžité zaplacení rezervačního poplatku bez času na kontrolu smlouvy.
• Nejasné vlastnictví pozemku.
• Nejasný povolovací stav.
• Velmi vysoká platba dlouho před dokončením bez dostatečného právního mechanismu.
• Příliš široké právo developera měnit projekt.
• Neurčitý standard vybavení.
• Nejasná definice plochy.
• Absence pravidel při výrazném zpoždění.
• Výrazné sankce pouze pro kupujícího.
• Neochota poskytnout smlouvy před zaplacením rezervace.
• Nejasná pravidla předání a reklamací.

Stručně řečeno

Novostavba může nabídnout komfortní a energeticky úsporné bydlení bez okamžité rekonstrukce. Kupující ale často rozhoduje o mnohamilionové investici ještě předtím, než má možnost hotový byt skutečně vidět.

Proto je u developerského projektu mimořádně důležitá smluvní dokumentace. Musí být jasné, co kupujete, za kolik, v jaké kvalitě, kdy bude byt dokončen a co se stane, pokud se realita od projektu významně odchýlí.

Nejbezpečnější koupě vzniká kombinací právní kontroly, finanční připravenosti, znalosti trhu a důkladné technické přejímky.

FAQ: nejčastější otázky ke koupi novostavby od developera

Je bezpečné koupit byt ještě před zahájením výstavby?

Může být, ale kupující přebírá větší část rizika než u dokončeného bytu. Je potřeba důkladně prověřit developera, pozemek, povolovací stav, financování projektu, smlouvy, harmonogram plateb a mechanismus pro případ, že projekt nebude dokončen podle plánu.

Musím podepsat smlouvu developera v podobě, kterou mi předloží?

Neznamená to, že každé ustanovení musí být automaticky přijato bez kontroly. Před podpisem je vhodné nechat smlouvu posoudit advokátem a zjistit, zda je prostor pro úpravu podmínek.

Co když bude dokončený byt menší než v projektu?

Rozhodující je smlouva. Měla by stanovit přípustnou odchylku výměry a způsob případného přepočtu kupní ceny. Tuto část je vhodné zkontrolovat ještě před podpisem budoucí smlouvy.

Vyplatí se klientské změny?

Mohou, protože umožní přizpůsobit byt před dokončením a vyhnout se následnému bourání nových konstrukcí. Je ale potřeba znát cenu změn, termíny pro jejich objednání a případné administrativní poplatky developera.

Mám si vzít technika k předání nového bytu?

U větší investice to může být velmi užitečné. Technický odborník dokáže systematicky prověřit povrchy, okna, dveře, instalace, podlahy, terasu a další prvky, kterých si běžný kupující při emotivním převzetí nemusí všimnout.

Jak dlouho lze řešit skryté vady novostavby?

U stavby spojené se zemí pevným základem lze podle aktuálního občanského zákoníku vytýkat skryté vady v pětileté lhůtě od nabytí vlastnického práva. Developer může navíc poskytnout dobrovolnou záruku za jakost. Konkrétní nárok vždy závisí na povaze vady a okolnostech případu.

Co když developer stavbu dokončí pozdě?

Záleží na smluvních podmínkách. Proto musí kupující před podpisem zkontrolovat závazný termín, možné důvody jeho prodloužení, sankce za prodlení a podmínky případného odstoupení.

Je novostavba vždy lepší investice než starší byt?

Ne. Novostavba má často výhodu moderního standardu a nižších počátečních nákladů na opravy, ale bývá dražší. Rozhoduje lokalita, cena, dispozice, kvalita projektu, budoucí náklady a poptávka při dalším prodeji nebo pronájmu.

Co všechno je potřeba započítat do ceny novostavby?

Kromě samotného bytu například parkovací stání, sklep, klientské změny, kuchyň, stínění, svítidla, nábytek, klimatizaci, financování a další vybavení. Celkový rozpočet proto může být výrazně vyšší než základní cena jednotky.

Závěr

Koupě bytu od developera může být velmi dobrou cestou k modernímu bydlení, ale není vhodné ji zjednodušit pouze na výběr dispozice a podpis rezervačního formuláře.

Kupující by měl prověřit samotného developera, pozemek, stavební projekt, financování, všechny smlouvy, přesné parametry jednotky, standard, klientské změny, termíny a budoucí provozní náklady.

A když je stavba dokončena, přichází další důležitý okamžik – technická kontrola a předání. Nový byt může mít vady stejně jako jakékoli jiné stavební dílo a všechny nedostatky je potřeba důsledně dokumentovat.

Čím více informací má kupující ještě před první platbou, tím menší je pravděpodobnost nepříjemného překvapení o několik měsíců nebo let později.

Úplně na závěr

Devátý ročník projektu Realiťák roku dlouhodobě pomáhá veřejnosti lépe poznat kvalitní realitní službu a vybírat makléře podle dostupných informací, regionu, zkušeností, referencí, odborného hodnocení a dalších kritérií.

Cílem projektu není pouze oceňovat nejlepší realitní makléře v České republice. Důležitou součástí je také osvěta pro veřejnost, praktické návody, datové analýzy a upozorňování na chyby, které mohou mít při prodeji, koupi nebo pronájmu vysoké finanční a právní důsledky.

Devátý ročník projektu probíhá pod záštitou Ministerstva pro místní rozvoj, Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky, Senátu Parlamentu České republiky a Hlavního města Prahy.

Kontakt pro veřejnost a média

Monika Lukášová
ředitelka projektu Realiťák roku
E-mail: monika.lukasova@realitakroku.cz

Další zajímavé články z webu projektu Realiťák roku

Pokud řešíte koupi novostavby nebo jiné nemovitosti, doporučujeme také:

• Koupě nemovitosti: 20 věcí, které musíte ověřit
• Novostavby vs. starší byty: kde se vyplatí připlatit
• Stavební zákon v roce 2026 při koupi a prodeji nemovitosti
• Skryté vady po koupi nemovitosti
• Jak funguje rezervační smlouva a co do ní nepatří
• Co všechno musí obsahovat kupní smlouva
• Jak poznat správnou cenu bytu nebo domu

Informační poznámka: Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní, technické, daňové ani hypoteční posouzení konkrétního developerského projektu a jeho smluv.